Белов В.А. (ред) Практика применения ГК РФ части первой

Подождите немного. Документ загружается.

может обеспечить такую регламентацию, поэтому более целесообразно

использовать иск о понуждении к заключению договора.

Также следует признать допустимым иск об установлении сервитута. Такой

иск возможен, если спор идет не об условиях соглашения, а о самом установлении

обременения. Если собственник служебного участка в принципе не желает

заключать соглашение ни на каких условиях, то собственник господствующего

участка может вчинить иск об установлении сервитута. Такой вариант развития

следует признать менее желательным в силу причин, о которых говорилось выше,

однако подобный предмет иска п._3 ст._274 ГК не противоречит.

В то же время иск об обязании ответчика установить сервитут удовлетворен

быть не может. Право ограниченного пользования устанавливается либо

соглашением сторон, либо решением суда. Собственник служебного участка не

может установить сервитут.

Неверным видится и предмет иска о признании права ограниченного

пользования. Иски о признании направлены на подтверждение ранее возникшего

права, которое оспаривается ответчиком. Как уже указывалось выше, основанием

возникновения сервитута является соглашение сторон. Если соглашение не

заключено, сервитут возникает благодаря судебному решению. Следовательно, до

вступления в законную силу решения суда права пользования у собственника

господствующего участка нет и признать его нельзя.

Следует согласиться с мнением кассационных судов, требующих соблюдения

досудебного порядка разрешения спора. В соответствии с п._3 ст._274 ГК лицо

вправе обратиться в суд с требованием об установлении сервитута лишь в том

случае, если сторонами не достигнуто соглашение. Таким образом, необходимость

направления предложения о заключении соглашения до предъявления иска прямо

следует из закона.

289. Имеет ли право собственник земельного участка, обременного

сервитутом по решению суда, на получение платы за пользование участком, и

если имеет, то каким образом определяется размер платы?

Данный вопрос рассматривался ФАС СЗО. Решением суда первой инстанции

был удовлетворен иск собственника о взыскании платы за пользование участком.

При этом взыскиваемая сумма была соразмерна арендной плате, взимаемой за

аналогичные земельные участки. Апелляционная инстанция решение отменила и в

иске отказала, поскольку, по мнению суда, требования истца были недоказанными

ни по праву, ни по размеру, в силу того что обязанность оплатить возникает из

соглашения о сервитуте, которое в данном случае не заключалось.

ФАС СЗО (см. постановление от 13.10.2004 N_А56-8120/04) не согласился с

точкой зрения апелляционной инстанции, посчитав, что предусмотренное ст._23 ЗК

и ст._274 ГК право собственника земельного участка требовать соразмерную плату

за пользование участком подлежит судебной защите независимо от того,

заключено ли между собственником земли и заинтересованным лицом соглашение

об условиях сервитута. Для определения размера платы, взимаемой за пользование

земельным участком, дело было направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суды первой и апелляционной инстанций нашли

требования подлежащими удовлетворению, однако разошлись в вопросе

определения размера платы за пользование участком. При принятии решения суд

первой инстанции исходил из величины стоимости, определенной независимым

оценщиком по заданию истца. Апелляционная инстанция назначила судебную

экспертизу и рассчитанную сумму взыскала с сервитуария. ФАС СЗО (см.

постановление от 02.05.2006 N_А56-8120/04) посчитал обоснованным размер платы

за использование земельного участка, установленный в результате судебной

экспертизы, и оставил в силе постановление апелляции.

Позиция ФАС СЗО в рассматриваемом деле представляется верной.

Действительно, положения, содержащиеся в ст._274 ГК, в большей степени

ориентированы на возникновение сервитута по соглашению сторон, которое

341

заключается без участия или с участием суда. Именно соглашением должен

определяться размер платы за пользование чужим земельным участком и порядок

ее внесения. Тем не менее п._5 ст._274 ГК предусматривает безусловное право

собственника служебного участка на получение соразмерной платы за пользование

его участком, которое существует и в случае возникновения сервитута на

основании судебного решения.

Нет ничего удивительного в том, что суды в рассматриваемом деле испытали

некоторые затруднения с определением размера платы за пользование. В данном

случае сложно указать какие-либо общие механизмы определения соразмерности

платы. Думается, она в любом случае должна быть меньше стоимости аренды

аналогичного земельного участка, поскольку сервитуарий в отличие от арендатора

пользуется чужим земельным участком лишь настолько, насколько это необходимо

для беспрепятственного пользования собственным недвижимым имуществом. При

возникновении спора относительно размера взыскиваемой платы целесообразно

проводить судебную экспертизу, как это и было сделано при рассмотрении дела.

