Бачевський Б. Є., Заблодська І.В., Решетняк О.О. Потенціал і розвиток підприємства

Подождите немного. Документ загружается.

181

Розділ 4. Оцінка вартості нерухомості

6. За даним методом вартість об’єкту визначається як сума розрахованого дис-

контованого грошового потоку за прийнятий прогнозний період часу та очікуваного

виторгу від майбутнього продажу (реверсії) об’єкта нерухомості наприкінці періоду

володіння й приведення її до поточної вартості через ставку дисконтування. Реверсія

визначається з урахуванням зносу об’єкту на момент продажу.

Згідно статті 45 Національного стандарту № 1 [19] «Ставка капіталізації та став-

ка дисконту визначаються шляхом аналізу інформації про доходи від використання

подібного майна та його ринкові ціни або шляхом порівняльного аналізу дохідності

інвестування в альтернативні об’єкти (депозити, цінні папери, майно тощо)».

Офіційна Методика оцінки майна [23, 26] та Національні стандарти № 1, 2 [19,

20] передбачають наступний порядок застосування методу дисконтування грошових

потоків:

1) складається прогноз потоку майбутніх доходів за період володіння об’єктом

оцінки;

2) розраховується прогнозна вартість оцінюваних будівель і споруд на кінець

періоду володіння, тобто вартість реверсії (передбачуваного продажу), навіть

якщо в дійсності продаж не планується;

3) розраховується ставка дисконту для оцінюваного об’єкта нерухомості на іс-

нуючому ринку;

4) здійснюється дисконтування майбутніх доходів у період володіння і прогно-

зованої вартості реверсії шляхом приведення потоку грошових коштів за ко-

жен з майбутніх періодів до поточної вартості на основі використання теорії

зміни вартості грошей у часі та підсумовування всіх поточних вартостей. Та-

ким чином:

(1 )

оі

он

ВP

∑

, (4.26)

де В

он

— вартість об’єкта нерухомості;

оі

— очікуваний доход від володіння об’єктом за і-й рік;

Р — поточна вартість реверсії;

п — період (у роках), для якого прогнозується отримання доходів від володіння

об’єктом;

r — ставка (коефіцієнт) дисконтування.

Слід звернути увагу на те, що розрахункова формула практично повністю відпо-

відає порядку визначення вартості земельної ділянки методом непрямої капіталіза-

ції за відповідною методикою [22]. За цим документом в формулі розрахунку землі

замість ставки дисконту (r) використовується (коефіцієнт) ставка капіталізації (k

кап

або те ж саме за Методикою С

Вартість реверсії може визначатися:

а) шляхом прямої капіталізації грошового потоку останнього прогнозного року.

Величина коефіцієнта капіталізації в такому випадку залежить від конкретних умов

ринку аналогічних об’єктів;

б) з використанням моделі Гордона (якщо прогнозується отримання стабільних

доходів в постпрогнозному періоді):

−

, (4.27)

182

Бачевський Б. Є., Заблодська І. В., Решетняк О. О. «Потенціал і розвиток підприємства»

де Д

і+1

— очікуваний доход від володіння об’єктом за 1-й рік постпрогнозного пе-

ріоду;

q — довгострокові темпи зростання очікуваних доходів.

Слід додати, що за текстом наведені оригінальні визначення, надані в Національ-

них Стандартах України, такі як «вартість реверсії», «постпрогнозний період», «1-й

рік постпрогнозного періоду» які не співпадають з міжнародним тлумаченням і, на

наш погляд, потребують корегування, як наведено в підрозділі 4.2. Крім того, дещо

інакше будуть визначатися показники, які використовуються у розрахунку. Так, на-

приклад, рентний доход з приміщень не співпадає з поняттям земельної ренти, зе-

мельні поліпшення виступають як самостійні об’єкти оцінки. З іншого боку, усі не-

доліки, властиві цьому методу у ході оцінки земельної ділянки, відносяться також до

оцінки будівель і споруд і мають навіть більше значення, оскільки земля практично

не зношується і майже не має власного потенціалу розвитку на відміну від будівель і

споруд. Вартість землі, як правило, підвищується з розвитком оточуючої інфраструк-

тури, тоді як для будинків і споруд це може інколи накладати додаткові обмеження у

використанні. Земля на окремій ділянці, на відміну від будівель та споруд, не вміщує

окремих елементів, що потребують інших методів оцінки.

