Батяев А.А. Азбука жилья. новый жилищный кодекс от А до Я

Подождите немного. Документ загружается.

помещения в общежитии оформляется приказом или другим локальным актом

исполнительного органа соответствующего учреждения.

Нанимателем по указанному договору может быть гражданин, не

обеспеченный жильем в населенном пункте, в котором он работает, проходит

службу или учится. Поскольку для данного случая не предусмотрены специальные

нормы о нанимателях, следует исходить из общего правила ЖК РФ об участниках

жилищных отношений (ст. 4 ЖК РФ). Поэтому в рассматриваемом договоре

нанимателем может быть любое физическое лицо - гражданин Российской

Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства. Это отличает договор

найма жилого помещения в общежитии от договора социального найма, в котором

нанимателем может быть только российский гражданин.

Пользование жилыми помещениями в общежитиях осуществляется в

соответствии с правилами, предусмотренными ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67, ст. 69 ЖК РФ.

Эти статьи определяют права и обязанности наймодателя и нанимателя по

договору социального найма, а также права и обязанности членов семьи

нанимателя.

Срок договора найма жилого помещения в общежитии может быть

установлен только в отсылочном условии договора, в котором можно

предусмотреть, что действие договора прекращается в связи с прекращением

трудовых либо служебных отношений с наймодателем или обучения студента.

Конкретная дата прекращения договора будет определяться моментом

прекращения соответствующих отношений, служивших условием предоставления

жилого помещения в общежитии.

Так, прекращение трудового договора по любому основанию,

предусмотренному Трудовым кодексом Российской Федерации от 30 декабря

2001 г. N 197-ФЗ (с изм. и доп. от 24, 25 июля 2002 г., 30 июня 2003 г., 27 апреля,

22 августа, 29 декабря 2004 г., 9 мая 2005 г.) (далее - ТК РФ) или иными

федеральными законами, происходит после увольнения работника. Поскольку

согласно ч. 3 ст. 77 ТК РФ днем увольнения считается последний день работы,

прекращение трудового договора происходит в момент окончания последнего

рабочего дня (смены) соответствующего работника. В приказе (распоряжении) о

прекращении действия трудового договора в качестве даты увольнения

указывается последний день работы. Соответствующая запись делается в

трудовой книжке работника, которая наряду с приказом (распоряжением) об

увольнении может иметь доказательственное значение, например в случае

предъявления иска о выселении из общежития.

При заключении договоров найма жилых помещений в общежитиях на

практике целесообразно руководствоваться соответствующим Типовым

договором, который должен быть утвержден Правительством РФ. Определенным

правовым ориентиром может служить также Примерное положение об

общежитиях, которое было утверждено Постановлением Совета Министров

РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328 и применяется в редакции Постановления

Правительства РФ от 23 июля 1993 г. N 726.

Жилые помещения маневренного фонда предоставляются по правилам ст.

106 ЖК РФ в предусмотренных законом случаях во временное пользование по

договору найма жилого помещения маневренного фонда. Такой договор

заключается в простой письменной форме на основании решения о

предоставлении соответствующего жилого помещения.

Нанимателями по указанному договору могут быть граждане Российской

Федерации, иностранные граждане, лица без гражданства. Исключение

составляют случаи, когда прежним жилым помещением, взамен которого

предоставляется жилье из маневренного фонда, гражданин пользовался на

основании договора социального найма. В таких случаях нанимателем по

договору найма жилого помещения в домах маневренного фонда будет

российский гражданин.

Срок договора в каждом конкретном случае зависит от цели предоставления

жилого помещения в доме маневренного фонда и определяется в соответствии с

правилами, установленными в п. 1 - 4 ч. 2 ст. 106 ЖК РФ. Договор найма жилого

помещения маневренного фонда заключается на период:

1) до завершения капитального ремонта или реконструкции дома (при

заключении такого договора с гражданами, которым жилое помещение в

маневренном фонде предоставляется для временного проживания в связи с

капитальным ремонтом дома, в котором они проживали по договору социального

найма);

2) до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в

результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на

которые обращено взыскание (при заключении такого договора с гражданами,

утратившими таким образом жилые помещения, приобретенные за счет кредита

банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа,

предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и

заложенные в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент

обращения взыскания такие жилые помещения являются для них

единственными);

3) до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение

которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных

обстоятельств, в порядке, предусмотренном ЖК РФ, иными федеральными

законами, либо до предоставления им жилых помещений из государственного или

муниципального жилищных фондов в случаях и порядке, предусмотренных ЖК

РФ;

4) установленный законодательством (при заключении такого договора с

гражданами, которым жилое помещение в маневренном фонде предоставляется

для временного проживания в случаях, прямо не указанных в ст. 95 ЖК РФ, но

предусмотренных иными законодательными актами).

