Лыкова Т.Б, Румянцева М.С., Генцлер И.В., Колесников И.В., Гордеев Д.П. Основы управления общим имуществом в много - квартирном доме. Рекомендации собственникам

Подождите немного. Документ загружается.

«Основы управления общим имуществом в многоквартирном доме.

Руководство собственникам»

подготовлено Фондом «Институт экономики города»

В рамках проекта «Поддержка собственников жилья»,

осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID

· выполнение функции заказчика на работы по обслу-

живанию и ремонту:

- подготовка пакета конкурсной документации и поиск

исполнителей (подрядчиков);

- выбор на конкурсной основе исполнителей (подрядчи-

ков);

- заключение договоров подряда и контроль их исполне-

ния;

· обеспечение безопасного проживания в доме и со-

хранности имущества:

- организация противопожарных мероприятий;

- осуществление мероприятий по сохранности имущест-

ва и предотвращению доступа посторонних лиц, антивандаль-

ных мероприятий;

- разработка системы оповещения и порядка действий

при чрезвычайных ситуациях;

- подготовка инструкций по пользованию инженерным

оборудованием, оснащение предупредительными надписями и

табличками;

- контроль соблюдения норм и правил проживания и

пользования помещениями, общим имуществом и придомо-

выми земельными участками;

- контроль соблюдения правил перепланировки и пере-

оборудования помещений;

· взаимодействие с собственниками, нанимателями,

арендаторами помещений:

- ведение обновляемых списков собственников, нанима-

телей и арендаторов помещений;

- заключение договоров с собственниками помещений;

- обеспечение собственников, нанимателей, арендато-

ров помещений информацией, связанной с управлени-

ем/содержанием многоквартирного дома;

- прием заявок, предложений, жалоб и работа с ними;

- подготовка собраний собственников помещений;

- отчетность перед собственниками помещений;

«Основы управления общим имуществом в многоквартирном доме.

Руководство собственникам»

подготовлено Фондом «Институт экономики города»

В рамках проекта «Поддержка собственников жилья»,

осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID

- работа по обеспечению полноты сбора обязательных

платежей и взносов;

· ведение делопроизводства и архивного хранения до-

кументов;

· взаимодействие с органами местного самоуправле-

ния, государственными инспекциями, финансовыми орга-

низациями и др.;

IV. Предоставление коммунальных услуг гражданам:

· заключение договоров на приобретение коммунальных

ресурсов;

· контроль качества и объема поставляемых коммуналь-

ных ресурсов;

· обеспечение соответствия оплаты фактическому коли-

честву и качеству ресурсов и услуг;

· учет потребителей коммунальных услуг;

· распределение платы за коммунальные услуги между

потребителями при оплате по показателям общедомового

прибора учета потребления ресурсов;

· регулирование отношений между потребителями ком-

мунальных услуг в доме;

· организация удобной процедуры оплаты коммуналь-

ных услуг;

· информирование о плановых перерывах в предостав-

лении коммунальных услуг и производимых ремонтных рабо-

тах.

Каждое направление деятельности предполагает осуществление

определенных функций для достижения целей, поставленных собст-

венниками имущества (Рис. 3).

«Основы управления общим имуществом в многоквартирном доме.

Руководство собственникам»

подготовлено Фондом «Институт экономики города»

В рамках проекта «Поддержка собственников жилья»,

осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID

«Основы управления общим имуществом в многоквартирном доме.

Руководство собственникам»

подготовлено Фондом «Институт экономики города»

В рамках проекта «Поддержка собственников жилья»,

осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID

3.7. Самоуправление или профессиональное управление?

Рассмотрев приведенный выше перечень функций управления

многоквартирным домом, можно с уверенностью сказать, что управ-

ление – это сложная, комплексная работа, требующая определенного

багажа знаний, навыков и владения специальными методиками, к тому

же это работа, которая должна осуществляться постоянно, ежедневно,

многие годы, пока стоит дом.

Эффективность управления многоквартирным домом, то есть

достижение поставленных собственниками целей и решение текущих

задач с наименьшими затратами, зависит от уровня профессиональной

подготовки людей, которые принимают управленческие решения и

обеспечивают их исполнение. Поэтому собственники должны чрезвы-

чайно ответственно подходить к важному вопросу: кому поручить вы-

полнение управленческих решений, принятых на общем собрании,

можно ли достичь поставленных целей только собственными силами

(силами правления ТСЖ) или необходимо участие специалистов.

Какой бы способ управления не выбрали собственники помеще-

ний в многоквартирном доме (непосредственное управление, управле-

ние товариществом или кооперативом, управление управляющей ор-

ганизацией), при каждом из этих способов управления есть варианты

того, как организовано исполнение функций управления, услуг и ра-

бот по обслуживанию и ремонту общего имущества, а также предос-

тавление коммунальных услуг.

Какой бы способ управления ни выбрали собственники,

функции управления должны исполняться грамотно!

Если в доме создано товарищество собственников жилья, осуще-

ствление функций управления многоквартирным домом (общим иму-

ществом собственников помещений) может быть поручено:

· правлению товарищества (выбранным собственникам поме-

щений);

· управляющему – физическому лицу (по трудовому договору);

· управляющему – индивидуальному предпринимателю (по до-

говору оказания услуг);

«Основы управления общим имуществом в многоквартирном доме.

Руководство собственникам»

подготовлено Фондом «Институт экономики города»

В рамках проекта «Поддержка собственников жилья»,

осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID

· управляющей организации – юридическому лицу любой ор-

ганизационно-правовой формы (по договору управления или оказа-

ния услуг).

Сегодня самая распространенная практика в ТСЖ – это «само-

управление», когда все управленческие вопросы решает выбранное из

числа членов товарищества (собственников помещений в доме) прав-

ление во главе с председателем.

Преимущества такого способа - правление хорошо знает состоя-

ние и особенности дома и всех собственников помещений; у правле-

ния такие же интересы как и у остальных собственников; низкие за-

траты на управление, если члены правления и его председатель рабо-

тают на общественных началах или за символическое вознаграждение.

Недостатки:

· обычно у собственников помещений нет достаточной ква-

лификации для управления многоквартирным домом (неграмот-

ные управленческие решения увеличивают затраты на содержание

дома, могут нанести ему ущерб);

· если в доме есть люди нужных специальностей (инженеры-

строители, экономисты, юристы, бухгалтеры), у них обычно мало

свободного времени, чтобы заниматься делами дома;

· при неоплачиваемом или низко оплачиваемом труде у пред-

седателя/членов правления нет достаточной заинтересованности

длительное время заниматься этой работой, повышать квалифика-

цию в вопросах управления домом;

· если работа в ТСЖ является основным местом работы пред-

седателя правления и оплачивается достаточно высоко, то это

обычно обходится дорого для собственников помещений (высокая

доля расходов на управление в структуре затрат на содержание

дома);

· если председатель правления ТСЖ за несколько лет стано-

вится грамотным управляющим, то его трудно заменить (выборная

должность становится постоянным местом работы и доходов);

· обучение вновь избранных членов и председателя правления

ТСЖ управлению многоквартирным домом связано с дополни-

тельными организационными и финансовыми затратами.

«Основы управления общим имуществом в многоквартирном доме.

Руководство собственникам»

подготовлено Фондом «Институт экономики города»

В рамках проекта «Поддержка собственников жилья»,

осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID

Для обеспечения профессионального уровня управления много-

квартирным домом товарищество собственников жилья может нанять

в штат управляющего или заключить договор с управляющей органи-

зацией (либо управляющим – индивидуальным предпринимателем).

Привлечение управляющей организации или специалиста-

управляющего позволит достичь наибольшей эффективности управле-

ния многоквартирным домом с точки зрения поддержания его в над-

лежащем состоянии и получения всевозможных выгод в результате

управления. В этом главное преимущество профессионального управ-

ления жильем перед самоуправлением (Рис.4).

Наем товариществом собственников жилья управляющего как

штатного сотрудника, обеспечивая профессиональный уровень управ-

ления домом, может значительно увеличивать расходы собственников

жилья, связанные с управлением общим имуществом, поскольку това-

рищество «покупает» дорогое рабочее время квалифицированного

специалиста, при этом потенциальные возможности профессионала

используются не достаточно из-за малого числа объектов управления

(один или несколько многоквартирных домов, собственники которых

создали товарищество). Остается необходимость привлекать и опла-

«Основы управления общим имуществом в многоквартирном доме.

Руководство собственникам»

подготовлено Фондом «Институт экономики города»

В рамках проекта «Поддержка собственников жилья»,

осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID

чивать услуги других специалистов: бухгалтера, юриста, экономиста,

инженера-строителя.

Управляющая организация вправе оказывать услуги неограни-

ченному количеству товариществ (заказчиков) вне зависимости от их

территориального расположения, сама решает вопросы подбора кад-

ров и их подготовки.

Если товарищество собственников жилья выступает заказчиком

услуг управления:

· оно сохраняет за собой решение всех вопросов внутренних

взаимоотношений: согласование интересов собственников помеще-

ний и принятие общих решений по целям управления и размерам об-

щих расходов;

· товарищество имеет возможность:

- выбрать управляющую организацию из нескольких предла-

гающих свои услуги на лучших условиях по цене и качеству;

- заказать необходимые услуги и работы, их объем и перио-

дичность.

· товариществу нет необходимости иметь:

- широкий круг специалистов с необходимой квалификацией

и опытом;

- собственную материально-техническую базу для управле-

ния, обслуживания и ремонта многоквартирного дома

· финансовые средства ТСЖ находятся на его банковском

счете, а оплата управляющей организации производится по ре-

зультату исполнения договора (по актам приемки работ);

· снижаются расходы на управление в структуре затрат

ТСЖ (повышается эффективность расходования средств собственни-

ков):

- услуга, оказываемая специализированной организацией

широкому кругу заказчиков/клиентов, для каждого из них

обычно обходится дешевле (себестоимость ниже);

- рост цен на услуги управляющей организации сдерживает-

ся конкуренцией (при требуемом качестве).

«Основы управления общим имуществом в многоквартирном доме.

Руководство собственникам»

подготовлено Фондом «Институт экономики города»

В рамках проекта «Поддержка собственников жилья»,

осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID

Товарищество имеет возможность в договоре с управляющей

организацией установить:

· размер (цену) и порядок оплаты услуг и работ, пору-

ченных управляющей организации;

· ответственность за качество и своевременность вы-

полнения работ и услуг.

Управляющей организации (управляющему) не могут быть

поручены следующие вопросы деятельности товарищества:

· созыв и проведение общего собрания членов ТСЖ;

· руководство деятельностью правления ТСЖ;

· контроль сохранности и содержания общего имущества в мно-

гоквартирном доме, включая земельный участок, и имущества ТСЖ;

· принятие решений о приобретении и продаже, передаче, обме-

не, сдаче в аренду оборудования, инвентаря и других материальных

ценностей товарищества собственников жилья, а также о списании их

с баланса ТСЖ;

· распоряжение средствами ТСЖ.

О том, как выбрать управляющую организацию на рынке жи-

лищных услуг, подробно рассказано в пособии «Выбор исполнителей

для управления, обслуживания и ремонта многоквартирных домов»

Пособие подготовлено и издано в рамках проекта «Поддержка собствен-

ников жилья» в 2009 г.

«Основы управления общим имуществом в многоквартирном доме.

Руководство собственникам»

подготовлено Фондом «Институт экономики города»

В рамках проекта «Поддержка собственников жилья»,

осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID

4. ПЛАНИРОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

ПО СОДЕРЖАНИЮ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

4.1. Общие подходы к планированию

Для собственников помещений в многоквартирных домах пла-

нирование можно считать самым важным этапом деятельности по

управлению многоквартирным домом, потому что от того, насколько

продуманны и реалистичны планы работ, зависит их успешная реали-

зация и в конечном итоге – решение поставленных собственниками

задач по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

Словарь по экономике и финансам определяет планирование как

«вид управленческой деятельности, связанный с:

- определением целей управляемой системы;

- поиском наиболее эффективных методов и средств, не-

обходимых для достижения этих целей; и

- формулированием системы показателей, определяющих

ход работ по достижению поставленных целей»

На рисунке 5 ниже показаны элементы процесса планирования.

Как уже говорилось в предыдущем разделе, собственникам помеще-

ний в многоквартирном доме необходимо начать с того, чтобы скон-

центрироваться на целях управления домом: каким дом видится соб-

ственникам через год, два, три? Исходя из перечня этих целей, а также

из реального положения дома на текущий момент, собственники смо-

гут двигаться дальше, определяя способы (стратегию) достижения по-

ставленных целей и круг частных задач, на которых нужно сделать

упор в этом году, следующем году и т.д. После определения задач

управления домом следующим шагом будет разработка комплекса

конкретных мероприятий и обеспечения их реализации – через разра-

ботку методик, процедур, инструкций, календарных планов по всем

видам работ, заключение договоров и т.д.

Словарь по экономике и финансам, 2007 г.

«Основы управления общим имуществом в многоквартирном доме.

Руководство собственникам»

подготовлено Фондом «Институт экономики города»

В рамках проекта «Поддержка собственников жилья»,

осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID

Рис. 5. Элементы планирования работ

Кто разрабатывает план содержания общего имущества в много-

квартирном доме? Если в доме создано товарищество собственников

жилья, то непосредственно разработкой плана будет заниматься, ско-

рее всего, правление, если нет ТСЖ – управляющая организация. Од-

нако следует помнить, что содержание дома – это деятельность, кото-

рая, так или иначе, затрагивает каждого собственника помещения.

Эффективное содержание должно изменить к лучшему условия про-

живания в доме, а только собственники могут определить, что для них

является лучшим. При этом именно собственники финансируют все

планируемые мероприятия. Поэтому собственники – главный участ-

ник процесса планирования работ по содержанию дома. Участвовать

они могут, прежде всего, через общее собрание, а также через инициа-

тивные комиссии, помогающие правлению.

Чтобы составить план мероприятий по содержанию дома, собст-

венникам (товариществу) нужно:

- оценить, как содержалось принадлежащее им общее иму-

щество, какие результаты достигнуты;

Определение

целей

Способы (стратегия) достижения целей

· Задачи

· План мероприятий

Оценка по-

требностей

Обеспечение реализации мероприятий

o методы

o процедуры, инструкции

o кадры, договоры