Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

253

где: С

— стоимость недвижимости;

ИК — ипотечный кредит;

ЧОД — чистый операционный доход;

РОД — расходы по обслуживанию долга;

n/n

— цена перепродажи в конце анализируемого периода;

ИК

— остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализи

руемого периода;

PVA — фактор текущей стоимости аннуитета (колонка № 5 таб

лиц с ежегодным начислением процента);

PV — фактор текущей стоимости (колонка № 4 тех же таблиц);

ст.д — ставка дохода на собственный капитал;

n — анализируемый период.

Пример. Оценить недвижимость, чистый операционный доход

которой в течение ближайших десяти лет составит 150. В конце деся

того года объект можно будет продать за 1200. Инвестор получает

ипотечный кредит в сумме 900 на 30 лет под 12% с ежемесячным по

гашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный соб

ственный капитал 15%.

1. Ипотечная постоянная

0,01029

12 = 0,1234.

2. Расходы по обслуживанию долга

900

0,1234 = 111.

3. Остаток долга на конец 10го года

ежемесячный взнос

900

0,01029 = 9,26.

остаточный срок кредитования после перепродажи

30 – 10 = 20 лет.

остаток долга на дату перепродажи

9,26

90,8194 = 841.

4. Текущая стоимость денежных поступлений

(150 – 111)

5,01877 = 196.

5. Текущая стоимость выручки от перепродажи

(1200 – 841)

0,2472 = 89.

6. Рыночная стоимость собственного капитала

196 + 89 = 285.

7. Стоимость недвижимости

285 + 900 = 1185.

254

II. Оценка недвижимости, обремененной ранее полученным

ипотечным кредитом

ст.д ст.д

= ИК

+ (ЧОД — РОД) |PVA|

+ (С

n/n —

ИК

) |PVА|

где ИК

— остаток долга на дату оценки

ИК

—

остаток долга на дату перепродажи с учетом срока, отде

ляющего дату получения кредита от даты оценки.

Пример. Оценить объект недвижимости, используя информацию

предыдущего примера. Ипотечный кредит получен за три года до да

ты оценки.

1. Остаток задолженности по ипотечному кредиту на дату оценки

9,26

96,02 = 889.

2. Остаток задолженности на дату перепродажи:

остаточный срок кредитования после перепродажи

30 – 3 – 10 = 17 лет;

остаток долга на дату перепродажи

9,26

86,8647 = 804.

3. Рыночная стоимость собственного капитала

(150 – 111)

5,01877 + (1200 – 804)

0,2472 = 294.

4. Стоимость недвижимости

294 + 889 = 1183.

III. Оценка недвижимости на основе ограниченной

стоимостной информации

Выше были рассмотрены ситуации, когда аналитик использовал

несколько стоимостных показателей: чистый операционный доход,

цена перепродажи, сумму полученного ипотечного кредита, расходы

по обслуживанию долга. Рассмотрим возможность оценки в услови

ях ограниченной стоимостной информации на основе следующих

параметров:

ЧОД — сумма чистого операционного дохода;

КИЗ — коэффициент ипотечной задолженности;

ст.% — процентная ставка по кредиту;

N — срок кредитования;

n — длительность анализируемого периода;

ст.д. — ставка дохода на вложенный инвестором капитал;

a — процентное изменение стоимости недвижимости.

Взаимосвязь показателей, используемых в данной технике, по

зволяет заменять ряд исходных параметров:

ИК = С

КИЗ,

255

РОД = ИК х ИП = С

КИЗ

ИП,

ст.% ст.%

ИК

= ИК

/колонка № 6/

/колонка № 5/

Nn

ст.% ст.%

ИК

= С

КИЗ

/ колонка № 6 /

/ колонка № 5/

Nn

n/n

= С

(1 ± a )

Это позволяет преобразовать базовую формулу следующим образом:

ст.д.

= С

КИЗ + (ЧОД – С

КИЗ

ИП) |PVA|

+ [C

(1 ±a) – С

ст.% ст.% ст.д.

КИЗ / колонка № 6 /

/ колонка № 5/

Nn

]|PV|

Пример. Оценить недвижимость, годовой чистый операционный

доход которой в течение 5 лет составит 1000. Коэффициент ипотеч

ной задолженности 70%. Кредит выдан на 15 лет под 13% с ежеме

сячным погашением. Стоимость объекта за 5 лет уменьшится на

20%. Ставка дохода инвестора 15%.