По истечении периода, на который заключен договор найма жилого

помещения маневренного фонда, указанный договор прекращает свое действие.

Предоставление жилых помещений в домах системы социального

обслуживания ст. 107 ЖК РФ не регламентирует, но содержит отсылочную норму,

согласно которой указанные отношения регулируются специальным

федеральным и региональным законодательством. При этом режим

предоставления этого вида жилых помещений подчиняется общим правилам ЖК

РФ, посвященным специализированному жилищному фонду, а также

определяющим назначение жилых помещений в домах системы социального

обслуживания.

Следует полагать, что содержание условий договора найма жилого

помещения в домах системы социального обслуживания в значительной степени

зависит от того, каким образом конкретный орган социальной защиты определит

порядок и условия предоставления соответствующих жилых помещений и

пользования ими, в том числе порядок и размер оплаты жилого помещения и

коммунальных услуг.

Предоставление жилых помещений фондов для временного поселения

вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, сам ЖК РФ не

регламентирует, но устанавливает отсылочную норму, согласно которой

указанные отношения регулируются федеральными законами (ст. 108 ЖК РФ).

В настоящее время жилищные отношения с участием вынужденных

переселенцев и беженцев регламентированы подзаконными правовыми актами.

Так, Постановлением Правительства РФ от 8 ноября 2000 г. N 845 было

утверждено Положение о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в

Российской Федерации. Оно определяет порядок формирования и использования

фонда жилья для временного поселения вынужденных переселенцев, в частности

порядок предоставления жилых помещений из указанного фонда, порядок

заключения и расторжения договора найма, права и обязанности лиц, которым

предоставлены соответствующие жилые помещения. Действуют также:

1) Типовое положение о центре временного размещения вынужденных

переселенцев;

2) Порядок ведения территориальными органами Министерства по делам

федерации, национальной и миграционной политики РФ сводных списков

вынужденных переселенцев, состоящих в органах местного самоуправления на

учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (в постоянном жилье), и

предоставления им указанного жилья;

3) Порядок учета вынужденных переселенцев, нуждающихся в жилых

помещениях из фонда жилья для временного поселения, и предоставления им

указанного жилья.

Соответствующие жилищные отношения, в которых участвуют беженцы,

урегулированы в Постановлении Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. N 275 "О

фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его

использовании". Порядок учета лиц, признанных беженцами, нуждающихся в

жилых помещениях, из фонда жилья для временного поселения, и

предоставления им указанного жилья утвержден Приказом Министерства по

делам федерации, национальной и миграционной политики РФ от 5 октября 2001

г. N 83.

Изданные до введения в действие ЖК РФ подзаконные правовые акты,

регулирующие отношения, которые согласно ЖК РФ могут регламентироваться

только федеральными законами, продолжают применяться в части, не

противоречащей ЖК РФ, впредь до вступления в силу соответствующих

федеральных законов.

4.4. Помещения жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Согласно ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным

кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или)

юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей

граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в

кооперативном доме. Члены жилищного кооператива своими средствами

участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании

многоквартирного дома. Члены жилищно-строительного кооператива своими

средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем

содержании многоквартирного дома. Жилищные и жилищно-строительные

кооперативы (далее также - жилищные кооперативы) являются потребительскими

кооперативами.

Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие

возраста 16 лет, или юридические лица.

Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем 5, но

не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или

приобретаемом кооперативом многоквартирном доме. Решение об организации

жилищного кооператива принимается собранием учредителей. В собрании

учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие

организовать жилищный кооператив. Решение собрания учредителей об

организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается

принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие

вступить в жилищный кооператив (учредители). Членами жилищного кооператива

с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица

становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется

протоколом.

