Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

333

восстановления прочих коротко живущих элементов равняется

$30 000. Других коротко живущих элементов не выявлено. Процент

износа, рассчитанный методом срока службы, равен 25% (25 : 100).

Стоимость, относимая к долго живущим элементам, составляет

$660 000. (750000 — 10000 — 50000 — 30000). Стоимость физического

износа долго живущих элементов составляет $165 000 ($660 000

25%).

Оценка устранимого и неустранимого физического износа мето

дом срока службы

Данный метод расчета предусматривает четыре этапа.

1 этап. Полная восстановительная стоимость здания распределя

ется между отдельными элементами в определенной последователь

ности:

стоимость отложенного ремонта;

стоимость коротко живущих элементов устранимым физиче

ским износом;

стоимость коротко живущих элементов неустранимым физиче

ским износом;

стоимость долго живущих элементов неустранимым физиче

ским износом.

2 этап. Расчет процента износа для каждого выделенного элемен

та методом срока службы.

3 этап. Оценка стоимости износа для каждого элемента.

4 этап. Расчет суммарного физического износа для всего здания.

Ниже приведена таблица, облегчающая расчет полного физиче

ского износа здания, поскольку она позволяет контролировать

включение всех элементов здания и отсутствие двойного счета.

Оценка физического износа методами разбивки и срока службы

Графа 2 содержит полную восстановительную стоимость здания,

которую необходимо распределить по элементам с различной сте

Здание в

целом

В том числе

Отложенн

ый ремонт

Коротко живущие элементы

Долго

живущие

элементы

Элемент

…

12345678

Полная

восстановительная

стоимость

Процент физичес

кого износа

Стоимость износа

334

пенью износа. В графе 3 и 8 группируются элементы с одинаковой

степенью износа, так, отложенный ремонт имеет абсолютный износ,

а долго живущие элементы имеют износ, совпадающий с износом

всего здания, определенного методом срока службы.

Процент физического износа каждого элемента рассчитывается

следующим образом:

отложенный ремонт имеет 100%ный износ;

износ каждого коратко живущего элемента зависит от фактиче

ского возраста и полезного ожидаемого срока службы конкрет

ного элемента;

износ долго живущих элементов рассчитывают на основе хро

нологического возраста здания и общего полезного ожидае

мого срока службы долгосрочных элементов, полученных из

анализа рыночной информации.

Например, для оценки общего физического износа здания,

имеющего полную восстановительную стоимость $750 000, оцен

щик определил на дату оценки стоимость отложенного ремонта по

замене ковровых покрытий в $50 000, затраты по замене отопи

тельной системы $75 000, затраты по замене кровли $100 000. Оце

ниваемый объект имеет фактический возраст 35 лет, который соот

ветствует действительному, так как состояние здания среднее. Кров

ля была заменена пятнадцать лет назад с гарантией 20 лет. Система

отопления за прошедшее время не менялась, ожидается, что она

прослужит еще пять лет. Стоимость только что проведенного ремон

та дверей $15 000. Оценщик определил, что их не потребуется ре

монтировать в течение пяти лет. Анализ рынка функционирования

подобных зданий показал, что общий полезный срок их службы со

ставляет 100 лет.

Здание в

целом

В том числе

Отложенный

ремонт

ковровых

покрытий

Коротко живущие элементы

Долго

живущие

элементы

Кровля

Система

отопления

Двери

1234 5 6 8

Полная

восстанови

тельная

стоимость

750 000 50 000 75 000 100 000 15 000 510 000

Процент

физического

износа

35/100 =

35%

100%

15/20 =

75%

35/(5+35) =

87,5%

0% 35/100 = 35%

Стоимость

износа

372 250 50 000 56 250 87 500 0 178 500

335

В данном примере общий физический износ равен сумме отдель

ных значений износа:

50 000 + 56 250 + 87 500 + ... + 0 + 178 500 = 372 250

Оценка ущерба, причиненного зданию разрушением или актом

вандализма, проводится методом разбивки отдельно по величине за

трат на устранение, поскольку его стоимость не входит в полную вос

становительную стоимость здания.

Например, оценщик установил, что стеклянная витрина, стоимо

стью $2000, разбита. Данная статья расходов оценивается отдельно

при расчете физического износа, а затем учитывается в составе ко

ротко живущих элементов с устранимым физическим износом.

Расчет функционального износа

Функциональное старение — это снижение стоимости недвижи

мости в результате несоответствия ее функциональных характеристик

требованиям рынка, которое заключается либо в недостатке, либо в

избытке компонентов. Недостаток компонентов может проявляться

как их отсутствие или как неисправная система. Избыток компо

нентов превышает рыночные требования, но не увеличивает сто

имость недвижимости на сумму, равную затратам на его установку.

Оценщики выделяют два основных критерия устранимости

функционального износа.

1. Если в результате устранения функционального износа сто

имость недвижимости увеличится на сумму, равную затратам

или превышающую их.

2. Если восстановление несоответствующего рынку компонента

не даст увеличения стоимости, но обеспечит поддержку стои

мости других существующих компонентов.

Если ликвидация функционального старения не дает экономиче

ской выгоды, то такой износ считают неустранимым. Поэтому ком

поненты избыточной достаточности относят к неустранимому износу.

Расчет функционального износа

Метод разбивки, используемый для расчета функционального

устранимого и неустранимого старения, позволяет последовательно

учитывать все компоненты таким образом, чтобы ни один элемент

не был учтен дважды, занижая тем самым стоимость недвижимости.

Расчет включает следующие этапы:

1 этап. Определяется стоимость существующего компонента, ко

торая включена в полную восстановительную стоимость здания. При

отсутствии компонента его стоимость приравнивается к нулю.

336

2 этап. По каждому компоненту рассчитывают стоимость физи

ческого износа.

3 этап. По каждому компоненту из его восстановительной стои

мости вычитают стоимость физического износа. Если компонент от

сутствует, то износ не начисляется.

4 этап. По каждому компоненту, имеющему устранимое функци

ональное старение, определяют затраты на восстановление компо

нента, учитывающие стоимость установки нового компонента и чис

тую утилизационную стоимость демонтируемого компонента. Расчет

затрат на устранение функционального недостатка производится

всегда, так как сравнение полученного результата с величиной изме

нения стоимости недвижимости позволяет классифицировать износ

как устранимый или неустранимый.

5 этап. Если функциональный износ классифицирован как не

устранимый, то стоимость, которая приходится на старение, прибав

ляют к ранее полученному результату. Стоимость неустранимого

функционального износа может быть получена методом капитализа

ции арендных убытков или методом парных продаж. На этом этапе

также необходимо сопоставить стоимость убытков от функциональ

ного старения, чтобы проверить подлежит ли компонент восстанов

лению. Стоимость неустранимого функционального износа умень

шается на затраты, связанные с установкой нового компонента.

6 этап. Суммирование всех статей для получения общего функ

ционального старения включающего все компоненты.

Данная методика позволяет оценить все виды функционального

старения. Основополагающим этапом данной методики является

классификация функционального износа как устранимого или не

устранимого. Устранимый износ оценивается по стоимости затрат на

ликвидацию, неустранимый износ оценивается методами капитали

зации убытков и парных продаж.

Оценка функционального износа

Этап Действие оценщика

1 Оценка стоимости существующего компонента

2 Расчет стоимости физического износа

3 Расчет остаточной стоимости существующего компонента

Расчет устранимого функционального износа (по затратам на

ликвидацию с учетом расходов по демонтажу существующего

элемента, его утилизационной стоимости и затрат на установку

нового компонента.)

337

Устранимый функциональный износ, вызванный отсутствием необ%

ходимого компонента. В данном случае функциональное старение

оценивается как разница между затратами на установку нового ком

понента и стоимостью устранения функционального старения.

