Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

363

Период

Прогнозный

поток

доходов

Начинаем

с нуля

Потеря

прибыли

с учетом

снижения

клиентуры

Потеря

прибыли

Затраты на

лицензии

Затраты

на ремонт

Суммарное

изменение

доходов

Коэффициент

дисконтирования

Текущее

значение

будущего

потока

1 кв. 2001 311

2 кв. 2001 2783

3 кв. 2001 4229

4 кв. 2001 5255

1 кв. 2002 6051 0 0 –3026 –3026 1,000 –3026

2 кв. 2002 6701 0 0 –6701 –10500 –10000 –27201 0,950 –25829

3 кв. 2002 7251 311 265 –6986 –6986 0,902 –6299

4 кв 2002 7727 2783 2366 –5361 –5361 0,856 –4590

1 кв 2003 8147 4229 3806 –4341 –4341 0,813 –3529

2 кв. 2003 8523 5255 4730 –3793 –3793 0,772 –2928

3 ев. 2003 8863 6051 5749 –3114 –3114 0,733 –2283

4 кв.2003 9173 6701 6366 –2807 –2807 0,696 –1954

1 кв. 2004 9459 7251 7251 –2208 –2208 0,661 –1459

364

Период

Прогнозный

поток

доходов

Начинаем

с нуля

Потеря

прибыли

с учетом

снижения

клиентуры

Потеря

прибыли

Затраты на

лицензии

Затраты

на ремонт

Суммарное

изменение

доходов

Коэффициент

дисконтирования

Текущее

значение

будущего

потока

2 кв. 2004 9723 7727 7727 – 1996 – 1996 0,628 –1253

3 кв. 2004 9969 8147 8147 –1822 –1822 0,596 –1086

4 кв. 2004 10000 8523 8523 –1477 –1477 0,566 –836

1 кв. 2005 10000 8863 8863 –1137 –1137 0,537 –611

2 кв.2005 10000 9173 9173 –827 –827 0,510 –422

3 кв. 2005 10000 9459 9459 –541 –541 0,485 –262

4 кв. 2005 10000 9723 9723 –277 –277 0,460 –127

1 кв. 2006 10000 9969 9969 –31 –31 0,437 –13

2 кв. 2006 10000 10000 10000 0 0 0,415 0

365

Раздел II

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ

И ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ

Глава 11

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ

ЗЕМЛИ И ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ

11.1. Земля и природные ресурсы

Земля является основой жизни и деятельности человека, сферой

производства продовольствия, источником получения природных

ресурсов и нематериальных благ. Любая деятельность человека —

производственная, коммерческая или просто жизнедеятельность не

разрывно связана с землей, которая используется как пространст

венная основа и средство производства в лесном и сельском хозяйст

ве. Но земля является не только пространственной основой для жиз

ни и существования людей. Она является составным элементом

биосферы, местом размещения природных ресурсов или сосредото

чения природных ресурсов, органически связанных с землей.

Таким образом, земля представляет жизненное пространство,

сферу жизнеобеспечения человека, среду обитания и сложную при

родную систему одновременно. Уникальным свойством земли явля

ется ее способность с помощью других природных сил продуциро

вать растительность, в том числе и сельскохозяйственную, и органи

ческое вещество почвы.

В широком смысле слова понятие «земля» охватывает все природ

ные ресурсы и полезности, к которым относят «даровые блага приро

ды», используемые человеком. В эту широкую категорию входят та

кие ресурсы, как пахотные земли, леса, месторождения полезных ис

копаемых, водные объекты. Сама земля также является одним из

важнейших видов природных ресурсов.

В теории оценки стоимости земля рассматривается под двумя уг

лами зрения. С одной стороны, земля представляет собой природ

ный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почва

ми, водами, растительным и животным миром и оценивается с пози

ций возможности выполнения ею многоцелевых функций не всегда

связанных с извлечением дохода. С другой стороны, земля рассмат

366

ривается как составная и неотъемлемая часть любого объекта недви

жимости и оценивается с позиций полезности и доходности исполь

зования каждого конкретного земельного участка.

Природные ресурсы

Природные ресурсы являются первоисточником и исходной ос

новой развития человеческой цивилизации. Человек может получать

необходимые для своего существования ресурсы только из природ

ной среды. Развитие технологии серьезно изменяет направления,

формы и масштабы использования природных ресурсов. Люди сво

им трудом создает материальные блага, производные от природных

ресурсов. Но первоисточником современного материального потен

циала человеческого общества все равно остаются природные биоло

гические и минеральные ресурсы земли.

В нашей стране природные ресурсы играют исключительно важ

ную роль в экономике. Только добыча полезных ископаемых обеспе

чивает не менее 25% ВВП и около 50% валютной выручки от внеш

ней торговли, не считая экономический и социальный эффект в

смежных отраслях. По некоторым оценкам 7080% национального

дохода формируется за счет природных ресурсов. Стоимость сырья

ежегодно извлекаемого в последние годы из недр России по ценам

мирового рынка составляет в зависимости от конъюнктуры от 95 до

105 млрд долларов. Инвестиционная же емкость недр с учетом разве

данных запасов и прогнозных ресурсов для экспортноориентиро

ванного минерального сырья составляет около 147170 млрд долла

ров США. Из них 100110 млрд долларов приходятся на месторожде

ния нефти и газа, 1419 млрд долларов — на благородные металлы,

1217 млрд долларов — на алмазы, 2124 млрд долларов — на другие

виды минерального сырья, включая уголь.

По оценкам российских ученых, национальное богатство России,

включающее в себя материальные активы и природные ресурсы, в

начале третьего тысячелетия оценивается примерно в 300350 трлн.

долл. Основную часть этой суммы (около 80%) составляют мине

ральносырьевые и топливноэнергетические ресурсы. Лесные ре

сурсы России оценивались в 60 трлн. долл.

К природным ресурсам относятся природные объекты и явления

(тела и силы природы), используемые для прямого и непрямого по

требления, способствующие созданию материальных богатств, восп

367

роизводству трудовых ресурсов, поддержанию условий существова

ния человека и повышению качества жизни людей. Природные ре

сурсы могут быть использованы в качестве:

средств труда (земля, водные пути, вода для орошения);

источников энергии (запасы горючих полезных ископаемых,

гидроэнергия, геотермальная энергия, атомное топливо и т.д.);

сырья и материалов (минералы, древесина, вода, используемая

для технических нужд);

предметов потребления (питьевая вода, лечебные грязи и ми

неральные воды, дикорастущие растения, грибы, животные,

водные биоресурсы и т.д.);

мест отдыха и лечения;

объектов научного изучения (материалы для фармацевтики,

косметологии; генетические ресурсы, используемые в селек

ции и т.д.);

ресурсов, оказывающих экосистемные услуги и поддерживаю

щие экологический баланс и приемлемое качество окружаю

щей среды (предотвращение эрозии, смягчение климата, регу

лирование водного режима и т.д.).

Классификация природных ресурсов

Природные ресурсы подразделяются на:

возобновимые;

невозобновимые;

условно возобновимые.

К невозобновимым ресурсам относятся полезные ископаемые. К

возобновимым относятся биологические ресурсы, включая лес, не

лесную растительность, наземных животных, водные биоресурсы. К

условно возобновимым относятся ресурсы почв, иногда отождеств

ляемые с земельными ресурсами, ресурсы подземных вод.

Основное различие между данными категориями природных ре

сурсов заключается в том, что объекты неживой природы, такие как

уголь, нефть, руда — исчерпаемы, так как образуются на протяжении

длительного периода времени, значительно превышающего истори

ческое время. Живая природа является саморегулируемой системой

и, если ее использовать разумно, может сама воспроизводиться на

протяжении не столь длительного периода и, бесконечно длительное

время служить человеку, давая стабильное количество растительной

и животной продукции.

368

Почвы относятся к условно возобновимым ресурсам, так как про

цессы почвообразования происходят также на протяжении длитель

ного периода времени, значительно превосходящего продолжитель

ность жизни одного поколения людей.

Возобновимые природные ресурсы

Основными видами возобновимых ресурсов являются:

растительные ресурсы, к которым относятся лес или лесные

насаждения, используемые для получения древесины и другой

продукции; дикорастущие пищевые, лекарственные и техниче

ские растения (грибы, ягоды, орехи, травы и т.д.);

наземные животные (охотничьи и промысловые животные);

водные организмы (рыба, морепродукты, морской зверь);

генетические ресурсы, (генетический материал, получаемый от

диких форм животных и растений и используемый в медицине,

производстве натуральных пестицидов, селекции растений и

животных в сельском хозяйстве);

поверхностные воды.

Невозобновимые природные ресурсы

К невозобновимым ресурсам относятся полезные ископаемые,

которые подразделяются на:

топливноэнергетическое сырье (нефть, уголь, газ, уран);

черные, легирующие и тугоплавкие металлы (руды железа,

марганца, хрома, никеля, кобальта, вольфрама и. др.);

цветные металлы (руды алюминия, меди, свинца, цинка, ртути

и др.);

благородные металлы (золото, серебро, платиноиды);

химическое и агрономическое сырье (калийные соли, фосфо

риты, апатиты и др.);

техническое сырье (алмазы, асбест, графит и др.), флюсы и ог

неупоры, цементное сырье;

строительные материалы (глина, гравий, песок).

Последнюю категорию минеральных ресурсов называют обще

распространенными полезными ископаемыми.

Условно возобновимые природные ресурсы

К условно возобновимым природным ресурсам относится земля

и подземные воды.

Земля считается условно возобновимым природным ресурсом,

поскольку почва, являющаяся основой ее плодородия может само

воспроизводиться, но период ее образования длится сотни и тысячи

369

лет, то есть он слишком продолжителен и сопоставим по своим

масштабам с геологическими периодами, выходящими за временные

рамки одного поколения людей.

Собственно земля, рассматриваемая в качестве поверхности, мо

жет быть отнесена к территориальным ресурсам, представляющим

собой пространство, обладающее комплексом определенных

свойств, рассматриваемых в виде условий жизни и производства и

используемое для различного рода деятельности.

Земля, как природное пространство или территория в силу своей

ограниченности имеет определенную ценность, зависящую от его

наполнения как овеществленными ресурсами и природными объек

тами, так и свойствами и явлениями. В зависимости от функци

ональной направленности деятельности человека одно и то же при

родное пространство может использоваться разными способами.

Например, участок леса может использоваться для заготовки древе

сины, охоты, пастьбы скота, отдыха людей. Этот же участок леса

может использоваться и в природоохранных целях, если растущий

на нем лес защищает водные источники от истощения. Многоцеле

вой характер использования земли является ее отличительной осо

бенностью.

Основными видами использования земли является застройка, ве

дение сельского и лесного хозяйства, ведение охотничьего хозяйства,

добыча полезных ископаемых, организация отдыха и сохранение

природных территорий и экосистем в ненарушенном состоянии.

Для соблюдения баланса интересов при использовании земли об

ществом в лице государства или местных общин устанавливаются

определенные правила землепользования, которые закрепляются со

ответствующими правовыми нормами; осуществляется государст

венное и муниципальное регулирование землепользования.

Термин землепользование означает пользование землей в установ

ленном обычаем или законодательством порядке.

В нашей стране для целей государственного регулирования зем

лепользования все земли в зависимости от их целевого назначения

подразделяются на семь категорий, для каждой из которых устанав

ливается определенный правовой режим и виды разрешенного ис

пользования земли. Основными категориями земель являются:

земли сельскохозяйственного назначения;

земли поселений;

земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, ра

диовещания, телевидения, информатики, земли для обеспече

370

ния космической деятельности, земли обороны, безопасности

и земли иного специального назначения;

земли особо охраняемых территорий и объектов;

земли лесного фонда;

земли водного фонда;

земли запаса.

В других странах также существуют деление земель на классифи

кационные единицы, соответствующие основному виду их исполь

зования и перспективному развитию. Так, в Федеративной Респуб

лике Германии насчитывается около 10 классификационных единиц

для деления территории по ее целевому назначению. Например, для

целей регулирования землепользования и землеустройства в земле

Саксония выделяют следующие структурные элементы: европейский

ситирегион; общины; центральные населенные пункты; главные

центры; средние центры; центры нижнего уровня; мелкие центры;

территории плотной застройки; агломерации; пограничные зоны аг

ломераций; сельская местность; области в сельской местности с за

рождающимися агломерациями; области в сельской местности без

зарождающихся агломераций; межрегиональные оси и др.

Деление земли на категории, прежде всего, отвечает целям право

вого регулирования и планирования землепользования.

Для целей оценки земли могут выделяться другие классификаци

онные единицы. Например, для проведения кадастровой оценки

земли используется следующая классификация земель: земли посе

лений; сельскохозяйственные угодья; земли лесного фонда; земли

садоводческих, огороднических и дачных объединений. Установлен

ной классификации земель для проведения оценки их рыночной

стоимости у нас в стране пока не сформулировано. Но в других стра

нах такое деление существует. В Германии при проведении оценки

рыночной и иной стоимости земли выделяют застроенные и незаст

роенные земельные участки, сельскохозяйственные и лесные угодья,

а также участки со специальным видом использования, для которых

определяется стоимость, отличная от рыночной. К таким землям от

носятся земельные участки, используемые для движения транспорта,

для озеленения, для общего пользования; земельные участки, ис

пользуемые исключительно в общественных целях или предназна

ченные для такого вида использования в будущем; территории, заня

тые водными объектами.

371

Угодья

К угодьям обычно относят свободные от интенсивного хозяйст

венного освоения земли, пригодные для сельскохозяйственного ис

пользования, ведения лесного хозяйства, охоты. Основными видами

угодий являются сельскохозяйственные, лесные, охотничьи угодья.

Особым видом использования территории можно считать сохра

нение на них естественных или искусственных экосистем, создаю

щих природные блага и выполняющих экосистемные услуги, такие

как регулирование климата и газового состава атмосферы, охрана

водных ресурсов, образование почвы, сохранение биологического

разнообразия, создание условий для рекреации (экологический ту

ризм, спортивное рыболовство и другие подобные виды деятельнос

ти), культурологической деятельности (научные исследования, обра

зование).

Экосистемы

Естественная экологическая система — это объективно сущест

вующая часть природной среды, которая имеет пространствен

нотерриториальные границы и в которой живые (растения, живот

ные и другие организмы) и неживые элементы взаимодействуют как

единое функциональное целое и связаны между собой обменом ве

ществом и энергией.

Хотя основная часть стоимости функций экосистем находится

вне рынка, данный вид использования территории нельзя не учиты

вать при проведении оценок в целях обоснования экономической

эффективности планов и проектов развития территорий, так как иг

норирование этих функций может приводить к серьезным негатив

ным социальным и экономическим последствиям. В последнее вре

мя этим функциям во всем мире придается все большее и большее

значение. Расчеты ученых дают суммарную годовую оценку этих

функций в среднем в 33 трлн. долл., что почти вдвое превышает со

здаваемый человечеством ВНД (18 трлн. долл. в год).

11.2. Объекты оценки стоимости

Объектами оценки стоимости природных ресурсов могут высту

пать:

запасы природных ресурсов;

природные объекты, находящиеся в собственности, а также

различные права, связанные с их использованием (аренда,

концессия, право застройки и т.д.);

372

экосистемные услуги и экологические блага (функции, выпол

няемые природными объектами);

экологический ущерб.

Под запасами природных ресурсов понимается их количество,

которое при извлечении или добыче может стать товаром или пред

метом личного потребления. Например — запасы нефти и газа в мес

торождениях, численность животных в охотничьих угодьях, запас

древесины в лесных насаждениях и т.д.

Под природным объектом понимается определенное пространст

во, территория или земельный участок со всем, что находится в его

пределах.

Природные объекты — это совокупность природных ресурсов (тел

и сил природы) расположенных в границах определенных земельных

участков или участков недр. К ним относятся территории, занятые

месторождениями полезных ископаемых, ценными (в том числе и

охраняемыми) экосистемами, лесными, охотничьими, сельскохо

зяйственными и иными угодьями.

Природными объектами являются:

участки леса;

месторождения полезных ископаемых и их отдельные участки;

замкнутые водные объекты;

рыболовные участки рек, нерестилища;

рыболовные участки шельфа;

нелесные естественные экосистемы (участки степи, речных

пойм и т.д.);

болота;

другие.

В таблице 11.1 приведены основные объекты оценки природных

ресурсов