Грибовский С.В., Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

341

объекту факторов. Они обычно неустранимы на дату оценки, однако

внешнее старение может быть временным, например, избыточное

предложение аналогичных объектов, отсутствие метро и др. Эконо

мические факторы внешнего старения обычно затрагивают все объ

екты рынка. Некоторые факторы внешнего старения (экология или

нормы зонирования) могут касаться только оцениваемого объекта.

Факторы внешнего старения оказывают влияние как на сто

имость земли, так изданий. Иногда внешнее старение может быть

отнесено только к земле, в других случаях — только к строениям, по

этому при изучении рынка необходимо отделить влияние старения

на стоимость земли от влияния на стоимость строений. Для этих це

лей можно использовать полученный посредством анализа конъ

юнктуры рынка данного района показатель соотношения стоимости

здания и объекта недвижимости.

Для расчета внешнего старения используют метод парных продаж

и метод капитализация арендных убытков.

Расчет внешнего старения методом анализа парных данных.

Например, оценивается жилое 150квартирное здание, располо

женное на подветренной стороне от модернизированного нефтепе

рерабатывающего завода.

Величину внешнего старения для недвижимости в целом можно

определить, используя данные сделок В и Г, на уровне $4 000 за одну

квартиру. Общее внешнее старение для оцениваемого объекта соста

Сделка Характеристика объекта Цена

Стоимость

одной

квартиры

А Незастроенный участок, прилегающий к

оцениваемому объекту, на котором

согласно нормам зонирования можно

построить 150квартирный жилой дом

$150 000 $1 000

Б Незастроенный участок на другой стороне

города, который также можно исполь

зовать под застройку 150квартирного

дома

$187 500 $1 250

В 120квартирное здание в районе

оцениваемого объекта

$2 520 000 $21 000

Г 100квартирное жилое здание на другой

стороне города

$2 500 000 $25 000

342

вит $400 000 ($4000

100). Величину внешнего старения для земель

ного участка можно рассчитать по сделкам А и Б, которые указыва

ют, что она составит $37 500 долларов ($250 за одну квартиру). Таким

образом, внешнее старение оцениваемой недвижимости, приходя

щееся на земельный участок, составляет $37 500, остающаяся сумма

$362 500 приходится на здание.

Метод капитализации арендных убытков для оценки стоимости

внешнего старения недвижимости можно применять, если оцени

ваемый объект приносит доход. Данная процедура выполняется сле

дующим образом:

1 этап. Анализ рыночной информации для оценки арендных

убытков и коэффициента капитализации;

2 этап. Оценка снижения стоимости объекта недвижимости в це

лом методом капитализации убытков;

3 этап. Распределение общего снижения стоимости между двумя

составляющими объекта: земельным участком и зданиями.

Оценщик должен проанализировать, сохранится ли в будущем

данный фактор, и степень его воздействия на величину доходов. Ес

ли он придет к выводу, что будущие арендные убытки стабильны, то

стоимость внешнего старения рассчитывается методом прямой ка

питализации или при помощи валового рентного мультипликатора.

Если оценщик предполагает изменение величины арендных убытков

по годам, необходимо применять метод дисконтирования денежных

потоков.

Оценка внешнего старения путем капитализации

арендных убытков

Например, оценивается парикмахерский салон площадью 90 м

Объект расположен в спальном, развивающемся районе города и

функционирует в условиях перенасыщенного рынка. В условиях

сбалансированного рынка чистый операционный доход составил бы

$250 за м

, однако в связи с избыточным предложением чистый опе

рационный доход упал до $200 за м

. Выявленный фактор относится

только к району оцениваемого объекта и вызван высокими темпами

строительства. Коэффициент капитализации по данным рынка оце

нен в 20%. Оценщик пришел к выводу, что такое положение будет

сохраняться неопределенное время, и рассчитал внешнее старение

методом прямой капитализации.

343

Общие арендные убытки – $4500 ($250 – $200 = $50; $50

90 м

)

капитализируются по ставке 20%. Стоимость внешнего старения в

размере $22 500 в данном случае полностью отнесена к зданию.

Если ожидается, что перенасыщение рынка не будет постоянным,

то внешнее старение следует оценивать методом дисконтирования

денежных потоков. Допустим, оценщик пришел к выводу, что убыт

ки будут продолжаться 5 лет, а соответствующая ставка дисконтиро

вания для данного вида инвестиций составляет 18%. Внешнее старе

ние рассчитывается как суммарная текущая стоимость годовых

убытков в размере $4500 в течение пяти лет. Текущая стоимость ан

нуитета в $4500 за пять периодов при ставке дисконтирования 18%

составит $14 272,3. Вся сумма внешнего старения недвижимости от

носится к зданию.

