Чибикова Т.В. Экономика недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Омский государственный технический университет»

Т.В. Чибикова

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Методические указания

для проведения практических занятий

Омск 2007

Составитель: Т.В. Чибикова

Рассмотрены основные принципы и методы оценки рыночной

стоимости недвижимости, практические задания по применению методов

оценки для определения рыночной стоимости недвижимости, задания на

контрольную работу для студентов заочной и ускоренной форм обучения.

Печатается по решению редакционно-издательского совета

Омского государственного технического университета.

Введение

Курс «Экономика недвижимости»  это раздел экономики, изучающий

вопросы нужд, потребностей, знаний, практических методов, т. е. всего,

что входит в экономику, но в применении к недвижимости.

Другое название недвижимости  «вещественное богатство». Оно

включает в себя два понятия: капитал и земля. Капитал можно

рассматривать как основные фонды страны, он включает в себя заводы и

оборудование, производственные запасы, жилые здания, потребительские

товары длительного пользования, землю и все, что под землей, над

поверхностью земли и поверхность земли.

«Экономика недвижимости» включает в себя следующие разделы:

 рынок недвижимости, содержание основных понятий,

законодательные и нормативные акты;

 влияние стратегических направлений в развитии экономики

страны на рынок недвижимости;

 принципы и технологии оценки стоимости недвижимости;

 методы оценки недвижимости, их практическое использование;

 оформление результатов оценки недвижимости.

Цель дисциплины  сформировать целостные систематизированные

знания о недвижимости, рынке недвижимости. Отдельные темы курса

позволяют понять функции и виды рынка недвижимости, принципы и

технологии оценки стоимости недвижимости.

Объект изучения – недвижимость как комплексная система капитала и

земли, призванная эффективно воспроизводить национальное богатство в

рамках правового поля и законодательства в пространственно-временном

ограничении с целью обеспечить рост уровня жизни. Ключевые понятия:

недвижимость, рынки недвижимости, оценка недвижимости, портфель

недвижимости (стратегия формирования, оптимизации и управления),

инвестиционная деятельность, технологии и модели управления

недвижимостью, страхования, налогообложение, риски, сделки на рынке

недвижимости, информационная база, кадастровый учет. Таким образом,

объектом нашего изучения является целый ряд взаимосвязанных частей.

Предмет изучения – система правовых, экономических,

организационных отношений, действующих в условиях создания,

развития, управления, оборота и воспроизводства недвижимости и сделок,

совершаемых с ней.

1. Методы оценки недвижимости и их практическое применение

Затратный подход

Затратный подход основывается на расчёте затрат на восстановление

(в некоторых случаях – замещение) оцениваемых зданий и сооружений с

учётом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной

стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли.

Технология оценки недвижимости включает четыре стадии:

 Оценку стоимости земельного участка.

 Оценку стоимости восстановления или замещения улучшений.

 Вычет накопленного улучшениями износа.

 Суммирование стоимости земельного участка и улучшений.

Затратный подход не следует применять в следующих случаях: для

оценки зданий, имеющих историческую ценность, когда оценивается

старое здание с чрезмерным физическим износом, когда нельзя сделать

оценку земельного участка.

В затратном подходе существует четыре основных метода оценки:

 сметный,

 индексный,

 сравнительной единицы,

 поэлементный.

При оценке стоимости улучшений используются следующие разделы

сметных норм:

1. Строительно-монтажные работы (прямые затраты - ПЗ):

 основная заработная плата рабочих;

 стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей и конструкций;

 затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов.

2. Накладные расходы (НР).

3. Плановые накопления (ПН).

4. Затраты на приобретение инженерного оборудования (ЗО).

5. Прочие затраты застройщика, связанные со строительством

(затраты на проектно-сметные и изыскательные работы, затраты,

связанные с землеотводом, затраты по функциям заказчика, оплаты

юристов и других консультантов, страховые платежи, налоги,

расходы по продаже, текущие расходы (ПЗ).

6. Прибыль застройщика (ПрЗ).

Итого стоимость объекта равна: S

об

= ПЗ+ НР+ ПН+ ЗО+ ПЗ+ ПрЗ.

Задание 1.

Оценка стоимости земельного участка по нормативам.

Нормативная цена земли равна десятикратному размеру земельного

налога. Если ставка земельного налога равна 4,5 руб. за 1 м

, нормативная

цена земли за 1 м

равна 35 руб.

Определить стоимость земельного участка, если ставка налога за 1 м

= 4,5 руб.,

а размеры земельного участка 400 м

Решение: 4,5 • 10 • 400 = 18K000.

Задание 2.

Определение стоимости земельного участка методом изъятия.

Метод изъятия вычисляется по формуле

зу

= С

– С

улуч.

где С

зу

– стоимость земельного участка., С

– стоимость всего комплекса

объекта недвижимости, С

улуч.

– стоимость улучшений.

Рыночная стоимость объекта недвижимости 32 млн руб.,

восстановительная стоимость улучшений 30,5 млн руб.

Решение: С

зу

= 32K000K000 – 30K500K000 = 1K500K000 руб.

Задание 3.

Определение прибыли застройщика. Прибыль застройщика определяется

по формуле

где ПрЗ – прибыль застройщика,

НП – норма прибыли, %.

ВК – вложенный капитал,руб.

В свою очередь сумма вложенного капитала определяется по следующей

формуле:

ВК = ВКз + ВКс +КИ,

где ВКз – вложенный капитал в земельный участок (стоимость земельного

участка),

ВКс – вложенный капитал в главное сооружение (стоимость

строительства),

КИ – косвенные издержки.

Определите предпринимательскую прибыль исходя из следующих данных:

Показатели Значения

Площадь земельного участка (м

) 500

Налоговая ставка (руб. за 1 м

) 4,5

Стоимость строительства главного

сооружения, тыс. руб.

78 575

Косвенные издержки (% от стоимости

главного сооружения)

Норма прибыли (%) 8

Прибыль застройщика ?

Решение:

ВКз = 4,5 • 10 • 500 = 22K500

ПрЗ=

НП ВКx

_______

100%

КИ = 78K575K000 / 100 • 20 = 15K715 000

ВК= 22K500 + 78K575K000 + 15K715K000 = 94K312K500

ПрЗ = 8 • 94K312K500/ 100 = 7K545K000 руб.

Задание 4.

На основе полученных данных, используя алгоритм затратного

метода, определить эффективный возраст улучшений.

Показатели Значения

Срок экономической жизни здания, лет 100

Стоимость продажи, тыс. руб. 2K160

Стоимость участка, тыс. руб. 405

Стоимость восстановления, тыс. руб. 2 050

Эффективный возраст улучшений, лет ?

Последовательность решения:

1) Стоимость здания = Стоимость продажи – Стоимость земли;

2) Стоимость износа = Стоимость восстановления сопоставимого

объекта без учёта износа – Стоимость здания;

3) Коэффициент износа = Суммарный износ сопоставимого объекта /

/ Стоимость восстановления сопоставимого объекта без учёта износа;

4) Эффективный возраст = Среднегодовой коэффициент износа • Срок

экономической жизни.

Решение:

1) Стоимость здания = 2K160K000 – 405K000 = 1K755K000;

2) Стоимость износа = 2K050K000 – 1K755K000 = 295 000;

3) Коэффициент износа = 295K000 / 2K050K000 = 0,143

4) Эффективный возраст = 0,143 • 100 = 14, 39 (лет)

Доходный подход

Оценка недвижимости по доходу основана на предположении, что

стоимость недвижимости равна текущей стоимости прав на будущий

доход.

Основные этапы оценки доходным методом:

1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих

ставок и тарифов.

2. Вычитание операционных издержек.

3. Определение и корректировка чистого дохода.

4. Определение окончательной стоимости недвижимости.

Этот метод применяется при оценке только коммерческой

недвижимости, которая используется для получение доходов – офисов,

складских помещений, магазинов, квартир для найма. Стоимость,

полученная доходным подходом, обычно заметно выше стоимости,

полученной по затратному подходу или методом сравнения рыночных

продаж.

Основывается доходный метод на финансовых расчетах, в частности,

на формуле сложных процентов. Простые проценты рассчитываются

формулой

= С

(1 +n ۰ r / 100 %),

где r – норма доходности проекта или банковский процент по вкладам;

– начальная сумма; С

– конечная сумма; n – количество периодов

начисления процентов.

В какой-то степени норму доходности экономики и банковский

процент можно отождествить. Банковский процент по вкладам держится

чуть ниже уровня нормы доходности. Ведь только в этом случае выгодно

заниматься предпринимательством, не класть деньги в банк.

Сложные проценты рассчитываются по формуле:

= С

(1+r / 100 %)

То есть, по сравнению с простыми процентами идет постоянное

начисление процентов помимо основной суммы ещё и на проценты. Так

сейчас происходит практически со всеми банковскими вкладами, когда

процент начисляется каждый месяц на всю сумму, находящуюся на счете.

Чем больше процентная ставка или срок начисления, тем ощутимей

разница между способами начисления.

На доходный подход опираются два наиболее распространенных

метода:

 метод прямой капитализации;

 метод дисконтирования денежных потоков.

Это наиболее универсальные методы, применимые к любым видам

оценки объекта.

Метод прямой капитализации

Формула расчета сложных процентов отражает сущность такого

понятия как капитализация. Капитализация  это процесс увеличения

стоимости проекта через постоянное включение (инвестирование)

получаемых доходов в дело. Коэффициентом капитализации является

величина, обратная формуле начисления сложных процентов:

Но эти расчёты верны, если мы имеем одинаковую норму доходности

по всем годам. На практике, чаще всего, коэффициенты капитализации

рассчитываются для каждого года или периода по следующей формуле

кап.n

(1+r

)

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

(1+r

) (1+r

)

...

С помощью коэффициента капитализации, рассчитываемого для

каждого количества лет можно, определить ту сумму первоначального

капитала, вложив которую, инвестор получит через указанное число лет

рассчитываемый доход. Если недвижимость на сегодняшний день

К =

кап.n

(1+r/100%)

___________

оценивается продавцом больше этой суммы, то покупателю выгоднее

положить деньги на счет в банке. Если недвижимость стоит меньше, чем

рассчитано, то инвестору выгоднее её всё-таки купить, т. к. тогда он как

бы поместит деньги под более высокий процент, чем могут предложить в

банке.

Таким образом, для случая, когда мы через какое-то время просто

перепродаем дом, не получая с него дополнительных периодических

доходов, его стоимости будет рассчитываться по следующей формуле:

= С

• К

кап.n.

где С

 первоначальная или сегодняшняя стоимость объекта;

 будущая предполагаемая стоимость объекта или цена продажи;

кап.n.

 коэффициент капитализации для данного периода.

Если у нас ожидается поступление доходов не в один прием, а

периодически, то тогда нужно рассчитать необходимую на сегодняшний

день сумму средств для получения в будущем каждого дохода (обозначим

его как ГОД - годовой ожидаемый доход):

для доходов первого года = ГОД

• К

кап.1;

для доходов первого года = ГОД

• К

кап.2;

где С

 часть первоначальной стоимости объекта, вложив которую,

инвестор получает доходы первого года;

 часть первоначальной стоимости объекта, вложив которую, инвестор

получает доходы второго года.

Если просуммировать все С

оn

, то получим те средства, которые нужно

вложить сегодня, чтобы получать в будущем определенные ожидаемые

доходы:

= Σ (ГОД

• К

кап.n).

При оценке совокупности объектов недвижимости для каждого из них

может быть использован К

кап.

, характерный для данной группы объектов.