Хавин Д.В., Овчинников П.А. Практикум по оценке собственности

Подождите немного. Документ загружается.

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального

образования

«Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

-------------------------------------------------------------------------------------------------

Институт открытого дистанционного образования

Д.В. Хавин, П.А. Овчинников

Оценка собственности

Практикум

2-е издание

Утверждено редакционно-издательским

советом университета

в качестве учебного пособия

Нижний Новгород - 2005

ББК 65.052

Х12

Хавин Д.В., Овчинников П.А. Оценка собственности. Практикум. 2-е изда-

ние. – Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.- строит. ун-т, 2005. – 59 с.

ISBN 5-87941-262-8

Приведены примеры определения рыночной стоимости как отдельных

объектов недвижимости (коттедж, административное здание, квартира), так и

целых компаний.

В практикуме приведены варианты для курсового проектирования и

про-

ведения практических занятий по курсу «Оценка собственности».

Издание предназначено для студентов заочной формы обучения по спе-

циальностям 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью», 080109 «Бух-

галтерский учет, анализ и аудит» и 080507 «Менеджмент организации».

ББК 65.052

ISBN 5-87941-262-8

Введение

Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию

форм собственности и возрождению собственника. Появилась возможность

по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику до-

мом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище

или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.

Одним из основных вопросов, возникающих при реализации права

собственника, является вопрос о стоимости собственности.

Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с

поставленной целью, процедурой оценки и требованиями оценки.

Главной сферой применения оценочных технологий являются операции

по купле-продаже объектов недвижимости и целых компаний, а также инвести-

ционная деятельность. Оценка стоимости необходима, в частности, при полу-

чении кредита в

банке под залог стоимости тех или иных активов, акций, доли

участия или предприятия в целом.

Купля-продажа компаний и долей участия в них как особая форма бизне-

са пока не получила в России достаточного развития. Однако следует ожидать

быстрого увеличения числа сделок подобного рода.

Переход к рыночной экономике привел к

появлению новой профес-

сии - эксперт-оценщик. Оценка недвижимости должна осуществляться в соот-

ветствии с требованиями Федерального закона Российской Федерации от

29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской

Федерации».

Исходные данные для выполнения практических заданий приведены в

приложениях к настоящему учебному пособию.

1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КОТТЕДЖА ПУТЕМ

АНАЛИЗА ПАРНОГО НАБОРА ДАННЫХ

Подход сравнительного анализа продаж - способ оценки имущества

путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения

соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними.

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого

объекта недвижимости С

принимает следующую форму:

= Ц

± К

, (1)

где Ц

- цена продажи i-го сравнимого объекта недвижимости;

- величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта

недвижимости.

Реализация метода сравнения продаж предполагает такую последова-

тельность этапов:

- анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматри-

ваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации

последующих этапов;

- определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения),

существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта

недвижи-

мости;

- разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показа-

телями (элементами) сравнения;

- расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным

рынка;

- применение модели к объектам сравнения для расчета скорректиро-

ванных цен продаж объектов сравнения;

- анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для оп-

ределения стоимости оцениваемого объекта.

Наиболее распространенной

единицей сравнения для российских условий

в настоящее время является цена 1 м

общей или полезной площади. Если рас-

сматривается доходная недвижимость (офисное или торговое здание), то полез-

ной площадью считается площадь, сдаваемая в аренду (не учитывается пло-

щадь лифтов, коридоров и т. п.).

Основное правило корректировок при реализации метода сравнения про-

даж: корректируется цена продажи сравнимого объекта недвижимости для мо-

делирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не

подвергается корректировкам.

В зарубежной и отечественной оценочной практике выделяют девять ос-

новных элементов сравнения:

1. Переданные права собственности на недвижимость.

2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости.

3. Условия продажи (чистота сделки).

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).

5. Местоположение.

6. Физические характеристики.

7. Экономические характеристики.

8. Отклонения от целевого использования.

9. Наличие движимого

имущества.

Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем по-

рядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пере-

считывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом

необходимо соблюдать указанную выше очередность первых четырех элемен-

тов сравнения. Последующие (после четвертого элемента сравнения) корректи-

ровки могут быть выполнены в любом порядке.

Допустимы корректировки как

в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использова-

ние корректировок в процентах и денежных суммах.