Глава 18. Право собственности и другие

вещные права на жилые помещения (ст.A288-

293)

290. Как связаны между собой право пользования конкретным жилым

помещением и факт регистрации гражданина в этом жилом помещении?

Весьма важным вопросом, связанным с определением наличия либо

отсутствия у гражданина права пользования жилым помещением (в качестве члена

семьи собственника либо в качестве сонанимателя), является вопрос о том, как

связаны между собой регистрация гражданина в жилом помещении и момент

возникновения права пользования жилым помещением.

Достаточно долгое время и в судебной практике, и в литературе весьма

прочно укоренилось мнение о том, что право пользования жилым помещением

имеют только те лица, которые зарегистрированы (или, как до сих пор говорят в

обиходе, «прописаны») в указанном жилом помещении. Переломным моментом

при применении норм о регистрации граждан по месту жительства можно считать

постановление Пленума ВС РФ от 31.10.1995 N_8 «О некоторых вопросах

применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении

правосудия», в котором суд пришел к следующему выводу: исходя из положений

Конституции РФ, отсутствие прописки (в настоящее время – регистрации,

заменившей институт прописки) само по себе не может служить основанием для

ограничения прав и свобод человека, включая и право на жилище. При

рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым

помещением, ВС РФ предложил судам учитывать, что факт наличия либо

отсутствия прописки (регистрации) является лишь одним из доказательств того,

состоялось ли между нанимателем (собственником) жилого помещения, членами

его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое ими жилое помещение и на

каких условиях (п._3 постановления Пленума ВС РФ от 31.10.1995 N_8). В

настоящее время этот тезис не ставится судами под сомнение и находит свое

дальнейшее развитие в практике судов общей юрисдикции (определение ВС РФ

N_6Г-00-5, 2001). В частности, в судебной практике по жилищным спорам

устоялось мнение о том, что основанием для возникновения жилищных прав

(прежде всего права пользования помещением несобственником) является факт

вселения этого лица в жилое помещение в установленном законом порядке

(определение СК ГД ВС РФ от 16.04.2004 N_11-В04-10). Более того, суды пришли к

выводу о том, что не приобретение жилищных прав обусловлено регистрацией, а,

напротив, регистрация гражданина обусловлена наличием жилищных прав (см.

решение ВС РФ от 27.08.2003 N_ГКПИ03-894).

Не так давно предметом рассмотрения Военной коллегии ВС РФ стало

любопытное дело, которое вполне показательно для практики применения

342

разбираемой нормы ГК. Военнослужащий предъявил иск о признании незаконным

распоряжения военной части о снятии его с учета нуждающихся в улучшении

жилищных условий. Командир военной части пояснил, что указанные действия

были произведены им потому, что военнослужащий состоит на регистрационном

учете в трехкомнатной квартире, принадлежащей его родственникам – отцу,

матери и брату. Следовательно, он имеет право пользования жилым помещением в

размерах, соответствующих установленным нормам, поэтому нуждающимся в

улучшении жилищных условий истец признан быть не может.

Суд доводы ответчика не поддержал и иск удовлетворил, указав следующее.

Регистрация или отсутствие таковой, по мнению суда, не могут служить

основанием для ограничения или условием реализации прав и свобод граждан,

предусмотренных законодательством. Из материалов дела следует, что родители

истца и его брат – собственники квартиры дали согласие на постановку его на

регистрационный учет по месту нахождения их квартиры с условием того, что

последний обязуется сняться с учета после получения жилого помещения от

Минобороны России. Заключение соглашения означает, что собственники жилья

определили правовой статус истца по отношению к их квартире, выражающийся в

том, что последний в силу закона не имеет никаких прав на нее, а только лишь

состоит на регистрационном учете по месту нахождения жилого помещения, и,

следовательно, указанное обстоятельство вопреки решениям судов не может

означать обеспечение последнего жильем. Суд признал снятие истца с учета как

нуждающегося в улучшении жилищных условий неправомерным (определение

Военной коллегии ВС РФ от 27.07.2006 N_6Н-193/05).

291. Распространяются ли нормы ст.A289, 290 ГК на лиц, являющихся

собственниками нежилых помещений, расположенных в многоквартирных

домах?