Например, в офисе отсутствует внутренняя телефонная сеть. Если

бы она была смонтирована, годовая валовая арендная плата увеличи

валась бы на $3000. Валовой рентный мультипликатор для данного

объекта равен 8. Текущая стоимость выявленного функционального

старения – $24000 ($3000

8). На дату оценки затраты по установке

внутренней телефонной сети составляют $22 000, что позволяет

классифицировать износ как устранимый. Если бы данная работа

входила в состав строительных работ, то затраты равнялись бы

$21 000.

Устранимый функциональный износ, требующий замены сущест%

вующего компонента. Устранимое функциональное старение компо

нента, имеющегося на оцениваемом объекте, обычно связано с его

несоответствием стандартам данного рынка или неисправностью,

ухудшающей функционирование других систем. Такой компонент

требует замены или модернизации. Показателем затрат служит сто

имость устранения недостатка, рассчитываемая как стоимость сов

ременного нового компонента плюс затраты на установку минус фи

зический износ имеющегося компонента плюс чистая остаточная

стоимость. Утилизационная стоимость компонента обычно соответ

ствует затратам на демонтаж и транспортировку элемента, поэтому

остаточная стоимость старого элемента обычно равняется нулю.

Расчет неустранимого функционального износа (методами

капитализации убытков и парных продаж)

6 Расчет суммарного функционального износа

Стоимость действующего компонента $0

Минус начисленная ранее амортизация – 0

Плюс

Сумма всех затрат на восстановление + 22 000

Или

Стоимость убытков + 0

Минус стоимость установки нового компонента – 21 000

Итого сумма функционального старения – $1 000

338

Например, здание оборудовано системой отопления, которая не

отвечает современным стандартам и подлежит модернизации. Если

данный элемент заменить, то арендатор готов платить более высо

кую арендную плату, увеличивающую чистый операционный доход

на $400. Коэффициент капитализации для данного типа зданий

равен 15%, капитализированная стоимость дополнительного дохода

– $2666 ($400 : 15%), что больше затрат на модернизацию. Стоимость

демонтажа действующей системы и установки современной состав

ляет $2000. Если бы такая система была установлена в ходе стро

ительства здания, то затраты на ее установку составили бы $1500.

Стоимость существующей системы отопления согласно смете вос

становительных затрат — $2500. Система отопления считается долго

живущим компонентом и физически изношена на 40%.

Устранимый функциональный износ, вызванный избыточной доста%

точностью. Данное функциональное старение связано с наличием у

оцениваемого объекта компонента, превышающего рыночные требо

вания, но не увеличивающего стоимость объекта соответствующим

образом. Его можно считать устранимым, если после демонтажа из

быточных компонентов стоимость объекта увеличивается, в против

ном случае избыточную достаточность экономически нецелесообраз

но устранять.

Например, оцениваемый объект представляет собой склад, обору

дованный холодильными установками, а часть здания оборудована

под офис. Арендатор, использующий недвижимость, нуждается в до

полнительном офисном помещении и готов дополнительно платить

по $150 в месяц, если одно складское помещение будет переоборудо

вано под офис. Валовой рентный мультипликатор для подобных

офисных помещений равен 8,0. Износ классифицируется как устра

нимый, поскольку стоимость дополнительной арендной платы

$14 400 (150

8) превысит затраты на демонтаж котла и перепла

нирование помещения, которые подрядчик оценивает на уровне

Стоимость действующего компонента $2500

Физический износ (минус) $1000

Стоимость восстановления функционально устаревшего

компонента с учетом его чистой остаточной стоимости

+$2000

Стоимость установки этого же компонента при

строительстве здания

– $1500

Итого сумма функционального старения $2000

339

$13 500. Если бы помещение изначально было построено как офис, то

затраты составили бы $12 000. Восстановительная стоимость холо

дильного оборудования, расположенного в оцениваемом помещении

и рассматриваемого как коротко живущий компонент с физическим

износом 60%, составляет $8 000. Данное складское помещение явля

ется долго живущим элементом, восстановительная стоимость кото

рого равняется $12 000, а физический износ составляет 20%. Оста

точная стоимость помещения — $9600 = 12000

(1 — 0,2) уже вклю

чена в показатель затрат, поэтому отдельно ее учитывать не следует.

Оценка неустранимого функционального старения

Неустранимое функциональное старение не подлежит устранению

в силу экономической нецелесообразности. Оно обычно вызвано от

сутствием, неисправностью, избыточной достаточностью компонента.

Неустранимый функциональный износ, вызванный отсутствием/не%

исправностью компонента.

Например, если бы гостиница полностью была оборудована ду

шевыми кабинами, то дополнительная годовая валовая арендная

плата составила бы $15000. Валовой рентный мультипликатор для

подобного вида недвижимости, определенный на основе анализа

местного рынка, равен 7,0. В силу конструктивных особенностей и

длительного срока эксплуатации здание не может быть переоборудо

вано, поэтому убытки по арендной годовой плате будут продолжать

ся в течение неопределенного периода времени. Если бы проект зда

ния предусматривал установку душевых кабин, то затраты на эти ра

боты при строительстве здания составили бы $90 000.

Стоимость действующего компонента $8 000

Физический износ (минус)  $4 800

Стоимость восстановления функционально устаревшего

компонента с учетом его чистой остаточной стоимости

+ $13 500

Строительные затраты на установку нового компонента  $12 000

Итого сумма функционального старения $4 700

Стоимость действующего компонента $0

Фактический износ – $0

Стоимость убытков +$105 000

Стоимость установки этого же компонента при

строительстве здания

–$90 000

Итого сумма функционального старения $25 000

340

В данном примере отсутствие душевых кабин является неустра

нимым недостатком, поскольку его невозможно ликвидировать фи

зически. Стоимость убытков, вызванных данным недостатком, рас

считывается как произведение валового рентного мультипликатора и

размера убытков Аналогичный показатель можно рассчитать мето

дом капитализации чистых арендных убытков.

Неустранимый функциональный износ, вызванный избыточной до%

статочностью. Устранение данного вида функционального старения

экономически нецелесообразно. В оценке влияние данного фактора

на итоговую стоимость недвижимости можно устранить, если ис

пользовать при расчете полной восстановительных зданий сто

имость замещения, а воспроизводства. Оценка по стоимости заме

щения исключает избыточные компоненты, так как они не копиру

ются в смете. Тем не менее, необходимо рассчитать дополнительные

расходы, связанные с избыточными компонентами, и вычесть их из

стоимости объекта недвижимости.

Например, оцениваемый объект представляет собой жилое зда

ние, которое по первоначальному проекту строилось как гостиница.

В результате здание имеет избыточную техническую площадь (боль

шие коридоры и холлы, расположенные вне квартир). Стоимость

воспроизводства оцениваемого здания составляет $2 000 000, а сто

имость воспроизводства здания с типичным соотношением жилой и

технической площади — $1 700 000. Затраты на эксплуатацию оцени

ваемого объекта на $10 000 выше по сравнению с сопоставимыми

объектами. Коэффициент капитализации для здания равен 25%.

Устранение подобного вида избыточности невозможно, а избыточ

ная площадь не увеличивает стоимость объекта. Избыточный компо

нент относится к долго живущим элементам здания, расчетный про

цент амортизации равен 15%.

Оценка внешнего старения

Внешнее старение — это снижение стоимости недвижимости в

результате воздействия внешних по отношению к оцениваемому

Стоимость избыточного компонента $300 000

Физический износ (минус) – $45 000

Стоимость убытков (10 000/0,25) + $40 000

Стоимость установки нового компонента (минус) – $0

Итого сумма функционального старения $295 000

341

объекту факторов. Они обычно неустранимы на дату оценки, однако

внешнее старение может быть временным, например, избыточное

предложение аналогичных объектов, отсутствие метро и др. Эконо

мические факторы внешнего старения обычно затрагивают все объ

екты рынка. Некоторые факторы внешнего старения (экология или

нормы зонирования) могут касаться только оцениваемого объекта.

Факторы внешнего старения оказывают влияние как на сто

имость земли, так изданий. Иногда внешнее старение может быть

отнесено только к земле, в других случаях — только к строениям, по

этому при изучении рынка необходимо отделить влияние старения

на стоимость земли от влияния на стоимость строений. Для этих це

лей можно использовать полученный посредством анализа конъ

юнктуры рынка данного района показатель соотношения стоимости

здания и объекта недвижимости.

Для расчета внешнего старения используют метод парных продаж

и метод капитализация арендных убытков.

Расчет внешнего старения методом анализа парных данных.

Например, оценивается жилое 150квартирное здание, располо

женное на подветренной стороне от модернизированного нефтепе

рерабатывающего завода.

Величину внешнего старения для недвижимости в целом можно

определить, используя данные сделок В и Г, на уровне $4 000 за одну

квартиру. Общее внешнее старение для оцениваемого объекта соста

Сделка Характеристика объекта Цена

Стоимость

одной

квартиры

А Незастроенный участок, прилегающий к

оцениваемому объекту, на котором

согласно нормам зонирования можно

построить 150квартирный жилой дом

$150 000 $1 000

Б Незастроенный участок на другой стороне

города, который также можно исполь

зовать под застройку 150квартирного

дома

$187 500 $1 250

В 120квартирное здание в районе

оцениваемого объекта

$2 520 000 $21 000

Г 100квартирное жилое здание на другой

стороне города

$2 500 000 $25 000

342

вит $400 000 ($4000

100). Величину внешнего старения для земель

ного участка можно рассчитать по сделкам А и Б, которые указыва

ют, что она составит $37 500 долларов ($250 за одну квартиру). Таким

образом, внешнее старение оцениваемой недвижимости, приходя

щееся на земельный участок, составляет $37 500, остающаяся сумма

$362 500 приходится на здание.

Метод капитализации арендных убытков для оценки стоимости

внешнего старения недвижимости можно применять, если оцени

ваемый объект приносит доход. Данная процедура выполняется сле

дующим образом:

1 этап. Анализ рыночной информации для оценки арендных

убытков и коэффициента капитализации;

2 этап. Оценка снижения стоимости объекта недвижимости в це

лом методом капитализации убытков;

3 этап. Распределение общего снижения стоимости между двумя

составляющими объекта: земельным участком и зданиями.

Оценщик должен проанализировать, сохранится ли в будущем

данный фактор, и степень его воздействия на величину доходов. Ес

ли он придет к выводу, что будущие арендные убытки стабильны, то

стоимость внешнего старения рассчитывается методом прямой ка

питализации или при помощи валового рентного мультипликатора.

Если оценщик предполагает изменение величины арендных убытков

по годам, необходимо применять метод дисконтирования денежных

потоков.

Оценка внешнего старения путем капитализации

арендных убытков

Например, оценивается парикмахерский салон площадью 90 м

Объект расположен в спальном, развивающемся районе города и

функционирует в условиях перенасыщенного рынка. В условиях

сбалансированного рынка чистый операционный доход составил бы

$250 за м

, однако в связи с избыточным предложением чистый опе

рационный доход упал до $200 за м

. Выявленный фактор относится

только к району оцениваемого объекта и вызван высокими темпами

строительства. Коэффициент капитализации по данным рынка оце

нен в 20%. Оценщик пришел к выводу, что такое положение будет

сохраняться неопределенное время, и рассчитал внешнее старение

методом прямой капитализации.