Пример. Определить рыночную стоимость коттеджа площадью 120 м

расположенного на земельном участке площадью 10 000 м

Коттедж имеет 6 комнат и законченный подвал, гараж на дату оценки от-

сутствует. Для анализа используются данные о пяти продажах сравнимых объ-

ектов. Исходные данные приведены табл. 1.

Т а б л и ц а 1

Исходные данные

Сравнимые продажи

Показатели Объект

оценки

1-я 2-я 3-я 4-я 5-я

Цена продажи, руб.

65 000 78 000 56 000 70 000 54 000

Переданные права

на собственность

полное

владение

полное

владение

полное

владение

полное вла-

дение

полное

владение

полное

владение

Условия

финансирования

рыноч-

ные

нерыноч-

ные

нерыноч-

ные

рыноч-

ные

рыноч-

ные

рыноч-

ные

Коррекция по фи-

нансированию,

руб.

-3000 -8000 0 0 0

Условия продажи

рыноч-

ные

рыноч-

ные

рыноч-

ные

рыноч-

ные

рыноч-

ные

рыноч-

ные

Срок продажи

2 недели 6 недель

1 год 1 год 1 год

Размер участка, м

10 000 10 000 12 000 10 000 12 000 10 000

Размер дома, м

120 120 145 120 145 120

Количество комнат

6 6 7 6 7 6

Гараж

- + + + + -

Подвал

+ - - - + -

Примечание. Месторасположение объекта оценки и сравнимых продаж – пригород-

ный район города Дзержинска.

Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцени-

ваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими харак-

теристиками.

Величина корректировки по условиям финансирования определяется

сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансирова-

нием (см. варианты заданий по приложению А). При этом платежи по кредиту

дисконтируются по рыночной процентной

ставке. В данном случае величины

корректировок определены в размере 3000 руб. для 1-го объекта и 8000 руб. –

для 2-го объекта.

Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то кор-

ректировки на условия продажи не требуется.

Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выде-

лить объекты, отличающиеся только этим элементом. В рассматриваемом при-

мере 1-й и 3-й объекты отличаются только условиями финансирования и вре-

менем продажи. Скорректировав цену продажи 1-го объекта на условия финан-

сирования, можно определить корректировку

на время продажи:

(62000 - 56000) / 56000 = 0,1, или на 10 %,

т.е. за год цены на рынке увеличились на 10 %.

Таким образом, все сравнимые объекты приведены в одинаковые условия

по финансированию и времени продажи, что создает единую базу для проведе-

ния корректировок на физические различия.

В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным

количеством

комнат и разной площадью дома и участка. Причем участку пло-

щадью 12 000 м

соответствует дом площадью 145 м

с 7 комнатами, а участку

площадью 10 000 м

соответствует дом площадью 120 м

с 6 комнатами. Срав-

нивая 1-й и 2-й объекты, определяем корректировку на размер:

70 000 – 62 000 = 8 000 руб.

Для определения величины корректировки на наличие гаража необходи-

мо произвести сравнение 3-го и 5-го объектов, т.к. они различаются лишь нали-

чием гаража:

61 600 – 59 400 = 2 200 руб.

Для определения величины корректировки на наличие законченного под-

вала необходимо произвести

сравнение 2-го и 4-го объектов, т.к. они различа-

ются лишь этим показателем:

77 000 – 70 000 = 7 000 руб.

Результаты выполненных корректировок приведены в табл. 2. Для каждо-

го объекта сравнения получена скорректированная цена.

Т а б л и ц а 2

Определение скорректированной цены

Сравнимые продажи

Показатели, руб.

1-я 2-я 3-я 4-я 5-я

Цена продажи

65 000 78 000 56 000 70 000 54 000

Коррекция по переданным пра-

вам на собственность

0 0 0 0 0

Скорректированная цена

по переданным правам на собст-

венность

65 000 78 000 56 000 70 000 54 000

Коррекция по условиям финан-

сирования

-3000 -8000 0 0 0

Скорректированная цена

по условиям финансирования

62 000 70 000 56 000 70 000 54 000

Коррекция по условиям продажи

0 0 0 0 0

Скорректированная цена

по условиям продажи

62 000 70 000 56 000 70 000 54 000

Коррекция по условиям рынка

0 0 +10% +10% +10%

Скорректированная цена по ус-

ловиям рынка

62 000 70 000 61 600 77 000 59 400

Коррекция по месторасположе-

нию

0 0 0 0 0

Коррекция по размеру 0 - 8000 0 - 8000 0

Коррекция для гаража - 2200 - 2200 - 2200 - 2200 0

Коррекция для подвала + 7000 + 7000 + 7000 0 + 7000

Скорректированная

цена

66 800 66 800 66 400 66 800 66 400

В соответствии с условиями задачи требуется на основании данного ряда

скорректированных цен продаж (см. табл. 2) вывести одно значение рыночной

стоимости.

Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключает-

ся в придании каждому члену ряда весового коэффициента, учитывающего сте-

пень отличия объекта сравнения от объекта оценки. При этом следует прини-

мать во

внимание диапазон разброса скорректированных цен продаж; количе-

ство корректировок для каждого объекта; общий процент корректировок, взя-

тых по абсолютной величине; общий процент корректировок, определенный

как разница между положительной и отрицательной корректировками. Резуль-

таты анализа сведены в табл. 3.

Т а б л и ц а 3

Анализ полученных данных

Сравнимые продажи

Показатели анализа

1-я 2-я 3-я 4-я 5-я

Количество корректировок 3 4 3 3 2

Общая чистая коррекция, руб.

1800 11 200 10 400 3200 12 400

Общая чистая коррекция,

% от продажи

3 14 19 5 23

Общая валовая коррекция, руб.

12 200 25 200 14 800 17 200 12 400

Общая валовая коррекция,

% от продажи

19 32 26 25 23

В рассматриваемом примере имеем очень узкий диапазон цен продажи –

от 66 400 руб. до 66 800 руб. Продажная цена с меньшим количеством коррек-

тировок имеет больший удельный вес – для 5-го объекта общее число коррек-

тировок равно двум. Кроме того, общая валовая коррекция для 5-го объекта

также почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости оценивае-

мого коттеджа принимаем скорректированную цену продажи 5-го объекта –

66 400 руб.

Примечание. В некоторых исходных данных у 3-х и более объектов име-

ются отличные друг от друга значения по размеру (размер участка, дома и ко-

личеству комнат). В этом случае полученное значение корректировки на размер

позволяет определить величину коррекции на 1 м

разницы в площадях. Далее

рассчитывается величина корректировки на размер для других объектов путем

составления пропорции.

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АДМИНИСТРАТИВНО-

ГО ЗДАНИЯ ОТНОСИТЕЛЬНЫМ СРАВНИТЕЛЬНЫМ АНАЛИЗОМ

Относительный сравнительный анализ применяется, когда ненадежные

рыночные данные не позволяют оценщику проанализировать парный набор

данных, а также при необходимости проведения экспресс-расчета оценки объ-

екта недвижимости. Этот метод основывается на ранжировании качественных

характеристик (элементов сравнения) в категориях типа: значительно лучше;

немного лучше; равный; немного хуже; значительно хуже.

Пример. Определить рыночную стоимость административного здания.

В качестве

объектов сравнения выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, не-

давно проданных на местном рынке. Все здания имеют примерно одинаковое

географическое положение и продавались на условиях рыночного финансиро-

вания для владения на основе аренды. Состояние конструкций всех зданий -

среднее. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведе-

ны в табл. 4.

Т а

б л и ц а 4

Сводка рыночных данных для относительного сравнительного анализа адми-

нистративного здания

Сравнимые объекты

Элементы

сравнения

Объект

оценки

1-й 2-й 3-й 4-й 5-й

Цена продажи, руб.

290 000 210 000 240 000 210 000 250 000

Общая площадь, м

3500 4000 3330 3430 2930 3840

Отношение арендной

площади к общей

0,88 0,94 0,93 0,92 0,88 0,88

Коэффициент

использования

0,90 0,87 0,85 0,90 0,95 0,90

Средняя рента за 1 м

арендной площади, руб.

126 126 117 126 126 126

Местоположение

среднее лучше хуже среднее лучше хуже

П р о д о л ж е н и е т а б л . 4

Сравнимые объекты

Элементы

сравнения

Объект

оценки

1-й 2-й 3-й 4-й 5-й

Затраты на

рыноч- рыноч- рыноч- выше рыноч- рыноч-