Напомним, что в соответствии со ст._289 ГК собственнику квартиры в

многоквартирном доме наряду с принадлежащей ему квартирой принадлежит

также доля в праве собственности на общее имущество дома, к которой относятся

общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое,

санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры,

обслуживающее более одной квартиры (ст._290 ГК).

В практике возникает весьма острый вопрос – можно ли распространять

указанные нормы на собственников нежилых помещений, находящихся в доме,

состоящем только из нежилых помещений? Как правило, подобные вопросы

поднимаются собственниками нежилых помещений для того, чтобы участвовать в

извлечении дохода от эксплуатации общего имущества, к примеру, внешних стен

здания, как это и было в следующем деле. Товарищество обратилось в суд с иском

к АО о признании права на долю в размере 7,9% в праве собственности на общее

имущество в здании, состоящем только из нежилых помещений. Решением суда

первой инстанции иск был удовлетворен. Суд мотивировал свое решение

следующим образом. В соответствии со ст._6 ГК в случае обнаружения пробела в

законе суд может его восполнить посредством аналогии закона. Суд счел, что к

нежилым зданиям, в которых помещения принадлежат двум и более

собственникам, может быть применен правовой режим многоквартирного дома в

части наделения собственников квартир в доме правом общей долевой

собственности на общее имущество дома. Ответчик с решением не согласился и

обжаловал его в кассационном порядке. Окружной суд, в свою очередь, согласился

с ответчиком и в иске отказал, указав следующее. Суд напомнил, что в

соответствии с п._4 ст._244 ГК общая собственность возникает при поступлении в

собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть

разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит

разделу в силу закона. В данном случае, указал суд, имеется имущество, состоящее

из нескольких составных частей, каждая из которых имеет своего собственника:

приобретенное в собственность АО здание и выделенное в нем помещение,

343

приобретенное впоследствии в собственность товариществом. Основаниями для

приобретения права собственности на указанные объекты явились различные

договоры. Окружной суд посчитал, что общей собственности на объекты здания –

крышу, фундамент, коммуникации и др. – не возникало, поскольку эти объекты не

поступали в собственность двух или нескольких лиц, а вместе со зданием

находятся в собственности только АО. Мнение суда первой инстанции о том, что к

отношениям сторон могут быть по аналогии применены ст._289 и 290 ГК,

окружной суд признал ошибочным, так как аналогия закона может быть применена

только при его (применяемого закона) непротиворечии природе соответствующих

отношений. Окружной суд счел, что это условие в данном деле соблюдено не было

по следующей причине: различаясь и по субъекту, и по объекту, правовые режимы

права собственности на жилые и на нежилые помещения не могут устанавливаться

одними и теми же нормами закона, поскольку это противоречило бы существу

регулируемых в данном случае правоотношений. Кроме того, жилые помещения

являются особым объектом права собственности, имеют строго целевое назначение

и предназначены для проживания граждан (см. постановление ФАС СЗО от

09.02.1999 N_А56-18956/98).

Оценивая это в высшей степени любопытное решение, можно заметить, что

основой всех рассуждений суда был довод о том, что ответчик приобрел не

помещения в здании (как и сам истец), а само здание целиком. Это, в большей

степени, и позволило суду отказать истцу в удовлетворении заявленных

требований (что было в этом деле вполне правильным решением).

Для того чтобы обострить проблему, представим себе, что АО – собственник

здания постепенно распродает отдельные помещения в принадлежащем ему

здании. Кем будет собственник здания после отчуждения последнего помещения,

расположенного в этом здании? Можно ли вообще утверждать, что можно быть

собственником здания и не быть собственником помещений в нем? Кажется,

положительный ответ на этот вопрос приведет нас в «правовой тупик»...

Именно поэтому вторая часть рассуждений суда – о невозможности

применения по аналогии ст._289, 290 ГК к отношениям собственников помещений

в нежилом здании – представляется совершенно неверной. Указанные статьи ГК

регулируют случаи, когда имущество нескольких лиц с инженерно-технической

точки зрения зависит от единой инфраструктуры. Для определения бремени

содержания и рисков повреждения и утраты этой инфраструктуры был установлен

законный режим долевой собственности собственников квартир на общее

имущество в многоквартирном доме. На наш же взгляд, никаких серьезных

различий в правовом режиме многоквартирного жилого дома и нежилого здания,

состоящего из нескольких помещений, принадлежащих двум и более лицам, нет и

быть не может.