344

Глава 10

ОЦЕНКА ЧАСТИЧНЫХ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

10.1. Виды частичных прав на недвижимость

При постановке здания на оценку необходимо однозначно иден

тифицировать оцениваемые имущественные права. Полное право

собственности на объект недвижимости представляет совокупность

отдельных прав. Каждое отдельное право может быть отделено от

комплекса и передано собственником недвижимости другой стороне

на любой срок. Частичное имущественное право возникает при отде

лении от комплекса прав и передаче другим лицам на определенных

условиях. Оценщикам необходимо учитывать частичные имущест

венные права, поскольку некоторые формы владения недвижимо

стью и договоры аренды предусматривают меньший объем прав по

сравнению с полным комплексом прав.

Имущественные, юридические, экономические и финансовые

интересы, на основе которых можно идентифицировать различные

права, показывают всю сложность понятия комплекса прав на объ

ект недвижимости, который оказывает влияние как на процедуру,

так и на результат оценки.

Собственность частных лиц и юридических лиц. Собственность

частных и юридических лиц, имеющих две и более стороны, может

быть представлена частичным правом собственности на конкретную

недвижимость в виде совместного владения, общего владения или

нераздельного совладения.

Трастовое управление объектами недвижимости, предполагает

разделение юридического права собственности от права управления

данным объектом. Корпорация, являющаяся юридическим лицом с

правом собственности, предполагает, что ее акционеры имеют в ней

права собственности. Такие юридические лица, как партнерства, ко

оперативы и кондоминиумы, предполагают частичные права собст

венности.

Юридические и хозяйственные права. Некоторые формы юридиче

ских и хозяйственных прав, входящих в состав комплекса прав, явля

ются отдельными и по форме и содержанию. Например, права арен

датора и арендодателя, возникающие при оформлении договора

аренды. В данном случае арендодатель как собственник полного

комплекса прав, может на время передать арендатору часть прав

(право пользования и владения). В свою очередь, арендатор обязует

345

ся производить регулярные арендные платежи и освободить арендуе

мое помещение в конце срока аренды.

Финансовые права. Финансовые аспекты имущественных прав

связаны с используемой практикой финансирования приобретаемой

недвижимости. Использование ипотечного кредита в качестве до

полнительного источника к вложенному собственному капиталу со

провождается возникновением частичных прав на объект залога, по

скольку в данном случае ни кредитор, ни заемщик не обладают пол

ным комплексом прав. Предметом залога могут выступать не только

безусловное право собственности, но и имущественные права арен

датора и арендодателя.

Основные виды имущественных прав на недвижимость включают:

Безусловное право собственности на недвижимость;

Пожизненное право собственности на недвижимость;

Совместные имущественные права на недвижимость;

Арендные имущественные права;

Вертикальные имущественные права;

Сервитуты;

Переуступка права застройки территории;

Кондоминиумы;

Таймшеры;

Имущественное право арендатора;

Субаренда.

Безусловное право собственности на недвижимость — это абсолют

ное право собственности, не обремененное какимилибо ограниче

ниями со стороны других имущественных прав, на которое распро

страняются только определенные ограничения, накладываемые со

стороны государства.

Пожизненное право собственности на недвижимость определяется

как совокупность прав пользования, владения и управления недви

жимостью, которая ограничена продолжительностью жизни указан

ной стороны, именуемой пожизненным владельцем. Пожизненное

право собственности на недвижимость может возникать в результате

действия судебных процедур, завещания или договора дарения. Раз

новидностью этой формы собственности является право собствен

ности с определенным условием. Такое право собственности про

должается до тех пор, пока не наступят определенное условие или

событие, в результате чего имущественное право автоматически пре

кращается.

346

Право пожизненного владения позволяет лицу пользоваться объ

ектом недвижимости в течение срока своей жизни. Это означает, что

рыночная стоимость недвижимости делится между двумя лицами.

Одно лицо обладает правом пользования в течение срока жизни,

другое получает это право после смерти пожизненного владельца.

При оценке стоимости права пожизненного владения определя

ется разница между рыночной стоимостью недвижимости на дату

оценки и текущей стоимостью недвижимости, которая будет иметь

место на дату смерти пожизненного владельца. При этом использу

ются таблицы ожидаемой продолжительности срока жизни и табли

цы аннуитетов.

Совместные имущественные права на недвижимость реализуются

как:

совместное владение имуществом несколькими лицами (в ре

зультате дарения или завещания);

супружеская общность имущества;

общее владение.

Совместное владение предусматривает право наследования лица

ми, владеющими недвижимостью, при этом каждая сторона имеет

одинаковые имущественные права.

Супружеская общность имущества — это права собственности му

жа и жены на имущество, которым они могут распоряжаться в тече

ние жизни другого супруга только посредством совместного приня

тия решений; в этой форме владения также предусматриваются их

права наследования.

Общая форма владения — это право собственности двух и более

лиц, каждый из которых имеет нераздельное имущественное право,

при этом нераздельные права могут быть идентичными или нет, но

права наследования отсутствуют.

Арендные имущественные права возникают, когда комплекс прав

разделяется по договору аренды. Арендодатель и арендатор получают

различные, но связанные имущественные права в недвижимости.

Арендатор получает конкретные права в недвижимости, такие, как

право пользования и владения для конкретных целей в течение опре

деленного периода времени. Имущественное право арендодателя —

это право собственности, включающее право пользования и владе

ния, переданное другому лицу по договору аренды. Права арендода

теля и арендатора определяются условиями договора аренды.

Вертикальные имущественные права на недвижимость предпола

гают разделение прав на подземное и воздушное пространство.

347

Право на подземное пространство состоит в праве на использование

и получение выгоды от подземной части указанной недвижимости.

Это обычно относится к праву на разработку полезных ископаемых

под поверхностью земли и строительство туннелей для железных

дорог, дорожного транспорта и коммуникаций. Право на воздушное

пространство относится к праву пользования, контроля и регулиро

вания воздушного пространства над участком земельной недвижи

мости.

Сервитуты представляют право осуществления конкретного дей

ствия на конкретном участке недвижимости со стороны обладате

лей сервитута, которым не принадлежит земельная недвижимость.

Сервитуты могут представлять собой право на использование конк

ретного участка земли для доступа к прилегающей территории или

право общественного проезда. Другие виды сервитута запрещают

собственнику недвижимости определенные типы пользования не

движимостью, например, ландшафтный сервитут, фасадные серви

туты.

Недвижимость, которая пользуется выгодами сервитута, получает

дополнительные права, является доминирующей и называется аксес'

суарным сервитутом. Недвижимость, которая находится в зависи

мости от сервитута, называется недвижимостью, обремененной серви'

тутом.

Сервитут может быть учрежден по договору между частными

сторонами или в соответствии с действующим законодательством.

При оценке сервитутов для целей государственного приобретения

недвижимости критерием стоимости всегда является утрата стои

мости обремененной недвижимости, а не стоимость сервитута для

получателя.

Стоимость доминирующего сервитута обычно определяется как

часть стоимости, которая добавляется к недвижимости, получающей

от него выгоду.

Сервитут определяется как право лица или группы лиц на пользо

вание объектом, принадлежащим другому лицу, в определенных це

лях. В Гражданском Кодексе Российской Федерации дается следую

щее определение сервитута: «Право ограниченного пользования чу

жим земельным участком, которое может также распространяться на

здания, сооружения и другое недвижимое имущество».

Сервитуты могут как увеличивать, так и уменьшать стоимость не

движимости, но все же в отечественной практике оценки общим яв

348

ляется правило уменьшения стоимости объекта недвижимости, об

ремененного сервитутом.

Примерами сервитутов могут служить прокладка и эксплуатация

на земельном участоке линий электропередач, связи, газо и трубо

проводов, обеспечения водоснабжения, мелиорации, обязательство

владельца участка предоставлять проезд и проход через свой участок

определенному кругу лиц и т.д.

В России сервитут устанавливается по соглашению между лицом,

требующим установления сервитута, и собственником недвижимос

ти. В случае недостижения соглашения сервитут может быть уста

новлен посредством судебного решения по иску лица, требующего

установления сервитута.

В ГК РФ записано, что владелец имущества, обремененного сер

витутом, может взимать определенную разумную плату за пользова

ние правом сервитута с лиц, потребовавших установления сервитута

и пользующихся этим правом.

Обычно оценка той стоимости, на которую наличие сервитута

снижает или повышает стоимость объекта недвижимости, определя

ется путем определения разницы между стоимостью недвижимости,

которая не содержит сервитута, и стоимостью имущества, которая

стало предметом сервитута. Обязательное условие — объекты недви

жимости должны быть аналогичными друг другу.

Переуступка права застройки представляет собой право, которое

отделяется от комплекса прав землевладельца и передается, как пра

вило, путем продажи другому землевладельцу того же или другого

района.

В ряде случаев такие права используются с целью сохранения ви

да землепользования, либо возникают в результате ограничения объ

ема полезных функций. Оценщики могут определять стоимость пе

редаваемых прав застройки методом сравнения продаж, если имеет

ся достаточное число сделок, либо методом капитализации доходов.

Кондоминиум — это форма безусловного права собственности на

отдельные жилые квартиры или части многоквартирных зданий, ко

торая предусматривает возможность официальной регистрации раз

деленных имущественных прав на недвижимость. Квартира в кондо

миниуме является отдельной собственностью, право на которую

принадлежит индивидуальному собственнику. В обычном кондоми

ниуме собственнику также принадлежит неделимое частичное иму

щественное право в общей площади всего проекта, т.е., в земельном

участке, общих конструкциях здания, фундаменте, внешних стенах и

349

территории, предназначенной для парковки и отдыха. Собственники

квартир в кондоминиуме обычно организуют товарищество для уп

равления общей недвижимостью в соответствии с действующим за

конодательством. Расходы на управление и обслуживание здания де

лятся пропорционально среди собственников, вносящих плату на

ежемесячной основе.

Стоимость отдельной квартиры в кондоминиуме определяется

методом сравнения продаж. Оценка всего комплекса кондоминиума

осуществляется методом капитализации доходов в комплексе с мето

дом сравнения продаж (чтобы установить цену квартиры). Опреде

ляют объем и сроки всех капитальных затрат, ожидаемых денежных

поступлений и доходов, затем их дисконтируют по ставке, согласую

щейся с доходностью конкурентных инвестиционных вариантов.

Значения будущих цен продажи и сроки продажи являются ключе

выми элементами процесса оценки.

Таймшер предполагает покупку ограниченных прав собственнос

ти на жилые квартиры и гостиничные номера или прав пользования

и владения ими.

Существует две формы таймшера:

имущественный таймшер;

неимущественный таймшер.

Покупатель имущественного таймшера заключает договор, даю

щий ему право собственности на квартиру на определенный период

времени в году, и таким образом ограничивает его право собствен

ности. Покупатель имеет право продать, сдать в аренду, подарить, от

дать в залог, а право собственности зарегистрировать.

Неимущественный таймшер не передает юридического права соб

ственности на недвижимость, и покупатель получает только право на

пользование таймшерной квартирой и соответствующими помеще

ниями.

Таймшер оценивают методом сравнения продаж. Оценщик сна

чала идентифицирует в соответствии с подклассом права, подлежа

щие оценке, затем определяет долю недвижимости, предназначен

ную для использования акционером, и долю личной недвижимости.

Имущественное право арендатора — это право арендатора на поль

зование и владение недвижимостью, сданной в аренду на определен

ных условиях. Важнейшим обязательством, связанным с этими пра

вами, является соотношение договорной и рыночной ставки аренд

ной платы, что существенно влияет на стоимость имущественного

права арендатора. Имущественное право арендатора обычно имеет

350

стоимость, когда договорная арендная плата меньше рыночной, ли

бо арендатор имеет льготу по арендной плате. Если договорная

арендная плата превышает рыночный уровень, имущественное пра

во арендатора может иметь отрицательную стоимость. Дата оценки

имеет важное значение, поскольку она идентифицирует точку в пе

риоде времени, когда оценщик произвел сопоставление договорной

арендной платы с рыночной в контексте текущих рыночных усло

вий.

Субаренда — это договор, по которому арендатор передает третьей

стороне свой объем прав (права пользования и владения недвижимо

стью), но на более короткий срок, чем срок его договора аренды. Пе

реуступка прав оформляется в виде письменного соглашения, кото

рым арендатор передает всю полноту своих имущественных прав в

отношении недвижимости (права пользования и владения недвижи

мостью) в пользу другого юридического лица или для использования

кредиторами. Договоры аренды обычно предусматривают, что согла

сие арендодателя «не будет приостановлено без достаточных основа'

ний». В результате судебных разбирательств установилась практика,

по которой субаренда не должна зависеть от необоснованных огра

ничений. Чтобы отказать в разрешении, арендодатели обычно долж

ны подтвердить, что субаренда может ослабить их позицию.

Имущественное право первого арендатора в субаренде имеет сто

имость, если договорная арендная плата меньше той, что платит су

барендатор. Субаренда не освобождает арендатора от его обяза

тельств по договору аренды с арендодателем. Дисконтные ставки для

определения разных имущественных арендных прав различаются,

поскольку они должны отражать связанные с этими правами риски.

Как правило, имущественное право арендодателя предполагает

меньший риск, чем имущественное право арендатора, поскольку

арендодатель имеет право на возврат недвижимости, в то время как

арендатор таким правом не располагает. В свою очередь, арендатор

несет меньший риск, чем субарендатор, чья позиция подвержена

большему риску. Договор аренды может содержать условие, одно

значно запрещающее субаренду. Определение стоимости имущест

венного права арендатора в рамках условий договора аренды может

потребоваться для различных целей (например, чтобы установить

налоги на имущество, разделить сумму убытков между арендодате

лем и арендатором).