Согласно ст. 113 ЖК РФ в уставе жилищного кооператива должны

содержаться сведения о:

1) наименовании кооператива;

2) месте его нахождения;

3) предмете и целях деятельности;

4) порядке вступления в члены кооператива;

5) порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;

6) размере вступительных и паевых взносов;

7) составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов;

8) ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;

9) составе и компетенции органов управления кооператива и органов

контроля за деятельностью кооператива;

10) порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по

которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством

голосов;

11) порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков;

12) порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие

ЖК РФ, другим федеральным законам положения.

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в

соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических

лиц. Поэтому применяются положения Федерального закона от 8 августа 2001 г. N

129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных

предпринимателей" (с изм. и доп. от 23 июня, 8, 23 декабря 2003 г., 2 ноября 2004

г., 2 июля 2005 г.), согласно которому регистрация будет осуществляться в том

налоговом органе, на территории работы (участка, т.е. района) которого будет

находиться данный жилищный строительный кооператив. Данная

государственная регистрация облагается госпошлиной - 2000 рублей. На

регистрацию подается заявление с подписью заявителя, его подпись должна быть

нотариально удостоверена, сведения о лице, имеющем право действовать от

имени ЖСК без доверенности, два экземпляра устава, документ (в подлиннике) об

оплате госпошлины.

Регистрация проходит в течение 5 рабочих дней, после чего заявителю в

налоговой будет выдано на руки:

1) свидетельство о государственной регистрации (в нем будет присвоен

номер ОГРН);

2) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе (там укажут ИНН,

КПП ЖСК);

3) один экземпляр устава с отметкой налогового органа о его

государственной регистрации.

После регистрации в налоговом органе можно получать справку в отделе

статистики, где будут указаны ОКВЭД - основные виды деятельности ЖСК,

изготовить печать, штамп для документов. В уставе ЖСК будут предусмотрены

цели создания ЖСК - это обеспечение жилищных потребностей членов

кооператива.

Жилищный кооператив - организация некоммерческая, но это вовсе не

означает, что ЖСК не может заниматься деятельностью, приносящей прибыль.

Например, дом ЖСК расположен на определенном земельном участке и на его

свободной части члены кооператива могут организовать платную автостоянку.

Прибыль, которую получит ЖСК в этом случае, нельзя делить между членами

жилищного кооператива, ее можно направлять только на цели обслуживания

технического состояния дома.

Органами управления жилищного кооператива являются:

1) общее собрание членов жилищного кооператива;

2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного

кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного

кооператива;

3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного

кооператива.

Высшим органом управления жилищного кооператива является общее

собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке,

установленном уставом кооператива. Компетенция общего собрания членов

жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в

соответствии с ЖК РФ.

Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным,

если на нем присутствует более 50% членов кооператива. Решение общего

собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если

за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива,

присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе

жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива,

присутствовавших на таком общем собрании. Решение общего собрания членов

жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является

обязательным для всех членов жилищного кооператива. Общее собрание членов

жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и

органы контроля за его деятельностью. Решение общего собрания членов

жилищного кооператива оформляется протоколом.

Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного

кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в

количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Порядок

деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений

устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением,

регламентом или иным документом кооператива). Правление жилищного

кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива,

избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные

полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания

членов кооператива. Правление жилищного кооператива подотчетно общему

собранию членов кооператива (конференции).

Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением

жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом

жилищного кооператива. Председатель правления жилищного кооператива:

1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;

2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе

представляет его интересы и совершает сделки;

3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные ЖК РФ или уставом

кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции)

или правления кооператива. Председатель правления жилищного кооператива

при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в

интересах кооператива добросовестно и разумно.

Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью

жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией)

избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не

более чем 3 года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного

кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии

одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а

также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.

Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива

определяется уставом и другими документами кооператива. Ревизионная

комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить

проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и имеет доступ ко

всей документации, касающейся деятельности кооператива.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:

1) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-

хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;

2) представляет общему собранию членов кооператива (конференции)

заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах

обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива

(конференцией) о своей деятельности.

Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного

кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в

члены жилищного кооператива. Заявление о приеме в члены жилищного

кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного

кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного

кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается

членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после

утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим

собранием членов кооператива (конференцией). Интересно, что если члены

правления ЖСК никаким образом не решают вопрос о принятии нового члена

кооператива, то в отношении них можно подать иск в суд о признании права,

возможно в некоторых случаях обращение с заявлением в прокуратуру по поводу

совершения преступления, предусмотренного ст. 201 Уголовного кодекса РФ от 13

июня 1996 г. N 63-ФЗ (с изм. и доп. от 27 мая, 25 июня 1998 г., 9 февраля, 15, 18

марта, 9 июля 1999 г., 9, 20 марта, 19 июня, 7 августа, 17 ноября, 29 декабря 2001

г., 4, 14 марта, 7 мая, 25 июня, 24, 25 июля, 31 октября 2002 г., 11 марта, 8 апреля,

4, 7 июля, 8 декабря 2003 г., 21, 26 июля, 28 декабря 2004 г., 21 июля 2005 г.)

(далее - УК РФ) (когда должностное лицо кооператива действует с превышением

полномочий и наносит вред третьим лицам), можно обратиться в милицию с

заявлением о привлечении правления ЖСК к административной ответственности

по ст. 5.39 КоАП РФ (непредставление информации).

Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного

кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного

кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах

жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции)

являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного

кооператива. Основанием владения, пользования и в установленных

законодательством пределах распоряжения жилым помещением является

членство в жилищном кооперативе.

Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива

определяются уставом жилищного кооператива. Пай может принадлежать одному

или нескольким гражданам либо юридическим лицам. Раздел жилого помещения

в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай,

допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено

изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность

переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в

изолированные жилые помещения. Споры о разделе жилого помещения в доме

жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке.

Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с

согласия проживающих совместно с ним членов семьи и правления жилищного

кооператива вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме

жилищного кооператива, а в случае временного выбытия - все жилое помещение

в доме жилищного кооператива внаем за плату. Жилищный кооператив в порядке,

установленном уставом кооператива, вправе сдать внаем за плату

освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов

кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема

в жилищный кооператив новых членов.

Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое

помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе

при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом

жилищного кооператива распространяется действие правил общего имущества

собственников в многоквартирном доме, установленных главой 6 ЖК РФ.

Ст. 130 ЖК РФ указывает случаи, в которых прекращается членство в

жилищном кооперативе. Членство в жилищном кооперативе прекращается в

случае:

1) выхода члена кооператива;

2) исключения члена кооператива;

3) ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;

4) ликвидации жилищного кооператива;

5) смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.

Заявление члена жилищного кооператива о добровольном выходе из

жилищного кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом

жилищного кооператива. Член жилищного кооператива может быть исключен из

жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов

жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим

членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ или

уставом жилищного кооператива. В случае смерти члена жилищного кооператива

его наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного

кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива

(конференции).

В случае смерти члена жилищного кооператива преимущественное право на

вступление в члены жилищного кооператива имеет его супруг при условии, что

этот супруг имеет право на часть пая. Наследник члена жилищного кооператива,

имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, имеет

преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в

случае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг

отказался от вступления в члены жилищного кооператива.

Наследник члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с

наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены

жилищного кооператива в случае, если отсутствуют граждане, которые имеют

право на часть пая и проживали совместно с наследодателем, или если они

отказались от своего преимущественного права на вступление в члены

жилищного кооператива. Член семьи, проживавший совместно с наследодателем

и не являвшийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление

в члены жилищного кооператива при условии внесения им паевого взноса,

отсутствия граждан (совместно проживавших с наследодателем и имеющих право

на часть пая, наследник наследодателя, не проживавший с ним совместно), а

также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем

другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного

права на вступление в члены жилищного кооператива либо откажутся от

вступления в члены жилищного кооператива.

Члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса

и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки

и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты

не может быть более чем два месяца со дня принятия жилищным кооперативом

решения об исключении члена жилищного кооператива.

Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса и

исключенный из жилищного кооператива по основаниям, предусмотренным ст.

130 ЖК РФ, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают

право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и

обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня

принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного

кооператива.

В случае отказа освободить жилое помещение такие граждане подлежат

выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. В

этом случае можно предъявить иск о выселении, признании утратившим права

пользования, возможен иск о пресечении незаконных действий, выразившихся в

незаконном занятии (захвате) жилого помещения. Все зависит от конкретной

ситуации, оспаривает ли бывший член ЖСК свое исключение из членов ЖСК или

нет. Разумеется, если оспаривает, то такие два требования будут

рассматриваться судом в одном производстве.

