Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

273

Метод A

Метод B

8.3. Метод соотнесения цены и дохода

Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположе

нии, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является

ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по анало

гичным объектам дает основание для использования усредненных

результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода мож

но использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий

коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор — это показатель, отражающий

соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимос

ти. Валовой рентный мультипликатор применяется для объектов, по

которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо дей

ствительный валовой доход. Данный показатель рассчитывается по

Объект

Цена/м

Рейтинг

надежности

(вес)

Произведение=Цена

Рейтинг

D $808,90 1 $808,90

A $779,26 3 $2337,78

C $760,87 2 $1521,74

E $730,77 5 $3653,85

B $713,80 4 $2855,20

ИТОГО н/с 15 $111 77,47

СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ = $111 77,47/15 = $745,16, или $745,00

(округленно)

Объект

Цена/м

Вес, в процентах

Произведение=Цена

Вес

D $808,90 5 $40,44

A $779,26 20 $155,85

C $760,87 15 $114,13

E $730,77 35 $255,77

B $713,80 25 $178,45

ИТОГО н/с 100%

СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ = $744,64, или $745,00 (округленно)

274

аналогичным объектам недвижимости и используется как множи

тель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного

мультипликатора:

1. Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо по

тенциальный, либо действительный.

2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по

которым имеется достоверная информация о цене продажи и

величине потенциального либо действительного дохода.

3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопос

тавимость аналогов с оцениваемым объектом.

4. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мульти

пликатор.

5. Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая рас

четных ВРМ по всем аналогам.

6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта

как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного ва

лового дохода оцениваемого объекта.

Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчиты

вается по формуле

Сн=ПВДоц(ДВДоц)

ВРМср

или

Сн=ПВДоц(ДВДоц)

(Ца1 / ПВД1 + … + Цап / ПВДп) : п ,

где: Сн — расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта;

ПВД — потенциальный валовой доход;

ДВД — действительный валовой доход;

ВРМ — валовой рентный мультипликатор;

Ца — цена продажи аналогичного объекта недвижимости;

Оц — оцениваемый объект;

а — аналогичный объект недвижимости;

п — число используемых аналогов.

Например. Оценщик должен определить рыночную стоимость

объекта недвижимости, генерируемого ежегодно 25 000 потенциаль

ного дохода. В информационной базе данных имеются сведения о

недавно проданных аналогах.

Аналог Цена продажи ПВД

100 000 20 000

95000 21 000

120 000 27 000

275

Рассчитаем средний валовой рентный мультипликатор по анало

гам и его среднее значение.

(100 000/20 000 + 95 000 / 21 000 + 120 000/27 000) : 3 = 4,656

ВРМ не корректируют на различия между объектом оценки и со

поставимыми аналогами, так как в основе расчета ВРМ положены

фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже

учтены указанные различия.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта

25 000

4,656 = 116 402.

Метод достаточно прост, но требует соблюдения таких условий,

как наличие развитого и активного рынка недвижимости, возмож

ность получения достоверной рыночной и экономической информа

ции. К недостаткам метода можно отнести невозможность до

стижения полной сопоставимости оцениваемого объекта и аналогов,

а также влияние на рыночную стоимость величины операционных

расходов.

Общий коэффициент капитализации применяется к чистому опе

рационному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент

капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операци

онного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его цене:

Основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости при

помощи общего коэффициента капитализации:

1. Рассчитывается чистый операционный доход оцениваемого

объекта недвижимости.

2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по

которым имеется достоверная информация о цене продажи и вели

чине чистого операционного дохода.

3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопос

тавимость аналогов с оцениваемым объектом.

4. По каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент ка

питализации.

5. Определяется итоговый ОКК как средняя арифметическая рас

четных ОКК по всем аналогам.

6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как

отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к

среднему ОКК по отобранным аналогам.

Подбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, про

водится в соответствующем по назначению сегменте рынка недви

жимости; идентификация объектов включает такие параметры, как

степень риска, уровень дохода и т.д.

276

Вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться фор

мулой

Сн = ЧОДоц / ОККср

или

Сн = ЧОДоц / ( ЧОД1/Ц1 + … + ЧОДп/Цп) : п ,

где Сн — расчетная рыночная цена объекта оценки;

ЧОД — чистый операционный доход;

Ца — цена аналога;

Оц — оцениваемый объект;

а — аналог;

п — число аналогов, используемых для оценки.