Порівняльний підхід

Порівняльний підхід ґрунтується на аналізі цін продажу та пропонування поді-

бного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об’єктами порівняння та

об’єктом оцінки, яке відбувається за принципами заміщення та враховує співвідно-

шення попиту і пропонування. Від подібної оцінки земельних ділянок цей підхід від-

різняється в основному тим, що для землі база порівняння більш обґрунтована. Цьо-

му є об’єктивні причини, оскільки ознак класифікації землі менше, ніж для штучно

створених об’єктів, земля практично не зношується, крім того держава у централізо-

ваному порядку виконує бонітування ґрунтів та кадастрову оцінку земель для усієї

території країни. Для визначення ринкової вартості матеріального об’єкта оцінки із

застосуванням порівняльного підходу, інформація про подібне майно повинна відпо-

відати таким критеріям:

— умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладення таких

угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для

визначення ринкової вартості;

— продаж подібного майна відбувався з дотриманням типових умов оплати;

— умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або

пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися,

можуть бути враховані.

Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем

його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу

тощо. Коригування вартості подібного майна здійснюється шляхом додавання або

вирахування грошової суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу

(пропонування) зазначеного майна або шляхом їх комбінування [19].

Згідно класифікації Харрісона [177] елементами порівняння є:

— умови продажу (зафіксовані угодою суттєві обставини);

— умови фінансування (розмір відсотку за кредит, термін повернення кредиту,

співвідношення вартості закладеного майна та суми позики);

— ринкові умови (активність ринку, співвідношення попиту та пропозиції, рі-

вень розвитку ринкового сегмента);

183

Розділ 4. Оцінка вартості нерухомості

— місце розташування відповідно до засобу використання (житлова, ділова, про-

мислова, рекреаційна зона), інфраструктурна забезпеченість;

— фізичні характеристики (фізичні параметри, якість будівництва й експлуата-

ції, функціональна придатність, стадія життєвого циклу об’єкта).

Оскільки методи порівняльного підходу встановлюють ціну об’єкта відносно

аналога, який у минулому був об’єктом ринкових угод, звичайно використовують ті

ж самі одиниці порівняння, що й за аналогом: вартість 1 м

загальної площі, 1 м

ко-

рисної площі під оренду, 1 м

виробничої площі, 1 м

складських приміщень, вартість

окремої одиниці нерухомості, у тому числі споруд, головною характеристикою яких

не є площа або кубатура. Визначена кількість порівняльних одиниць виміру оціню-

ваного об’єкту співставляється з аналогом та визначається рівень відмінності, яка по-

требує корегувань.

Поправками називаються коректування, які вводяться в ціну продажу об’єкта-

аналога в процесі приведення його ціноутворюючих характеристик до характеристик

оцінюваного об’єкта, і враховують тенденції зміни ціни продажу подібного майна по-

рівняно з ціною їх пропонування за існуючих умов [19, 134, 138].

Поправки поділяються залежно від цілей та умов оцінки на:

Процентні, які застосовуються за відсутністю конкретних одиниць виміру врахо-

ваного фактора, наприклад, місця розташування, якості будівництва, змін ринкових

умов з часу продажу об’єктів-аналогів.

Грошові, що відображують безпосередній вплив факторів, які мають конкретні

одиниці виміру, найчастіше пов’язані з покращенням стану об’єктів (вартість вико-

наного ремонту, встановлення ліній зв’язку, наявність підкранових шляхів для ван-

тажопідйомного механізму і т.п.) і враховуються в ціні об’єкта оцінки шляхом дода-

вання або вирахування.

Поправки вносяться в ціну продажу аналога в цілому або у ціну його одиниці по-

рівняння, та розраховуються за такими основними методами:

— прямий аналіз характеристик (прямий ринковий метод): цей метод передба-

чає дослідження кількох ринкових угод, які відрізняються за обмеженою кіль-

кістю параметрів. За даним методом розраховується, наприклад, процентна

поправка на знос або на зміну курсу валют за індексом інфляції;

— метод амортизації витрат [174], використовує опосередковані методи порів-

няння та передбачає розрахунок додаткових витрат для усунення відміннос-

тей, (знос та його відшкодування, добудова додаткових елементів), які визна-

ються поправкою до розрахункової вартості об’єкта оцінки;

— аналіз парних продажів, заснований на порівнянні ціни продажу двох ідентич-

них об’єктів, що відрізняються лише за однією характеристикою;

— регресійний аналіз, застосовується для обробки ринкової інформації за порів-

нянними об’єктами у випадках наявності великої кількості аналогічних угод за

відсутністю ідентичних об’єктів. У цьому разі можлива побудова багатофактор-

них лінійних і нелінійних динамічних або статичних моделей, які формалізу-

ють залежність вартості об’єктів нерухомості від врахованих факторів впливу;

— експертний метод, заснований на суб’єктивних уявленнях оцінювача про пе-

реваги та недоліки об’єкта оцінки порівняно з аналогом. Встановлені за цим

методом поправки розраховуються у відсотках і послідовно помножується на

ціну продажу порівнянного об’єкта.

184

Бачевський Б. Є., Заблодська І. В., Решетняк О. О. «Потенціал і розвиток підприємства»

Експертні методи є найдешевшими, але у значній мірі залежать від досвіду екс-

перта. Найчастіше використовуються за браком ринкової інформації, за неможливіс-

тю формалізації залежності вартості об’єкта від впливу основних факторів, за відсут-

ністю достатнього фінансування або часу.

Найбільш поширеними при встановленні вартості будівель та споруд є методи

порівняння продажів та методи ринкових мультиплікаторів.

Метод порівняння продажів засновано на зіставленні й аналізі інформації про

продаж аналогічних об’єктів нерухомості, як правило, за останні декілька місяців.

Основним принципом методу порівняльних продажів є принцип заміщення, відпо-

відно до якого за умов наявності на ринку декількох схожих об’єктів нерухомості,

раціональний інвестор не заплатить більше суми, у яку обійдеться придбання неру-

хомості аналогічної корисності.

Метод порівняння продажів найчастіше включає такі етапи [105]:

1. Вивчення стану та тенденцій змін ринку нерухомості за сегментом, до якого

належить об’єкт оцінки; виявлення аналогів на дату продажу, що забезпечує спів-

ставність об’єктів без корегувань.

2. Збір та систематизація потрібної інформації щодо обраного аналога, перевірка

даних щодо умов порівняних угод (мотивація угоди, ступінь інформованості учасни-

ків, співставність умов фінансування, достатність часу експозиції об’єкта, наявність

спеціальних умов продажу).

3. Виконання процесу порівняння аналогів з об’єктом оцінки та внесення поправок.

Після внесення до цін аналогів потрібних виправлень, що компенсують їх від-

мінності від об’єкту оцінки, визначається вартість оцінюваного будинку або споруди.

Коли інформація є достатньою, визначаються та враховуються цінові тенденції на

ринку. Рівень об’єктивності оцінки за цим методом досить високий.

Виправлення можуть бути негативні (–), якщо по даному показнику порівню-

ваний об’єкт перевершує оцінюваний об’єкт, та позитивні (+), якщо порівнюваний

об’єкт уступає оцінюваному. Найчастіше за все вносяться корективи на знос. У тако-

му випадку опис внесених коректувань вартості звичайно закінчується коректуван-

ням на зношування по формулі [131]:

(100 )

оц

фіз

ан

фіз

−

, (4.28)

де

оц

фіз

ан

фіз

— рівень фізичного зносу оцінюваного об’єкту та аналогу.

Якщо мова йде про будівлі, нерідко корегування вноситься шляхом врахування

вартості додання відсутніх в структурі аналога елементів: мереж постачання води,

газу, електроенергії, ліфтів тощо. Для споруд мають значення наявність або відсут-

ність обмежень, щодо умов їх монтажу або функціонування.

