Грибовский С.В., Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости
Подождите немного. Документ загружается.
51
быть разделены на более мелкие с последующим освоением. Сто
имость незастроенного участка земли может быть определена как
сумма дисконтированного чистого дохода, рассчитанного с учетом
прогнозной динамики поступлений от продажи и расходов на за
стройку.
Техника остатка. Метод предполагает, что совокупный доход от
недвижимости генерируют и земельный участок, и строения. Метод
применим для объектов с легко определяемой стоимостью зданий и
сооружений, что позволяет рассчитать приносимую ими сумму дохо
да. Разница между общим чистым операционным доходом и дохо
дом, который приходится на здания и сооружения, — это доход от
земли, который можно капитализировать в ее стоимость.
Капитализация земельной арендной платы. При наличии достовер
ной информации о рыночных ставках земельной арендной платы и
ставках дохода стоимость земельного участка рассчитывается по
стандартной формуле капитализации.
Сравнительный подход основан на предположении, что разумный
покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он
может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полез
ности. Определение стоимости базируется на данных о недавно со
вершенных сделках куплипродажи с аналогичными объектами.
Сегментация рынка недвижимости и сбор необходимой досто
верной информации являются важнейшим этапом сравнительного
подхода. Информация может использоваться оценщиком в дальней
ших расчетах, если стороны сделки имели достаточное представле
ние о состоянии рынка, не связаны между собой отношениями, вли
яющими на цену сделки, а данные о цене сделки получены от лица,
не заинтересованного в ее искажении.
Данный подход требует от оценщика сравнения ценообразующих
характеристик оцениваемого объекта и отобранных на рынке анало
гов. В оценочной практике принято выделять следующие основные
элементы сравнения, которые должны анализироваться в обязатель
ном порядке: права собственности на недвижимость, условия фи
нансирования, условия продажи, время продажи, местоположение,
физические характеристики, экономические характеристики, харак
тер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью.
При выявлении различий в цену продажи сопоставимых объектов
вносятся поправки как в денежном, так и в процентном выражении.
В результате оценщик определяет скорректированную стоимость
52
аналога, приведенного к ценообразующим характеристикам оцени
ваемого объекта.
Доходный подход основывается на утверждении, что разумный
покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оценивае
мый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохо
да, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае
стоимость объекта определяется его способностью приносить доход
в будущем. Денежные потоки, генерируемые недвижимостью, вклю
чая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммар
ную стоимость.
Расчет настоящей стоимости всех будущих доходов можно осу
ществить методом прямой капитализации или методом дисконтиро
вания денежных потоков. Метод прямой капитализации наиболее
применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предска
зуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования де
нежного потока более применим к приносящим доход объектам,
имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.
Оценка стоимости на основе капитализации доходов требует спе
цифического анализа рыночной ситуации. Основу внешнего инфор
мационного обеспечения доходного подхода составляют данные о
динамике рыночных ставок арендной платы, спросе и предложениях
на конкретном сегменте рынка, коэффициентах потерь, динамике
эксплуатационных затрат, преобладающих ставках доходности аль
тернативных инвестиций, а также ожидаемые доходы от продажи не
движимости или других имущественных прав, связанных с этой не
движимостью, и т. д.
Оценщикам необходимо учитывать изменения предпочтений и
требований инвесторов, сложившиеся на дату оценки, и прогнози
ровать будущие тенденции.
Выбор оценщиком конкретного подхода и метода зависит от на
личия определенных условий, обеспечивающих возможность или
уместность их применения.
Затратный метод применяется, как правило, всегда и является оп
ределяющим в случае отсутствия рыночной информации в силу не
развитости рынка, уникальности оцениваемого объекта, отсутствия
достоверной информации по сходным объектам. Другим примером
предпочтительности затратного подхода могут служить не принося
щие доход объекты недвижимости, такие, как школы, больницы,
вокзалы, культовые сооружения, тюрьмы и т. д.
53
Таким образом, затратный подход применяется для объектов спе
циального назначения, по которым нет аналогичных продаж, в усло
виях отсутствия или неразвитости рынка, для целей страхования, на
логообложения, при оценке объекта, требующего капитального ре
монта или реконструкции.
Ограничения на применение данного метода могут возникнуть в
том случае, если полученный затратным подходом результат не адек
ватен стоимости прогнозируемых доходов либо возникают труднос
ти с определением накопленного износа и прибыли предпринимате
ля при оценке объектов со значительным хронологическим сроком
службы.
Сравнительный подход наиболее уместен для оценки объектов
недвижимости, по которым имеется достоверная информация о не
давних сделках куплипродажи и имеются объективные инструмен
ты выявления различий между оцениваемой недвижимостью и со
поставимыми объектами, а также расчета поправок к базовой цене
аналога. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от
типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено
при анализе.
Доходный подход применим для оценки недвижимости, прино
сящей достаточно большую положительную величину дохода, в слу
чае, когда можно составить достоверный прогноз доходов и расхо
дов, обоснованно оценить ожидания инвестора о требуемой ставке
доходности, исходя их уровня риска вложения капитала в конкрет
ный объект. Вместе с тем при определенных условиях доходный под
ход является наиболее предпочтительным, так как оценивает показа
тели доходности и вложенного капитала за весь инвестиционный пе
риод.
3.5. Согласование предварительных результатов оценки и выве%
дение итоговой величины стоимости
Согласование результатов, полученных на основе различных под
ходов и методов, является последним этапом определения стоимости
оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки
может быть представлен в виде одной денежной величины либо диа
пазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного
минимальным и максимальным значением.
На данном этапе оценки прежде всего необходимо осуществить
проверку полученных результатов с целью выявления математиче
54
ских и логических ошибок, которые увеличивают степень расхожде
ния результатов доходного, затратного и сравнительного подходов.
Процедура согласования проверенных результатов определяет
ся содержанием оценочного задания, использованных подходов и
методов оценки, полнотой и достоверностью использованной ин
формации, выявлением преимуществ и недостатков используемых
методов.
Определяющими критериями иерархии каждого результата явля
ется возможность отразить действительные намерения потенциаль
ного продавца или покупателя, качество информации, на основании
которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода
учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические
ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер,
потенциальная доходность.
С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются коэффи
циенты весомости промежуточных результатов, полученных на ос
нове использования различных подходов. Весовое значение каждого
подхода может рассчитываться как экспертным, так и математиче
ским методами.
При подготовке отчета оценщик обязан объяснить причины рас
хождения в значениях стоимости, а также обосновать процедуру.
3.6. Подготовка отчета об оценке и согласование результатов с
заказчиком
На последнем этапе оценки осуществляется передача заказчику
подготовленного в письменной форме отчета об оценке, что являет
ся документальным подтверждением надлежащего исполнения
оценщиком своих обязанностей. Отчет об оценке обычно содержит
краткое резюме и развернутую форму.
Краткий отчет содержит ограниченные сведения об оценочном
задании, объекте недвижимости, использованных методах и полу
ченном результате и позволяет заказчику понять действия, стоящие
за выводами оценщика в отношении стоимости.
Развернутая форма подробно и аргументированно излагает зада
ние на оценку, характеризует отобранную и аргументированную ин
формацию, обосновывает примененные методы оценки и проведен
ные расчеты, а также определяет окончательный результат стоимос
ти, представленный единым значением, или диапазоном.
Указанная в отчете величина стоимости является субъективным
мнением оценщика о наиболее вероятном денежном эквиваленте
55
предполагаемой сделки, основанном на изучении и анализе необхо
димой информации, расчетах и зависящем от его опыта и квалифи
кации.
Действующий в Российской Федерации «Закон об оценочной де
ятельности» в статье 11 устанавливает общие требования к содержа
нию и оформлению отчета. Стиль изложения сведений, обоснова
ний, определений и расчетов не должен допускать неоднозначного
толкования.
Своевременно составленный в письменной форме и переданный
заказчику отчет об оценке является свидетельством надлежащего ис
полнения оценщиком своих обязанностей, возложенных на него до
говором. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заве
ряется его печатью.
В отчете должны быть указаны дата проведения оценки, исполь
зуемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта
оценки, а также иные сведения, обеспечивающие полное и недвус
мысленное толкование результатов оценки, отраженных в отчете.
Например, если определяется не рыночная стоимость, а иные виды
стоимости, в отчете должны быть указаны критерии оценки и причи
ны отступления. При оформлении отчета необходимо указать сле
дующие моменты:
!
дата составления и порядковый номер отчета;
!
основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
!
юридический адрес оценщика;
!
сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценоч
ной деятельности;
!