Например. Оценивается рыночная стоимость объекта недвижи

мости, чистый операционный доход которого в прогнозном году со

ставит 25 000.

Информация базы данных о сделках купли%продажи

Общий коэффициент капитализации для оцениваемого объекта

составит:

(21 000/115 000 + 24 000/120 000 + 30 000/150 000) : 3 = 0,18.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта будет равна

Цоб = 25 000 / 0.18 = 138 889.

8.4. Практика использования сравнительного подхода при оценке

недвижимости

Пример анализа пар данных для оценки односемейного дома

Оцениваемый объект недвижимости представляет собой односе

мейный дом с общей жилой площадью 120 м

и отделанным подваль

ным помещением. В доме имеется шесть комнат, три спальни, одна

ванная и душевая комнаты. Гаража нет. Площадь участка составляет

1000 м

. Оборудование участка обычное для данного района.

Пять сопоставимых объектов, которые используются в данном

анализе, расположены в одном районе с оцениваемым объектом.

Ниже приведено описание сопоставимых объектов.

Аналог Чистый операционный доход Рыночная цена

1. 21 000 115 000

2. 24 000 120 000

3. 30 000 150 000

277

Объект А — каркасный одноэтажный дом площадью 120 м

, рас

положенный на участке площадью 1000 м

, имеет неотделанный под

вал. К дому примыкает гараж для двух автомобилей. В доме имеется

шесть комнат, три спальни, одна ванная и душевая комнаты. Дом

был продан за три недели до даты оценки за $67 000 с предоставлени

ем кредита по ставке ниже рыночной, что обусловило цену на $5000

выше той, которая была бы при рыночных условиях.

Объект В — каркасный одноэтажный дом площадью 145 м

, рас

положенный на участке площадью 1200 м

с неотделанным подва

лом. К дому примыкает гараж для двух автомобилей. В доме имеется

семь комнат, три спальни, одна ванная и душевая комнаты. Дом был

продан за один месяц до даты оценки за $75 000 с предоставлением

кредита по ставке ниже рыночной, что составило цену на $5000 выше

той, которая была бы при рыночных условиях.

Объект С — каркасный одноэтажный дом площадью 120 м

, рас

положенный на участке площадью 1000 м

, имеет неотделанный под

вал. К дому примыкает гараж для двух автомобилей. В доме имеется

шесть комнат, три спальни, одна ванная и душевая комнаты. Дом

был продан за один год до даты оценки за $56 500 с предоставлением

кредита на рыночных условиях.

Объект D — каркасный одноэтажный дом площадью 145 м

, рас

положенный на участке площадью 1200 м

, имеет отделанный под

вал. К дому примыкает гараж для двух автомобилей. В доме имеется

семь комнат, три спальни, одна ванная и душевая комнаты. Он был

продан за год до даты оценки за $70 000 с предоставлением кредита

на рыночных условиях.

Объект Е — каркасный одноэтажный дом площадью 120 м

, рас

положенный на участке площадью 1000 м

, имеет неотделанный под

вал; без гаража. В доме имеется шесть комнат, три спальни, одна ван

ная и душевая комнаты. Он был продан за один год до даты оценки

за $53 200 с предоставлением кредита на рыночных условиях.

Данные таблицы 8.2 показывают, что сопоставимые объекты от

личаются от объекта оценки условиями кредитования, площадью до

ма и участка, а также наличием гаража и отделки подвала. Для опре

деления поправок на эти различия можно использовать анализ пар

данных.

278

Таблица 8.2

Таблица рыночных данных: оценка односемейного дома

Объект

оценки

Объект A Объект B Объект C Объект D Объект E

Цена продажи, $ — 67 000 75 000 56 500 70 000 53 200

1. Имущественные права Собствен

ность

Собствен

ность

Собствен

ность

Собствен

ность

Собствен

ность

Поправка на

имущественные права

00000

Скорректированная цена, $ — 67 000 75 000 56 000 70 000 53 200

2. Условия кредитования

—

Нерыноч

ные

Нерыноч

ные

Рыночные Рыночные Рыночные

Поправка на условия

кредитования, $

—5 0005 000 0 0 0

Скорректированная цена, $ 62 000 70 000 56 500 70 000 53 200

3. Условия продажи — Типичные Типичные Типичные Типичные Типичные

Поправка на условия

продажи

—0 0 0 0 0

Скорректированная цена, $ — 62 000 70 000 56 500 70 000 53 200

4. Расходы после покупки 0 0 0 0 0

Поправка на расходы 0 0 0 0 0

Скорректированная цена, $ — 62 000 70 000 56 500 70 000 53 200

5. Рыночные условия — –3 недели –1 месяц –1 год –1 год –1 год

Поправка на рыночные

условия, $

— 0 0 +5 650 +7 000 +5 320

Скорректированная цена, $ — 62 000 70 000 62 150 77 000 58 520

6. Местоположение — Схожее Схожее Схожее Схожее Схожее

Поправка на

местоположение

—0 0 0 0 0

7. Площадь в м

120 120 145 120 145 120

Поправка на площадь, $ — 0 8000 0 8000 0

8. Гараж нет 2авто 2авто 2авто 2авто нет

Поправка на гараж, $ — –3300 –3300 –3300 –3300 0

9. Отделанный подвал есть нет нет нет есть нет

Поправка на отделку

подвала, $

— +7000 +7000 +7000 0 +7000

Итого по 69 поправкам 3700 4300 3700 11 300 7000

Скорректированная цена, $ — 65 700 65 700 65 850 65 700 65 520

Для целей сверки:

Общая чистая поправка, $ 1300 9300 9350 4300 12 320

Общая чистая поправка как

% от цены продажи

1,9 12,4 16,5 6,1 23,2

Количество поправок 3 4 3 3 2

Общая валовая поправка, $ 15 300 23 300 15 950 18 300 12 320

Общая валовая поправка

как % цены продажи

22,8 31,0 28,2 26,1 23,2

279

Объяснение поправок

Для имущественных прав не требуется делать поправок, поскольку

на все объекты распространяется безусловное право собственности.

Поправку на условия финансирования можно в некоторых случаях

определить путем сравнения цены продажи сопоставимых объектов,

имеющих льготные условия кредитования, с объектами, имеющими

рыночные условия кредитования. Опросив покупателей и продавцов

сопоставимых объектов, оценщик рассчитал влияние льготного кре

дитования на каждую цену продажи посредством дисконтирования

льготы покупателя к текущей стоимости. Поправка на условия креди

тования основывалась на фактической цене, которую продавец полу

чил бы, чтобы компенсировать сумму, заплаченную им в пользу кре

дитора. Оценщик сделал вывод, что поправка на льготное кредитова

ние объектов А и В составляет 5000 долларов.

Объекты А и С различаются только по условиям кредитования и

рыночным условиям на момент продажи. После внесения поправки

на условия кредитования для объекта А рассчитывается поправка на

рыночные условия (дата продажи) следующим образом:

($62 000 — $56 500)/$56 500 = 0,097345, или 9,7%.

Данная поправка округляется до 10%, затем к объекту С применя

ется соответствующая поправка в денежном выражении. Поправка

на рыночные условия в размере 10% также применяется к объектам

D и Е.

Различия по площади между объектами А и В можно отнести на

дополнительную площадь здания объекта В. (Участок объекта В так

же на 20% больше участка объекта А.) Поправка на площадь рассчи

тывается следующим образом:

$70 000 — $62 000 = $8000.

Объекты С и Е идентичны, за исключением гаража в объекте С,

поэтому поправку на гараж можно рассчитать как разницу между це

нами продажи до внесения какихлибо других поправок, т.е.

$56 000 – $53 200 = $3300. Эта поправка на отсутствие гаража при

меняется к объектам С, А, В и D.

Поправка на отделку подвального помещения у объекта D рас

считывается путем сравнения объектов В и D после того, как объект

D был скорректирован на $7000 в сторону увеличения на рыночные

условия, поправка В была скорректирована на $7000 в сторону

уменьшения на условия кредитования. Данная поправка рассчиты

вается как $77 000 — $70 000 = $7000.

280

Теперь показатели стоимости необходимо привести к единому

значению. Иногда оценщики предпочитают определить диапазон

величин, на основании которого можно сделать вывод о едином по

казателе стоимости. В данном случае оценщик рассматривает диа

пазон показателей стоимости (от $65 520 до $65 580) и присваивает

наибольший вес сопоставимому объекту, для которого требуется

наименьшая величина поправки. К объекту Е применили наимень

шее число поправок (только две) в сумме $12 320. Таким образом,

объекту Е придается наибольшее значение, а скорректированная

цена объекта Е показывает, что стоимость объекта оценки составля

ет $65 520, которая округляется до $65 500.

Согласование результатов корректировок может также выпол

няться статистическими методами. В следующем примере объектам

присваиваются показатели веса, при этом наиболее сопоставимому

объекту дано значение 5, а наименее сопоставимому — 1.

Сумма результатов = 985 080.

Сумма значений весов = 15.

Стоимость оцениваемого объекта = 985 080/15 = $65 672

≈

$65 700.

Примеры на использование метода статистического анализа

В зависимости от количества сопоставимых объектов возможны

два варианта:

1. k = n + 1.

2. k > n + 1.

В первом варианте число аналогов равно количеству ценообра

зующих факторов, увеличенному на единицу. Для решения задач та

кого рода используется математический аппарат линейной алгебры.

Решение задач во втором варианте осуществляется методом ста

тистического анализа с использованием корреляционнорегресси

онных моделей.

Рассмотрим методику оценки рыночной стоимости [2] для перво

го из указанных вариантов. В соответствии с этим вариантом для

Сделка A Сделка B Сделка C Сделка D Сделка E

Скорректи

рованная

цена

$65 700 $65 700 $65 850 $65 700 $65 520

Вес сделки51234

Результат 328 500 65 700 131 700 197 100 262 080

281

оценки рыночной стоимости составляется следующая система ли

нейных алгебраических уравнений типа (8.2):

,(8.3)

...

Здесь корректировка

∆

определяется следующим образом:

,(8.4)

где x

—

значение jго ценообразующего фактора (например, пло

щадь) объекта оценки, x

— значение jго ценообразующего фактора

iго аналога, — разность значений ценообразующих факторов,

— вклад в стоимость единицы jго ценообразующего фактора

(например, вклад 1 м

площади в стоимость объекта оценки).

С учетом (8.4) систему (8.3) можно записать так:

,(8.5)

...

Вынесем в левую часть цены аналогов:

, (8.6)

...

Данная совокупность уравнений представляет собой систему k

линейных уравнений c k = n + 1 неизвестными:

, (8.7)

где

∆

... ц

∆++++=

∆

... ц

∆++++=

∆

... ц

∆++++=

∆

–()

∆

∆==

∆

... x

∆

∆++++=

∆

... x

∆

∆++++=

∆

... x

∆

∆++++=

∆

∆–

∆

∆–

...

–

∆

∆–=

∆

∆–

∆

∆–

...

–

∆

∆–=

∆

∆–

∆

∆–

...

–

∆

∆–=

ЦX

∆

×=

∆

1 x

∆–

1 x

∆–

...

1 x

∆–

∆

...

∆

282

Данная система имеет, как известно, единственное решение:

, (8.8)

где .

Пример 1.

Допустим, требуется найти оценку рыночной стоимости отдель

но стоящего жилого дома площадью 250 м

гаражом

без

садового

участка.

Для

оценки

были

подобраны

следующие

аналоги:

Аналог

Площадь

150

цена

продажи

32 000

д.е.,

есть

гараж

садовый

участок.

Аналог

Площадь

150

цена

продажи

30 000

д.е.,

есть

гараж,

но

нет

садо

вого

участка.

Аналог

Площадь

200

цена

продажи

45 000

д.е.,

есть

гараж

садовый

участок.

Аналог

Площадь

200

цена

продажи

40 000

д.е.,

нет

гаража

садового

участка.

Для

удобства

анализа

сведем

имеющиеся

данные

одну

таблицу

(см. табл. 8.3).

Таблица 8.3

Из анализа табл. 3 следует, что в данном случае для оценки ры

ночной стоимости может быть использован аппарат линейной

алгебры.

Выполним процедуру кодирования качественных характеристик

(см. табл. 8.4).

Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Объект оценки

Цена продажи 32 000 30 000 45 000 40 000

Гараж Есть Есть Есть Нет Есть

Сад Есть Нет Есть Нет Нет

Площадь 150 150 200 200 250

–

∆

×=

... C

∆

... c

∆,,,,=====