Забезпечуючи найточніші оцінки в рамках порівняльного підходу, цей метод є

дуже трудомістким на стадії нагромадження ринкової інформації, висуває підвищені

вимоги до рівня експертів, потребує наявності розвинутого та відкритого ринку пев-

ного виду нерухомості.

Методи ринкових мультиплікаторів

Мультиплікатори порівняння розраховуються як співвідношення вартості

об’єкта та ключового фактора впливу показників на ціну. Практика оцінки нерухо-

мості найчастіше базується на використанні двох основних видів мультиплікаторів:

185

Розділ 4. Оцінка вартості нерухомості

— валовий рентний мультиплікатор — відношення фактичної ціни продажу ана-

лога до його валового рентного доходу;

— мультиплікатор капіталізації — співвідношення суми чистого операційного

доходу аналога та ціни його продажу.

Таким чином визначається ціна кожної одиниці валового доходу або чистого опе-

раційного доходу. Якщо тепер отриману ціну помножити на розрахунковий обсяг

очікуваного доходу з оцінюваного об’єкту, буде визначена ціна всього об’єкту за його

обсягом доходу. Мультиплікатори розраховуються за умовою його найкращого май-

бутнього використання, то таким чином частково враховуються елементи результат-

ного підходу до оцінки нерухомості. В Україні найчастіше використовується метод

валового рентного мультиплікатора.

Валовий рентний мультиплікатор визначається за формулою:

анал

рм

пв

анал

, (4.29)

де В

рм

— валовий рентний мультиплікатор;

анал

— фактична ціна продажу аналога;

пв

анал

— потенційний валовий рентний доход від аналога.

Застосування валового рентного мультиплікатору потребує підрахування ринко-

вого рентного доходу від об’єкта оцінки, визначення валового рентного мультипліка-

тору для об’єктів-аналогів.

Розрахункова вартість об’єкта оцінки визначається за формулою:

опврм

ВДВ=×

, (4.30)

де

пв

— розрахунковий майбутній валовий доход об’єкта оцінки.

Валовий рентний мультиплікатор враховує фактичну кон’юнктуру на ринку

оренди та продажу нерухомості, тому не потребує подальших коригувань.

Мультиплікатор капіталізації застосовується аналогічно рентному мультипліка-

тору. Якщо об’єкти відрізняються лише кількістю порівняльних одиниць, розраху-

нок проводиться методом коригування.

Визначення вартості об’єкта оцінки методом проведення коригування вартості

порівняльної одиниці проводиться за формулою [105]:

опо

ВВQ=⋅

, (4.31)

де В

— вартість об’єкта на дату оцінки;

по

— вартість порівняльної одиниці;

Q — загальна кількість порівняльних одиниць у об’ємі чи площі об’єкта оцінки.

Метод поділу за компонентами використовується для оцінки складних

об’єктів нерухомості та базується на підрахуванні вартості окремих, обов’язкових

за проектом конструкційних елементів: посилених фундаментів, стін поліпшеної

конструкції, ліфтів, елеваторів. Вартість елементів встановлюється на основі кошто-

рисних витрат на їх створення, або вартості придбання. Прибуток підприємця або

включається в цю вартість, або підраховується окремо. Для нових об’єктів вартість

елементів встановлюється за кошторисом будівельних робіт, для об’єктів, що були у

споживанні — за відновлювальною вартістю об’єкта (вартістю заміщення).

186

Бачевський Б. Є., Заблодська І. В., Решетняк О. О. «Потенціал і розвиток підприємства»

Розрахунок вартості об’єктів цим методом проводиться за формулою:

оіiнз

ВqBКК

⎡⎤

=⋅⋅⋅

⎢⎥

⎣⎦

∑

, (4.32)

де В

— вартість об’єкта оцінки;

— об’єм і-го елементу в об’єкті оцінки;

— вартість одиниці об’єму певного виду;

п — кількість окремих елементів об’єкта оцінки;

— коефіцієнт, який враховує відмінності об’єкта-аналога від об’єкта оцінки;

— коефіцієнт відмінностей у рівні фізичного зносу та старіння об’єкта.

Цей метод надає найбільш точні результати, але й є найбільш трудомістким, тому

до простих об’єктів його застосування недоцільне.

Витратний підхід

Витратний підхід ґрунтується на врахуванні поточної вартості витрат на відтво-

рення або заміщення об’єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму втрат вар-

тості в результаті зносу. Основними методами витратного підходу є метод прямого

відтворення та метод заміщення.

Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворення об’єкту у

сучасних умовах з подальшим вирахуванням суми зносу.

Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення з подальшим вираху-

ванням суми зносу (знецінення).

За допомогою методів прямого відтворення та заміщення визначається залишко-

ва вартість заміщення (відтворення). Особливості застосування майнового підходу

встановлюються відповідними національними стандартами щодо оцінки об’єктів у

формі цілісних майнових комплексів та у формі фінансових інтересів. Під час засто-

сування вказаних методів використовуються вихідні дані про об’єкт оцінки, інфор-

мація про відтворення або заміщення об’єкта оцінки чи подібного майна в сучасних

цінах або середньостатистичні показники, які узагальнюють умови його відтворення

або заміщення в сучасних цінах [19].

За будь-яким методом оцінки вартості будинків і споруджень необхідне детальне

ознайомлення оцінювача з розміщенням, розмірами, конструктивними особливостями,

правовою, технічною й обліковою документацією об’єкта оцінки. Але для витратного

підходу цей процес прибирає особливу важливість. Тому за цими методами додатково

складається докладний опис об’єкта оцінки, у якому надаються характеристики земель-

ної ділянки (якщо вона оцінюється разом із забудовою, але не є основним елементом

оцінки), а опис будинків і споруджень крім загального опису окремо включає показники

несучої конструкції, інженерних систем й стаціонарного (вбудованого) устаткування.

Витратний підхід до оцінки нерухомості застосовується з метою техніко-

економічного обґрунтування нового будівництва (на умовах вибору найкращого та

найбільш ефективного способу використання земельної ділянки, визначення профі-

лю об’єкта нерухомості, заключного узгодження вартості об’єкта нерухомості із за-

мовником), окремої оцінки вартості пасивної частини діючих об’єктів, страхування,

оподатковування нерухомого майна фізичних і юридичних осіб, виділення вартості

частини майнового комплексу при створенні відокремленого підрозділу і т. ін.

Процедура оцінки ринкової вартості нерухомості за допомогою витратного під-

ходу складається з наступних етапів [57, 61, 65, 87, 94, 96]:

187

Розділ 4. Оцінка вартості нерухомості

1) оцінка вартості земельної ділянки, на якій знаходяться будівлі, споруди (якщо

земельна ділянка орендована, то її вартість не оцінюється);

2) оцінка відновлювальної вартості або вартості заміщення будівель та споруд на

дійсну дату оцінки.

Відновлювальна вартість — вартість будівництва в поточних цінах на дійсну дату

оцінки точної копії об’єкта оцінки з використанням аналогічних технічних та конструк-

тивних рішень, типових будівельних конструкцій і матеріалів, а також з тією ж якістю

будівельно-монтажних робіт, якої дотримувались на момент створення об’єкта оцінки.

Вартість заміщення — вартість будівництва в поточних цінах на дійсну дату

оцінки об’єкта з корисністю, еквівалентною корисності об’єкта оцінки, але з викорис-

танням сучасних матеріалів і відповідно до нових стандартів і планувальних рішень.

При визначенні вартості відновлення або заміщення використовуються такі

основні методи:

— метод кошторисного розрахунку;

— метод питомих витрат на одиницю площі або об’єму;

— поелементний метод.

Вибір одного з вказаних методів обирається за наявністю або відсутністю конку-

руючих об’єктів на продаж.

Метод кошторисного розрахунку передбачає складання кошторисної доку-

ментації на будівництво об’єкта нерухомості з зазначенням переліку будівельно-

монтажних робіт і витрат за кожним видом робіт на заробітну плату, матеріали, елек-

троенергію, інструменти, спеціальне оснащення і т.д., які повинні бути приведені до

базисного рівня цін з наступною індексацією в рівень цін на дату оцінки. Це найбільш

трудомісткий метод, але він може бути значно полегшений, якщо є первісна кошто-

рисна документація на будівництво оцінюваного об’єкта або повного аналога. Якщо

така документація відсутня, експерт-оцінювач може звернутися до послуг кошторис-

ної організації, що розробить новий кошторис для об’єкта оцінки з використанням

єдиних норм і розцінок, індексів цін на будівельно-монтажні роботи, будівельних

нормативів і правил та іншої необхідної документації.

Для розрахунку відновлювальної вартості нерухомості методом питомих витрат

на одиницю площі або об’єму розробляються нормативи витрат на будівельні роботи

(на 1 м

площі або 1 м

об’єму будівлі), які потім слід помножити на загальну площу

або об’єм об’єкта оцінки. Норматив питомих витрат визначається на основі довідко-

вих даних про витрати на будівництво аналогічних об’єктів.

Для нових будівель та споруд з нетривалим терміном побудови вихідні дані бе-

руть безпосередньо з кошторису, оскільки вони відповідають ринковим цінам на день

оцінки, або мають невелике відхилення. У цих випадках потрібно враховувати не

тільки витрати, але й прибуток підрядної організації. Розрахунок прибутку забудов-

ника повинен спиратися на ринкові дані. Отримання достовірної інформації на цей

час викликає певні утруднення, оскільки являє собою комерційну таємницю, якщо

мова йде про конкретне підприємство. На державному рівні дана проблема оціноч-

ної діяльності може вирішуватися дуже легко, якщо буде досягнуто згоди між по-

датковими, статистичними та оціночними установами щодо узагальнених даних для

відкритої публікації. За відсутністю ринкових даних щодо прибутковості звичайно

приймають значення у інтервалі 25–35% рентабельності до собівартості, відповідно

до рівня активності ринку інвестицій.

188

Бачевський Б. Є., Заблодська І. В., Решетняк О. О. «Потенціал і розвиток підприємства»

Існують методики розрахунку прибутку забудовника, засновані на рівної вигід-

ності альтернативних проектів, що мають однакові рівень ризику й тривалість будів-

ництва [131]:

23 3

ya ya

Пп п C пya

⎡⎤

⎛⎞

=× +× + +× ×

⎜⎟

⎢⎥

⎝⎠

⎣⎦



, (4.33)

де П

— прибуток забудовника, як частка від відбудовної вартості об’єкта оцінки;



— частка авансового платежу в загальній сумі платежів;

n — число років (період) будівництва;

— річна норма віддачі на вкладений капітал.

Методика розрахована на оцінку об’єктів з невеликим строком будівництва, тому

норма віддачі може прийматися незмінною.

Період будівництва (n) визначається за діючими на період оцінки нормами та

правилами будівництва.

Співвідношення



приймається з урахуванням оптимального розподілення ка-

піталовкладень у часі будівництва, за яким основна сума вкладається найпізніше.

Річна норма віддачі (уа) встановлюється згідно розрахунковому коефіцієнту капіта-

лізації для аналогічних об’єктів, що враховує типові ризики інвестування для окре-

мих оцінних зон. Строк повернення капіталу визначається за будь-яким із загаль-

ноприйнятих методів (наприклад, за схемою прямолінійного повернення — методом

Рингу).

Якщо розрахунок виконується за витратним підходом поелементним методом

(метод поділу на компоненти), то так само як для порівняльного підходу будівлі (спо-

руди) розбиваються на окремі важливі складові, які можуть мати суттєві відмінності

за умовами будівництва: фундамент, стіни та перегородки, перекриття, покрівля, під-

лога, прорізи, опоряджувальні роботи, інженерне устаткування та ін. Але далі оці-

нювачем збираються дані щодо витрат на 1 м

, 1 м

, 1 погонний метр, 1 нормо-годину

за кожним елементом. Потім підсумовуванням витрат по елементам розраховується

загальна вартість об’єкта нерухомості.

Оцінка сукупного зносу будівель і споруд виконується з урахуванням їх фізично-

го, функціонального, технологічного й економічного старіння.

В оцінній діяльності [19] під зносом (знеціненням) розуміють втрату вартості

майна порівняно з вартістю нового майна. Знос за ознаками його виникнення поділя-

ють на фізичний, функціональний та економічний (зовнішній). Фізичний та функці-

ональний знос може бути таким, що технічно усувається, не усувається, або усунення

його є економічно недоцільним.

Фізичний знос — знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних

технічних та технологічних якостей об’єкта оцінки.

Функціональний знос — знос, зумовлений частковою або повною втратою первіс-

них функціональних (споживчих) характеристик об’єкта оцінки.

Економічний (зовнішній) знос — знос, зумовлений впливом соціально-еконо-

мічних, екологічних та інших факторів на об’єкт оцінки.

За Стандартом №2 для визначення зносу (його окремих видів) можливе застосу-

вання будь-яких оціночних процедур за умови окремого обґрунтування та розрахун-

ку, що наводяться у звіті про оцінку, навіть коли мова йде про оцінку зносу держаної

189

Розділ 4. Оцінка вартості нерухомості

частки нерухомості [20]. Слід додати, що існують взагалі інші класифікації зносу

[18, 46, 49], і на наш погляд, було б краще не вводити нових термінів саме лише для

оціночної діяльності, щоб не було різного тлумачення одних і тих самих категорій

за економікою, бухгалтерським обліком, податковим законодавством та класичною

теорією зносу, але офіційні оцінювачі повинні додержуватись затверджених стан-

дартів.

Фізичний знос, що усувається, розраховується на основі вартості витрат на про-

ведення ремонтних робіт з його усунення. Фізичний знос, що не усувається, розрахо-

вується на основі залишкової вартості елементів власності, витрати на виправлення

яких перевищують величину додавання до вартості майна за рахунок їхнього виправ-

лення.

За практикою оцінки використовуються методи, що відповідають її цілям: екс-

пертні (вірогідна оцінка у відносних або вартісних одиницях); вартісної оцінки (роз-

рахункова вартість за ціною відновлення); бухгалтерського обліку (як накопичена

амортизація за обраним методом).

Експертні методи (на основі акта технічного огляду) застосовуються у випадках

невеликого рівня зносу порівняно нових будинків та споруд, при цьому складається

дефектна відомість, за якою вказується, які елементи потребують заміни, та які ро-

боти при цьому виконуються. За укрупненим методом, експерт за власним досвідом

встановлює загальний рівень зносу на увесь об’єкт оцінки у відсотках. Дана оцінка

суб’єктивна, тому звичайно супроводжується детальним описом стану найбільш важ-

ливих несучих елементів будинку або споруди.

Вартісні методи розрахунку використовуються при наявності великих дефектів

основних елементів (фундаменту, стін, робочих зон споруджень, перекриття для під-

кранових шляхів, магістральних комунікацій) з визначенням витрат на їх відтворен-

ня у сучасних умовах.

Бухгалтерський підхід, згідно П(С)БО 7, повинен враховувати як фізичний так і

моральний знос, але практично ця умова не виконується, оскільки моральний знос не

має певного алгоритму розрахунку і може бути врахований лише за прогнозованим

строком корисного використання. Цей метод у поточній діяльності підприємства має

вузьке призначення й використовується лише для потреб бухгалтерського обліку

та оподаткування. Але у ході використання основних фондів в умовах кризи, коли

нерухомість використовується далеко за економічними межами доцільності строку

подальшої експлуатації, виникає потреба переоцінки. За Національним Стандартом

оцінки №1 «Результати проведення оцінки активів для цілей бухгалтерського обліку

вважаються їх переоціненою вартістю. Об’єкт оцінки у разі його застави оцінюється

за ринковою вартістю без включення до неї суми податку на додану вартість. Оцін-

ка майна проводиться із застосуванням методичних підходів, методів оцінки, які є

складовими частинами методичних підходів або є результатом комбінування кількох

методичних підходів, а також оціночних процедур» [19]. Таким чином, для цілей бух-

галтерського обліку у цьому випадку використовуються методи, встановлені стан-

дартом оцінки, а не стандартом обліку.