В случае сноса дома по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом,

к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно

с ними членам их семей применяются правила, установленные для выселения

граждан с предоставлением другого жилого помещения (для тех, кто выплатил

пай) и выселения без предоставления другого жилого помещения (для членов

ЖСК, не выплативших пая).

4.5. Ипотека

Ипотечное кредитование регулируется двумя основными нормативными

актами: положения ч. 2 Гражданского кодекса РФ о займе и положения

Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Помимо данных двух

нормативных актах в области правоотношений по ипотечному кредитованию

можно назвать еще и Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28

"О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской

Федерации".

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним

из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней

ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать новый

акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения,

располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в

собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом

решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное

ипотечное жилищное кредитование.

Задача государства в современных условиях заключается в поддержании

платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет

создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации

внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую

сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного

кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных

средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению

населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных

средств.

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его

приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов

потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в

кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для

населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в

которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие

необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет

регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей

эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного

кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом

оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в

жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении

жилья.

Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию со всей

необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема долгосрочных

ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов, что определяет важность

отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения

гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок

долгосрочных жилищных ипотечных кредитов.

Ипотечное кредитование имеет в нашей стране несколько форм проявления

(несколько вариантов). Первый из них - это кредитование строительства жилья.

Эти кредиты выдаются банком - кредитором частями на оплату выполненных

строительно-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства,

сроками и качеством работ. Застройщики - получатели кредитов имеют

возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их

погашения после завершения строительства и реализации объекта.

Основная проблема для коммерческого банка, выдающего строительный

кредит, - точно оценить вероятность реализации проекта, в частности уровень

риска незавершения строительства в срок и риска, связанного с ликвидностью

построенного жилого дома. Банк совместно с застройщиком должен тщательно

проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип жилья,

емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в

ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены

и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи

жилья.

Строительный кредит выдается застройщику при условии, что он

располагает (предпочтительно на правах собственности или долгосрочной

аренды) отведенным участком под строительство жилья и местными органами

власти предоставлены необходимые разрешения на осуществление

строительства. Застройщик может использовать свою долю вложений не только

на приобретение земли под застройку, но и на финансирование других

необходимых первоначальных затрат. Степень риска для банка значительно

снижается, если застройщик берет на себя значительную часть финансирования

разработки проекта застройки. Риск также может быть снижен, если до начала

строительства существует предварительная договоренность между застройщиком

и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным

покупателям для приобретения построенных домов или квартир.

Данный механизм эффективно сопрягается с ипотечным кредитованием

физических лиц - покупателей жилья в построенных таким способом домах:

получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются

для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают

возможность погасить ранее полученный строительный кредит. Это является

вторым, наиболее распространенным видом ипотечного кредитования.

Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные

кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих

достаточными доходами, может быть организована через систему

предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса

при получении ипотечного кредита (например через государственные жилищные

сертификаты), что сократит необходимый размер кредита. Такая система

финансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при

которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры

приходилось бы 30%, на долю государственной субсидии (в зависимости от

категории населения) - в среднем 20 - 50% и оставшаяся часть - на ипотечный

кредит, повышает доступность ипотечных кредитов для граждан и стимулирует

платежеспособный спрос на жилье.

Указанные субсидии предоставляются в соответствии с бюджетными

возможностями в размере от 5 до 70% рыночной стоимости жилья по социальной

норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания

после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Для определенных

законодательством категорий граждан (в том числе молодых семей, работников

бюджетной сферы, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и

приравненных к ним местностей, граждан, уволенных и увольняемых с военной

службы, и др.) субсидии могут предоставляться в большем объеме в соответствии

с установленным порядком. Субсидии могут предоставляться за счет средств

федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ, муниципальных образований и

средств предприятий. В настоящее время субсидии предоставляются в основном

за счет федерального бюджета. В следующей главе мы более подробно

поговорим о жилищных сертификатах и субсидиях (льготных условиях

предоставления жилья отдельным категориям граждан).

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит (далее именуется - ипотечный

кредит) - это кредит или заем, предоставленный на срок 3 года и более,

соответственно, банком (кредитной организацией) или юридическим лицом

(некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения

жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

На рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют

следующие основные участники: