Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

413

К основным объектам, вокруг которых или на территории кото

рых, устанавливаются особые режимы использования земель отно

сятся: особо охраняемые природные территории, объекты историче

ского и культурного наследия, особо ценные земли сельскохозяйст

венного назначения, земли, подлежащие консервации, водные

объекты, промышленные предприятия, сельскохозяйственные пред

приятия, транспортные коммуникации и сооружения, линии связи,

водопроводные и тепловые сети и сооружения и другие объекты.

414

Глава 13

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЛИ

И ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ

13.1. Кадастры природных ресурсов

Для учета природных ресурсов и решения различных государст

венных задач действующим законодательством предусматривается

создание и ведение государственных кадастров, в частности земель

ного, водного и лесного кадастров, кадастра месторождений полез

ных ископаемых, кадастра особо охраняемых территорий и некото

рых других кадастров.

Земельный кадастр

Государственный земельный кадастр представляет собой систе

матизированный свод сведений, получаемых в результате проведе

ния государственного кадастрового учета земельных участков. Он

содержит данные и документы о правовом режиме земель, их распре

делении по собственникам земли, землевладельцам, землепользова

телям, арендаторам и категориям земель, о количественных, качест

венных характеристиках земельных участков, их размерах, местопо

ложении, кадастровой стоимости и целевом назначении. В

земельном кадастре также должны содержаться сведения о террито

риальных зонах и наличии расположенных на земельных участках

объектов недвижимости.

Основными целями создания и ведения Государственного зе

мельного кадастра является информационное обеспечение государ

ственного и муниципального управления земельными ресурсами, а

именно:

государственного контроля за использованием и охраной зе

мель;

мероприятий, направленных на сохранение и повышение пло

дородия земель;

государственной регистрации прав на недвижимое имущество

и сделок с ним; землеустройства;

экономической оценки земель и учета стоимости земли в со

ставе природных ресурсов;

установления обоснованной платы за землю.

Государственный земельный кадастр ведется по единой для Рос

сийской Федерации системе. Объектами государственного кадастро

415

вого учета являются земельные участки и прочно связанные с ними

иные объекты недвижимого имущества.

В результате проведения государственного кадастрового учета зе

мельных участков каждый земельный участок получает такие харак

теристики, которые позволяют однозначно выделить его из других

земельных участков и осуществить его качественную и стоимостную

оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков со

провождается присвоением каждому земельному участку кадастро

вого номера.

Составной частью Государственного земельного кадастра явля

ются данные кадастровой оценки земель.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение

кадастровой стоимости всех земельных участков в границах админи

стративнотерриториальных образований (областей, районов и т.п.)

по оценочным зонам на определенную дату. В соответствии с поста

новлением Правительства Российской Федерации от 25 августа

1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» Госу

дарственному комитету по земельной политике было поручено про

вести государственную кадастровую оценку всех категорий земель на

территории России для целей налогообложения и иных целей, уста

новленных законом. Государственная кадастровая оценка земель ос

новывается на классификации земель по целевому назначению и ви

ду функционального использования.

Кадастр месторождений и проявлений полезных ископаемых

представляет собой свод унифицированных описаний (паспортов)

месторождений и проявлений полезных ископаемых. В соответствии

с Законом Российской Федерации «О недрах» данный кадастр ведет

ся для обеспечения разработки федеральных и региональных про

грамм геологического изучения недр, комплексного использования

месторождений полезных ископаемых, рационального размещения

предприятий по их добыче.

Кадастр содержит сведения по каждому месторождению, характе

ризующие количество и качество запасов основных и совместно с

ними залегающих полезных ископаемых и содержащихся в них ком

понентах, горногеологические, гидрогеологические условия и гор

нотехнические особенности разработки месторождения, его геоло

гоэкономическую оценку, а также сведения по каждому проявле

нию полезных ископаемых.

416

В кадастре также содержатся сведения об участках недр, предос

тавленных для добычи полезных ископаемых в целях, не связанных с

их добычей и лицензиях на пользовании недрами.

Для учета состояния минеральносырьевой базы ведется Государ

ственный баланс запасов полезных ископаемых, содержащий сведе

ния о:

количестве, качестве и степени изученности запасов каждого

вида полезного ископаемых по месторождениям, имеющим

промышленного значение;

размещении и степени промышленного освоения, добыче, по

терях;

обеспеченности промышленными разведанными запасами по

лезных ископаемых на основе их классификации.

Запасы полезного ископаемого и его качество являются двумя

фундаментальными параметрами, на которых основываются все рас

четы эффективности проекта освоения месторождения. Это опреде

ляется тем, что годовые доходы от реализации проекта прямо зависят

от величины запасов, содержаний полезных компонентов в руде и

других параметров месторождения.

Лесной кадастр

Государственный лесной кадастр содержит сведения об экологи

ческих, экономических и иных количественных и качественных ха

рактеристиках лесного фонда. Данные государственного лесного ка

дастра используются при государственном управлении лесным хо

зяйством, организации его ведения, переводе лесных земель в

нелесные земли в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства

и пользованием лесным фондом, и (или) изъятии земель лесного

фонда, определении размеров платежей за пользование лесным фон

дом, оценке хозяйственной деятельности лесопользователей и лиц,

осуществляющих ведение лесного хозяйства. Ведение государствен

ного лесного кадастра осуществляют федеральный орган управления

лесным хозяйством и его территориальные органы. Перечень пока

зателей государственного лесного кадастра и методика экономиче

ской оценки лесов определяются федеральным органом управления

лесным хозяйством.

Сейчас работы по его созданию ведутся в основном в регионах.

Водный кадастр

Государственный водный кадастр представляет собой свод дан

ных о водных объектах, об их водных ресурсах, использовании вод

417

ных объектов, о водопользователях. Государственный водный ка

дастр ведется в Российской Федерации по единой системе и основы

вается на данных государственного учета вод. Государственный

водный кадастр включает информацию, получаемую системой госу

дарственного учета и контроля использования поверхностных и под

земных вод. Данные государственного водного кадастра являются

основой для принятия решений при осуществлении государственно

го управления в области использования и охраны водных объектов.

13.2. Методики государственной кадастровой оценки земли

Методики государственной кадастровой оценки земли являются

нормативными документами, обязательными к применению при

проведении государственной кадастровой оценки земли и определе

нии показателя кадастровой стоимости земельного участка. Часть

методик (методика оценки сельскохозяйственных угодий, методика

оценки земель лесного фонда) предполагает проведение кадастровой

оценки земли по трехуровневой системе: первый уровень — оценка

территории всей страны с дифференциацией средних показателей по

субъектам Российской Федерации; второй уровень — оценка терри

тории в субъекте Российской Федерации с дифференциацией пока

зателей кадастровой стоимости по районам и оценочным зонам; тре

тий уровень — оценка территории районов или оценочных зон с

дифференциацией показателей кадастровой стоимости по хозяйст

вам или отдельным участкам.

Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйствен=

ных угодий на уровне субъектов Российской Федерации

Методика предназначена для определения кадастровой стоимос

ти сельскохозяйственных угодий в среднем по территории субъектов

Российской Федерации. Оценка государственной кадастровой стои

мости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Россий

ской Федерации основывается на определении продуктивности и за

трат на производство сельскохозяйственных культур. Средние оце

ночные затраты на производство сельскохозяйственных культур

используются для расчетов цены производства валовой продукции,

которая в свою очередь служит для расчета дифференциального рас

четного дохода, определяемого как разность продуктивности и цены

производства.

Сумма дифференциального расчетного дохода и абсолютных рас

четных доходов, определенных в размере 1% от валовой продукции с

418

1 га сельхозугодий в среднем по России, называется расчетным рент

ным доходом. Произведение расчетного рентного дохода на срок ка

питализации в 33 года представляют собой кадастровую стоимость

сельскохозяйственных угодий, установленную в среднем для каждо

го субъекта Российской Федерации. Величина абсолютного рентно

го дохода принимается равной 12 рублям на 1 га.

Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фон=

да Российской Федерации (утверждена приказом Росземкадастра

от15.04.2002 № П/263)

Методика предназначена для определения кадастровой стоимос

ти земель лесного фонда и предусматривает три уровня оценки тер

ритории лесного фонда:

в среднем по зонам и субъектам Российской Федерации;

в среднем по лесхозам;

по участкам земель лесного фонда в границах лесхозов.

Основой для определения кадастровой стоимости земель лесного

фонда является расчетный рентный доход, получаемый в результате

их хозяйственного использования.

Расчетный рентный доход определяется суммированием годового

дифференциального и годового абсолютного рентных доходов. Диф

ференциальный рентный доход определяется делением разности

между оценочной продуктивностью в денежном выражении и ценой

производства древесины на число лет в средневзвешенном обороте

рубки. Абсолютный рентный доход устанавливается равный кадаст

ровой стоимости 1 га худших сельскохозяйственных угодий Россий

ской Федерации (12 руб. на 1 га). Далее годовой рентный доход капи

тализируется по ставке капитализации равной 0,02.

Продуктивность в денежном выражении определяется как произ

ведение средневзвешенной цены леса на корню и запаса древесины

на 1 гектаре спелых насаждений основной лесообразующей породы в

оценочной зоне. Цена леса на корню определяется по фактически

сложившейся плате за лес.

Кадастровая стоимость участков земель лесного фонда в границах

лесхозов определяется как капитализированный потенциальный до

ход от их использования. Потенциальный доход от участков, пред

назначенных для заготовки древесины, рассчитывается как произве

дение лесной ренты и запаса древесины на данном участке леса.

Необходимой информацией для определения кадастровой стои

мости земель лесного фонда является: оценочная продуктивность ле

419

сов в натуральном выражении; плата за продажу леса на корню; оце

ночные затраты, складывающиеся из фактических расходов лесхозов

на восстановление, выращивание, охрану, защиту лесов и управлен

ческие расходы; цена производства древесины; норматив, учитываю

щий рентабельность производства и равный 1,07; количество лет в

средневзвешенном обороте рубки; коэффициент капитализации.

Методика государственной кадастровой оценки земель поселений

(утверждена Приказом Росземкадастра от 17.10.2002 № П/337)

Методика государственной кадастровой оценки земель поселе

ний представляет собой описание математического алгоритма расче

та показателей кадастровой стоимости и процедуры сбора и обработ

ки данных. Расчет производится в автоматизированном режиме с ис

пользованием специально разработанных программ.

Основные положения методики сводятся к следующему. Выделяют

ся два класса объектов оценки — крупные поселения со сформировав

шимся рынком недвижимости (не обязательно земельных участков) и

небольшие поселения, рынок недвижимости в которых не развит. Для

этих двух классов объектов в методике предусматриваются две различ

ные процедуры оценки, называемые технологическими линиями.

В первый класс объектов включаются поселения с численностью

населения 10000 и более человек. Ко второму классу объектов отно

сятся поселения с численностью населения менее 10000 человек.

Для первого класса объектов оценка проводится на основе обра

ботки статистических данных, включающих цены сделки по объек

там недвижимости.

Для второго класса объектов оценка проводится посредством

применения поправочных коэффициентов к неким базовым значе

ниям, рассчитанным для эталонных объектов. Данный принцип ис

пользуется для условного переноса стоимости земли в аналогичных

по численности и другим характеристикам поселениях с известными

ценами сделок, на стоимость земли в тех поселениях, где сделок ма

ло, недостаточно или они отсутствуют.

В основе оценки первой группы объектов лежит определение

стоимости земли при текущем использовании. Принцип наилучшего

использования, отличающий рыночную стоимость от других видов

стоимости, не используется. Это выражается в том, что земля в посе

лении делится на 14 видов использования, соответствующих опреде

ленному типу функционального использования территории. Данные

виды использования земли приведены в таблице 13.1.

420

Таблица 13.1

Перечень

видов функционального использования земель,

применяемый при проведении государственной кадастровой

оценки земли

№ Вид функционального использования земель

1 Земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности

застройки

2 Земли под домами индивидуальной жилой застройкой

3 Земли дачных и садоводческих объединений граждан

4 Земли гаражей и автостоянок

5 Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового

обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными

станциями, предприятиями автосервиса

6 Земли учреждений и организаций народного образования, земли под

объектами здравоохранения и социального обеспечения физической

культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами

7 Земли под промышленными объектами, объектами коммунального

хозяйства, объектами материальнотехнического, продовольст

венного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта

(за исключением земельных участков под автозаправочными и

газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса,

гаражей и автостоянок), под объектами связи

8 Земли под административноуправленческими и общественными

объектами, земли предприятий, организаций, учреждений

финансирования, кредитования, страхования и пенсионного

обеспечения

9 Земли под военными объектами

10 Земли под зданиями (строениями) рекреации

11 Земли под сельскохозяйственными зданиями (строениями) и

сельскохозяйственные угодья

12 Земли под лесами в поселениях (в том числе городскими лесами), под

древеснокустарниковой растительностью, не входящей в лесной

фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами)

13 Земли под обособленными водными объектами, находящимися в

муниципальной собственности

14 Прочие земли поселений (в том числе геонимы в поселениях и

земли — резерв)

421

Для каждого вида функционального использования определяется

некая величина, которая и представляет собой кадастровую сто

имость участка земли в определенной оценочной зоне. То есть, в

рамках первичной оценочной территориальной единицы могут су

ществовать 14 показателей стоимостной оценки земли, соответст

вующих не наилучшему, а текущему использованию земли в данной

оценочной единице. Например, стоимость земли под промышлен

ными объектами, стоимость земли под жильем и т.д.

Для земельных участков с известными ценами сделок продажи

прав аренды используются данные сделок. Расчет стоимости прово

дится по формуле:

Р = С

а.п.

+ (Аг — ЗНг)

К,

где: Р — кадастровая стоимость единицы площади незастроенного

земельного участка; С

а.п.

— цена продажи права аренды на конкурсе;

Аг — размер арендной платы за землю; ЗНг — размер земельного на

лога; К — срок капитализации, рассчитанный исходя из размеров

банковской ставки по кредиту (валютному).

Для земельных участков, занятых зданиями, используется метод

выделения, позволяющий выделить стоимость земли из стоимости

единого объекта недвижимости, главным образом, квартир в много

этажных домах. Для этого применяется формула:

где: Рз — стоимость земли под типичным объектом; Р1 — рыночная

стоимость типичного объекта (квартиры); СНС — стоимость нового

строительства типичного объекта; Кизн — коэффициент износа ти

пичного объекта; Кзем — доля земли, приходящаяся на 1 кв. м. общей

площади жилых помещений для застройки различной этажности.

Типичные объекты, для которых стоимость земли рассчитывается

подобным образом, выделяются в границах кластеров или однород

ных участков территорий. Кластеры выделяются с использованием

методов математической статистки и факторного анализа.

Процедура оценки земли сводится к следующим этапам:

1) выделение на оцениваемой территории групп (кластеров) од

нородных по общности признаков (ценообразующих факто

ров) объектов (районов на территории субъекта РФ, поселе

ний на территории района, кварталов, участков, характерных

точек на территории поселения) и отнесение оцениваемых

объектов к конкретному кластеру;

Рз

P1 CHC

–

1Кизн

–()×

Кзем

------------------------------------------------------------=

422

2) выделение тестовых объектов для каждого кластера — наибо

лее типичных (при выборе должен учитываться имеющийся

объемом рыночной информации по объектам кластера) и оп

ределение формы аналитических зависимостей между ценами

сделок и факторной оценкой инфраструктурного потенциала

этих объектов. Расчет по полученным тестовым объектам

(центрам кластеров) удельных показателей кадастровой стои

мости земель поселений;

3) распределение (присвоение) на основе полученных зависи

мостей удельных показателей кадастровой стоимости земель

по выделенным на оцениваемой территории группам объектов

(кластерам);

4) расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе

удельного показателя кадастровой стоимости земель поселе

ний по кластеру, в котором находится земельный участок, пло

щади и других локальных характеристик земельного участка

(и/или объекта недвижимости расположенном на земельном

участке).

Методика государственной кадастровой оценки земель садоводче=

ских, огороднических и дачных объединений (утверждена Приказом

Росземкадастра от 26.08.2002 № П/307 )

Методика предназначена для оценки земель садоводческих, ого

роднических и дачных объединений. Принципы оценки данных зе

мель состоят в выделении методами факторного анализа однородных

объектов — кластеров (объединений), и определении для них пока

зателей стоимости земли, рассчитанной в среднем по объединению и

по отдельному участку.

Расчет стоимости земельных участков в составе объединений ре

комендуется проводить в соответствии с Методическими рекоменда

циями по определению рыночной стоимости земельных участков,

утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002

№568р.

При использовании результатов кадастровой оценки земли следу

ет помнить, что показатели кадастровой стоимости являются норма

тивными и не могут быть применены для определения рыночной

стоимости и, соответственно, показателей стоимости, производных

от рыночной стоимости. Они могут быть использованы, только в ус

тановленных законодательством целях.