В многоэтажных домах допускается перевод в нежилые жилых помещений, расположенных
на первом этаже. Перевод жилого помещения, расположенного на втором этаже жилого дома и
выше, возможен только в случаях наличия отдельного входа или технической возможности
сделать отдельный вход и только при использовании в нежилых целях помещения (помещений),
расположенного непосредственно под переводимым помещением. Отдельный от общего
подъезда вход в переведенное помещение в этих случаях, как правило, производится из
помещения, расположенного этажом ниже, непосредственно под переведенным помещением.
4. Требования к нежилым помещениям могут отличаться от требований, предъявляемых к
жилым помещениям. Это может быть различная звукоизоляция, температурный режим
помещения и т.д. Кроме того, жилое помещение должно быть изолированным, в нем должны
быть кухня, санузел и т.д. При переводе нежилого помещения в жилое все названные требования
должны быть соблюдены. Жилое помещение после перевода должно отвечать всем
требованиям, предъявляемым к нему.
Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого
помещения в жилое помещение
Комментарий к статье 23
1. Перевод жилого помещения в нежилое, а также нежилого помещения в жилое является
изменением правового режима использования помещения. Решение о переводе жилого
помещения в нежилое для нужд непромышленного характера или перевода нежилого
помещения в жилое принимается собственником помещения. Разрешение на перевод выдается
органом местного самоуправления.
2. Для перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое
собственник помещения представляет в орган местного самоуправления заявление о переводе.
Вместе с заявлением собственник помещения должен представить документы, подтверждающие
его право собственности на данное помещение. Копии этих документов должны быть приложены
к заявлению, поскольку оригиналы документов о праве собственности на помещение должны
оставаться у собственника. В заявлении о переводе помещения собственник обязан указать, что
помещение не обременено правами других лиц.
3. Собственник помещения также представляет документы о техническом состоянии
помещения, куда входят план помещения и его техническое описание, а для перевода жилого
помещения - технический паспорт жилого помещения. Кроме того, представляются поэтажный
план дома, в котором находится переводимое помещение, оформленный в установленном
порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, если такие
действия необходимы для перевода помещения. Но, как правило, в переводимом помещении
для использования его в соответствующих целях после перевода производятся переустройство и
перепланировка. В таких случаях собственник помещения при подаче заявления представляет
документы, необходимые для согласования переустройства и перепланировки помещения (см.
комментарий к ст. 26 ЖК).
В комментируемой статье установлен исчерпывающий перечень документов, которые
должны быть представлены для перевода помещения. Соответственно орган местного
самоуправления не вправе требовать представления других документов, кроме тех, перечень
которых дан в комментируемой статье. Следует отметить, что в данном перечне нет ни одного
согласования с собственниками других помещений в этом доме.
Для выдачи разрешения о переводе помещения орган местного самоуправления должен
проверить в первую очередь возможность использования помещения в многоквартирном доме
после перевода в качестве нежилого, а также соответствие жилого или нежилого помещения
предъявляемым требованиям.
4. Разрешение о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое
либо отказ в выдаче такого разрешения должны быть приняты органом местного самоуправления
в течение 45 дней со дня представления собственником помещения всех необходимых
документов. Решение о переводе помещения или об отказе в разрешении перевода оформляется