292. Могут ли нежилые помещения, расположенные в многоквартирном

доме и предназначенные для обслуживания коммунальной инфраструктуры

дома, принадлежать на праве собственности лицам, не являющимся

собственниками квартир в доме?

Этот вопрос весьма часто возникает в практике судов в делах, в которых

ставится вопрос либо о признании общей долевой собственности собственников

квартир в многоквартирном доме на общее имущество, либо о признании права

собственности инвесторов, заключивших с лицом, осуществлявшим строительство

жилого дома, договоры об инвестировании строительства объектов, которые могут

рассматриваться как общее имущество многоквартирного дома (как правило,

подвалы, чердаки, технические подполья и технические этажи и т.п.).

Практика судов по этому вопросу может быть сведена к следующим тезисам.

Суды устанавливают, относится ли спорное имущество к общему имуществу

многоквартирного дома. Установление этого факта осуществляется на основе

изучения технической документации дома, и в результате суд должен ответить на

вопрос: возможна ли эксплуатация жилого дома без указанных помещений.

344

Положительный ответ на этот вопрос означает, что спорное помещение не входит в

состав общего имущества многоквартирного дома (см. постановления ФАС МО от

27.10.2005 N_КГ-А40/10349-05

133

; ФАС УО от 04.10.2005 N_Ф09-2716/05-С3

134

);

отрицательный ответ означает, что спорное имущество входит в состав общего

имущества и не может быть объектом права собственности какого-либо отдельного

лица (см. постановления ФАС ПО от 06.07.2006 N_А65-33387\05-СГ2-4; ФАС СКО

от 24.08.2006 N_Ф08-4004/06; ФАС ВВО от 18.09.2006 N_А29-1153/2005-2э).

Чуть отвлекаясь от вопроса, вынесенного в заголовок, упомянем о весьма

интересной проблеме, которая выявилась именно в этой категории споров: могут

ли ТСЖ предъявлять иски от имени собственников квартир в многоквартирном

жилом доме? По этому вопросу существует прямо противоположная практика

разных окружных арбитражных судов. Так, один суд полагает, что товарищество

участвует в деле в качестве законного представителя собственников жилых и

нежилых помещений, находящихся в доме, расположенном по упомянутому

адресу, так как нормы законодательства не предусматривают реализацию прав на

общее имущество, находящееся в собственности участников товарищества,

исключительно непосредственно самими членами объединения (см. постановление

ФАС ЗСО от 18.09.2006 N_А29-1153/2005-2э). В этом деле суд назвал ТСЖ

законным представителем собственников квартир.

Совершенно иной позиции придерживается другой окружной суд. Так, по

одному из дел было указано, что ТСЖ не может быть истцом по делу о признании

права собственности на общее имущество в многоквартирном доме по следующим

причинам. ТСЖ – некоммерческая организация, форма объединения

домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации

комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в

установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. Из

смысла указанной нормы следует, что собственники помещений в кондоминиуме

образуют товарищество – некоммерческую организацию, где каждый остается

собственником индивидуально-определенного жилого помещения и одновременно

– участником долевой собственности на общее имущество для совместного

управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимости. Нормами

действующего законодательства не предусмотрено право ТСЖ на обращение от

своего имени в суд за защитой интересов домовладельцев (собственников квартир)

(см. постановление ФАС МО от 27.10.2005 N_КГ-А40/10349-05).

Правильным является, на наш взгляд, второй подход. ТСЖ не обладает

какими-либо правами на общее имущество дома и потому не может обладать

материальным правом на иск.

293. Является ли создание ТСЖ обязанностью собственников квартир в

многоквартирном жилом доме?

Этот вопрос был поставлен перед КС РФ в одном из дел, посвященных

проверке норм ныне утратившего силу Федерального закона «О товариществах

собственников жилья». В постановлении по указанному делу суд признал ряд

положений этого закона не соответствующими Конституции РФ. В частности, суд

указал, что членство в товариществе является обязательным условием и

единственной возможностью приобретения права собственности на помещение во

вновь создаваемом кондоминиуме. Это положение было признано

противоречащим норме Конституции РФ (ч._2 ст._30) о невозможности

133

В этом деле суд указал, что спорные помещения состоят из обеденных залов, кухни, подсобных и

служебных помещений. Указанные комнаты не препятствуют возможности использования других помещений

дома, поскольку являются изолированными и в совокупности составляют помещение 1 (цокольный этаж) и

помещение I (первый этаж), которые имеют изолированные входы и не связаны с другими помещениями дома.

Отчуждение этих помещений не делает невозможным эксплуатацию жилых помещений (квартир), в связи с

чем такие помещения не могут быть отнесены к общему имуществу кондоминиума.

134

В этом деле итоговый вывод звучал следующим образом: спорные помещения не предназначены для

обслуживания жилых помещений в доме и имеют самостоятельное назначение, в силу чего не относятся к

общему имуществу многоквартирного дома.

345

принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем

(Постановление КС РФ от 03.04.1998 N_10-П «По делу о проверке

конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи_32 и пунктов 2 и 3 статьи_49

Федерального закона от 15 июня 1996_года «О товариществах собственников

жилья» в связи с запросом советского районного суда города Омска»).

Актуальность этого вопроса в настоящее время, скорее всего, отпадает, как так ЖК

предусмотрено три варианта управления имуществом многоквартирного дома:

создание ТСЖ, заключение договора с управляющей компанией, осуществление

непосредственного управления домом (ст._161 ЖК).

294. Может ли собственник нежилого помещения в многоквартирном

доме быть членом ТСЖ?

На первый взгляд, ответ на этот вопрос должен быть отрицательным – ведь

недаром же сама форма объединения именуется «товариществом собственников

жилья».

Кроме того, следует учитывать и некоторое разночтение, которое имеется

между ст._290 ГК и ст._36 ЖК. В первой говорится о том, что право долевой

собственности на общее имущество принадлежит собственникам квартир в

многоквартирном доме. Норма же ЖК говорит о том, что соответствующее право

принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Понятно, что

второе понятие шире, чем понятие «квартира», так как оно включает в себя не

только жилые (квартира), но и нежилые помещения.

Аналогичная коллизия содержится между ст._291 ГК и п._2 ст._161 ЖК. В

соответствии с первой правом на создание ТСЖ обладают собственники квартир; в

соответствии с указанной нормой ЖК таким правом обладают собственники

помещений в многоквартирном доме.

Как известно, нормы гражданского права, содержащиеся в иных законах, не

должны противоречить ГК (ст._3 ГК). Примеры именно такого противоречия были

нами выявлены выше. Поэтому, на наш взгляд, приоритетному применению

подлежат нормы ГК, в соответствии с которым членами ТСЖ могут быть только

собственники жилых помещений в многоквартирном доме.

Однако судебная практика вполне уверенно признает возможность

собственников нежилых помещений пребывать в составе ТСЖ в качестве

полноправного его члена. Этого мнения так или иначе придерживаются

практически все окружные арбитражные суды (ср.: постановления ФАС ВВО от

24.12.2004 N_А28-3974/2004-50/9; ФАС ЗСО от 13.12.2005 N_Ф04-8901/2005(17788-

А70-28); ФАС ПО от 24.05.2005 N_А12-21900/04-С53; ФАС СЗО от 24.05.2005

N_А26-12440/04-23; ФАС ЦО от 07.06.2001 N_А09-104/01-24). Анализируя эти дела,

мы обратили внимание на то, что в них право собственника нежилого помещения

быть членом ТСЖ не было предметом специального анализа со стороны суда. В

текстах постановлений факт пребывания такого лица членом ТСЖ просто

констатируется на фоне обсуждения иных вопросов, касающихся деятельности

ТСЖ. Возможно, в случае, если бы эта проблема стала предметом судебного

рассмотрения именно в том виде, как она заявлена в вопросе, мнение судов было

бы совершенно другим, а именно – соответствующим действующему закону.

Глава 19. Право хозяйственного ведения, право

оперативного управления (ст.A294-300)

295. Является ли участие государства в договоре аренды недвижимого

имущества, находящегося в хозяйственном ведении, формой согласия на

распоряжение имуществом?

По одному из дел Президиум ВАС РФ (см. постановление от 04.04.2000

N_6080/99) указал: «Участие Госкомимущества России в подписании договора

аренды суд оценил как форму согласия представителя государственного

собственника на передачу государственного имущества в аренду другому лицу».

346

Такой подход следует признать правильным. Статьями 294-299 ГК не

установлено какой-либо особой формы получения данного согласия. Поэтому

следует признать, что согласие должно считаться полученным, если собственник

выразил свою волю посредством подписания договора.

296. Может ли возникать у хозяйственного общества (товарищества)

право хозяйственного ведения?

Практика свидетельствует о невозможности для классических субъектов

гражданского права стать обладателями ограниченных вещных прав. Так, согласно

п._13 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N_8 государственное

имущество может принадлежать на праве хозяйственного ведения только

государственному или муниципальному унитарному предприятию. Поэтому

исковые требования хозяйственных товариществ и обществ о признании за ними

права хозяйственного ведения на имущество не могут быть удовлетворены. В

практике как самого ВАС РФ, так и кассационных инстанций эта мысль

встречается неоднократно (постановление Президиума ВАС РФ от 25.04.2000

N_9003/99; постановление ФАС СКО от 05.11.1997 N_Ф08-1440/1997). Однако

насколько это утверждение соответствует закону?

Пункт 1 ст._48 ГК, определяя признаки юридического лица, указывает, что

имущество может принадлежать юридическому лицу на праве собственности,

хозяйственного ведения или оперативного управления. Статья_294 ГК лишь

раскрывает содержание права хозяйственного ведения, однако не указывает на

какие-либо ограничения в отношении субъектов этого права. Ни в какой другой

статье ГК также не встречаются положения, из которых бы следовало, что

хозяйственное общество или товарищество не вправе обладать имуществом на

праве хозяйственного ведения.

Тем не менее позиция арбитражных судов по данному вопросу вполне

логична и полностью соответствует духу закона. Как известно, право

хозяйственного ведения (ранее – право полного хозяйственного ведения) и право

оперативного управления были созданы советским правопорядком в целях, с одной

стороны, не допустить халатного отношения к социалистическому имуществу, а с

другой – предоставить госпредприятиям некоторую самостоятельность в

гражданском обороте. На протяжении всего периода советского законодательства

перечень имущества, которое могло быть объектом гражданского оборота и

которым предприятие отвечало по своим долгам, изменялся, но основные фонды

предприятий всегда были забронированы от взыскания со стороны кредиторов в

целях недопущения бесконтрольного перехода производственных мощностей от

одного лица к другому и, как следствие, невозможности достичь установленных

плановых показателей.

В настоящий момент в условиях рыночной экономики и конкуренции право

хозяйственного ведения и право оперативного управления во многом утратили

свое значение. Сохранение данных институтов в действующем законодательстве

обусловлено необходимостью установить формы включения государственного (и

муниципального) имущества в гражданский оборот. Поэтому позиция

арбитражных судов, не признающих хозяйственные общества и товарищества

субъектами права хозяйственного ведения (оперативного управления), вполне

оправдана.

297. Требуется ли согласие государства при реализации имущества

унитарного предприятия в исполнительном производстве?

Судебную практику в данном вопросе можно признать единообразной. Нам

не встретилось ни одного судебного акта, в котором сделка по продаже

недвижимости, осуществленная в порядке исполнения судебного решения,

признавалась бы недействительной на том основании, что на ее совершение не

было получено согласие государства. Напротив, ФАС УО (см. постановление от

28.09.2004 N_Ф09-3165/04ГК) указал, что правило ст._295 ГК применяется только

347

при свободном волеизъявлении предприятия на отчуждение имущества,

находящегося в его ведении. В следующем году данная точка зрения нашла свое

отражение в обзоре ВАС РФ: «При продаже с публичных торгов имущества

государственного предприятия, принадлежащего последнему на праве

хозяйственного ведения, согласие собственника не требуется» (п._9 Обзора,

утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 22.12.2005

N_101). Данная позиция разделяется и Президиумом ВС (см. Обзор судебной

практики ВС РФ за III квартал 2005_г., утвержденный 30.11.2005).

Заметим, что в ст._295-297 ГК не предусмотрено исключение из общего

правила о необходимости получать согласие собственника на распоряжение

имуществом. Напомним, согласно данной норме, предприятие не вправе продавать

принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество...

или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Однако, думается, п._2 ст._295 ГК в принципе не распространяется на те случаи,

когда отчуждение происходит в рамках исполнительного производства, поскольку

в исполнительном производстве имуществом распоряжается не предприятие, а

судебный пристав-исполнитель и Российский фонд федерального имущества. Для

последних субъектов в законе не установлена обязанность получать согласие

собственника. Также обратим внимание на то, что противоположный подход не

соответствовал бы ст._48 ГК: унитарное предприятие утрачивало бы один из

признаков юридического лица – признак ответственности по своим обязательствам

принадлежащим ему имуществом.

298. Вправе ли собственник имущества унитарного предприятия

самостоятельно распоряжаться предоставленным предприятию имуществом?

Совместным постановлением Пленумов ВС РФ и ВАС РФ установлено, что

собственник не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом

распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении

государственного (муниципального) предприятия, а соответствующие акты

государственных органов и органов местного самоуправления должны

признаваться недействительными (п._40 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС

РФ от 01.07.1996 N_6/8). Данное указание повлияло на последующую окружную

арбитражную практику (см. постановление ФАС ЗСО от 25.10.2005 N_Ф04-

6691/2005(15136-А46-11)).

Отметим, что ст._295 ГК не запрещает собственнику распоряжаться

закрепленным за унитарным предприятием имуществом. По общему же правилу

государство (муниципальное образование), как и любой другой собственник, в

силу ст._209 ГК вправе совершать любые юридические действия с имуществом.

Тем не менее следует согласиться с позицией, представленной в судебной

практике. Право хозяйственного ведения, как и право собственности, является

вещным, а значит характеризуется признаками абсолютности и исключительности.

Поскольку в силу п._2 ст._295 ГК предприятие вправе распоряжаться

принадлежащим ему имуществом (с учетом ограничений, установленных данной

нормой), то никто другой, в том числе и собственник, не вправе совершать сделки

с данным имуществом до тех пор, пока право предприятия не прекратится.

299. Вправе ли предприятие распоряжаться закрепленным за ним

имуществом с согласия собственника, если в результате совершения

соответствующей сделки оно не сможет использовать имущество в

производственном процессе в соответствии с его целевым назначением?

Арбитражная практика в основном отвечает на данный вопрос отрицательно.

Так, общее указание можно обнаружить в п._9 постановления Пленума ВАС РФ от

25.02.1998 N_8. Суд, исходя из принципа специальной правоспособности

унитарных предприятий, посчитал, что любые сделки, направленные на

отчуждение или предоставление в долгосрочное пользование закрепленного за

предприятием движимого и недвижимого имущества, непосредственно

348

участвующего в производственном процессе, которые приводят к невозможности

использования имущества собственника по целевому назначению, являются

недействительными по основаниям, предусмотренным ст._168 ГК, независимо от

того, совершены они с согласия собственника или самостоятельно предприятием.

В окружной практике представленный подход получил дальнейшее развитие (см.

постановления ФАС ЗСО от 20.06.2002 N_А43-10459/01-21-398; ФАС ВСО от

13.05.2004 N_А10-4929/02-20-Ф02-1603,1604,1605/04-С1; ФАС МО от 21.02.2005

N_КГ-А41/438-05-П-1,2, от 25.08.2005 N_КГ-А40/2801-05, от 26.10.2005 N_КГ-

А41/9094-05; ФАС УО от 10.04.2002 N_Ф09-617/02ГК, от 29.12.2004 N_Ф09-

4291/04ГК).

300. Распространяются ли положения ст.A295 ГК на унитарное

предприятие, находящееся в стадии внешнего управления или конкурсного

производства?

В практике ФАС УО на поставленный вопрос был дан утвердительный ответ.

Суд указал, что в числе многочисленных нарушений, допущенных внешним

управляющим при продаже имущества должника, было и такое, как совершение

сделки без согласия собственника в порядке ст._295 ГК (см. постановление от

25.03.2003 N_Ф09-584/03ГК). Противоположный подход можно наблюдать в

практике ФАС МО. Суд неоднократно (см. постановления от 04.11.2002 N_КГ-

А40/7316-02, от 06.06.2002 N_КГ-А40/3381-02) подчеркивал, что законодательство

о несостоятельности не требует получения согласия собственника на реализацию

принадлежащего ему имущества арбитражным управляющим.

Последнюю точку зрения следует признать верной. Согласно ст._94 Закона о

банкротстве (аналогичное положение содержалось в ст._69 действовавшего в

момент рассмотрения приведенных дел в ФАС МО Федерального закона от

08.01.1998 N_6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве»)) с момента введения

внешнего управления прекращаются полномочия собственника имущества

должника – унитарного предприятия. Соответственно, с этого момента отпадают и

ограничения, установленные ст._295 ГК.

301. Требуется ли согласие муниципального образования на передачу

недвижимого имущества муниципального унитарного предприятия в

качестве вклада в простое товарищество?

В практике ФАС ПО (см. постановление от 09.12.2004 N_А12-5083(5084)\04-

С4) рассматривался следующий любопытный случай. Муниципальное унитарное

предприятие заключило с ООО «Темп» договор о совместной деятельности, где в

качестве вклада предполагалось внести недвижимость, находящуюся в

хозяйственном ведении муниципального предприятия. Затем предприятие

уступило права по договору ООО «Миалком», а спустя несколько месяцев договор

о совместной деятельности по соглашению сторон был расторгнут. При этом право

собственности на имущество, закрепленное ранее за муниципальным

предприятием, возникало у ООО «Миалком».

Муниципальное образование обратилось в суд с иском о признании договора

о совместной деятельности недействительным, и данный иск был удовлетворен

первой и апелляционной инстанцией. ФАС ПО отменил судебные акты

нижестоящих органов и отправил дело на новое рассмотрение на том основании,

что судами не было установлено, принадлежало ли спорное имущество

муниципальному образованию и было ли оно передано в хозяйственное ведение

муниципального предприятия, поскольку решением суда первой инстанции по

другому делу в иске муниципальному образованию о признании права

муниципальной собственности на недвижимость, находящуюся по соседнему

адресу было, отказано.

В данном случае интерес представляет не столько решение кассации (оно не

содержит мнения окружного суда о правомерности сделки), а сама

последовательность действий, в результате которых право собственности на

349

муниципальное имущество может возникнуть, и оценка этих действий судами

первой и апелляционной инстанцией.

Думается, ст._295 ГК предполагает необходимость получения согласия на

любую сделку с недвижимостью, в результате которой права государства

(муниципального образования) могут быть прекращены или обременены. В

приведенной ситуации в результате совершения ряда сделок право собственности

муниципального образования должно было прекратиться (помимо его воли) в

связи с возникновением права собственности у ООО «Миалком». Очевидно, такие

последствия совершения сделок муниципального предприятия противоречат

ст._295 ГК, которая устанавливает форму контроля за распоряжением

предприятиями закрепленным за ними недвижимым имуществом. Поэтому

позиция судов первой и апелляционной инстанций (при условии доказанности

существования у муниципального образования права собственности, а у

муниципального предприятия – права хозяйственного ведения) представляется

верной.

302. Вправе ли государственное предприятие самостоятельно сдавать в

аренду недвижимое имущество, если такая возможность предусмотрена

договором о предоставлении имущества в хозяйственное ведение,

заключенным с собственником?

Данный вопрос неоднократно возникал в практике ФАС МО, однако позиция

суда не всегда была одинаковой. Так, в 2000_г. суд посчитал, что указание в

контракте между собственником и предприятием права последнего сдавать

имущество, находящееся в хозяйственном ведении, в аренду само по себе не

свидетельствует о наличии согласия собственника на сдачу помещений в аренду

(см. постановление от 23.02.2000 N_КГ-А40/458-00). В 2002_г. ФАС МО изменил

свою точку зрения, указав, что согласие собственника на заключение

оспариваемого договора аренды в соответствии с условием договора

(заключенного между собственником и предприятием) определено в форме

предоставления предприятию права самостоятельно, без дополнительного согласия

собственника, распоряжаться закрепленным за ним имуществом, что не

противоречит требованиям п._2 ст._295 ГК (см. постановление от 13.05.2002 N_КГ-

А40/2791-02). В том же 2002_г. ФАС МО вернулся к первоначальной позиции,

признав при аналогичных условиях договор аренды недействительным и

сославшись при этом на п._39 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от

01.07.1996 N_6/8 (см. постановление от 03.06.2002 N_КГ-А40/3304-02).

Последняя позиция представляется правильной. Статья_295 ГК императивна

и предписывает унитарному предприятию получать согласие на каждую

конкретную сделку по распоряжению недвижимым имуществом. Поэтому в

совместном постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ справедливо указывается,

что условия договоров, заключенных между собственником соответствующего

государственного (муниципального) имущества и таким предприятием, которые

изменяют характер и пределы правомочий, указанных в ст._294, 295 ГК, являются

ничтожными (п._39 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996

N_6/8).

Вследствие ничтожности условия договора, предоставляющего право

предприятию самостоятельно распоряжаться недвижимым имуществом,

предприятие не вправе самостоятельно распоряжаться закрепленным за ним

имуществом (п._1 ст._167 ГК). Следовательно, распоряжение имуществом без

согласия собственника приводит к недействительности договора аренды (ст._168,

295 ГК).

303. Имеет ли собственник имущества, переданного в хозяйственное

ведение и сданного в аренду, право на получение арендных платежей?

Подлежит ли удовлетворению иск собственника о перечислении арендных

платежей непосредственно в бюджет?

350