Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

613

Из выполненных ранее исследований, например методами рег

рессионнокорреляционного анализа, установлено, что отсутствие

зелени в районе снижает стоимость квартир на 10%, выход окон на

проезжую магистраль — также на 10%.

Стоимость типового жилья в районе расположения оцениваемой

квартиры на $200/м

меньше, чем в районе расположения аналога 1 и

на $200/м

больше, чем в районе расположения аналога 3.

Используя эти данные, вносим корректировки.

Цену объектааналога 1 вначале уменьшаем на $200/м

, а затем

уменьшаем на 10% от полученной величины.

Скорректированная цена аналога 1 = $1000/м

— $200/м

– $800/м

0,1 = $720/м

Цену объектааналога 2 уменьшаем только на 10% от его стои

мости.

Скорректированная цена аналога 2 = $800/м

— $800/м

0,1 =

= $720/м

Цену объекта аналога 3 вначале увеличиваем на $200/м

, а затем

уменьшаем на 10% от полученной величины

Скорректированная цена аналога 3 = $600/м

+ $200/м

= $800/м

–

–$800/м

0,1 = $720/м

Полученные данные сводим в таблицу:

Описанная выше процедура учета влияния экологического фак

тора на стоимость недвижимости достаточно условна. Это связано с

тем, что часто экологические факторы проявляются вместе и выде

Экологический фактор

Оцениваемый

объект

Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3

Цена продажи 1 м

, $

1000 800 600

Экологическая обстановка Лучше Аналог. Хуже

Корректировка – 200 0 + 200

800 800 800

Наличие зелени в районе Нет Есть Есть Нет

Корректировка – 10% – 10% 0

720 720 800

Окна выходят/не выходят

на шумную улицу

Да Да Да Нет

Корректировка 0 0 –10%

Скорректированная цена 720 720 720

614

лить их отдельно в самостоятельные элементы не всегда представля

ется возможным. Кроме того, имеющаяся информация не всегда до

стоверна. Поэтому обычно показатели качества окружающей среды,

измеряемые количественно, редко используются практикующими

оценщиками в целях оценки коммерческой недвижимости в силу

проблематичности и труднодоступности получения исходных пара

метров для расчета этих показателей. Общий экологический фон от

ражается в ценах на недвижимость, расположенную в разных райо

нах и может быть учтен через такой элемент сравнения как местопо

ложение оцениваемого объекта.

Учет влияния экологического фактора на стоимость недвижимос

ти с использованием количественных показателей качества окружаю

щей среды или выявленных зависимостей между ними и стоимостью

объектов недвижимости в основном используется для принятия уп

равленческих решений, касающихся либо вопросов установления

платежей, либо вопросов оценки и компенсации ущерба.

20.6. Методы учета экологического фактора в принятии реше=

ний, связанных с управлением недвижимостью

К методам учета экологических факторов в управлении недвижи

мостью относится расчет и установление земельных платежей отра

жающих экономическую ценность природных благ, продуцируемых

соответствующими землями.

В качестве иллюстрации учета экологического фактора в приня

тии решений, связанных с управлением недвижимостью; приведем

пример повышения ставок арендной платы за землю, на величину,

обусловленную влиянием зеленных насаждений на стоимость земли.

Механизм заключался в повышении ставок арендной платы на вели

чину прироста рыночной стоимости, обусловленную наличием зеле

ных насаждений.

При дифференциации ставок арендной платы за землю на озеле

ненных территориях исходили из следующих предположений:

1. Наличие зеленых насаждений повышает стоимость земельных

участков.

2. Данное повышение должно быть отражено в ставках арендной

платы за земельные участки, расположенные на территориях, занятых

зелеными насаждениями (парками, лесопарками), пропорционально

их вкладу в рыночную стоимость земли, и часть арендной платы, со

ответствующая этому повышению должна использоваться на цели

связанные с охраной и воспроизводством зеленых насаждений.

615

На первом этапе работ была определена стоимость земельных

участков в разрезе территориально оценочных зон методом капита

лизации применяемых в них ставок арендной платы без учета катего

рий арендаторов. В качестве периода капитализации использовался

срок долгосрочной аренды на территории г. Москвы — 49 лет.

Далее была установлена зависимость между капитализированной

стоимостью земельных участков и рыночной стоимостью продажи

прав долгосрочной аренды, определены факторы, влияющие на сто

имость земли в городе.

Следующим этапом стало количественное измерение такого фак

тора, как наличие зеленых насаждений на территории Москвы. В ка

честве количественного показателя была принята доля площади тер

риториальноэкономической оценочной зоны, занятая зелеными

насаждениями (рис. 22).

Рис. 22. Доля площади территориальноэкономических

оценочных зон территории Москвы,

занятая зелеными насаждениями (с

), %

616

Далее было построено уравнение регрессии, позволяющее выде

лить в рыночной стоимости земли долю, приходящуюся на зеленые

насаждения, а также рассчитана величина этой доли для каждой оце

ночной зоны:

где: l

— ранжированная удаленность зоны от центра города (и при

нимающая значения от 0,6 до 20), с

— доля площади территориаль

ноэкономических оценочных зон, занятая зелеными насаждениями

и принимающая значения от 0% до 100%.

Было установлено, что «стоимостной вклад» природной компо

ненты в цены продажи прав долгосрочной аренды и соответственно

в рыночную ставку арендной платы в среднем по городу составляет

7–10%.

Стоимость земли, рассчитанная методом капитализации ставок

арендной платы, установленных Правительством Москвы, оказа

лась в 4–8,5 раз ниже по сравнению с ценами продажи прав долго

срочной аренды. Это означало, что величина дополнительной

арендной платы за земельные участки, расположенные на озеленен

ных территориях может быть определена как некая доля от разницы

между рыночной стоимостью земли и капитализированной аренд

ной платой за земли, занятые зелеными насаждениями, преобразо

ванная затем в годовой платеж, обеспечивающий через 49 лет на

копление данной разницы. То есть, величина этой доли должна со

ответствовать «стоимостному вкладу» зеленых насаждений в

разницу между «рыночной» ставкой арендной платы (платой, обес

печивающей через 49 лет накопление суммы, равной рыночной

стоимости земли) и ставкой арендной платы, установленной Прави

тельством Москвы, по территориальноэкономическим оценочным

зонам. Исходя из этой дополнительной величины, рассчитанной с

использованием приведенного выше уравнения регрессии, и была

определена дополнительная дополнительной составляющая аренд

ной платы, за земельные участки, расположенные на озелененных

территориях города Москвы по всем территориальноэкономиче

ским оценочным зонам, что и было закреплено соответствующим

нормативным актом города Москвы. Такое увеличение ставок

арендной платы за землю позволило увеличить эффективность ис

пользования городских земель. Строго говоря, данное увеличение

должно было коснуться не только землепользователей, расположен

1926

–

6538

------------

438p

++=

617

ных на озелененных территориях, но и землепользователей, распо

ложенных на земельных участках, примыкающих к озелененным

территориям и испытывающих влияние зеленых насаждений на

формирование их рыночной стоимости. Однако подобное измене

ние принципов установления арендной платы за землю требует спе

циальных исследований.

618

Глава 21

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ

ЭКОЛОГИЧЕСКОГО ВРЕДА

21.1. Оценка экологического вреда

В рамках дисциплины оценка стоимости начинает формировать

ся самостоятельное направление оценочных работ, связанное с

оценкой экологического вреда или стоимости убытков и ущерба, вы

званных негативным воздействием, как на объекты недвижимости,

так и на окружающую среду, природные ресурсы, здоровье людей.

Оценка экологического вреда (ущерба) выделяется как самостоя

тельное направление и в Европейских стандартах оценки и в Амери

канской литературе по оценке недвижимости. Оценка экологическо

го состояния участка и объекта рассматривается как один из этапов

оценочных работ.

У нас эта процедура в практике оценки стоимости недвижимости

пока не распространена, но она развивается в рамках природоохран

ной деятельности и больше ориентирована на нормативные методы

не связанные с рыночной ситуацией.

Оценка экологического вреда (ущерба) проводится для целей:

взыскания компенсаций за причиненный вред природным ре

сурсам и окружающей среде в результате наущения природоох

ранного законодательства;

для установления компенсационных платежей в возмещение

экологического вреда при получении разрешений на осуществ

ление хозяйственной деятельности (недропользовании, осу

ществлении инвестиционных проектов, затрагивающих окру

жающую среду);

для расчета страховых платежей при страховании ответствен

ности за риск, причиненный загрязнением природной среды в

результате хозяйственной деятельности, например, при добыче

нефти и газа или иных полезных ископаемых;

при предъявлении исков и претензий о компенсации убытков,

вызванных причинением вреда, находящимся в их пользова

нии или собственности природным ресурсам (в основном зе

мельным участкам);

при предъявлении исков о возмещении убытков, причиненных

изъятием земельных участков у собственников, владельцев,

пользователей;

619

при подготовке разделов «Оценка воздействия на окружающую

среду» проектов хозяйственной деятельности;

при проведении экологической экспертизы и принятия реше

ния о допустимости или недопустимости строительства конк

ретных объектов;

при планировании развития территории.

21.2. Зарубежный опыт в области оценки экологического ущерба

В зарубежной практике вопросы экономической оценки экологи

ческого ущерба получили развитие, прежде всего, в связи с наличием

в законодательстве норм ответственности за причиненный прошлый

и настоящий ущерб. Изза возможности привлечения к ответствен

ности за загрязнение участка покупатели, продавцы и кредитные уч

реждения стали проводить оценку экологического состояния участка

или объекта до заключения сделки.

Оценка основных составляющих экологического ущерба опира

ется на нормы, принятые в хозяйственной практике. Исключение

составляет оценка ущерба, причиненного окружающей природной

среде, т.е. природным ресурсам и объектам. Принципы оценки

ущерба природным ресурсам и объектам, как правило, закрепляются

в законодательстве, а также регулируются специальными процедура

ми и нормами.

В целом, на сегодняшний день существует детально разработан

ная методическая база оценки экологического ущерба, включая

оценку ущерба от хозяйственной деятельности в прошлом и оценку

потенциальных финансовых обязательств. Конкретные процедуры и

методы предназначены для целей экологического аудита при смене

собственности на объекты недвижимости, включая промышленные

предприятия и земельные участки, расчета сумм компенсации при

чиненного ущерба, обоснования мер по охране окружающей среды и

управлению риском.

Сочетание сравнительно жестких норм ответственности за про

шлый экологический ущерб и детально разработанных методов его

оценки обусловило тот факт, что в современной хозяйственной

практике проведение процедур оценки экологической ответствен

ности стало общепринятым.

Оценка ущерба, в свою очередь, связана с процедурой оценки фи

нансовой ответственности за экологический вред, которая иногда

называется экологическая ответственность. Такая оценка представ

ляет собой оценку финансовых обязательств, связанных с возмеще

620

нием вреда (ущерба). Ответственность трактуется как обязательства,

имеющие силу юридического принуждения. Согласно одному из оп

ределений, экологическая ответственность — это «юридическое обя

зательство осуществить будущие расходы, вызванные прошлым или

текущим производством, использованием, выбросом или потенци

альным выбросом вредных веществ или иной деятельностью, нега

тивно влияющей на окружающую среду.» Потенциальная экологиче

ская ответственность — это потенциальное обязательство, которое

зависит от будущих действий или событий (например, обнаружения

загрязненного объекта, подачи иска от потерпевшей стороны и т.п.)

или от будущих законов и норм (например, принятия закона, уста

навливающего ответственность за ту или иную деятельность или ее

последствия).

Структура экологического вреда (ущерба), подлежащего возме

щению согласно принятой международной практике и правовым

нормам отдельных стран, включает следующие виды ущерба:

1) ущерб жизни и здоровью;

2) ущерб имуществу;

3) ущерб окружающей природной среде.

При этом в каждый из трех видов ущерба может входить исчисле

ние упущенной выгоды (потерянных доходов). В зарубежной практи

ке такой вид убытков также называется экономическими потерями.

Кроме того, отдельной категорией в составе ущерба могут рассмат

риваться расходы на превентивные мероприятия, т.е. на меры по пред

отвращению ущерба.

Например, Конвенция о гражданской ответственности за ущерб

от деятельности, опасной для окружающей среды, (Лугано 21.06.93)

определяет ущерб как:

а) потерю жизни или здоровья;

б) потерю или повреждение имущества, отличного от самого

производственного объекта;

в) потери и убытки вследствие ухудшения окружающей среды,

отличные от упоминавшихся в пп. а) и б), при условии, что компен

сация за ухудшение окружающей среды должна быть ограничена

стоимостью восстановительных мер, которые были или будут пред

приняты (кроме упущенных доходов вследствие такого ухудшения);

г) стоимость превентивных мер и любые потери и убытки, при

чиненные превентивными мерами.

Экономическая оценка экологической ответственности в свою

очередь может осуществляться для различных целей, например, для

621

оценки потенциальной экологической ответственности в связи с

приобретением объектов недвижимости, размещением производств,

удалением отходов, выработкой стратегии управления риском и др.

Ущерб жизни и здоровью, согласно практике зарубежных стран,

определяется в исковом порядке. Возмещению обычно подлежат за

траты в связи с болезнью, включая расходы на лечение, и потерян

ные доходы. Может также возмещаться моральный ущерб, однако

размеры компенсации сильно варьируют.

При оценке потенциальной экологической ответственности су

ществует значительная неопределенность в оценке возможных за

трат в связи с исками об ущербе здоровью. Это связано с тем, что в

законодательстве могут отсутствовать ограничения на размер ущерба

здоровью и моральный ущерб, возмещение которых можно требо

вать в исковом порядке, и на сроки давности по такого рода искам.

Определенные трудности представляют и оценки медицинских рас

ходов в долгосрочной перспективе. В судебной практике применя

ются также штрафные санкции, что трудно прогнозировать.

Ущерб имуществу возмещается в исковом порядке и определяется

на основе стандартных методов оценки его стоимости методами 3 ос

новных методических подхода: затратного, доходного и метода срав=

нения продаж. В связи с тем, что в странах с рыночной экономикой

методология и теория оценки рыночной стоимости имущества имеет

давнее и довольно широкое развитие, оценка ущерба имуществу яв

ляется наиболее отработанной процедурой.

Расходы на очистные мероприятия оцениваются на основе соот

ветствующих затрат. Сравнение затрат по альтернативным техноло

гиям проведения очистных мероприятий позволяет отобрать наибо

лее дешевый вариант очистки. Исходя из сравнения альтернативных

вариантов, оцениваются и расходы на превентивные мероприятия.

Вместе с тем, та составляющая экологического ущерба, которая

представлена расходами на очистку, является подвижной величиной.

Такие расходы зависят, главным образом, от выбранного способа

очистки и уровня, до которого эта очистка будет произведена.

Оценка ущерба природным ресурсам производится по расходам на

их воспроизводство, компенсирующее потери. Воспроизводство

включает следующие составляющие:

затраты на восстановление, замещение нарушенных природ

ных ресурсов (первичная реабилитация);

622

компенсация услуг природных ресурсов (экологических функ

ций экосистем) за период до их восстановления в исходное со

стояние;

расходы на оценку ущерба.

В США принципы и методы оценки ущерба природным ресурсам

с целью определения финансовой ответственности сведены в мето

дическом документе «Руководство по оценке ущерба природным ре

сурсам в соответствии с Законом о загрязнении нефтью 1997 г.», в ко

тором подробно изложена процедура оценки ущерба и его иденти

фикация.

Методики оценки экологического вреда (ущерба)

В странах, где законодательством предусмотрена ответственность

за прошлый экологический ущерб, наиболее простой вариант оцен

ки производится в рамках процедуры «environmental due diligence»

(или оценки воздействия на окружающую среду). Оценку осуществ

ляют многочисленные компании в сфере оценки недвижимости, ин

женерных и экологических услуг. Процедура оценки не регламенти

руется законодательством, однако она является общепринятой в хо

зяйственной практике. Процедура «environmental due diligence»

формализована и состоит из трех этапов, которые представлены в

таблице.

Для определения стоимости экологического вреда (ущерба) раз

работаны и используются различные методики экономической

оценки экологического ущерба, предназначенные для органов влас

ти или для аудиторских фирм, охватывающие как общие случаи за

грязнения, так и отраслевые или специфические источники загряз

нения. Например, в США применятся стандартизированная проце

дура оценки ущерба природным ресурсам в результате разливов

Этапы Содержание работ

I Сбор информации по истории использования строений и

земли, история возможного риска загрязнения, инспекция

места для выявления опасных веществ, нефтепродуктов,

которые несут потенциальный финансовый риск.

II Проведение экологического аудита и лабораторных

анализов почвы, подземных и поверхностных вод,

материалов, строений, рекомендации по устранению

ущерба, расчет затрат.

III Устранение

экологического вреда (ущерба).