Кулешов П.Г. (сост.) Экономика недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ

ФЕДЕРАЦИИ

Брянский государственный технический университет

«УТВЕРЖДАЮ»

Ректор университета

___________В.Т.Буглаев

«___»____________2001г.

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Рабочая программа и методические указания

по выполнению контрольной работы для студентов

заочной формы обучения специальности

060800 «Экономика и управление на предприятии»

Брянск 2001

ББК У9(2)29

Экономика недвижимости. Рабочая программа и методические

указания по выполнению контрольной работы для студентов заочной

формы обучения специальности 060800 "Экономика и управление на

предприятии". – Брянск.: БГТУ, 2001. - 12 с.

Разработал: ассист. П.Г. Кулешов

Рекомендовано кафедрой «Экономика и менеджмент»

(протокол № 5 от 20 февраля 2001 г.)

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность и практическая значимость проблем, являющихся

предметом изучения в курсе «Экономика недвижимости»,

обусловлены развитием рынка недвижимости и необходимостью

поиска новых активов для инвестирования на финансовом рынке.

Курс «Экономика недвижимости» является дисциплиной,

дающей студентам специальности 060800 «Экономика и управление

на предприятии» общие знания о сущности, структуре, особенностях

функционирования рынка недвижимости, характеристиках

недвижимости как актива для инвестирования, особенностях оценки

эффективности инвестиций в недвижимость.

Цель курса: формирование у студентов знаний о рынке

недвижимости, его участниках, особенностях недвижимости как

актива для инвестирования; повышение профессиональной

подготовки студентов в результате понимания взаимосвязей и

принципов взаимодействия рынка недвижимости с финансовым,

фондовым и товарными рынками, фирмами, населением,

государственными структурами.

Задачи курса: изучив дисциплину, студент должен обладать

знаниями об особенностях становления и развития рынка

недвижимости в России, особенностях оценки недвижимости как

актива для инвестирования, инструментах инвестирования в

недвижимость и оценке эффективности инвестиций.

Общее число часов на изучение курса - 80, установочные

лекции - 4 часа, обзорные лекции - 6 часов, контрольная работа,

зачет.

ТЕМАТИЧЕСКИЙ ПЛАН

ТЕМА 1. РАЗВИТИЕ РЫНКОВ НЕДВИЖИМОСТИ В

РОССИИ

Основные понятия о рынке недвижимости. Структура рынка

недвижимости. Участники рынка недвижимости. Факторы спроса на

недвижимость (макроэкономическая ситуация, фаза экономического

развития, рост занятости, ставки доходности на финансовом рынке и

рынке реальных активов). Определение емкости рынка

недвижимости. Показатели состояния рынка недвижимости и

перспектив его развития. Причины избыточного инвестирования в

недвижимость.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1. Какие объекты отнесены к недвижимости Гражданским

кодексом Российской Федерации?

2. Возможные признаки сегментации рынка недвижимости.

3. Отличия рынка недвижимости от конкурентного рынка.

4. Примеры объектов недвижимости как: а) потребительной

стоимости; б) фактора производства; в) источника дохода.

5. Специализированная и неспециализированная недвижимость.

6. Факторы, влияющие на рынок жилья.

ТЕМА 2. ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОСТИ КАК

АКТИВА ДЛЯ ИНВЕСТИРОВАНИЯ

Особенности инвестиций в недвижимость. Источники доходов

от инвестиций в недвижимость. Факторы, влияющие на

эффективность инвестиций в недвижимость (инфляция, рынок,

финансовая структура капитала, влияние налогов).

Ставка доходности. Выбор ставки дисконта и определение

темпов роста потока денежных доходов. Потоки доходов от

инвестиций в свободную от залога недвижимость. Денежные потоки

доходов от инвестиций в заложенную недвижимость. Причины

различий между денежными потоками доходов от инвестиций в

недвижимость и инвестиций в корпоративные ценные бумаги.

Уровень риска. Три различные составляющие риска

инвестирования в недвижимость. Источники риска: риск типа

недвижимости (собственности, имущества); риск изменения

предложения и спроса; риск местоположения (местное предложение

и спрос); риск арендный; риск кредитный; риск физического старения

и изнашивания (порчи); риск законодательного регулирования и

изменения налогообложения; инфляционный риск; риск

реинвестирования. Уровень риска инвестиций в свободную от залога

коммерческую недвижимость относительно инвестиций в

заложенную недвижимость. Уровень риска инвестирования в

недвижимость относительно инвестиций в корпоративные акции

компаний.

Ликвидность рынков недвижимости. Ликвидность свободной

от залога и заложенной недвижимости. Ликвидность единичной и

многосемейной недвижимости.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1. Особенности недвижимости как актива для инвестирования.

2. Причины возникновения нетрадиционных денежных потоков

от инвестиций в недвижимость.

3. Факторы, определяющие ликвидность рынка недвижимости.

4. Систематические, несистематические и случайные риски

инвестирования в недвижимость.

5.Отдельные виды риска, присущие инвестициям в

недвижимость.

6. Уровень риска инвестиций в недвижимость относительно

риска инвестиций в финансовые активы.

7. Преимущества доходной недвижимости как актива для

инвестирования.

8. Как изменяется доходность инвестиций в недвижимость при

увеличении (снижении) доходности инвестиций в финансовые

активы?

ТЕМА 3. ИНСТРУМЕНТЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ

В НЕДВИЖИМОСТЬ

Собственный капитал (ставка доходности, уровень риска,

ликвидность, контроль). Заемный капитал (ставка доходности,

уровень риска, ликвидность, риск дефицита обслуживания долга,

контроль).

Опционы на недвижимость (денежный поток, ликвидность,

риски, ставка доходности, контроль). Использование ипотеки

(денежный поток, ликвидность, риски, ставка доходности, контроль).

Гибридная задолженность (денежный поток, ликвидность, риски,

ставка доходности, контроль).

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1. Зависимость уровня риска инвестиций в недвижимость от

инструментов инвестирования.

2. Какому из инструментов инвестирования в недвижимость

соответствует наибольшая степень ликвидности, максимальный

контроль над объектом?

3. Составляющие ставки капитализации.

4. Варианты возмещения стоимости капитала.

5. Денежный поток, ликвидность, ставка доходности, уровень

риска и контроля при использовании собственного капитала в

качестве инструмента инвестирования.

6. Денежный поток, ликвидность, ставка доходности, уровень

риска и контроля при использовании заемного капитала в качестве

инструмента инвестирования.

7. Денежный поток, ликвидность, ставка доходности, уровень

риска и контроля при использовании закладных в качестве

инструмента инвестирования.

8. Денежный поток, ликвидность, ставка доходности, уровень

риска и контроля при использовании опционов в качестве

инструмента инвестирования.

9. Денежный поток, ликвидность, ставка доходности, уровень

риска и контроля при использовании гибридной задолженности в

качестве инструмента инвестирования.

ТЕМА 4. ВВЕДЕНИЕ В ОЦЕНКУ НЕДВИЖИМОСТИ

Особенности рынка недвижимости и необходимость оценки

недвижимости в рыночной экономике. Основные понятия,

используемые в оценке недвижимости. Виды стоимости. Основы

теории стоимости денег во времени. Цели оценки недвижимости.

Участники рынка недвижимости.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1. Содержание деятельности по оценке недвижимости.

2. Виды объектов и прав, подлежащих оценке.

3. Отличие понятий «цена», «затраты», «стоимость».

4. Экономическое содержание понятия «рыночная стоимость».

5. Виды стоимости, отличные от рыночной.

6. Основные законы финансов.

7. Формула дисконтированного денежного потока.

8. Будущая стоимость денежной единицы.

9. Настоящая стоимость денежной единицы.

10. Настоящая стоимость аннуитета.

11. Взнос на амортизацию денежной единицы.

12. Будущая стоимость аннуитета.

13. Взнос на формирование фонда возмещения.

ТЕМА 5. СБОР И АНАЛИЗ ИНФОРМАЦИИ,

НЕОБХОДИМОЙ ДЛЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Анализ социально-экономической ситуации и перспектив ее

развития в страновом масштабе и региональном масштабе.

Анализ регионального рынка недвижимости. Анализ

непосредственной среды местоположения объекта. Учет результатов

анализа при определении стоимости оцениваемого объекта.

Обследование объекта недвижимости, анализ фактических

характеристик зданий и сооружений.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1. Показатели, рассматриваемые при анализе социально-

экономической ситуации в регионе.

2. Характеристики местоположения объекта недвижимости.

3. Показатели общего состояния рынка недвижимости.

4. Задачи, решаемые в ходе освидетельствования объекта

недвижимости.

5. Техническое обследование объекта недвижимости.

ТЕМА 6. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.

АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ

ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

НЕДВИЖИМОСТИ

Принципы, отражающие точку зрения пользователя. Принципы,

отражающие взаимоотношения компонентов собственности.

Принципы, отражающие точку зрения рынка. Анализ возможных

вариантов использования объекта. Текущее использование. Анализ

наилучшего и наиболее эффективного использования участка как

незастроенного. Анализ наилучшего и наиболее эффективного

использования объекта с учетом застройки. Примеры анализа

наилучшего и наиболее эффективного использования.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1. Дать определение наилучшего и наиболее эффективного

использования объекта недвижимости.

2. Законодательная разрешенность использования объекта

недвижимости.

3. Физическая осуществимость использования объекта

недвижимости.

4. Финансовая целесообразность различных вариантов

использования недвижимости.

5. Максимальная продуктивность варианта использования

недвижимости.

ТЕМА 7. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ

ПОДХОДОМ

Экономическое содержание затратного подхода. Область

применения и ограничения. Основные этапы применения затратного

подхода. Понятия восстановительной стоимости здания, стоимости

воспроизводства и замещения. Классификация затрат на

строительство. Прямые и косвенные затраты («твердые» и «мягкие»).

Методы расчета восстановительной стоимости здания. Сметный

метод. Метод УПСС - УПВС. Метод индексов цен (справочники «Ко-

инвест, «Мarshall & Swift»). Понятие прибыли застройщика

(девелопера) и строителя (подрядчика).

Понятие накопленного износа. Отличие понятия оценочного

износа от бухгалтерской амортизации. Виды износа: физический,

функциональный, экономический (внешний). Устранимый и

неустранимый износ. Методы определения величины износа.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1. Стоимость строительства объекта недвижимости и его

рыночная стоимость.

2. Восстановительная стоимость объекта недвижимости и

стоимость замещения.

3. Содержание прямых строительных издержек.

4.Составляющие косвенных затрат на строительство.

5. Прибыль предпринимателя в строительстве.

6. Виды износа, учитываемые при оценке недвижимости

затратным подходом.

7. Критерий отнесения износа к устранимому и неустранимому.

8. Какой вид износа (физический, функциональный или

экономический (внешний)) всегда является неустранимым?

ТЕМА 8. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

МЕТОДОМ СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ

Экономическое содержание метода. Область применения и

ограничения. Основные этапы метода. Источники и методы сбора

исходной информации о сопоставимых продажах, способы проверки

качества и достоверности информации. Параметры, определяющие

сопоставимость аналогов. Выбор единиц сравнения. Виды поправок,

порядок их расчета и внесения. Приведение цен аналогов к

оцениваемому объекту.

Анализ полученных данных и окончательный вывод о

стоимости объекта.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1. Сфера применения рыночного подхода к оценке

недвижимости.

2. Критерии сопоставимости объектов недвижимости.

3. Информация, необходимая для рассмотрения объекта

недвижимости как сопоставимого с оцениваемым.

4. Процентные поправки, вносимые в цены продаж

сопоставимых объектов.

5. Денежные поправки, вносимые в цены продаж сопоставимых

объектов.

ТЕМА 9. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ДОХОДНЫМ

ПОДХОДОМ

Экономическое содержание метода прямой капитализации.

Область применения и ограничения. Типовой отчет о доходах

собственника объекта недвижимости. Потенциальный и

действительный валовой доход, чистый операционный доход,

операционные расходы, поступление денежных средств до и после

налогообложения. Понятие ставки капитализации. Способы расчета

ставки капитализации.

Экономическое содержание метода дисконтированного

денежного потока.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1. Сущность принципа ожидания, лежащего в основе доходного

подхода.

2. Потенциальный валовой доход от объекта недвижимости.

3. Действительный валовой доход.

4. Чистый операционный доход.

5. Постоянные и переменные расходы, связанные с

эксплуатацией объекта недвижимости.

6. Содержание метода прямой капитализации.

7. Метод дисконтированных денежных потоков.

8. Какой из методов капитализации дает наиболее достоверный

результат в условиях нестабильности денежных потоков,

генерируемых объектом недвижимости?

9. Сущность и составляющие ставки дисконтирования.

ТЕМЫ КОНТРОЛЬНЫХ РАБОТ

1. Структура рынка недвижимости, признаки его сегментации.

2. Специфика рынка недвижимости, отличия от товарных,

финансовых рынков.

3. Факторы, оказывающие влияние на рынок недвижимости.

4. Особенности недвижимости как актива для инвестирования.

5. Денежные потоки от инвестиций в недвижимость.

6. Риски инвестиций в недвижимость.

7. Связь рынка недвижимости с рынком капитала.