Реферат - Особенности аренды земельных участков в Республике Беларусь

Подождите немного. Документ загружается.

Арендаторами земельных участков могут быть (ст. 43 Кодекса о земле

Республики Беларусь):

♦ юридические лица Республики Беларусь;

♦ физические лица Республики Беларусь;

♦ лица без гражданства;

♦ иностранные юридические и физические лица;

♦ иностранные государства, международные организации.

Арендодателями земельных участков являются (ст. 44 Кодекса о земле

Республики Беларусь):

♦ сельские (поселковые);

♦ городские (городов областного подчинения и города Минска), районные

исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции;

♦ граждане и юридические лица Республики Беларусь, имеющие

земельные участки в частной собственности.

Специфическим субъектом арендного договора является крестьянское

(фермерское) хозяйство. Внутренние отношения между лицами, входящими в

такое хозяйство, регулируются Законом «О крестьянском (фермерском) хозяй-

стве». Во внешних отношениях оно с момента регистрации выступает как

самостоятельный товаропроизводитель. [7]

Гражданин, группа граждан, крестьянское или другое хозяйство, заключив

договор аренды, самостоятельно осуществляют предпринимательскую или

иную деятельность и связаны с арендодателем только договором. При заключе-

нии договора аренды от имени юридического лица представительствует орган

управления, уполномоченный на то уставными документами. [7]

Предметом договора аренды является земельный участок. Как объект

договора аренды земельный участок должен быть индивидуально определен. [7]

В отношении земельной недвижимости как предмета договора аренды

устанавливается ее общая площадь, границы земельного участка согласно плану

землепользования, определяется цель использования, производится разбивка

земель по наиболее ценным сельскохозяйственным угодьям (пашня, многолетние

насаждения, сенокосы, пастбища). В договоре отражается общая площадь

земель, наличие в их составе осушенных и орошаемых земель, площади лесных

культур и древесно-кустарниковых насаждений, других земельных участков. [8,

С. 16-23]

При характеристике земельного участка, передаваемого в аренду, в договоре

отмечается качественная оценка плодородия земель, а при необходимости - и

экологической обстановки (средний балл оценки сельскохозяйственных угодий,

содержание гумуса, кислотность, содержание фосфора, калия и др.). [7]

Аренда земли является одним из видов временного возмездного

пользования землей. Поэтому для договора аренды важное значение имеет

установление арендной платы. Она может быть определена в целом за

земельный участок или за каждый из видов угодий в виде платежей, вносимых

периодически или единовременно, в виде твердых платежей, в других формах.

Так, в качестве арендной платы разрешено устанавливать определенный объем

услуг, предоставляемых арендатором арендодателю, или обязанность

арендатора передать арендодателю обусловленную договором вещь в

собственность или аренду, возложить на арендатора затраты по улучшению

арендованного земельного участка. Арендная плата может устанавливаться и в

виде доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате

использования арендованного земельного участка. [8, С. 16-23]

Сроки аренды земельного участка определяются договором. При этом

сроки аренды земельных участков не должны превышать 99 лет, а аренда

земельных участков для сельскохозяйственного использования не может быть

менее 5 лет. [6, С. 45-47]

Условия аренды земельного участка определяются по соглашению сторон

с учетом особенностей, предусмотренных статьей 47 Кодекса Республики

Беларусь о земле, в соответствии с которой граждане Республики Беларусь, в

частной собственности которых находятся земельные участки, приобретенные

для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания

жилого дома, коллективного садоводства и дачного строительства, могут

передавать их в аренду гражданам Республики Беларусь при условии

сохранения целевого назначения этих земельных участков, а также с учетом

того, что жилые дома, дачи и садовые домики могут передаваться в аренду

только вместе с земельным участком в следующих размерах:

 для строительства и обслуживания жилого дома в городах – от 0,05

до 0,15 га; в сельских населенных пунктах, поселках городского

типа – от 0,15 до 0,25 га;

 для ведения коллективного садоводства – до 0,1 – 0,15 га на одного

члена кооператива;

 для дачного строительства – до 0,1 – 0,15 га на одного члена

дачного кооператива. [6, С. 45-47]

В случаях наследования таких земельных участков несовершеннолетними

наследниками допускается передача участков в аренду другим гражданам

законными представителями наследников под контролем сельских

(поселковых), городских (городов областного подчинения и г. Минска),

районных исполнительных и распорядительных органов до приобретения

наследниками полной дееспособности (ст. 47 ч. 2).

На земельных участках, передаваемых в аренду в соответствии с

указанными выше условиями, строительство жилых домов, дач, садовых

домиков, других строений и сооружений не допускается. [6, С. 45-47]

Условия аренды земельного участка закрепляются в договоре. Данный

договор расторгается по основаниям, предусмотренным законодательством

Республики Беларусь или договором, в том числе при невнесении арендной

платы в сроки, установленные договором аренды. [6, С. 45-47]

Содержание договора аренды закреплено в Гражданском кодексе, а также в

ст. 8 Закона «Об аренде».

Арендодатель обязан:

♦ своевременно предоставить арендатору земельный участок, указав все

имеющиеся ограничения пользования, установив их границы;

♦ предоставить земельный участок в надлежащем состоянии, со всеми

документами, необходимыми для использования участка;

♦ осуществлять контроль за целевым использованием и охраной земель,

переданных в аренду, не вмешиваясь в хозяйственную деятельность

арендатора;

♦ отвечать за любые недостатки сданного в аренду земельного участка,

препятствующие его использованию полностью или частично;

♦ предупреждать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемый в аренду

земельный участок, если таковые имеются;

♦ возмещать убытки, причиненные задержкой исполнения или

неисполнением договора, изъятием или временным занятием земельных

участков, а также ограничением прав арендатора;

♦ осуществлять экономическое стимулирование арендатора за сохранение

и воспроизводство плодородия почв, защиту земель от негативных последствий

производственной деятельности (виды такого стимулирования установлены ст.

138 Кодекса о земле).

Арендодатель имеет право:

♦ требовать уплаты арендных платежей;

♦ досрочно прекращать договор аренды в случаях использования земли не

по целевому назначению, способами, приводящими к ее порче; при

систематическом невнесении арендной платы;

♦ получать возмещение убытков, причиненных ухудшением качества

земель в результате деятельности арендатора;

♦ изменять по согласованию о арендатором размер арендной платы;

♦ оказывать арендатору помощь в ведении хозяйства и реализации

полученной продукции;

♦ консультировать арендатора по вопросам экологии, техники

безопасности и др.

Права арендатора:

♦ требовать от арендодателя своевременного предоставления земель,

возмещения убытков из-за несвоевременного предоставления земельных

участков;

♦ потребовать от арендодателя устранения недостатков;

♦ потребовать уменьшения арендной платы при обнаружении недостатков

земель или установлении прав третьих лиц на них, не оговоренных договором;

♦ использовать имеющиеся на участке общераспространенные полезные

ископаемые, торф, водные объекты;

♦ возводить жилые, культурно-бытовые и иные строения и сооружения;

♦ быть собственником посевов сельскохозяйственных культур и

сельскохозяйственной продукции;

♦ с согласия арендодателя сдавать землю в субаренду и передавать свои

права и обязанности по договору аренды другому лицу, передавать ее в

безвозмездное временное пользование в пределах сроков действия договора

аренды;

♦ п. 2 ст. 586 ГК Республики Беларусь предусмотрено право арендатора с

согласия арендодателя отдавать арендные права в залог, вносить их в качестве

вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ, паевого взноса

в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством.

За арендатором сохраняются права в случае перехода права

собственности на земельный участок к другому лицу (ст. 588 ГК). В случае

смерти гражданина-арендатора его права и обязанности по договору аренды

переходят к наследнику (если законодательством или договором не пре-

дусмотрено иное). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во

вступлении в договор на оставшийся срок действия договора, за исключением

случаев заключения договора, обусловленного личными качествами

арендатора. [7]

Арендатор обязан:

♦ обеспечить эффективное и целевое использование предоставленного ему

земельного участка;

♦ соблюдать условия договора;

♦ своевременно вносить арендную плату;

♦ применять природоохранные технологии производства, не допускать

ухудшения экологической обстановки в результате своей хозяйственной

деятельности;

♦ при снижении плодородия земли за свой счет производить

восстановительные работы или оплачивать их стоимость;

♦ осуществлять комплекс мероприятий по охране земель, защиту от

зарастания сельскохозяйственных угодий кустарником и мелколесьем, других

процессов ухудшения культуртехнического состояния земель, сохранению

торфяных почв в ходе их использования, предотвращению процессов

минерализации торфяников;

♦ при прекращении договора аренды возвратить арендодателю земельный

участок в состоянии, в котором он его получил, или в состоянии,

обусловленном договором;

♦ возместить арендодателю причиненный ущерб, если состояние

возвращаемых земель по окончании договора не соответствует условиям,

предусмотренным в договоре;

♦ не нарушать права других землевладельцев, собственников и

пользователей земли (так, если на земельный участок есть определенные права

у третьих лиц, то арендатор обязан учитывать их).

В договоре аренды земли могут быть предусмотрены и другие, не

противоречащие законодательству об аренде, права и обязанности сторон

(ограничения прав арендатора на осуществление строительных работ

(возводить можно лишь строения или сооружения, предусмотренные догово-

ром), на проведение капитальных мелиоративных работ, обмен земельного

участка, условия досрочного расторжения договора). [7]

Землепользователи получают государственные акты на земельные

участки.

Аренда земли и субаренда земельного участка подлежат государственной

регистрации. Государственная регистрация производится в течение 10

рабочих дней. Отказ в государственной регистрации либо уклонение

соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суде. [11]

Порядок предоставления земель в аренду одинаков. Желающие

арендовать земельный участок обращаются с заявлением в соответствующий

исполнительный или распорядительный орган, к гражданину или

юридическому лицу - собственнику земельного участка. Как правило, с

просьбами об аренде обращаются граждане, постоянно проживающие в данной

местности. Но в случаях, если это приезжие, необходимо представить

дополнительные документы (о прежней трудовой деятельности, составе семьи,

трудоспособности ее членов и др.). Передача земли в аренду осуществляется в

порядке отвода. [7]

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в

последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 595 ГК),

заключается в форме, предусмотренной для купли-продажи такого имущества

(ч. 3 ст. 595 ГК). Согласно требованиям гражданского законодательства

договор аренды такой недвижимости заключается в письменной форме путем

составления одного документа, подписываемого сторонами. [8, С. 16-23]

Особое значение в нашей стране имеет долгосрочная аренда с правом

выкупа. Она очень важна на истощенных, неудобных землях, так как

стимулирует арендатора к вложениям средств в улучшение земли, мелиорацию

и другие важные мероприятия. Речь идет не только о земле, но и о водоемах,

лесных угодьях, которые тем более нуждаются в длительном уходе и

рациональной эксплуатации. Долгосрочную аренду следует рассматривать как

основной путь к последующему переходу земли и других природных ресурсов

в частную собственность. [9, С. 220-232]

Арендатор не платит земельного налога, если это не предусмотрено

арендным договором, но, сдавая в аренду землю, ее собственник учитывает, что

размер арендной платы должен быть таким, чтобы через земельный налог у

него не изымались причитающаяся ему земельная рента (или ее часть в

зависимости от законодательно установленных принципов распределения

ренты). В свою очередь арендатор преследует цель, чтобы размер арендной

платы не сокращал причитающийся ему предпринимательский доход и

позволял получать созданную им дифференциальную ренту. При этом

механизм рентных и арендных отношений будет взаимодействовать с

налоговой системой более эффективно, если эта система будет одноканальной –

в форме земельного налога. [9, С. 220-232]

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Аренда земли представляет собой право конкретного лица (организации,

гражданина) по непосредственному использованию земельного участка на

договорной основе.

С развитием права частной собственности возрастает значение

соотношения норм гражданского и земельного права при правовом

регулировании аренды земельных участков. Нормы гражданского права

действуют в случаях, когда отсутствуют специальные земельные нормы,

регулирующие данные правоотношения, либо земельно-правовая норма

содержит отсылку к гражданско-правовой норме.

Важное значение имеет повышение эффективности правовой охраны

земель путем четкого законодательного закрепления прав и обязанностей

арендаторов и арендодателей земли, мер по сохранению земель, их

восстановлению и улучшению, а также соблюдению природоохранных

требований.

Законодательство содержит жесткие формальные правила применительно

к аренде земельного участка: письменная форма заключения этой сделки,

регистрация специально уполномоченным государственным органом по

земельным ресурсам и землеустройству по месту нахождения земельных

участков, определен максимальный и минимальный срок аренды земельного

участка, существуют ограничения по размерам арендуемых земельных

участков и др.

В своей работе я дала характеристику общего понятия аренды,

содержащегося в законодательстве Республики Беларусь, и особенностям

аренды земельного участка в нашей стране. Были рассмотрены основные

элементы данной гражданско-правовой сделки - субъекты, объект, предмет,

содержание договора аренды, случаи прекращения и расторжения договора.

По моему мнению, законодательство Республики Беларусь достаточно

полно и конкретизировано в вопросе аренды земельного участка. Только далеко

не всегда оно соотнесено с практической деятельностью субъектов

хозяйствования и граждан.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ:

1. Конституция Республики Беларусь 1994 года (с изменениями и

дополнениями, принятыми на республиканских референдумах 24 ноября

1996 г. и 17 октября 2004 г.). – Минск: «Беларусь», 2006. – 95с.