точное описание объекта оценки и его балансовой стоимости;
!
реквизиты юридического лица;
!
стандарты оценки для определения соответствующего вида
стоимости;
!
перечень использованных при проведении оценки данных с
указанием источников их получения,
!
принятые при проведении оценки допущения;
!
последовательность определения стоимости и ее итоговая ве
личина;
!
ограничения и пределы применения полученного результата;
!
дата определения стоимости объекта оценки;
!
перечень документов, используемых оценщиком и устанавли
вающих количественные и качественные характеристики объ
екта оценки.
Итоговая величина стоимости, зафиксированная в отчете, при
знается достоверной и рекомендуется для совершения сделки с объ
ектом недвижимости.
Спор о достоверности величины стоимости, установленной в от
чете, подлежит рассмотрению судом, арбитражным или третейским
судом либо в порядке, установленном законодательством Россий
ской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
57
Глава 4
ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОЦЕНКИ
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Информационное обеспечение оценки объектов недвижимости
включает следующие операции:
!
определение массива необходимых сведений;
!
выбор информационных источников;
!
сбор необходимой информации;
!
систематизация, обработка и анализ;
!
описание информации в отчете.
На этапе сбора и анализа данных, формирования и управления
информационным массивом оценщик должен проявить организа
торские способности, умение работать с информационными источ
никами, терпение и тщательность при сборе материала, а также ана
литические навыки. Объем и качество собранной для анализа ин
формации имеют значение для профессионального использования
методов оценки недвижимости.
Эффективное использование необходимой для оценки недвижи
мости информации требует ее систематизации и классификации. По
отношению к оцениваемому объекту сведения можно разделить на
внешние и внутренние. В зависимости от их характера — на общие и
конкретные.
Общая информация носит описательный характер и необходима
для оценки текущего состояния и перспектив функционирования
экономики и рынка недвижимости. Данные сведения не участвуют в
конкретных расчетах, а используются для обоснования принимае
мых оценочных решений.
Пример общей информации:
«Таким образом, при устойчивом росте валового национального
сбережения, связанным с благоприятной внешнеэкономической
конъюнктурой, механизм трансформации его в реальные инвести
ции не работает. Сопоставление динамики сбережений, валового на
копления в основном капитале и инвестиций в реальный сектор эко
номики показывает, что чистое накопление сохраняет отрицатель
ную динамику. Воспроизводство основного капитала финансируется
главным образом за счет амортизационных отчислений. Даже при
сокращении затрат на капитальный ремонт в целях использования
высвободившихся средств на инвестиционные цели, собственные
средства предприятий обеспечивают в лучшем случае простое восп
58
роизводство, поскольку опережающий рост цен на инвестиционные
товары и строительные работы выступает фактором, ограничиваю
щим увеличение масштабов производственного аппарата».
Конкретная информация, как правило, представлена в цифровом
виде (коэффициенты и стоимостные показатели) и используется для
расчетов в том или ином методе.
Пример специальной информации:
«Уровень базовых ставок арендной платы за помещения в мос
ковских офисных центрах зависит от двух основных параметров:
месторасположения и качества отделки. В настоящее время он со
ставляет от $300 до $600 за 1 кв. метр в год, при этом среднее значе
ние составляет $450. Базовую арендную плату часто требуется вно
сить в качестве предоплаты за срок от 3 месяцев плюс страховой де
позит в размере 3 месяцев базовой ставки.
Основными видами дополнительных расходов арендатора могут
быть:
!
оплата эксплуатационных расходов, которая может составлять
от 5 до 15% от базовых ставок арендной платы, характерными
значениями являются $40$800 в год из расчета за 1 кв. метр по
мещения;
!
оплата стоянки автомобилей, характерное значение от $100 до
$250 за каждое место в месяц;
!
стоимость усовершенствований или изменений офисных по
мещений по желанию арендатора может составлять от $100 до
$500 за 1 кв. метр площади».
4.1. Внешняя информация, ее виды и роль в процессе оценки
объектов недвижимости
Внешняя информация представляет большой массив сведений, ха
рактеризующих государственные, экономические, социальные, об
щественные и экологические факторы, влияющие на процесс оцен
ки и, в частности, определяющие состояние рынка недвижимости.
Данная информация является универсальной, поскольку совокуп
ность накопленных данных может использоваться оценщиками при
определении стоимости любых объектов оценки. Однако ее система
тизация, анализ и формирование выводов, используемых при прове
дении конкретных расчетов, определяются не только видом оцени
ваемого объекта, но и прочими условиями задания на оценку. Сведе
ния общего характера являются внешними по отношению к
оцениваемому объекту и узкому сегменту рынка недвижимости и
59
рассматриваются как факторы, формирующие экономический кли
мат, в котором совершаются сделки с недвижимостью.
Совокупный массив внешней информации можно условно разде
лить на следующие блоки:
!
тенденции экономического развития;
!
местные особенности;
!
демографическая ситуация;
!
законодательная и налоговая политика государства;
!
покупательная способность населения;
!
динамика цен;
!
программа капитального строительства;
!
динамика затрат на строительную продукцию;
!
организация кредитования недвижимости.
Тенденции экономического развития анализируются оценщиками
от общего к частному: мировой, национальный, региональный и го
родской уровень. Значимость экономического развития каждого
сектора зависит от размера и типа оцениваемой недвижимости.
Изучение ретроспективной динамики является основой для со
ставления прогноза, при этом оценщики должны выявить и учесть
наиболее существенные факторы, влияющие на будущую конъюнк
туру. Анализ статистических данных, изучение поведения участни
ков рынка и прочих допущений, на которых будет основан прогноз,
позволят оценщику выявить и сформулировать экономические тен
денции, определяющие стоимость недвижимости.
Растущие процессы интеграции российской и мировой экономи
ки, специфика движения российского капитала требуют анализа и
учета тенденций развития мировой экономики и степени их влияния
на национальные процессы. К факторам, заслуживающим анализа,
относятся изменение базовых национальных и международных по
казателей, таких, как внешнеторговый баланс, валютный курс, уро
вень цен на импортируемые товары, уровень промышленного произ
водства и объем розничной торговли.
Текущее состояние и перспективы развития национальной эко
номики оказывают существенное влияние на процесс оценки недви
жимости. Состояние национальной экономики характеризуется
уровнем и динамикой таких показателей, как валовой национальный
продукт, валовой внутренний продукт, национальный доход, состоя
ние платежного баланса страны, индексы цен, темпы инфляции,
процентные ставки, занятость трудоспособного населения, уровень
60
доходов населения, реализация строительных программ в жилищном
и производственном секторе и т. д.
Основными показателями экономического развития региональ
ной экономики являются изменение численности населения, обра
зование новых семей, диверсификация экономической базы района,
уровень и стабильность занятости, уровень заработной платы и дохо
ды семей, так как стоимость недвижимости в данном районе нахо
дится под влиянием спроса на различные типы недвижимости,
включая незастроенные земельные участки. Экономическая актив
ность района, которая позволяет привлекать доходы из других райо
нов, может объясняться близостью к товарным рынкам, наличием
природных ресурсов, квалифицированной рабочей силы, климати
ческими условиями и другими причинами. Эти характеристики
влияют на спрос и стоимость всех типов недвижимости. Район с
многоотраслевой экономикой, обеспечивающей диверсификацию
занятости населения, является инвестиционно более привлекатель
ным, по сравнению с моноотраслевым, так как этом случае уменьша
ется риск инвестирования в недвижимость и растет ее стоимость.
Преобладающие направления экономического развития города
существенно влияют на количество, качество и длительность буду
щих доходов от городской и пригородной недвижимости и результат
оценки. Система землепользования в городской черте обычно явля
ется следствием исторического возникновения поселения. Основа
ние городов обычно привязано к какомулибо виду экономической
деятельности: транспортные узлы, источники энергии, разработка
полезных ископаемых, курортные зоны, переработка сельскохозяй
ственного сырья и т. д. Дальнейшее производственное и финансовое
развитие города, расширение его территории определяет тенденции
спроса на конкретные виды недвижимости и методы поддержания
необходимого предложения соответствующих объектов.
Рассмотрение конкретных тенденций, анализируемых оценщика
ми, зависит от задания на оценку и типа оцениваемой недвижимос
ти. Например, оценка рыночной стоимости торговых помещений во
вновь осваиваемых районах Москвы с использованием доходного
подхода требует информации о рыночных ставках арендной платы,
коэффициенте загрузки, эксплуатационных расходах. Для этого не
обходимо составить прогноз численности жителей данного района,
доходов на одну семью, а также учесть величину средних расходов на
товары и услуги, которые производятся по месту жительства, нали