Подставим информацию об условиях кредитования в трансфор

мированную формулу

= 0,7С

+ (1000 – 0,7С

0,1518)

3,3522 +

+ [С

(1 – 0,2) – 0,7С

0,0127

66,9744]

0,4972.

В результате преобразования получим

(1 – 0,4506) = 3352,2

= 6102.

256

Глава 8

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

8.1. Принципы и основное экономическое содержание методов

сравнительного подхода к оценке недвижимости

Метод рыночных сравнений (рыночный подход, метод сравнитель

ного анализа рыночных данных, метод сравнительного анализа про

даж) — метод оценки рыночной стоимости объекта оценки, основанный

на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде

объектов, сопоставимых с оцениваемым, — аналогов, имевших место на

рынке оцениваемого объекта до даты оценки.

Метод сравнительного анализа помимо прямого назначения

(оценка рыночной стоимости) может использоваться для оценки

арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, ко

эффициентов заполняемости и других параметров, которые необхо

димы для оценки стоимости недвижимости с использованием других

подходов.

Метод рыночных сравнений базируется на принципе «спроса и

предложения», в соответствии с которым цена на объект недвижи

мости определяется в результате взаимодействия сил спроса и пред

ложения на объект в данном месте, в данное время и на данном

рынке.

Этот метод является методом прямого моделирования факторов

спроса и предложения. При покупке объекта покупатель (инвестор)

руководствуется принципом замещения, который гласит, что макси'

мальная цена объекта оценки V

не превышает минимальной цены V

объекта'аналога, обладающего аналогичными характеристиками (цено'

образующими факторами): . Здесь K — общее

количество объектов аналогов.

Математическая модель оценки объекта недвижимости с исполь

зованием метода рыночных сравнений может быть представлена в

следующем виде:

,(8.1)

где С

— оценка рыночной стоимости объекта оценки, k — количест

во аналогов, C

— оценка рыночной стоимости объекта оценки с ис

maxV

min

}

i 1

∑

257

пользованием информации о цене iго аналога, W

—

вклад iго ана

лога в стоимость объекта оценки. Сумма вкладов равна единице:

Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием

информации о цене i го аналога может быть представлена следую

щим образом (см. рис. 8.1):

.(8.2)

Здесь Ц

—

цена iго аналога, n — количество ценообразующих

факторов,

∆

— значение корректировки цены iго аналога по jму

ценообразующему фактору (местоположение, состояние, этажность

и т.п.).

Рис. 8.1.

Корректировка цены iго аналога по jму ценообразующему фак

тору основывается на принципе вклада. Вклад — это сумма, на кото

рую может измениться цена объекта недвижимости на рынке при до

бавлении того или иного фактора производства. Например, вклад

камина в стоимость квартиры может быть больше, меньше или равен

затратам на его создание.

Из (8.2) следует, что при оценке объекта оценки корректируются

цены аналогов, т.е. при корректировке оценщик каждый раз отвечает

i 1

∑

∆

j 1

∑

Цц

∆

j 1

–

∑

258

на вопрос, сколько бы стоил аналог, если бы он имел те же характе

ристики, что и объект оценки.

Метод сравнения продаж используется в том случае, если рынок

объекта оценки активен, т.е. на дату оценки имеется информация о

достаточном для оценки количестве сделок или предложений. На

пример, метод рыночных сравнений позволяет получить достаточно

хорошие результаты для оценки квартир, земельных участков. Его

практически никогда не применяют для объектов специального на

значения (церквей, школ, стадионов и т.п.), у которых нет рынка или

их рынок является ограниченным.

Метод рыночных сравнений при наличии достаточного количест

ва данных позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко

объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его ста

раются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно,

чтобы получить достоверные точечные оценки. При ограниченном

количестве данных метод позволяет получить диапазон, в котором

может находиться искомая стоимость. Такая информация полезна в

качестве поверочной при использовании других методов оценки.

В методе рыночных сравнений огромное значение имеет инфор

мация об аналогах. Начиная с описания объектааналога, она долж

на быть наилучшим и подробнейшим образом представлена в отчете.

Желательно это делать по позициям, по которым будет осуществ

ляться сравнение его с объектом оценки и соответствующая коррек

тировка цены. Целесообразно в отчете привести фотографии объекта

аналога, которые подчеркивали бы его физическое состояние, окру

жение, а также отличия или сходства с объектом оценки.

Метод рыночных сравнений часто называют рыночным методом,

подчеркивая тем самым его особенность с точки зрения используе

мой информации. Метод рыночных сравнений как никакой другой

метод основан на прямом использовании рыночных данных о сдел

ках. Информацию о них можно получить из разных источников. Это

могут быть специализированные газеты и журналы, интервью с ри

элтерами и управляющими недвижимости, покупателями и продав

цами недвижимости, коллегамиоценщиками. Очень хороший ис

точник рыночной информации — Интернет. Сегодня любая хорошая

оценочная фирма имеет свою электронную базу данных.

Для метода большое значение имеет география оценки. Она опре

деляет границы, где находятся сопоставимые объекты и их потенци

альные покупатели. Рынок объекта оценки, как правило, ограничен

территорией поселения. Однако бывают случаи, когда рынок объек

259

та оценки выходит далеко за его границы. Например, рынки таких

объектов оценки, как аэропорты, вокзалы, морские и речные суда,

являются международными.

Основные этапы метода рыночных сравнений

Для определения стоимости объекта недвижимости методом ры

ночных сравнений, как правило, используется следующая последо

вательность действий:

1. Исследование рынка и сбор информации о сделках или предло

жениях по покупке или продаже объектов, аналогичных оценивае

мому объекту.

2. Проверка точности и надежности собранной информации и со

ответствие ее рыночной конъюнктуре.

3. Выбор типичных для рынка оцениваемого объекта единиц

сравнения (например, цена за единицу площади, единицу объема,

квартиру, комнату, место в кинотеатре, номер в гостинице) и прове

дение сравнительного анализа по выбранной единице.

4. Сравнение сопоставимых объектов (объектов аналогов) с оце

ниваемой недвижимостью (объектом оценки) с использованием еди

ницы сравнения и внесение поправок в цену каждого сравниваемого

объекта относительно оцениваемого объекта.

5. Сведение откорректированных значений цен объектованало

гов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон

значений стоимости.

Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом не

движимости. При оценке квартир в качестве единицы сравнения ис

пользуется единица площади. Складские помещения и промышлен

ные объекты, как правило, сравнивают на основе цены за квадрат

ный или кубический метр здания. Гостиницы и отели обычно

анализируют с точки зрения цены за гостиничный номер. Рестора

ны, театры и концертные залы сравнивают на основе цены за место.

Незастроенная земля сравнивается по цене за единицу площади:

кв. метр, сотка, гектар.

Единицы сравнения используют для того, чтобы сделать прозрач

ной и понятной процедуру сравнения оцениваемого объекта и его

аналогов. Так, например, когда цены продажи приведены к ценам за

размерную единицу здания, обычно отпадает необходимость делать

корректировки на размеры объектов.

260

Элементы сравнения

Существует десять основных элементов сравнения, которые сле

дует учитывать в методе рыночных сравнений:

1. Передаваемые имущественные права.

2. Условия финансирования.

3. Условия продажи.

4. Расходы, сделанные сразу же после покупки.

5. Рыночные условия.

6. Местоположение.

7. Физические характеристики (размер, качество строительных

работ, состояние здания).

8. Экономические характеристики (эксплуатационные расходы,

условия договоров аренды, административные расходы, состав арен

даторов).

9. Вид использования (зонирование).

10. Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Помимо основных элементов сравнения, могут потребоваться и

дополнительные элементы. К ним можно отнести градостроитель

ные ограничения, сервитуты, природоохранные ограничения, до

ступ к объекту недвижимости. Часто базовый элемент сравнения

разбивают на подклассы, которые уточняют анализируемый элемент

сравнения. Например, физические характеристики могут быть раз

делены на возраст, состояние здания, его размеры и т.д.

Поправки можно делать в отношении цены за весь объект недви

жимости или соответствующих единиц сравнения. Часто корректи

ровки на первые 5 элементов сравнения делают относительно цены

продажи объекта. Скорректированную цену затем приводят к удель

ной цене (например, за единицу площади) и корректируют относи

тельно других элементов сравнения, например местоположения и

физических характеристик.

Большое значение имеет количество объектов сравнения. Чем

больше их количество, тем больше у оценщика возможностей полу

чить достоверный результат. Если объектов сравнения мало, целесо

образно остановиться лишь на диапазоне стоимостей, в которых мо

жет находиться значение стоимости оцениваемого объекта.

Идеальным результатом корректировки цен объектованалогов

следует считать результат, когда откорректированные значения цен

аналогов близки друг к другу. На практике идеал недостижим. Исхо

дя из этого, редко удается получить близкие значения откорректиро

ванных цен. Поэтому на этапе согласования следует отдавать пред

261

почтение (присваивать наибольший вес) тем ценам аналогов, кото

рый наиболее близки по своим характеристикам к объекту оценки.

Наиболее близким аналогом следует считать тот объект, цена кото

рого подвергалась наименьшему количеству корректировок, а сами

корректировки были сравнительно небольшими.

Передаваемые имущественные права

Цена сделки всегда зависит от передаваемых имущественных

прав. Многие типы недвижимости, в частности коммерческие объ

екты, продают с учетом действующих договоров аренды, которые

могут быть заключены по ставкам ниже рыночных. Это происходит

тогда, когда условия расторжения договора юридически невозможны

или экономически нецелесообразны. В этом случае необходимо вно

сить поправки на разницу в ставках аренды. Чтобы рассчитать по

правку для имущественных прав, оценщику необходимо иметь конк

ретную информацию о структуре доходов и условиях аренды продан

ного объекта (валовая, чистая или получистая аренда).

Если продается объект недвижимости, обремененный договора

ми аренды, говорят, что продается имущественное право арендодате'

ля. Цена сделки для проданного объекта с учетом действующих дого

воров аренды отражает договорную (контрактную) арендную плату,

которую он будет генерировать в течение срока каждого договора

аренды, и рыночную ставку аренды после окончания договора арен

ды. В отличие от имущественного права арендодателя стоимость

полного права собственности основывается на рыночных условиях

арендной платы.

Например, допустим, что необходимо оценить полное право соб

ственности для офисного здания. Аналогичное здание было полно

стью сдано в аренду в момент продажи. Договоры аренды были дол

госрочными, а кредитная история арендаторов отличалась надежно

стью. Чтобы сравнить имущественное право арендодателя с

оцениваемым полным правом собственности, необходимо опреде

лить, были ли заключены договоры аренды у аналогичного объекта

недвижимости по ставкам выше, ниже или на рыночном уровне. Ес

ли рыночная плата за офисное помещение составляет 250 дол./м

, а

средняя арендная плата для сопоставляемого проданного объекта

была 240 дол./м

, то разница между рыночной и договорной аренд

ной платой составляет 10 дол./м

Сопоставляемый проданный объект представляет собой офисное

здание площадью 10 тыс. м

. Рынок указывает, что уровень заполня

емости для данного объекта равен 95%, административные расходы

262

составляют 4% от фактического валового дохода. Фактическое рас

хождение между рыночной арендной платой 250 дол./м

и договор

ной платой 240 дол./м

определяется путем вычитания администра

тивных расходов (4%) и показателя незанятости помещений (5%) из

фактической разницы между двумя ставками арендной платы. Дан

ную сумму затем умножают на общую площадь проданного объекта,

чтобы получить годовые потери по арендной плате для остающегося

срока аренды:

$10,00 — 0,50 (5% незанятость) = $9,50,

$9,50 — 0,38 (4% административные расходы) = $9,12,

$9,12

10 000 м

= $91 200.

Затем годовую сумму убытков по арендной плате дисконтируют

для оставшегося срока аренды. В приведенном выше примере дого

вор аренды предусматривает еще 10 лет, а рыночные данные указы

вают на уровень дисконтной ставки 12%. Дисконтируя $91 200 по

ставке 12% для периода 10 лет, получаем поправку в размере $515 300.

Условия финансирования

Цены сделки для разных объектов недвижимости могут разли

чаться за счет того, что у них могут быть различные условия финан

сирования. Например, финансирование недвижимости с использо

ванием ипотечного кредита с процентной ставкой, ниже рыночной.

Или оплата осуществляется наличными. При этом процентная став

ка, как правило, ниже рыночного уровня. В обоих случаях покупате

ли оплачивают более высокие цены за объекты, чтобы получить фи

нансирование ниже рыночного уровня. И наоборот, процентные

ставки выше рыночного уровня часто обеспечивают снижение цены

продажи.

К нерыночным финансовым схемам относят оплату в рассрочку.

Согласно такой схеме заключается кредитный договор, и покупатель

выплачивает периодические платежи продавцу и получает юридиче

ское право собственности только после выплаты последней части

кредита. Для таких схем, как правило, характерны более низкие про

центные ставки по кредитам. Ставки ниже рыночных иногда получа

ют крупные компании с хорошей финансовой репутацией.

Например, рассмотрим дом, который продается за $125 000 с пер

вым платежом в размере $25 000 (собственные средства), при этом

продавец финансирует кредит в размере $100 000 по ставке 8% (заем

ные средства). Кредит погашается в течение 25 лет с шаровым плате

жом через 8 лет. Чтобы определить размер соответствующей скидки,

оценщик проверяет рыночную конъюнктуру на предмет продаж, ко