Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

383

вида оцениваемого ресурса, способа использования земли или добы

чи полезного ископаемого.

Специфика оценки земли в составе застроенных земельных уча

стков заключается в выделении той части стоимости, которую мож

но приписать собственно земле, на которой находится здание, со

оружение или иное улучшение. Эта специфика учитывается через

применение различных технологий, которые в теории оценки недви

жимости получили название определенных методов — метод выделе

ния, метод распределения, метод или техника остатка, метод капита

лизации земельной ренты и метод дисконтированных денежных по

токов.

Основная проблема определения величины ренты по расчетным

моделям заключается в правильном определении издержек, возни

кающих при производстве продукции, добыче первичного сырья, а

также определении величины предпринимательского дохода.

Однако выделение рентной составляющей из дохода не сводится

к некоторой однозначной процедуре. Рента, как доход собственника,

может быть определена и подругому. Например, она может быть оп

ределена из условий соглашения собственника ресурса и предприни

мателя, занимающегося использованием данного ресурса о разделе

величины дохода после покрытия всех затрат связанных с производ

ством продукции, из условий оплаты получения права использова

ния данного ресурса, например арендной платы или иной платы за

пользование данным ресурсом. В этом случае понятие «земельная

рента», используемое в практике оценки рыночной стоимости зем

ли, будет совпадать с арендной платой, величина которой определя

ется в результате конкурентных торгов двух сторон: земельного соб

ственника и арендатора.

14.5. Капитализация ренты

Рентные оценки природных ресурсов подразделяются на текущие

и капитализированные. Текущие оценки представляют величину до

хода, получаемого периодически через определенные промежутки

времени, например месяц, квартал, год или даже несколько десятков

лет, как, например, в лесном хозяйстве. Их применяют при опреде

лении величины регулярных платежей за природные ресурсы, а так

же при расчете величины капитализированной (капитальной) стои

мости земли и природных объектов. Капитализированные оценки

основаны на учете фактора времени. Они используются при опреде

лении рыночной и иной стоимости природных ресурсов, компенса

384

ционных и разовых платежей, природной составляющей националь

ного богатства, определении общей экономической ценности терри

тории.

Капитализация ренты может осуществляться при:

а) бесконечном сроке эксплуатации (земля, вода, лес и т.п.),;

б) конечном сроке эксплуатации (минеральные ресурсы и т.п.).

Для любого природного объекта его капитализированная оценка

определяется как чистая дисконтированная прибыль за весь период

его эксплуатации:

где V

— капитализированная стоимость природного объекта,

—

рента, приносимая природным объектом в году t; T — период экс

плуатации природного объекта; e коэффициент дисконтирования.

Результаты оценки стоимости природного объекта во многом за

висят от конечного назначения расчетов. Оценки могут проводиться

как для определения рыночной стоимости объекта или прав на его

использование , так и для определения его экономической ценности

для государства или определенного сообщества, учитывающей как

положительные, так и отрицательные последствия его использова

ния. Например, требуется узнать экономическую ценность некоего

полезного компонента, ради которого и планируется начать освое

ние определенной территории. Такая ценность будет определяться

по разнице между доходом, получаемым от добычи данного ресурса

и потерями других компонентов природной среды, например лесной

растительности, объектов животного мира, запасов вод, а также

убытками и потерями людей, проживающих на осваиваемой терри

тории.

Если требуется определить стоимость для частного инвестора, то

возможно два варианта расчета, выбор которых зависит от действую

щих норм законодательства.

Если инвестор обязан компенсировать ущерб, причиненный дру

гим компонентам природной среды, то стоимость объекта будет

уменьшена на данную величину. Если согласно действующему зако

нодательству не требуется компенсировать издержки общества, свя

занные с потерей других ресурсов, то соответственно стоимость по

лучаемого ресурса не будет уменьшаться на эту величину.

1 e

+()

------------------

t 0

∑

385

Глава 12

ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ

ЗЕМЛИ И ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ

12.1. Законодательное регулирование процедуры оценки стои=

мости земли и природных ресурсов

Правовое обеспечение оценки стоимости земли включает рас

смотрение следующих аспектов:

1. Законодательное регулирование процедуры оценки стоимости

земли и природных ресурсов.

2. Имущественные права на землю.

3. Градостроительные и иные ограничения в использовании земли.

Все перечисленные аспекты влияют на процесс проведения оцен

ки и получаемые стоимостные параметры.

Законодательное регулирование

У нас в стране законодательное регулирование процедуры оценки

находится в начальной стадии своего становления. Принятые норма

тивные документы устанавливают только самые общие принципы и

понятия в сфере оценки стоимости. Как показывает опыт других

стран, принятие таких документов в целом оказывает благоприятное

действие на развитие института оценочной деятельности и позволяет

достичь единства в толковании различных терминов, понятий, мето

дов приемов определения стоимости и, тем самым, избежать спор

ных и неясных моментов, возникающих при определении стоимос

ти. Страны, не имеющие законодательно закрепленной дефиниции

рыночной стоимости, при необходимости пользуются вместо этого

положениями национальных профессиональных союзов или между

народных союзов оценщиков.

В России существует четырехуровневая система нормативных ак

тов, регулирующих вопросы определения стоимости земли:

федеральные законы;

постановления Правительства Российской Федерации;

ведомственные нормативные акты;

нормативные акты субъектов Российской Федерации.

К основным документам первого уровня, регламентирующим

оценку земли и определяющим сферу применения оценочных пока

зателей, относятся:

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской

Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135ФЗ.

386

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001

года № 136ФЗ.

3. Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодек

са Российской Федерации» от 25 октября 2001 года № 137ФЗ.

К документам второго уровня относятся:

1. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами

оценочной деятельности, утвержденные постановлением Прави

тельства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519.

2. Правила организации и проведении торгов по продаже находя

щихся в государственной или муниципальной собственности зе

мельных участков или права на заключение договоров аренды таких

земельных участков, утвержденные Постановлением Правительства

РФ от 11 ноября 2002 г. № 808.

3. Правила проведения государственной кадастровой оценки зе

мель, утвержденные постановлением Правительства Российской

Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316.

4. Правила взимания и учета платы за перевод лесных земель в не

лесные и за изъятие земель лесного фонда, утвержденные Постанов

лением Правительства РФ от 29 апреля 2002 г. № 278.

5. Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. «О поряд

ке определения нормативной цены земли».

6. Положение о порядке возмещения убытков собственникам

земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь

сельскохозяйственного производства, утвержденное постановлени

ем Совета Министров — Правительства Российской Федерации от

28 января 1993 г. № 77.

К документам третьего уровня относятся нормативные докумен

ты министерств и ведомств, уполномоченных осуществлять регули

рование оценочной деятельности и проводить оценку земли и иных

природных ресурсов. К ним относятся методики, методические ре

комендации и положения, устанавливающие порядок или процедуру

определения тех или иных стоимостных показателей и их значение.

К таким документам относятся методические рекомендации по оп

ределению рыночной стоимости земельных участков, методики го

сударственной кадастровой оценки земель и др.

К нормативным актам субъектов Российской Федерации отно

сятся различные документы, регулирующие процедуры определения

тех или иных стоимостных показателей, используемых при оценке

земли или имущественных прав, связанных с землей. Например, в

Москве такими документами являются «Основные положения када

387

стровой оценки земель и территориальноэкономического зониро

вания г. Москвы», утвержденные распоряжению Мэра Москвы от

24 июля 2000 г. № 784РМ, «Методика расчета размера платы за пра

во аренды земельного участка», утвержденная Правительством

Москвы 13 ноября 2001 г. № 1022–ПП и ряд других документов.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Фе=

дерации» дает понятие «рыночная стоимость», определяет объекты

оценки и случаи обязательного определения рыночной стоимости.

Из данного закона следует, что объектом оценки могут быть отдель

ные материальные объекты или вещи, право собственности и иные

вещные права на имущество, права требования, обязательства (дол

ги), работы, услуги и иные объекты гражданских прав. Примени

тельно к земле это означает, что объектом оценки могут являться зе

мельные участки и различные виды прав, возникающие в связи с их

использованием. Однако с экономической точки зрения оценка

стоимости земли означает оценку конкретных имущественных прав

на нее, дающих определенные выгоды тому или иному лицу, а не

оценку собственно земельного участка, рассматриваемого в качестве

вещи.

Земельный кодекс Российской Федерации

Земельный кодекс Российской Федерации уточняет виды сто

имостных оценок земли и сферы их применения. Он закрепляет ис

пользование для целей оценки земли показателей кадастровой и

рыночной стоимости земельных участков. Согласно Земельного ко

декса, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в

соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для це

лей налогообложения

и для иных случаев, предусмотренных Зе

мельным кодексом и другими федеральными законами. В настоя

щее время кадастровая стоимость земли прямо не связана с рыноч

ной стоимостью земельных участков. Она определяется расчетным

способом посредством применения ведомственных методик. Одна

ко Земельным кодексом предусмотрена возможность определения

кадастровой стоимости земельного участка в процентах от его ры

ночной стоимости. Так, в пункте 3 статьи 66 указывается, что в слу

В настоящее время утвержденный на федеральном уровне порядок установления

земельного и иных налогов с использованием показателей кадастровой стоимости

земли отсутствует.

388

чаях определения рыночной стоимости земельного участка кадаст

ровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от

рыночной. Однако сам механизм перехода от рыночной стоимости

к кадастровой, величина процентов и разъяснение того, что являет

ся случаями определения рыночной стоимости для исчисления на

ее основе кадастровой в данной статье не приводится. Другие нор

мативные документы, устанавливающие эту процедуру также пока

не приняты. Это означает, что данный вопрос остается неурегулиро

ванным.

Иными случаями применения кадастровой стоимости земли яв

ляются случаи определения правовых режимов использования сель

скохозяйственных земель в зависимости от их ценности, которая оп

ределяется на основании кадастровой стоимости. Земельный кодекс

устанавливает, что для строительства промышленных объектов и

иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непри

годные для ведения сельскохозяйственного производства, или сель

скохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначе

ния худшего качества по кадастровой стоимости. Изъятие сельскохо

зяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает

среднерайонный уровень, допускается только в исключительных

случаях. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья,

кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерай

онный уровень, могут быть включены в перечень земель, использо

вание которых для других целей не допускается.

Оценка рыночной стоимости земли проводится в целях соверше

ния сделки. В Земельном кодексе также предусмотрены случаи воз

мещения рыночной стоимости земельного участка его собственнику

при реквизиции (временном изъятии) и изъятии земельного участка

для государственных или муниципальных нужд.

Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса

Российской Федерации»

Данный закон устанавливает цену земли под зданиями, строения

ми и сооружениями при ее выкупе из государственной и муници

пальной собственности. Он также уточняет, что в случаях, если када

стровая стоимость земли не определена, вместо нее применяется

нормативная цена земли.

Правила организации и проведении торгов по продаже находящихся

в государственной или муниципальной собственности земельных уча=

389

стков или права на заключение договоров аренды таких земельных уча=

стков

Данный документ является наиболее важным из документов вто

рого уровня для дальнейшего становления института оценки в нашей

стране. В соответствии с Правилами начальная цена земельного уча

стка, начальный размер арендной платы и величина их повышения

(«шаг аукциона») при проведении торгов определяются на основа

нии отчета независимого оценщика. То есть, цена выставляемого на

торги земельного участка или права его аренды определяется на ос

новании рыночной стоимости, рассчитанной оценщиком.

Правила проведения государственной кадастровой оценки земель

Эти правила определяют порядок проведения государственной

кадастровой оценки земель всех категорий.

В соответствии с ними кадастровую оценку земель проводят Фе

деральная служба земельного кадастра, ее территориальные органы и

находящиеся в их ведении организации. К проведению кадастровой

оценки земель могут привлекаться лица, имеющие лицензию на про

ведение оценочной деятельности и прошедшие обучение методам ка=

дастровой оценки земли. Для вступления в силу результаты кадастро

вой оценки должны быть утверждены органами исполнительной

власти субъектов Российской Федерации.

Правила взимания и учета платы за перевод лесных земель в нелес=

ные и за изъятие земель лесного фонда предназначены для определе

ния стоимости земель, которые переводятся из лесных в нелесные и

изымаются из лесного фонда.

Перевод лесных земель в нелесные означает изменение вида раз

решенного использования земель, например, для строительства до

роги или карьера. Земли при этом остаются в государственной собст

венности. Изъятие земель лесного фонда за плату означает их прода

жу, но продажу по фиксированным ценам, которые установлены

данными правилами, так же как цены выкупа земли под зданиями,

строениями и сооружениями. В Правилах приводятся базовые раз

меры платы за перевод лесных земель в нелесные и за изъятие земель

лесного фонда, дифференцированные по группам древесных пород

(хвойные, твердолиственные, мягколиственные), по классам бони

тета или продуктивности лесов. Расчет платы за конкретные участки

проводится путем применения коэффициентов, установленных эти

ми же правилами.

390

Постановление Правительства РФ о порядке определения норма=

тивной цены земли устанавливает порядок и основные принципы оп

ределения нормативной цены земли. Нормативная цена представля

ет собой фиксированный показатель стоимостной оценки земли.

Сфера применения данного показателя четко не определена. В соот

ветствии с законом о плате за землю нормативная цена должна была

применяться для получения банковского кредита под залог земель

ного участка; при передаче земли в собственность, установлении

коллективнодолевой собственности на землю, передаче земли по

наследству. В некоторых субъектах Российской Федерации, где нор

мативная цена установлена, она применяется для взимания пошлин

при совершении сделок с земельными участками, при дифференци

ации ставок земельного налога по оценочным зонам, для определе

ния стоимости земельных долей, вносимых в уставный капитал. В

Москве данный показатель не применяется. До принятия Земельно

го кодекса и федерального закона о его введении в действие она при

менялась в качестве выкупной цены земельных участков в населен

ных пунктах, при продаже земельных участков для индивидуального

предпринимательства.

Положение о порядке возмещения убытков собственникам земли,

землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельско=

хозяйственного производства

Данное положение устанавливает порядок возмещения убытков

собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арен

даторам, причиняемых изъятием или временным занятием земель

ных участков, ограничением их прав или ухудшением качества зе

мель. К убыткам относят стоимость жилых зданий, объектов куль

турнобытового назначения, производственных и иных зданий и

сооружений или затраты по их переносу на новое место; стоимость

плодовоягодных, защитных и иных многолетних насаждений; сто

имость незавершенного производства; убытки (затраты), вызывае

мые возникающими неудобствами землевладения и землепользова

ния, убытки (затраты), необходимые для восстановления ухудшен

ного качества земель; убытки (затраты), связанные с ограничением

права пользователя земли, упущенная выгода.

Положение также устанавливает порядок возмещения потерь

(имеется в виду общество, государство), вызванные изъятием сель

скохозяйственных угодий для использования их в целях, не связан

ных с ведением сельского хозяйства. Данные потери выражаются в

391

сокращении (безвозвратной потере) площадей используемых сель

скохозяйственных угодий или ухудшении их качества (снижения

плодородия почв) под влиянием деятельности предприятий, учреж

дений и организаций и возмещаются по нормативам стоимости ос

воения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных уго

дий для несельскохозяйственных целей.

С юридической точки зрения, данные нормативы представляют

собой плату за изменение категории земли и вида разрешенного ис

пользования в результате предоставления сельскохозяйственных

угодий для несельскохозяйственных нужд. С экономической точки

зрения, данные нормативы представляют собой возмещение ущерба,

причиненного обществу утратой сельскохозяйственных угодий, при

знаваемых землями, обладающими особой ценностью.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости

земельных участков утверждены распоряжением Минимущества

России от 06.03.2002 г. № 568=р

Методические рекомендации по определению рыночной стоимос

ти земельных участков являются документом, раскрывающим основ

ные положения принятых ранее Стандартов оценки, применительно к

оценке рыночной стоимости земли. В них содержатся общие принци

пы и методы оценки земли, которые могут быть конкретизированы

для каждого случая проведения оценки земельного участка в зависи

мости от наличия необходимой информации, финансовых ресурсов и

времени на проведение оценки. Рекомендации могут быть применены

при оценке рыночной стоимости земель всех категорий, так как пред

ставленные в них методы не дифференцированы в зависимости от ка

тегории и вида использования земель, как это делается при кадастро

вой оценке земли. Исключением являются земли сельскохозяйствен

ного назначения, для которых уточняются особенности их оценки.

Основными методами оценки земельных участков признаются: метод

сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод ка

питализации земельной ренты, метод остатка.

Стоимостные показатели, используемые в отечественных норматив=

ных правовых документах

В настоящее время у нас в стране существует довольно большое

количество нормативных стоимостных показателей, применение ко

торых является обязательным в тех или иных случаях, связанных с

оценкой земли и природных ресурсов.

392

Данные показатели содержатся в целом ряде ведомственных до

кументов, а порядок их применения устанавливается нормативными

правовыми актами федерального и регионального уровня.

К таким показателям относятся:

нормативная цена земли;

кадастровая стоимость земельных участков;

цена земли под зданиями, строениями и сооружениями, уста

навливаемая субъектами Российской Федерации при продаже

земельных участков, находящихся в государственной или му

ниципальной собственности;

нормативы освоения земель сельскохозяйственного назначе

ния;

минимальные ставки лесных податей за древесину, отпускае

мую на корню;

ставки лесных податей, устанавливаемые субъектами Россий

ской Федерации за отдельные виды лесопользования, включая

древесину, отпускаемую на корню;

кадастровая стоимость участков лесного фонда (экономиче

ская оценка);

базовые размеры платы за перевод лесных земель в нелесные и

за изъятие земель лесного фонда;

таксы в возмещение ущерба лесного хозяйства;

неустойки за нарушения лесохозяйственных требований;

таксы в возмещение ущерба, причиненные незаконным добы

ванием объектов животного мира;

стоимость лицензий за добычу охотничьих животных;

иные виды стоимостных показателей, утверждаемых на реги

ональном или местном уровнях, например, базовые ставки

арендной платы за землю, ставки земельного налога, стоимость

единицы площади местообитаний, компенсационная и восста

новительная стоимость зеленых насаждений, стоимость ком

пенсационного озеленения и др.

Нормативная цена земли — показатель, характеризующий сто

имость участка определенного качества и местоположения, исходя

из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Исполь

зуется при налогообложении сделок с земельными участками, а так

же взимании государственных пошлин при наследовании земли,

дарении и получении банковского кредита под залог земельного уча

стка. Нормативная цена устанавливается ежегодно органами испол