Грибовский С.В., Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

611

Рис. 21.

неблагоприятная — 2 балла;

крайне неблагоприятная — 1 балл.

Получаем, что для Северного округа экологическая обстановка

оценивается в 3 балла, для Западного округа — в 4 балла, а для

ЮгоВосточного — в 1 балл.

Далее находим величину корректировки стоимости квартир, вы

раженную в удельных единицах, при изменении оценки экологиче

ской обстановки на 1 балл (или цену 1 балла) Для этого соотносим

разницу в стоимости 1 квадратного метра сопоставимых квартир в

Западном округе и ЮгоВосточном округе на разницу в баллах оцен

ки экологической обстановки в этих районах.

Получаем, что:

1 балл = ($1200 — $620) / (4 – 1) = $580 / 3 = $199,3.

612

Эта величина может рассматриваться в качестве корректировки,

которую следует внести в цену продажи объектов–аналогов для по

лучения цены оцениваемой квартиры. Для определения скорректи

рованной цены уменьшаем стоимость 1 квадратного метра квартиры

в Западном округе на 1 балл $1200 – $193,3 = $1006,7 квадратного

метра. Таким образом, стоимость 1 квадратного метра оцениваемой

квартиры может быть определена в $1006,7 /м

Однако, как показывает практика, подобные методы для оценки

жилой недвижимости дают довольно грубые оценки, так как осно

вываются на не очень точной информации. Все перечисленные ко

личественные и интегральные показатели в настоящее время пред

ставляют больший интерес для анализа рынка недвижимости на мак

роэкономическом уровне, например, в целях принятия решений в

сфере налогообложения или планирования развития территории и

градостроительства, чем для оценки рыночной стоимости конкрет

ных объектов.

Поэтому учет влияния экологических и природных факторов на

стоимость оцениваемого объекта методами сравнительного подхода

осуществляется традиционными методами количественного или ка

чественного анализа через внесение корректировок на местоположе

ние оцениваемого объекта. Оба метода можно использовать по от

дельности или вместе. Поправки можно вносить как в абсолютном

выражении (денежной сумме), так и в процентном отношении.

Например, чтобы оценить стоимость квартиры, выраженную в

удельных единицах, были подобраны три аналога.

Первый аналог — квартира в типовом доме с теми же исходными

характеристиками, что и оцениваемый объект имеет стоимость

$1000/м

, расположена в районе, считающимся более экологически

чистым, чем район расположения оцениваемого объекта, рядом рас

положен парк, окна квартиры так же как и у оцениваемой выходят на

проезжую магистраль.

Второй аналог имеет стоимость $800/м

, расположен в том же

районе, что и оцениваемый объект, рядом расположен парк, окна

квартиры выходят на проезжую магистраль.

Третий объект имеет стоимость $600 дол/м

, расположен в райо

не, считающимся более худшим для проживания по экологическим

соображениям, чем район расположения оцениваемого объект, зеле

ни в районе очень мало, но дом находится во дворе и отгорожен от

шумной проезжей магистрали другим домом.

613

Из выполненных ранее исследований, например методами рег

рессионнокорреляционного анализа, установлено, что отсутствие

зелени в районе снижает стоимость квартир на 10%, выход окон на

проезжую магистраль — также на 10%.

Стоимость типового жилья в районе расположения оцениваемой

квартиры на $200/м

меньше, чем в районе расположения аналога 1 и

на $200/м

больше, чем в районе расположения аналога 3.

Используя эти данные, вносим корректировки.

Цену объектааналога 1 вначале уменьшаем на $200/м

, а затем

уменьшаем на 10% от полученной величины.

Скорректированная цена аналога 1 = $1000/м

— $200/м

– $800/м

0,1 = $720/м

Цену объектааналога 2 уменьшаем только на 10% от его стои

мости.

Скорректированная цена аналога 2 = $800/м

— $800/м

0,1 =

= $720/м

Цену объекта аналога 3 вначале увеличиваем на $200/м

, а затем

уменьшаем на 10% от полученной величины

Скорректированная цена аналога 3 = $600/м

+ $200/м

= $800/м

–

–$800/м

0,1 = $720/м

Полученные данные сводим в таблицу:

Описанная выше процедура учета влияния экологического фак

тора на стоимость недвижимости достаточно условна. Это связано с

тем, что часто экологические факторы проявляются вместе и выде

Экологический фактор

Оцениваемый

объект

Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3

Цена продажи 1 м

, $

1000 800 600

Экологическая обстановка Лучше Аналог. Хуже

Корректировка – 200 0 + 200

800 800 800

Наличие зелени в районе Нет Есть Есть Нет

Корректировка – 10% – 10% 0

720 720 800

Окна выходят/не выходят

на шумную улицу

Да Да Да Нет

Корректировка 0 0 –10%

Скорректированная цена 720 720 720

614

лить их отдельно в самостоятельные элементы не всегда представля

ется возможным. Кроме того, имеющаяся информация не всегда до

стоверна. Поэтому обычно показатели качества окружающей среды,

измеряемые количественно, редко используются практикующими

оценщиками в целях оценки коммерческой недвижимости в силу

проблематичности и труднодоступности получения исходных пара

метров для расчета этих показателей. Общий экологический фон от

ражается в ценах на недвижимость, расположенную в разных райо

нах и может быть учтен через такой элемент сравнения как местопо

ложение оцениваемого объекта.

Учет влияния экологического фактора на стоимость недвижимос

ти с использованием количественных показателей качества окружаю

щей среды или выявленных зависимостей между ними и стоимостью

объектов недвижимости в основном используется для принятия уп

равленческих решений, касающихся либо вопросов установления

платежей, либо вопросов оценки и компенсации ущерба.

20.6. Методы учета экологического фактора в принятии реше=

ний, связанных с управлением недвижимостью

К методам учета экологических факторов в управлении недвижи

мостью относится расчет и установление земельных платежей отра

жающих экономическую ценность природных благ, продуцируемых

соответствующими землями.

В качестве иллюстрации учета экологического фактора в приня

тии решений, связанных с управлением недвижимостью; приведем

пример повышения ставок арендной платы за землю, на величину,

обусловленную влиянием зеленных насаждений на стоимость земли.

Механизм заключался в повышении ставок арендной платы на вели

чину прироста рыночной стоимости, обусловленную наличием зеле

ных насаждений.

При дифференциации ставок арендной платы за землю на озеле

ненных территориях исходили из следующих предположений:

1. Наличие зеленых насаждений повышает стоимость земельных

участков.

2. Данное повышение должно быть отражено в ставках арендной

платы за земельные участки, расположенные на территориях, занятых

зелеными насаждениями (парками, лесопарками), пропорционально

их вкладу в рыночную стоимость земли, и часть арендной платы, со

ответствующая этому повышению должна использоваться на цели

связанные с охраной и воспроизводством зеленых насаждений.

615

На первом этапе работ была определена стоимость земельных

участков в разрезе территориально оценочных зон методом капита

лизации применяемых в них ставок арендной платы без учета катего

рий арендаторов. В качестве периода капитализации использовался

срок долгосрочной аренды на территории г. Москвы — 49 лет.

Далее была установлена зависимость между капитализированной

стоимостью земельных участков и рыночной стоимостью продажи

прав долгосрочной аренды, определены факторы, влияющие на сто

имость земли в городе.

Следующим этапом стало количественное измерение такого фак

тора, как наличие зеленых насаждений на территории Москвы. В ка

честве количественного показателя была принята доля площади тер

риториальноэкономической оценочной зоны, занятая зелеными

насаждениями (рис. 22).

Рис. 22. Доля площади территориальноэкономических

оценочных зон территории Москвы,

занятая зелеными насаждениями (с

), %

616

Далее было построено уравнение регрессии, позволяющее выде

лить в рыночной стоимости земли долю, приходящуюся на зеленые

насаждения, а также рассчитана величина этой доли для каждой оце

ночной зоны:

где: l

— ранжированная удаленность зоны от центра города (и при

нимающая значения от 0,6 до 20), с

— доля площади территориаль

ноэкономических оценочных зон, занятая зелеными насаждениями

и принимающая значения от 0% до 100%.

Было установлено, что «стоимостной вклад» природной компо

ненты в цены продажи прав долгосрочной аренды и соответственно

в рыночную ставку арендной платы в среднем по городу составляет

7–10%.

Стоимость земли, рассчитанная методом капитализации ставок

арендной платы, установленных Правительством Москвы, оказа

лась в 4–8,5 раз ниже по сравнению с ценами продажи прав долго

срочной аренды. Это означало, что величина дополнительной

арендной платы за земельные участки, расположенные на озеленен

ных территориях может быть определена как некая доля от разницы

между рыночной стоимостью земли и капитализированной аренд

ной платой за земли, занятые зелеными насаждениями, преобразо

ванная затем в годовой платеж, обеспечивающий через 49 лет на

копление данной разницы. То есть, величина этой доли должна со

ответствовать «стоимостному вкладу» зеленых насаждений в

разницу между «рыночной» ставкой арендной платы (платой, обес

печивающей через 49 лет накопление суммы, равной рыночной

стоимости земли) и ставкой арендной платы, установленной Прави

тельством Москвы, по территориальноэкономическим оценочным

зонам. Исходя из этой дополнительной величины, рассчитанной с

использованием приведенного выше уравнения регрессии, и была

определена дополнительная дополнительной составляющая аренд

ной платы, за земельные участки, расположенные на озелененных

территориях города Москвы по всем территориальноэкономиче

ским оценочным зонам, что и было закреплено соответствующим

нормативным актом города Москвы. Такое увеличение ставок

арендной платы за землю позволило увеличить эффективность ис

пользования городских земель. Строго говоря, данное увеличение

должно было коснуться не только землепользователей, расположен

1926

–

6538

------------

438p

++=

617

ных на озелененных территориях, но и землепользователей, распо

ложенных на земельных участках, примыкающих к озелененным

территориям и испытывающих влияние зеленых насаждений на

формирование их рыночной стоимости. Однако подобное измене

ние принципов установления арендной платы за землю требует спе

циальных исследований.

618

Глава 21

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ

ЭКОЛОГИЧЕСКОГО ВРЕДА

21.1. Оценка экологического вреда

В рамках дисциплины оценка стоимости начинает формировать

ся самостоятельное направление оценочных работ, связанное с

оценкой экологического вреда или стоимости убытков и ущерба, вы

званных негативным воздействием, как на объекты недвижимости,

так и на окружающую среду, природные ресурсы, здоровье людей.

Оценка экологического вреда (ущерба) выделяется как самостоя

тельное направление и в Европейских стандартах оценки и в Амери

канской литературе по оценке недвижимости. Оценка экологическо

го состояния участка и объекта рассматривается как один из этапов

оценочных работ.

У нас эта процедура в практике оценки стоимости недвижимости

пока не распространена, но она развивается в рамках природоохран

ной деятельности и больше ориентирована на нормативные методы

не связанные с рыночной ситуацией.

Оценка экологического вреда (ущерба) проводится для целей:

взыскания компенсаций за причиненный вред природным ре

сурсам и окружающей среде в результате наущения природоох

ранного законодательства;

для установления компенсационных платежей в возмещение

экологического вреда при получении разрешений на осуществ

ление хозяйственной деятельности (недропользовании, осу

ществлении инвестиционных проектов, затрагивающих окру

жающую среду);

для расчета страховых платежей при страховании ответствен

ности за риск, причиненный загрязнением природной среды в

результате хозяйственной деятельности, например, при добыче

нефти и газа или иных полезных ископаемых;

при предъявлении исков и претензий о компенсации убытков,

вызванных причинением вреда, находящимся в их пользова

нии или собственности природным ресурсам (в основном зе

мельным участкам);

при предъявлении исков о возмещении убытков, причиненных

изъятием земельных участков у собственников, владельцев,

пользователей;

619

при подготовке разделов «Оценка воздействия на окружающую

среду» проектов хозяйственной деятельности;

при проведении экологической экспертизы и принятия реше

ния о допустимости или недопустимости строительства конк

ретных объектов;

при планировании развития территории.

21.2. Зарубежный опыт в области оценки экологического ущерба

В зарубежной практике вопросы экономической оценки экологи

ческого ущерба получили развитие, прежде всего, в связи с наличием

в законодательстве норм ответственности за причиненный прошлый

и настоящий ущерб. Изза возможности привлечения к ответствен

ности за загрязнение участка покупатели, продавцы и кредитные уч

реждения стали проводить оценку экологического состояния участка

или объекта до заключения сделки.

Оценка основных составляющих экологического ущерба опира

ется на нормы, принятые в хозяйственной практике. Исключение

составляет оценка ущерба, причиненного окружающей природной

среде, т.е. природным ресурсам и объектам. Принципы оценки

ущерба природным ресурсам и объектам, как правило, закрепляются

в законодательстве, а также регулируются специальными процедура

ми и нормами.

В целом, на сегодняшний день существует детально разработан

ная методическая база оценки экологического ущерба, включая

оценку ущерба от хозяйственной деятельности в прошлом и оценку

потенциальных финансовых обязательств. Конкретные процедуры и

методы предназначены для целей экологического аудита при смене

собственности на объекты недвижимости, включая промышленные

предприятия и земельные участки, расчета сумм компенсации при

чиненного ущерба, обоснования мер по охране окружающей среды и

управлению риском.

Сочетание сравнительно жестких норм ответственности за про

шлый экологический ущерб и детально разработанных методов его

оценки обусловило тот факт, что в современной хозяйственной

практике проведение процедур оценки экологической ответствен

ности стало общепринятым.

Оценка ущерба, в свою очередь, связана с процедурой оценки фи

нансовой ответственности за экологический вред, которая иногда

называется экологическая ответственность. Такая оценка представ

ляет собой оценку финансовых обязательств, связанных с возмеще

620

нием вреда (ущерба). Ответственность трактуется как обязательства,

имеющие силу юридического принуждения. Согласно одному из оп

ределений, экологическая ответственность — это «юридическое обя

зательство осуществить будущие расходы, вызванные прошлым или

текущим производством, использованием, выбросом или потенци

альным выбросом вредных веществ или иной деятельностью, нега

тивно влияющей на окружающую среду.» Потенциальная экологиче

ская ответственность — это потенциальное обязательство, которое

зависит от будущих действий или событий (например, обнаружения

загрязненного объекта, подачи иска от потерпевшей стороны и т.п.)

или от будущих законов и норм (например, принятия закона, уста

навливающего ответственность за ту или иную деятельность или ее

последствия).

Структура экологического вреда (ущерба), подлежащего возме

щению согласно принятой международной практике и правовым

нормам отдельных стран, включает следующие виды ущерба:

1) ущерб жизни и здоровью;

2) ущерб имуществу;

3) ущерб окружающей природной среде.

При этом в каждый из трех видов ущерба может входить исчисле

ние упущенной выгоды (потерянных доходов). В зарубежной практи

ке такой вид убытков также называется экономическими потерями.

Кроме того, отдельной категорией в составе ущерба могут рассмат

риваться расходы на превентивные мероприятия, т.е. на меры по пред

отвращению ущерба.

Например, Конвенция о гражданской ответственности за ущерб

от деятельности, опасной для окружающей среды, (Лугано 21.06.93)

определяет ущерб как:

а) потерю жизни или здоровья;

б) потерю или повреждение имущества, отличного от самого

производственного объекта;

в) потери и убытки вследствие ухудшения окружающей среды,

отличные от упоминавшихся в пп. а) и б), при условии, что компен

сация за ухудшение окружающей среды должна быть ограничена

стоимостью восстановительных мер, которые были или будут пред

приняты (кроме упущенных доходов вследствие такого ухудшения);

г) стоимость превентивных мер и любые потери и убытки, при

чиненные превентивными мерами.

Экономическая оценка экологической ответственности в свою

очередь может осуществляться для различных целей, например, для