Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

Принцип остаточной продуктивности. Под прибавочным продук

том понимают чистый доход, приносимый земельным участком, на

котором расположен объект недвижимости, за исключением всех

производственных расходов. Классическая экономическая школа

отождествляла прибавочный продукт с земельной рентой, которая,

по ее мнению, лежала в основе стоимости земли. В XX веке эконо

мисты высказывали мнение, что прибавочный продукт следует свя

зывать с организацией производства, которая объединяет землю, ра

бочую силу и капитал в конечный объект недвижимости.

Принцип рыночного соответствия предполагает, что недвижимость

имеет стоимость при условии, что ее характеристики соответствуют

спросу конкретных рынков. Направление использования недвижи

мости в данном районе должно отвечать спросу по большому спектру

факторов, включая экономические обстоятельства, предпочтения

владельцев, действующие нормы зонирования и регулирование зем

лепользования и др.

Конкретные рынки также устанавливают стандарт рыночного со

ответствия. Так, согласно принципу прогрессии, недвижимость с

низкой ценой в районе с высокими ценами будет стоить дороже, чем

в районе с сопоставимой недвижимостью. Согласно принципу рег

рессии, недвижимость с высокой ценой в районе с низкими ценами,

будет стоить меньше чем в районе с сопоставимой недвижимостью.

Принцип внешнего фактора означает, что положительное или от

рицательное влияние на стоимость недвижимости могут оказывать

внешние по отношению к ней факторы. Обычно факторы, имеющие

значение для большого числа объектов (автодороги, другие объекты

инфраструктуры), обеспечиваются государством. Если внешние

факторы, формируемые государством, оказывают преимущественно

положительное воздействие, то отрицательные внешние факторы

для владельцев недвижимости возникают, как правило, изза дейст

вий других владельцев. Например, фирма сбрасывает в окружающую

среду вредные отходы и уклоняется от ответственности, переклады

вая на других расходы по проведению экологических мероприятий.

Недвижимость в большей степени подвергается воздействию

внешних факторов по причине ее неразрывной связи с земельным

участком. Внешние факторы могут затрагивать как назначение не

движимости, так и ее физические параметры. Например, в Москве

открытие станции метро в районе новостроек приводит к увеличе

нию ее стоимости приблизительно на 25%. Внешние факторы могут

иметь интернациональный, национальный, региональный и мест

ный характер.

К факторам, влияющим на стоимость недвижимости, обычно от

носят: общественные тенденции, экономическую ситуацию, мероп

риятия государственного регулирования и экологию. Взаимодейст

вие указанных факторов определяет рыночную стоимость любого

объекта недвижимости. Оценщик изучает и анализирует тенденции

развития факторов, влияющих на стоимость, чтобы определить на

правление изменений, скорость, с которой они происходят, период,

в течение которого они сохранятся, а также степень воздействия и

возможный диапазон.

Социальные факторы, анализируемые оценщиками, связаны с ха

рактеристиками населения. Изучение демографических тенденций

предполагает рассмотрение состава населения по возрасту и полу,

численности населения, уровня образования, темпов спроса на жи

лую недвижимость и т. д.

Экономические факторы затрагивают основные связи между су

ществующим и будущим спросом и предложением, а также покупа

тельную способность населения. В данном случае оценщики рас

сматривают такие рыночные характеристики, как занятость, уровень

доходов, развитие промышленности, инфраструктуру, уровень цен, а

также возможные условия финансирования приобретения недвижи

мости. Кроме того, к экономическим факторам относят количество

и качество существующей недвижимости, возможность создания но

вых объектов, уровень строительных затрат, рыночные коэффициен

ты загрузки помещений, динамику арендной платы и ценовой диа

пазон сходных объектов недвижимости.

К государственным факторам относят политическую и правовую

деятельность на всех уровнях государственного управления, которая

может влиять на характер и тенденции функционирования рынка

недвижимости и стоимость недвижимости. Наиболее важные факто

ры включают федеральное, региональное и местное налоговое зако

нодательство, местные правила зонирования, строительные нормы и

правила, санитарные нормы, специальное законодательство, влияю

щее на стоимость недвижимости.

Природные и техногенные экологические факторы, к которым отно

сят климатические условия, топографию, состояние почвы, токсиче

ские загрязнители, препятствия будущего экономического развития

природного характера, транспортные системы, природную привлека

тельность территории, на которой расположена недвижимость.

Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды

Важнейшие факторы, влияющие на стоимость: полезность, дефи

цит (редкость), потребность и реальная покупательная способность,

в процессе своего взаимодействия формируют экономический прин

цип спроса и предложения. Потребительские свойства товара, объем

его предложения, возможности и потребности покупателей в его

приобретении в совокупности формируют спрос и предложение то

вара в конкретной рыночной ситуации.

Владение и успешное управление недвижимостью обеспечивают

инвесторам возможность получения экономической выгоды. Хотя

рынки недвижимости отличаются нестабильностью, недвижимость

является основным объектом оценочной деятельности, а рынки не

движимости — важной движущей силой экономического развития.

Инвесторы, вкладывая капитал в недвижимость, основываются

на своих потребностях и возможностях. Разнообразие выбора инвес

тиционных инструментов и, в частности, объектов недвижимости

отражает многообразие форм, доступных национальной экономике.

Каждый индивидуальный участник рынка стремится получить свои

экономические цели и результаты, при этом в процессе взаимодей

ствия всех участников происходит комплексное формирование рын

ка недвижимости. Многообразие изменчивых и взаимосвязанных

факторов, влияющих на стоимость недвижимости, проявляется в ос

новных принципах рыночных ожиданий и рыночных изменений.

Изменения состояния рынка обусловлены динамикой факторов,

влияющих на стоимость недвижимости: природные, экономические,

общественные, экологические и политические. Характер изменений

зависит от активности рынков. Изменения социальных, экономиче

ских, политических и экологических факторов влияют на спрос и

предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдель

ных объектов недвижимости. Задача оценщика состоит в анализе и

прогнозировании потенциальных рыночных изменений, существен

но влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Однако, в силу

изменчивости рыночной ситуации, стоимостная оценка недвижи

мости проводится на конкретную дату и недолго сохраняет свою

обоснованность. Изменение рыночных предпочтений в сфере не

движимости не может быть легко обеспечено соответствующим

предложением. Кроме того физическое, функциональное и эконо

мическое старение зданий снижает их стоимость.

Рассмотрим комплексное влияние на результат оценки общих

экономических принципов спроса и предложения, замещения, ба

ланса и внешних факторов.

Принцип предложения и спроса предполагает, что цена недвижи

мости находится в прямой зависимости от спроса и в обратной – от

предложения. Указанная зависимость обычно не носит пропорци

ональный характер. Таким образом, изменение спроса и предложе

ния на какойлибо объект приводит к изменению равновесной цены.

Взаимодействие спроса и предложения является следствием взаимо

действия участников рынка недвижимости: производителей и потре

бителей, или продавцов и покупателей.

Предложение недвижимости — это количество объектов опреде

ленного вида недвижимости, предлагаемых на данном рынке в дан

ный период времени для продажи или аренды по соответствующим

ценам, при условии стабильности издержек производства.

Спрос в сфере недвижимости — это потребность в приобретении

или аренде в данный период времени какоголибо типа недвижимос

ти по ценам данного рынка при условии стабильности численности

населения, дохода, будущих цен и предпочтений собственников и

пользователей.

Принцип конкуренции. Конкуренция возникает между покупате

лями или арендаторами и является результатом взаимодействия уси

лий нескольких потенциальных покупателей или арендаторов при

заключении сделки. Конкуренция возникает также между продавца

ми или владельцами недвижимости в процессе взаимодействия уси

лий нескольких потенциальных продавцов или владельцев недвижи

мости при ее продаже или сдаче в аренду. Покупатели и продавцы

недвижимости нацелены на максимизацию доходов при адекватном

уровне риска. Поэтому в условиях рыночной конкуренции каждый

объект недвижимости конкурирует не только со всеми другими объ

ектами, пригодными для данного вида использования на конкрет

ном секторе рынка, но и с объектами других сегментов рынка.

Дефицит — это фактор стоимости, отражающий текущее или

ожидаемое соотношение спроса и предложения на конкретный то

вар. Ценность дефицитного товара, к которому в полной мере можно

отнести недвижимость, в силу ограниченности пригодной к исполь

зованию земли, растет не только при увеличении спроса, но даже

при его постоянстве. Факторы полезности и дефицита оказывают

влияние на стоимость только во взаимодействии друг с другом, так

как отсутствие одного из них нивелирует влияние оставшегося.

Под потребностью понимают желание покупателя получить опре

деленный товар, удовлетворяющий те или иные жизненные потреб

ности. Потребность, так же, как полезность и дефицит, связана с по

купательной способностью.

Реальная покупательная способность — это способность конкрет

ного лица или группы лиц функционировать на рынке в качестве по

купателя, приобретая товары и услуги за деньги или их эквивалент.

Оценка рыночной стоимости недвижимости учитывает способность

рынка заплатить за оцениваемый объект.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Оптимальное использование недвижимости отражает основное

допущение в отношении поведения рынка недвижимости. Рассмат

ривая рыночные факторы, определяющие стоимость недвижимости,

оценщик идентифицирует оптимальное использование недвижи

мости. Подобный анализ играет существенную роль при определе

нии стоимости недвижимости, поскольку он определяет место объ

екта на рынке с позиции альтернативных вариантов использования

земли на конкретную дату. Таким образом, рыночная стоимость или

цена, которую покупатель готов заплатить, а продавец готов принять

за недвижимость, базируется на представлении оценщика о наибо

лее выгодном использовании земельного участка или зданий.

Несмотря на то, что свободные и застроенные земельные участки

имеют тенденцию к оптимальному использованию, заключение

оценщика об оптимальном использовании недвижимости может не

совпадать с текущим использованием. Поскольку вариант использо

вания земли может быть ограничен существующими строениями,

оптимальное использование определяют и для земельного участка

как условно свободного, и для недвижимости в целом. Сформулиро

ванный вариант оптимального использования недвижимости бази

руется на комплексном анализе рыночных условий и тенденций.

Глава 2

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ОСОБЕННОСТИ

2.1. Особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимо

действие физических или юридических лиц с целью обмена имею

щихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок

недвижимости является составной частью рынка инвестиций и пред

ставляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с

сектором финансовых инвестиций.

Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою оче

редь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость.

Имущественные вложения — это вложения в вещественные активы

компаний или личное реальное имущество (товарные запасы, драго

ценные камни и металлы, коллекционные товары и др.). Недвижи

мость — это земля, постройки и все, что постоянно «привязано» к

земле.

Недвижимость рассматривается как один из способов помещения

капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости ка

питала и получение положительной величины текущего дохода.

Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного

процесса и требуют определения срока вложения, его размера, фор

мы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в

недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновеши

вающей интересы продавцов и покупателей.

Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости не

движимости является анализ особенностей функционирования рын

ка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на по

ток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и

возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную да

ту в будущем, являющихся информационным обеспечением доход

ного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более

обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих

параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому

объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение ин

вестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для

инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвесто

ром), требует обязательного прогнозирования тенденций развития

рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкрет

ного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для

изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов

недвижимости.

Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и

прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный

и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий.

Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономически

ми характеристиками и эффективностью по таким наиболее сущест

венные параметрам, как:

товар

формирование цены

способы финансирования сделки

степень ликвидности.

баланс спроса и предложения.

число потенциальных покупателей.

информированность участников сделки.

методы регулирования.

надежность прогнозирования рыночной ситуации.

Параметры сравнения

Товар. Эффективность рынка зависит от находящихся в обороте

товаров. Земельные участки, составляющие основу недвижимости,

отличаются уникальностью и фиксированным местоположением,

хотя в экономическом плане некоторые участки земли могут быть

аналогичными и взаимозаменяемыми. Строения, расположенные на

земельных участках, отличаются локальной закрепленностью, ис

пользованием их места создания, длительным процессом создания,

большой единичной стоимостью и др.

Формирование цены. Цена на объект недвижимости как единицы

инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей

ограничен. На рынке недвижимости цена также является результа

том взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной

активности, однако, в отличие от эффективного рынка, цены на

сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются

едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость яв

ляется ее нестабильность.

Способы финансирования сделки. Высокая единичная цена на объ

ект недвижимости, длительный срок экономической жизни, прогно

зируемость генерируемых недвижимостью доходов и рисков являют

ся объективными предпосылками использования для сделок заем

ных средств. Поэтому возможность финансирования за счет кредита

на экономически выгодных условиях влияют на решение о покупке

недвижимости и, в конечном счете, на активность рынка недвижи

мости.

Степень ликвидности. Недвижимость как инвестиционный инст

румент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна.

Это связано с тем, что покупка недвижимости связана с крупными

затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтерна

тивным источникам финансирования, кроме того, недвижимость

имеет фиксированное местоположение, поэтому предложение не

может быстро адаптироваться к потребностям рынка.

Баланс спроса и предложения. Баланс спроса и предложения,

обеспечиваемый конкуренцией, на рынках недвижимости достига

ется редко. Предложение конкретного вида недвижимости обычно

отстает от рыночного спроса, так как достигается либо строительст

вом новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся. Слож

ность, инертность и длительный срок строительного процесса может

привести к возникновению не рыночного равновесия, а избыточно

го предложения. Если спрос на недвижимость резко увеличивается,

дополнительное предложение не может быть обеспечено быстро.

При снижении спроса избыточное предложение также не может

быть поглощено рынком быстро.

Число потенциальных покупателей. Свободная конкурентная ры

ночная среда создается большим числом покупателей и продавцов,

каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рын

ка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. В одно и то же

время на конкретном сегменте рынка недвижимости (назначение,

ценовой диапазон, географический район) обычно действует огра

ниченное число покупателей и продавцов. Высокие цены на недви

жимость диктуют уровень покупательной способности, поэтому

рынки недвижимости чутко реагируют на изменение таких экономи

ческих индикаторов, как уровень и стабильность доходов, занятость

трудоспособного населения, его миграция и т.д.

Информированность участников сделки о состоянии рынка, пове

дении других участников рынка, рыночной активности, качестве то

вара и его заменяемости, о цене предложения и сделках для конкрет

ной недвижимости или подобных объектов недвижимости гораздо

ниже уровня эффективных рынков. У большинства людей отсутству

ет опыт сделок с недвижимостью изза их редкости, с другой сторо

ны, покупатели настаивают на неразглашении сведений о сделке.

Методы регулирования. Рынок недвижимости не обладает такой

характерной чертой эффективного рынка, как саморегулирование,

основанное на открытой и свободной конкуренции. Рынки недви

жимости регулируются федеральными, региональными и местными

законами относительно прав собственности и процедуры куп

липродажи.

Надежность прогнозирования рыночной ситуации. Несовершенство

и неэффективность рынков недвижимости не позволяют сделать

правильный прогноз поведения рынка. В связи с тем что рынок не

движимости специфичен по своему функционированию, в первую

очередь оценщики должны анализировать те факторы, которые де

лают его неэффективным. Это реакция участников рынка на конк

ретные характеристики недвижимости и внешние факторы, опреде

ляющие ее стоимость.

Определение рынка недвижимости как механизма эффективного

взаимодействия физических или юридических лиц с целью обмена

имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует выяв

ления его участников, их роли и функций. Участники рынка – это

группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с

другом с целью осуществления операций с недвижимостью:

покупатели

продавцы

арендаторы

арендодатели

кредитные учреждения

заемщики

девелоперы

строители

менеджеры

владельцы

инвесторы.

Характер взаимоотношений между перечисленными группами

достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какойлибо уча

стник может выступать посредником от группы. Действия всех уча

стников рынка подчинены ожидаемым доходам, которые зависят от

прогнозируемых тенденций использования недвижимости.

Типы инвесторов. Инвесторы, вкладывающие капитал в недвижи

мость, различаются по целям инвестирования и используемым ис

точникам финансирования.

Основные цели инвестирования:

1. Личное использование.

2. Сдача в аренду.

3. Экономическое (производственное) использование.

4. Спекуляция (приобретение с целью перепродажи).

5. Приобретение для последующего развития.

Способы финансирования:

1. Использование только собственного капитала.

2. Использование смешанного финансирования.

2.2. Сегментация рынков недвижимости

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются ви

дом использования имущества, местоположением, потенциалом

приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов,

инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемы

ми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь,

рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факто

ров социального, экономического, государственного и экологиче

ского характера.

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из на

значения недвижимости и ее привлекательности для различных уча

стников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на суб

рынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов,

на которые влияют социальные, экономические, государственные и

экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижи

мости проводится по таким параметрам, как местоположение, кон

куренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим

условиям рынка недвижимости.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты прово

дится в соответствии с преобладающими потребностями участников

рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком

фактического функционирования объекта, физическими характе

ристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

Принципы классификации объектов, положенные в основу сег

ментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам

процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик

оцениваемой недвижимости.

В зависимости от назначения (направления использования) объ

екта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов: