Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

Если конкретный случай оценки требует одновременно опреде

ления рыночной стоимости всего объекта недвижимости и отдель

ного элемента, представляющего частичное право, то вначале сле

дует оценить рыночную стоимость всего объекта с безусловным

правом собственности. Затем оценивается стоимость частичных

имущественных прав в объекте недвижимости, с учетом рыночной

информации о реакции рынка на конкретный вид частичных иму

щественных прав.

Неодинаковая оценка рынком недвижимости конкретных объек

тов частичного имущественного права на недвижимость является

иллюстрацией принципа оценки, гласящего, что «в оценке сумма

частей не равна целому». Стоимость оцениваемого частичного иму

щественного права может не совпадать со стоимостью его вклада в

целое. Следовательно, стоимость недвижимости с безусловным пра

вом собственности не всегда равна суммарной стоимости всех час

тичных имущественных прав. Так, оценивая 25% имущественных

прав в недвижимости, представляющих физически определенную

часть объекта, в зависимости от ее конкретных потребительских ка

честв (например, этаж жилого здания), можно получить как боль

шую, так и меньшую величину, по сравнению с пропорциональным

25% результатом стоимости в недвижимости с безусловным правом

собственности. Данный прецедент является следствием разделения

безусловного права собственности, избирательной реакцией рынка

на конкретное предложение, эффективностью подбора элементов,

составляющих имущественный комплекс недвижимости.

Сфера применения или назначение результатов оценки — это эконо

мическая процедура, осуществляемая впоследствии заказчиком на

основе полученного оценщиком результата стоимости.

Оценка стоимости недвижимости проводится в целях определе

ния:

цены куплипродажи;

суммы залога при кредитовании;

базы налогообложения;

условий арендного договора;

стоимости зданий и сооружений бухгалтерской отчетности;

базы справедливой компенсации при отчуждении имуществен

ных прав;

базы договора страхования.

Выяснение способа последующего использования полученного

результата стоимостной оценки необходимо для выбора оптималь

ной процедуры оценки – от сбора и анализа необходимой информа

ции до применения наиболее результативных методов оценки и

принципов согласования результатов. Если заказчик не предостав

ляет сведения о сфере использования результатов отчета об оценке,

оценщик по собственной инициативе должен обсудить с ним дан

ный вопрос и убедиться, что клиент адекватно понимает проблему.

Данная процедура избавит оценщика от возможных недоразумений

и необходимости переделывать работу.

Выбор и определение вида стоимости. Целью оценки является оп

ределение стоимости недвижимости, которая в соответствии с дейст

вующими международными и российскими стандартами оценки

проявляется в различных видах. Вид стоимости объекта оценки дик

туется рядом факторов, к которым относятся связанные с ним оце

ниваемые имущественные права, сфера применения или назначение

результатов оценки, объем оценочного задания.

В соответствии с действующими российскими стандартами оцен

ки можно использовать следующие виды стоимости:

рыночная стоимость;

стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

стоимость замещения;

стоимость воспроизводства;

стоимость при существующем использовании;

стоимость для целей налогообложения;

инвестиционная стоимость;

ликвидационная стоимость;

утилизационная стоимость.

Специальная стоимость, включающая страховую, залоговую и

другие виды стоимости, не входящие в данные стандарты, но огово

ренная нормативными правовыми актами.

Выбранный оценщиком по согласованию с заказчиком и третьи

ми лицами, пользователями отчета, вид стоимости должен быть ука

зан в задании на оценку. Кроме того, необходимо в письменном виде

в отчете об оценке дать определение (формулировку) указанной

стоимости, которая не должна противоречить принятым в оценке

стандартам.

Используемый в процессе оценки конкретного объекта оценки

вид стоимости оказывает влияние на содержание отдельных этапов в

рамках универсальной модели оценки. Вид стоимости определяет

состав, сбор, подготовку и анализ информации для целей оценки.

Выбор подходов и методов оценки недвижимости является произ

водной от вида определяемой стоимости; так, например, при опреде

лении страховой стоимости нецелесообразно применять методы до

ходного подхода. Вид стоимости определяет логику и обоснован

ность согласования итоговых результатов оценки.

Уточнение даты оценки. Уточнение даты, на которую будет прове

дена оценка и, следовательно, будет действовать результат оценки,

необходимо по целому ряду причин. Любой вид определяемой стои

мости по своей сути является рыночным, так как даже стоимости

воспроизводства и замещения рассчитываются в ценах на строитель

ную продукцию, действующих на определенный момент, поскольку

они постоянно меняются под воздействием инфляции, конкурен

ции, изменения предпочтений потребителей и т. д.

В процессе оценки необходимо учитывать многочисленные цено

образующие факторы, состав, приоритетность и степень влияния ко

торых нестабильны. Рыночная стоимость отражает представление

участников рынка о состоянии его конъюнктуры. В связи с тем, что

рыночная ситуация постоянно меняется, рыночная стоимость осно

вывается на анализе информации, собранной на определенную дату,

рыночных данных в конкретное время. Изменение расстановки ры

ночных сил оказывает существенное влияние на результат оценки и

получаемую величину стоимости.

Дата оценки, используемая в оценочной практике, представлена

тремя видами:

текущая;

ретроспективная;

будущая.

В подавляющем большинстве случаев дата оценки — это дата,

близкая к дате определения задания на оценку и проведения оценоч

ных работ. Однако в ряде случаев возникает необходимость выведе

ния рыночной стоимости на какуюлибо дату в прошлом или бу

дущем.

Оценка рыночной стоимости на ретроспективную (прошлую) да

ту необходима при налогообложении наследства (дата смерти), рас

чете подоходного налога (дата покупки), страховом возмещении (да

та страхового события), судебном иске (дата ущерба) и т. д. Доступ

ность ретроспективной рыночной информации позволяет оценщику

объективно и обоснованно провести все необходимые расчеты.

Оценка на будущую дату может проводиться для объектов недви

жимости, находящихся в стадии строительства, проектирования или

принятия решений о целесообразности строительства. Возникаю

щий в данном случае временной разрыв между датой проведения

оценочных работ и моментом выхода объекта недвижимости на про

ектную мощность, завоевания сегмента рынка, обеспечивающего

расчетную величину денежного потока, требует определения рыноч

ной стоимости на дату завершения строительства.

Описание объема оценочных работ. Объем оценочных работ уста

навливается оценщиком для определения состава используемых дан

ных, информационного обеспечения, необходимости привлечения

сторонних экспертов, способов проверки достоверности информа

ции, а также полноты включения промежуточной и вспомогательной

информации в окончательный отчет.

Формулировка объема оценки позволяет защитить интересы

третьих лиц, принимающих решения на основе результатов оценки.

Оценщик должен четко изложить не только то, что предполагается

сделать, но и то, что не будет сделано, с указанием конкретных при

чин, особенно если был доступен лишь ограниченный объем инфор

мации.

Объем оценочных работ и степень подробности отчета зависят от

значимости задания на оценку, а также достигнутого соглашения с

клиентом. Данный раздел позволяет определить общий объем трудо

затрат, денежные затраты на информационное обеспечение, что в

конечном счете влияет на стоимость оценочных работ. Оценщик не

сет ответственность за соответствие сформулированного объема оце

ночных работ и фактических результатов.

Уточнение иных ограничений. Единые стандарты профессиональ

ной оценки (USPAP), изданные Фондом оценки, различают полную

и ограниченную оценку. Ограниченная оценка выполняется в соот

ветствии с «Положением об ограниченных процедурах» Единых

стандартов. В данном случае, как правило, используется ограничен

ный объем информации. Примером такой оценки является оценка

недвижимости, проведенная на основе только сравнительного под

хода, а также оценка, осуществляемая для обновления прошлых оце

ночных данных.

Однако даже полная оценка может содержать ряд ограничиваю

щих условий, которые должны быть сформулированы в задании на

оценку наряду с такими параметрами, как идентификация недвижи

мости, прав собственности, дата оценки, сфера применения резуль

татов оценки, а также вид стоимости. Введение состава ограничи

вающих условий в отчет позволяет не только защитить оценщика от

возможных будущих претензий, но и своевременно информировать

заказчика и других пользователей отчета. Например, ограничиваю

щее условие может включать пункт о получении информации из не

достаточно надежных источников, о невозможности проведения тех

нического обследования недвижимости.

3.2. Сбор информации и предварительный анализ данных

Состав и объем необходимой информации, процедура ее обработ

ки и анализа, число задействованных оценщиков, включая привле

ченных специалистов, а также время, необходимое для обработки

данных, зависят от поставленного задания, типа оцениваемой не

движимости и выбранных методов оценки.

Эффективность данного этапа зависит от тщательности предва

рительной организационной работы, которая требует определения

характера и объема необходимых данных, информационных источ

ников, а также составления графика работы, который особенно не

обходим для оценки крупных объектов недвижимости.

В зависимости от типа объекта и объема работ, оценка может про

водиться одним оценщиком или группой специалистов. Рабочий

план оценщика строится в соответствии со структурой будущего от

чета об оценке и временем, необходимым для выполнения каждого

этапа.

Для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимос

ти необходимая информация классифицируется по ряду признаков.

По отношению к оцениваемому объекту информационный мас

сив делят на внешние и внутренние данные.

В зависимости от характера информации различают общие и спе

циальные данные, а также сведения о конкурентном спросе и пред

ложении. Общие данные отражают динамику социальных, экономи

ческих, политических и экологических факторов, влияющих на со

стояние рынка недвижимости. Рассматриваемый вид информации

должен учитывать происходящие изменения на региональном уров

не и конкретном сегменте рынка недвижимости, к которому отно

сится оцениваемый объект.

Специальные данные содержат юридическую, физическую, гео

графическую и экономическую характеристику недвижимости. Дан

ный вид информации должен быть собран по сопоставимым объек

там и оцениваемой недвижимости.

Информация о конкурентном спросе и предложении позволяет оце

нить конкурентоспособность оцениваемой недвижимости на своем

сегменте рынка. Информация о предложении позволяет оценить

имеющийся фонд конкурентной недвижимости, с учетом его загруз

ки, перспективы его расширения за счет нового строительства и ре

конструкции, а также сведения о емкости рынка. Данные о спросе

должны отражать экономические возможности потенциальных вла

дельцев и пользователей недвижимости.

Используемая в процессе оценки информация должна быть до

статочно полной, представительной и достоверной. Она должна

помочь оценщику определить наиболее важные ценообразующие

факторы, проанализировать состояние экономики в целом и, в част

ности, рынка недвижимости, включая территориальный и сегмен

тарный аспекты. Оценщик должен получить представление о физи

ческих свойствах объекта оценки и его окружения, собрать данные

для экономических и оценочных расчетов. Характеристика собран

ной и используемой на различных этапах оценки информации долж

на быть соответствующим образом отражена в отчете.

3.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования не

движимости проводится в целях адекватной оценки существующего

варианта использования оцениваемого объекта, выработки рекомен

даций по его оптимальному использованию в целях определения

максимально возможной стоимости.

Понятие наиболее эффективного использования недвижимости

является рыночным понятием, имеющим ключевое значение для

анализа стоимости. Наиболее эффективным считается вид использо

вания, который отвечает четырем критериям: юридическая

допустимость или разрешенность, физическая осуществимость, фи

нансовая обеспеченность и максимальная стоимость объекта.

Для определения наиболее эффективного использования земель

ного участка оценщик может использовать две схемы, в соответствии

с которыми либо участок рассматривается как незастроенный (ус

ловно свободный), либо анализируется наиболее эффективный ва

риант его использования с уже существующими строениями.

Анализ наиболее эффективного использования незастроенного

участка предполагает рассмотрение вариантов, предусматривающих

сохранение действующего назначения, постройку нового объекта,

перепланировку земельного участка (разделение или укрупнение), а

также продажу.

Наиболее эффективное использование земельного участка с су

ществующими строениями заключается в сравнении вариантов со

хранения назначения объекта, сложившегося на дату оценки, планов

реконструкции, обеспечивающих восстановление, расширение и пе

репрофилирование, полный (частичный) снос, а также сочетание

этих вариантов.

Проверка финансовой осуществимости требует расчета затрат на

реализацию каждого рассматриваемого варианта использования.

Оценка максимизации стоимости альтернативных видов использо

вания основана на анализе таких переменных величин, как сто

имость земли, ставка доходности, адекватная риску конкретного ва

рианта использования, а также капитализированная общая сто

имость недвижимости.

Выводы по оптимальному использованию недвижимости должны

быть отражены в соответствующем разделе отчета. Оценщик должен

обоснованно сформулировать наиболее эффективный вариант ис

пользования и подкрепить его расчетами временного периода, необ

ходимого для перепрофилирования недвижимости, освоения рынка,

а также указать участников инвестиционного процесса: инвесторов,

потенциальных собственников, пользователей, кредиторов и т. д.

3.4. Выбор и применение приемлемых подходов и методов к

оценке недвижимости

Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с пози

ции трех основных подходов:

затратный подход;

сравнительный подход;

доходный подход.

Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный

инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую

ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и

строительство сходного по потребительским свойствам здания.

Объективность результатов затратного подхода зависит от воз

можности точного расчета на дату оценки полной восстановитель

ной стоимости зданий, потери стоимости оцениваемого здания по

всем возможным причинам и рыночной стоимости земельного уча

стка, на котором расположен оцениваемый объект.

При использовании затратного подхода стоимость недвижимости

является результатом сложения остаточной стоимости зданий и рас

четной стоимости земельного участка. В данном случае остаточная

стоимость зданий представляет разницу между текущей стоимостью

строительных работ на восстановление или замещение строений и

суммой общего накопленного износа сооружений, при этом в расчет

может быть включен доход предпринимателя.

Информацию о текущих ценах на строительную продукцию мож

но получить в проектных институтах, подрядных строительномон

тажных организациях, в справочниках, входящих в состав СНиП,

сборниках, содержащих информацию о динамике рыночных цен в

строительном комплексе. Оценка износа базируется на специальных

методиках расчета величины потерь и исследовании рынка недвижи

мости.

В затратном подходе процесс определения стоимости земельного

участка выделен в самостоятельный этап. Выделение стоимости зе

мельного участка в общей стоимости недвижимости позволяет опре

делить, является ли существующий вариант его использования опти

мальным. Кроме того, изменение стоимости основных компонентов

недвижимости – строений и земельных участков – может иметь раз

личную динамику в силу износа строений, изменения рыночной си

туации и т.д.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка применяют

следующие методы: сравнение продаж, долевое распределение стои

мости между землей и строениями, выделение стоимости, разбивка

на участки, техника остатка и капитализация земельного арендного

дохода.

Метод сравнения продаж. Стоимость оцениваемого земельного

участка определяется на основе последовательного внесения коррек

тировок в цены продажи сходных незастроенных земельных участ

ков.

Метод долевого распределения стоимости между землей и стро

ениями. На основе анализа цены продажи застроенных либо находя

щихся в стадии застройки земельных участков рассчитывается ти

пичная доля стоимости земли в общей стоимости недвижимости,

сходной с оцениваемым объектом.

Метод выделения стоимости. Данный метод определяет стоимость

земли как разницу между рыночной ценой всей недвижимости и рас

четной стоимости расположенных на ней зданий и сооружений. Ме

тод дает хорошие результаты при условии, что стоимость строений

может быть определена достаточно точно.

Метод разбивки на участки. Метод используется для оценки

крупных незастроенных участков земли, которые в принципе могут

быть разделены на более мелкие с последующим освоением. Сто

имость незастроенного участка земли может быть определена как

сумма дисконтированного чистого дохода, рассчитанного с учетом

прогнозной динамики поступлений от продажи и расходов на за

стройку.

Техника остатка. Метод предполагает, что совокупный доход от

недвижимости генерируют и земельный участок, и строения. Метод

применим для объектов с легко определяемой стоимостью зданий и

сооружений, что позволяет рассчитать приносимую ими сумму дохо

да. Разница между общим чистым операционным доходом и дохо

дом, который приходится на здания и сооружения, — это доход от

земли, который можно капитализировать в ее стоимость.

Капитализация земельной арендной платы. При наличии достовер

ной информации о рыночных ставках земельной арендной платы и

ставках дохода стоимость земельного участка рассчитывается по

стандартной формуле капитализации.

Сравнительный подход основан на предположении, что разумный

покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он

может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полез

ности. Определение стоимости базируется на данных о недавно со

вершенных сделках куплипродажи с аналогичными объектами.

Сегментация рынка недвижимости и сбор необходимой досто

верной информации являются важнейшим этапом сравнительного

подхода. Информация может использоваться оценщиком в дальней

ших расчетах, если стороны сделки имели достаточное представле

ние о состоянии рынка, не связаны между собой отношениями, вли

яющими на цену сделки, а данные о цене сделки получены от лица,

не заинтересованного в ее искажении.

Данный подход требует от оценщика сравнения ценообразующих

характеристик оцениваемого объекта и отобранных на рынке анало

гов. В оценочной практике принято выделять следующие основные

элементы сравнения, которые должны анализироваться в обязатель

ном порядке: права собственности на недвижимость, условия фи

нансирования, условия продажи, время продажи, местоположение,

физические характеристики, экономические характеристики, харак

тер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью.

При выявлении различий в цену продажи сопоставимых объектов

вносятся поправки как в денежном, так и в процентном выражении.

В результате оценщик определяет скорректированную стоимость

аналога, приведенного к ценообразующим характеристикам оцени

ваемого объекта.

Доходный подход основывается на утверждении, что разумный

покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оценивае

мый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохо

да, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае

стоимость объекта определяется его способностью приносить доход

в будущем. Денежные потоки, генерируемые недвижимостью, вклю

чая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммар

ную стоимость.

Расчет настоящей стоимости всех будущих доходов можно осу

ществить методом прямой капитализации или методом дисконтиро

вания денежных потоков. Метод прямой капитализации наиболее

применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предска

зуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования де

нежного потока более применим к приносящим доход объектам,

имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Оценка стоимости на основе капитализации доходов требует спе

цифического анализа рыночной ситуации. Основу внешнего инфор

мационного обеспечения доходного подхода составляют данные о

динамике рыночных ставок арендной платы, спросе и предложениях

на конкретном сегменте рынка, коэффициентах потерь, динамике

эксплуатационных затрат, преобладающих ставках доходности аль

тернативных инвестиций, а также ожидаемые доходы от продажи не

движимости или других имущественных прав, связанных с этой не

движимостью, и т. д.

Оценщикам необходимо учитывать изменения предпочтений и

требований инвесторов, сложившиеся на дату оценки, и прогнози

ровать будущие тенденции.

Выбор оценщиком конкретного подхода и метода зависит от на

личия определенных условий, обеспечивающих возможность или

уместность их применения.

Затратный метод применяется, как правило, всегда и является оп

ределяющим в случае отсутствия рыночной информации в силу не

развитости рынка, уникальности оцениваемого объекта, отсутствия

достоверной информации по сходным объектам. Другим примером

предпочтительности затратного подхода могут служить не принося

щие доход объекты недвижимости, такие, как школы, больницы,

вокзалы, культовые сооружения, тюрьмы и т. д.