Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

553

Особо охраняемые территории

Обычно для охраны природных объектов и территорий, ценность

которых признана, устанавливаются специальные, щадящие или

вовсе исключающие какуюлибо хозяйственную деятельность, ре

жимы использования земель. В нашей стране земельным законода

тельством выделена отдельная категория земель, позволяющая при

давать территориям с ценными природными комплексами особый

правовой статус в зависимости от выполняемых ими социальных и

экосистемных функций. Данная категория земель носит название —

земли особо охраняемых территорий. К землям особо охраняемых

территорий и объектов относятся: 1) земли особо охраняемых при

родных территорий, 2) земли природоохранного, 3) рекреационного

и 4) историкокультурного назначения.

Под особо охраняемыми природными территориями понимаются

участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над

ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые

имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое,

рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты реше

ниями органов государственной власти полностью или частично из

хозяйственного использования и для которых установлен режим

особой охраны. Особо охраняемые природные территории относятся

к объектам общенационального достояния. В зависимости от выпол

няемых функций, особенностей режима особо охраняемых природ

ных территорий и статуса находящихся на них природоохранных уч

реждений выделяют следующие категории указанных территорий:

а) государственные природные заповедники, в том числе био

сферные;

б) национальные парки;

в) природные парки;

г) государственные природные заказники;

д) памятники природы;

е) дендрологические парки и ботанические сады;

ж) лечебнооздоровительные местности и курорты.

К землям природоохранного назначения относятся земельные уча

стки водоохранных зон рек и водоемов; запретных и нерестоохран

ных полос; лесов, выполняющих защитные функции; противоэрози

онных, пастбищезащитных и полезащитных лесонасаждений; иные

земельные участки, выполняющие природоохранные функции.

К землям рекреационного назначения относятся земли, предназ

наченные и используемые для организации отдыха, туризма, физ

554

культурнооздоровительной и спортивной деятельности населения,

например земельные участки, занятые домами отдыха, пансионата

ми, кемпингами, парками, лесопарками и другими подобными объ

ектами.

Для защиты особо охраняемых природных территорий от небла

гоприятных антропогенных воздействий на прилегающих к ним

участках земли и водного пространства могут создаваться охранные

зоны или округа с регулируемым режимом хозяйственной деятель

ности.

Цели оценки ценных природных территорий

Как видно из приведенного списка земель, которые можно отнес

ти к особо охраняемым территориям их перечень может быть доста

точно значительным. В России площадь только особо охраняемых

природных территорий (заповедники, заказники) достигает почти 5

процентов от общей площади страны. Кроме территорий, официаль

но признанных ценными, то есть получившими статус особо охра

няемых, в России сохранилось большое количество земель с ненару

шенными или малонарушенными экосистемами, обеспечивающими

сохранение ассимиляционного потенциала (способности окружаю

щей среды к самовосстановлению и очищению) в планетарном

масштабе. В экономическом плане данные территории являются

перспективными объектами для привлечения инвестиций в туристи

ческий бизнес, и как показывает практика последних лет, являются

точками инвестиционного роста в депрессивных регионах. Инвести

ции привлекаются в развитие туризма на территориях, прилегающих

к уникальным природным объектам, типа Байкала, территориям с

красивыми, нетронутыми ландшафтами и особенными условиями

для отдыха, например горнолыжного или охотничьего туризма. В ос

новном эти точки формируются около заповедников, национальных

парков.

В городах такие территории в основном представлены парками и

лесопарками, которые создают особые, улучшенные условия для

проживания горожан.

Процесс управления данными территориями сопряжен с решени

ем множества проблем, главным образом лежащих в сфере регулиро

вания землепользования, природопользования, выработки стратегии

и концепций развития территорий, выработки экономических инст

рументов охраны природы и повышения эффективности использо

вания земли.

555

Большая часть перечисленных территорий непосредственным об

разом сопряжена с проведением экономической оценки данных тер

риторий, а вернее определения всех выгод, которые вытекают из со

хранения ценного биологического потенциала и возможных потерь,

возникающих с их разрушением.

К наиболее распространенным методам регулирования природо

пользования, в основе которых лежит оценка стоимости природных

ресурсов, включая и экосистемные ресурсы, относятся:

экономическая оценка воздействия проектов на окружающую

среду и экологическая экспертиза (сравнение всех плюсов и

минусов от реализации проекта с учетом внешних издержек);

экономическое обоснование принятия решений в сфере пла

нирования землепользования;

введение платы за использование природных ресурсов;

введение платы за посещение определенных территорий;

оценка вреда и возмещение ущерба;

определение величины различного рода компенсационных

платежей, связанных с ущербом, изменением целевого назна

чения и изъятия природных ресурсов;

определение ставок страхового возмещения при проведении

экологического страхования;

расчет величины налоговых и арендных платежей за земли,

имеющие важное экологическое и рекреационное значение;

учет ресурсной компоненты в структуре национального богат

ства страны;

оценка эффективности инвестиций в коммерческие и приро

доохранные проекты.

Реализация перечисленных методов регулирования природо

пользования требует методического и методологического обеспече

ния, позволяющего решать прикладные задачи, связанные с опреде

лением хозяйственной и экологической ценности природных ресур

сов подобного типа.

Однако вопросы стоимостной оценки таких земель остаются до

настоящего времени самыми неотработанными и проблематичными

не только у нас в стране, но в странах с развитыми рыночными отно

шениями. Это объясняется, в первую очередь, сложностью учета

множества функций, которые они выполняют и их социальной зна

чимостью, обусловленной полезностью для общества в целом, а не

конкретного индивидуума в отдельности. Еще одной весомой при

чиной, затрудняющей использование традиционных методов оцен

556

ки, является неисключительность и неконкурентность, продуцируе

мых данными территориями благ и, как следствие, отсутствие их от

крытых рынков, а также установление тех или иных ограничений в

их использовании или прямом запрете оборота земель с особым при

родоохранным статусом.

19.2. Концепция общей экономической ценности природных благ

Экологические функции экосистем (экологические услуги)

В последнее десятилетие на Западе активно развиваются методы,

позволяющие оценивать данные земли и даже сопоставлять полу

ченные значения со значениями их рыночной стоимости, опреде

ленными на основе применения традиционных методов оценки не

движимости. Особое внимание данному вопросу уделяется Все

мирным банком, который постоянно проводит исследования,

посвященные развитию методов стоимостной оценки экологических

функций экосистем и территорий, имеющих, прежде всего, приро

доохранное и рекреационное значение. В настоящее время специ

алистами Всемирного банка весьма серьезно обсуждаются вопросы

возможности включения таких методов в международные стандарты

оценки в связи с тем, что они основаны на классических положениях

экономической теории и позволяют измерять в стоимостных показа

телях общественно значимые объекты.

Когда говорят об экономической или стоимостной оценке эколо

гических функций экосистем (их еще называют экологические услу

ги), имеют ввиду природные территории, которые по разным причи

нам не вовлечены в оборот, рынки подобных территорий и природ

ных ресурсов которыми они обладают не развиты или отсутствуют.

Причины эти могут быть экономического характера (труднодоступ

ность, невысокая освоенность территории) и правового характера

(существующие ограничения или запреты на хозяйственную де

ятельность), что с экономической точки зрения не принципиально.

Главное, что данные территории несут определенные блага, цен

ность которых для общества и отдельных людей связана с выполне

нием ими большей частью таких нематериальных или «нересурсных»

функций. Такими благами или функциями является создание усло

вий для рекреации, предотвращение эрозии, сохранение качества

питьевой воды, поддержание водного баланса, сохранение генетиче

ского и видового разнообразия объектов живой природы, поддержа

ние естественной продуктивности экосистем и т.д. Обычно эти

функции, а также природные услуги не находят отражения в ценах,

557

складывающихся на продукцию, получаемую из биологических при

родных ресурсов или же на земельные участки, где они находятся.

Большая часть из них не является ограниченными ресурсами, с точ

ки зрения их доступности.

Это обстоятельство вызывает самые большие затруднения при

осуществлении попыток определения ценности данных территорий

в стоимостном эквиваленте. То есть, речь идет большей частью об

объектах, имеющих определенную ценность, но не обладающих ры

ночной стоимостью или ценой. Поэтому при проведении экономи

ческой оценки таких территорий необходимо проводить различия

между их экономической ценностью, которая определяется «оказы

ваемыми» ими услуги и функциями нематериального характера, и их

ценой и рыночной стоимостью. Экономическая ценность не есть

рыночная стоимость, а тем более цена оцениваемого объекта. Эти

понятия не совпадают. Под ценой определенного объекта обычно

понимается денежное выражение стоимости товара, зафиксирован

ное в конкретной сделке. В то время как рыночная стоимость опре

деляется как текущая стоимость товаров и услуг, определяемая на ос

нове спроса и предложения в каждый конкретный момент на рынке

Обычно экономическая ценность таких территорий значительно

выше их рыночной цены, так как включает в себя еще и неоценивае

мые природные услуги, например, возможность организации отдыха

на природе, а также регулирующие функции экосистем и ассимиля

цию отходов и загрязнений, к которым относится поддержание вод

ного баланса лесами, предотвращение эрозии почв, очистка водных

источников и аккумулирование влаги болотами и т.д. Помимо цены

природного ресурса, складывающейся стихийно на рынке, либо ус

танавливаемой какимто управляющим органом, существует и такая

достаточно трудноуловимая, но все же существующая объективно

категория как ценность ресурса, которая отражает его общую полез

ность, а точнее предпочтительность по сравнению с прочими ресур

сами.

В качестве иллюстрации можно привести подмосковные леса, од

новременно выполняющие сразу несколько функций, главными из

которых является — охрана источников питьевого водоснабжения

Москвы, очищение атмосферного воздуха и создание рекреационно

го потенциала столицы. Если рыночная стоимость участков земли на

территории подмосковных лесов будет определяться, прежде всего,

полезностью для конкретного покупателя, то их экономическая цен

558

ность будет определяться исходя из их полезности для всего москов

ского мегаполиса.

Общая экономическая ценность

Экономическая ценность объектов живой природы определяется

обществом. Понятие ценности шире, чем понятие цены и стоимос

ти. Стоимостное выражение всех аспектов ценности природных благ

для общества в экономической науке получило название общей эко

номической ценности. Общая экономическая ценность природных

территорий или благ включает как собственно рыночную стоимость

тех ресурсов, которыми они располагают, так и стоимость (стоимост

ную оценку) выполняемых ими услуг или функций, которыми опос

редованно пользуется общество, а также потенциальных возможнос

тей использования в будущем.

Структура общей экономической ценности таких территорий вы

глядит следующим образом.

Рис. 18. Общая экономическая ценность природных благ.

Для оценки подобных территорий предлагается методология, ос

нованная на моделировании «суррогатных рынков» и концепции об

щей экономической ценности природных благ или объектов.

Концепция общей экономической ценности исходит из того, что

окружающая среда обеспечивает три функции:

1) обеспечение природными ресурсами — возможна оценка по их

рыночной стоимости или цене;

2) регулирование природных процессов и ассимиляция отходов и

загрязнений — возможна оценка по затратам на замещение выпол

няемых функций;

559

3) обеспечение людей природными услугами, такими как рекре

ация, эстетическое удовольствие и пр. — возможна оценка путем мо

делирования суррогатных рынков на основе данных социологиче

ских исследований, проводимых в виде опросов или анкетирования.

Суммарная оценка этих трех функции дает представление об об

щей экономической ценности природных благ.

Концепция общей экономической ценности природных благ рас

сматривается как наиболее перспективное направление оценки при

родных территорий.

Показатель общей экономической ценности или стоимости эко

логических функций экосистем или природных территорий тракту

ется, как сумма таких показателей, как стоимость использования и

стоимость неиспользования природных благ (природных территорий,

биологических компонентов природы).

Стоимость использования складывается из стоимости прямого ис

пользования, представляющей собой рыночную оценку товаров и

услуг, получаемых от использования биологических ресурсов; стои

мости косвенного использования, или оценки нематериальных по

лезностей и косвенных выгод, продуцируемых лесами, и стоимости

альтернативы (условно возможной стоимости), представляющей со

бой оценку доходов, которые можно получить в будущем при усло

вии, что данный природный объект сохраниться.

Стоимость неиспользования соответственно состоит из стоимости

наследования и стоимости существования.

За стоимость наследования принимают суммарную оценку людей

их готовности платить за сохранение определенных природных благ

и объектов для будущих поколений.

Стоимость существования представляет собой оценку желания

людей платить за существование конкретных природных террито

рий, природных объектов и видов животных и растений. При этом

предполагается, что человек, дающий оценку, может никогда не ис

пользовать возможность посетить это место.

TEV = UV + NUV

TEV — общая экономическая ценность (стоимость)

UV — стоимость использования

NUV –стоимость неиспользования

UV = DUV + IUV + OV

DUV — стоимость прямого использования

IUV — стоимость косвенного использования

OV — стоимость отложенной альтернативы

560

NUV = EV

NUV — стоимость неиспользования

EV — стоимость существования (+ стоимость наследования)

TEV = DUV + IUV + OV + EV

Рис. 19. Система показателей, устанавливающих общую

экономическую ценность природных благ.

Упрощенным вариантом этой схемы, более близкой к сложив

шимся у нас представлениям о стоимости биологических ресурсов

является разделение общей экономической стоимости на показатели

эксплуатационной или потребительной стоимости (стоимость пря

мого использования), неэксплуатационной стоимости (стоимости

косвенного использования), стоимости отложенной альтернативы и

стоимости сохранения. В упрощенной классификации стоимость на

следования относится к стоимости существования, образуя новый

показатель в виде стоимости сохранения.

При разборе перечисленных показателей и методов их оценки за

падные исследователи обычно намеренно не рассматривают приемы

оценки рыночной стоимости имущества, например стоимости дре

весного запаса, или рыночной стоимости земельного участка, счи

561

тая, что данная технология хорошо известна, поскольку применяется

более сотни лет и не требуется для анализа нетрадиционных функ

ций природных территорий. Однако при этом подразумевается, что

знание данной методологии необходимо для понимания принципов

управления лесными землями и моделирования ожидаемых от них

выгод.

Стоимость прямого использования

Стоимость прямого использования представляет собой показа

тель, измеряемый на основе сложившихся рыночных цен на товары

и услуги, продуцируемые биологическими ресурсами и природными

территориями.

Из всех показателей, применяемых для определения общей эко

номической ценности, он наиболее хорошо поддается экономиче

ской оценке. стоимость прямого использования или эксплуатацион

ная ценность.

Стоимость прямого использования определяется ценами на ис

пользование данных территорий:

а) с изъятием природных ресурсов (заготовка древесины, грибов,

ягод, живицы, лекарственных растений, охота, рыбалка и т.д);

б) без изъятия (туризм, отдых на природе, фотоохота и т.д.).

Стоимость косвенного использования

Более сложным в методическом плане является показатель стои

мости косвенного использования. Считается, что косвенная сто

имость использования леса должна отражать такие аспекты ценнос

ти лесных территорий, как выполнение лесами водорегулирующих

функций; предотвращение эрозии; связывание углекислого газа и

тем самым смягчение парникового эффекта; очистка воздушного

бассейна.

Данный показатель позволяет измерить выгоды, создаваемые ре

гулирующими функциями природных систем или экологических ус

луг и дать оценку природных территорий в глобальном или реги

ональном аспекте с учетом полезностей не для отдельного человека,

а для некого сообщества в целом. К таким функциям или услугам от

носятся:

связывание углекислого газа;

водорегулирование и защита водных источников;

очищение атмосферы от пыли и вредных веществ;

предотвращение эрозии почв;

другие.

562

Стоимость отложенной альтернативы – представляет собой оценку

выгод от будущего использования и получения новой информации,

например используемой в генной инженерии, селекции, фармацев

тике. Считается, что этот показатель неточен, дает приблизительные

и заниженные результаты в силу большой неопределенности буду

щих выгод. Обычно рассчитывается как сумма скорректированных

оценок прямой и косвенной стоимости использования.

Но этот показатель не надо смешивать с альтернативной стоимо

стью (затратами) которые представляют собой величину доходов, ко

торые получают фактические владельцы территории от ее использо

вания и которые они могут потерять в случае установления более

жесткого природоохранного режима. Это может быть лесной доход,

земельная рента или доход, получаемый в результате разработки по

лезных ископаемых.

Данный показатель используется в экономическом анализе и

оценке проектов, но он не включается в состав ОЭЦ.

Стоимость неиспользования

Оценка стоимости существования является попыткой измерить

такие тонкие аспекты: ценность природы, как ее эстетические и эти

ческие свойства, например, ценность природы самой по себе, эсте

тическая ценность природы для человека, долг по сохранению при

роды перед будущими поколениями, ценность наследия и т.д.

Стоимость существования рассчитывается в основном по стои

мости существования, так как показатель условно возможной стои

мости, является довольно дискуссионным. Он определяется суммой

прямой и косвенной стоимости использования в будущем, что со

пряжено со слишком большой долей неопределенности.

Методология определения и оценки стоимости существования

довольно хорошо развиты в Европе и США. Считается, что данный

показатель позволяет определить в стоимостном выражение эстети

ческие и социальные аспекты ценности биологических компонентов

природы. При этом предполагается, что выгоды индивидуума или

общества в целом проистекают только от знания того, что опреде

ленные природные и биологические объекты существуют.

Два последних показателя вызывают самые большие трудности,

связанные с включением их в традиционные схемы финансового

анализа, поскольку их определение основано на методах социологи

ческих исследований, не всегда совместимых с традиционными тех