Для визначення величини сукупного зносу в оцінній практиці Стандарт № 2 ре-

комендує використовувати наступні методи [20]:

— метод «строку життя»;

— метод розбивки.

190

Бачевський Б. Є., Заблодська І. В., Решетняк О. О. «Потенціал і розвиток підприємства»

Строк економічного життя земельних поліпшень (у тому числі будівель та спо-

руд) — «період, протягом якого дохід, що отримується або передбачається отрима-

ти від земельних поліпшень, перевищує операційні витрати, пов’язані з отриманням

цього доходу. Строк економічного життя земельних поліпшень відображає строк,

протягом якого витрати на підтримання земельних поліпшень у придатному для

експлуатації стані є такими, що скуповуються» [20]. В умовах економічної кризи, за

таким визначенням, життя більшості земельних поліпшень вже скінчилось. Але ж

криза, навіть затяжна, — тимчасове явище. Витрати на підтримання земельних по-

ліпшень у придатному для експлуатації стані інколи (у випадках реконструкції, ін-

тенсивного розвитку шляхом нової будови) можуть на протязі двох — трьох років пе-

ревищувати результати, але це ніяк не можна трактувати як ознаку скінчення строку

життя. З цього погляду, дане визначення потребує уточнень.

Метод «строку життя» нерівномірного характеру накопичення зносу об’єкта,

який визначається як рівномірна втрата вартості будинків та споруд пропорцій-

но його віку. Цей метод простіше і не потребує великого обсягу інформації, але як

правило не забезпечує потрібної достовірності розрахунку. Щоб розрахувати рівень

зносу, потрібно визначити строк життя, що для будинків та споруд можливо лише

приблизно. До того ж знос накопичується зовсім нерівномірно, може мати аварійний

характер та залежати від факторів, які врахувати практично неможливо. Низька точ-

ність методу обмежує сферу його використання. За цим методом:

  

ÄÅ Ó

ÐÅ

ÄÅ

±±

−

=− ⋅

або

  

ÄÅ

ÐÅ

ÆÅ

=− ⋅

, (4.34)

де Т

еж

— строк економічного життя — період часу від дати введення в експлуатацію

до моменту виведення у зв’язку з припиненням зростання вартості об’єкту або над-

ходжень прибутку від його експлуатації;

зж

— залишковий строк економічного життя від дати оцінки до закінчення стро-

ку економічного життя;

— фактичний вік земельних поліпшень — період від початку експлуатації зе-

мельних поліпшень до дати оцінки.

Слід зазначити, що при застосуванні цього методу на кожну дату оцінки потрібно

не тільки коригувати термін економічного життя, з урахуванням підвищення рівня

розвитку об’єкту, але й визначати залишковий строк економічного життя за умовою

еж

> Т

зж

, інакше може статися, що Т

еж

≤ Т

зж

, що принципово неможливо, бо рівень

зносу прийме значення від нульового до від’ємного (ф. 4.34). Метод строку життя по-

винен базуватися на «обґрунтованому припущенні», тобто на експертній оцінці про

розмір повного та залишкового строку економічного життя, але надійних прогнозних

моделей щодо цього не існує, оскільки деякі будівлі та споруди можуть пережити на-

віть державу, яка їх побудувала. При застосуванні цього методу всі наявні види зносу

об’єкта оцінки вважаються повністю врахованими.

Метод розбивки при визначенні коефіцієнта сукупного зносу (К

) передбачає

розрахунки окремих часткових коефіцієнтів за всіма видами зносу: фізичного (К

фіз

функціонального (К

функ

), зовнішнього (К

зов

). Коефіцієнт сукупного зносу (придатнос-

ті) визначається як добуток відповідних коефіцієнтів фізичного, функціонального та

економічного зносу, що наявні в об’єкта оцінки: