Лыкова Т.Б, Румянцева М.С., Генцлер И.В., Колесников И.В., Гордеев Д.П. Основы управления общим имуществом в много - квартирном доме. Рекомендации собственникам

Подождите немного. Документ загружается.

МЕТОДИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ

ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ

ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ

В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

Рекомендации собственникам

В рамках проекта

«Поддержка собственников жилья»

реализуется Фондом «Новая Евразия» в сотрудничестве

с Фондом «Институт экономики города»

при поддержке

Агентства США по международному развитию/Россия

2009

УДК 332.87

ББК 65.44

Г 15

В пособии рассматриваются вопросы формирования общего

имущества в многоквартирном доме, дается его описание, техническая

документация, оценка состояния; распределение полномочий и

ответственности за надлежащее содержание многоквартирного дома;

формирование целей и задач управления; приводятся примеры

планирования работ по содержанию и ремонту, варианты финансового

планирования содержания, текущего и капитального ремонта

многоквартирного дома. Пособие содержит также примеры различных

документов и форм, которые могут быть использованы товариществом

собственников жилья и собственниками помещений.

Предназначено для собственников помещений в многоквартирных

домах и специалистов по управлению многоквартирными домами.

Издание подготовлено в рамках Проекта

«Поддержка собственников жилья» при финансовой поддержке

Агентства США по международному развитию

Точка зрения авторов, отраженная в пособии, может не совпадать с точной зрения

Агентства США по международному развитию (АМР США)

»,

Фонд «Новая Евразия», 2009

УДК 332.87

ББК 65.44

Лыкова Т.Б, Румянцева М.С., Генцлер И.В., Колесников И.В.,

Гордеев Д.П. Основы управления общим имуществом в много-

квартирном доме. Рекомендации собственникам. – Тверь: Науч-

ная книга, 2009. – 232 с.

ISBN 978-5-904380-06-9

«Основы управления общим имуществом в многоквартирном доме.

Руководство собственникам»

подготовлено Фондом «Институт экономики города»

В рамках проекта «Поддержка собственников жилья»,

осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID

О ПРОЕКТЕ «ПОДДЕРЖКА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ»

Проект «Поддержка собственников жилья» осуществляется

Фондом «Новая Евразия» в сотрудничестве с Фондом «Институт эко-

номики города» при поддержке Агентства СЩА по международному

развитию (USAID).

Проект «Поддержка собственников жилья» играет важную

роль в процессах жилищно-коммунальной реформы: он на практике

доказывает необходимость формирования прозрачной системы органи-

зационных, финансовых и договорных отношений при различных спо-

собах управления многоквартирными домами, программы развития и

поддержки ТСЖ, способных профессионально исполнять функции

управления многоквартирными домами для улучшения состояния мно-

гоквартирных домов, качества жизни населения Российской Федера-

ции.

Цель проекта – способствовать повышению эффективности

системы жилищного управления и развитию товариществ собственни-

ков жилья в Российской Федерации через внедрение новых управлен-

ческих моделей при активном участии институтов гражданского обще-

ства.

Задачи проекта:

- разработать, апробировать и распространить методический ин-

струментарий, включающий модели управления, практики ус-

пешного функционирования ТСЖ, процедуры и политики

управления жилищным фондом, необходимые для эффективно-

го функционирования ТСЖ в России;

- разработать модельные подходы к реализации жилищной ре-

формы в части управления жилищным фондом и провести де-

монстрационные проекты по их внедрению при активном уча-

стии всех субъектов жилищных отношений на уровне муници-

пальных образований;

- повысить общественное участие в решении жилищных про-

блем на национальном, региональном и местном уровне, соз-

дать условия для дальнейшего распространения результатов

Проекта в Российской Федерации.

В рамках проекта создается пакет методических, учебных и

информационных материалов по вопросам управления жилищным

фондом, включающий настоящее пособие «Организация и проведение

«Основы управления общим имуществом в многоквартирном доме.

Руководство собственникам»

подготовлено Фондом «Институт экономики города»

В рамках проекта «Поддержка собственников жилья»,

осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID

годового общего собрания собственников помещений в многоквартир-

ном доме».

Существенной частью является проведение демонстрационных

проектов, в рамках которых реализуются пять моделей взаимодействия

в процессе управления многоквартирными домами:

Модель 1: Построение демократических взаимоотношений в

товариществе собственников жилья;

Модель 2: Формирование собственниками помещений/ТСЖ за-

каза на услуги управления, содержания и ремонта многоквартирного

дома;

Модель 3: Построение эффективных отношений управляющей

организации с клиентами (собственниками помещений/ТСЖ);

Модель 4: Формирование эффективных отношений

ТСЖ/управляющих организаций с ресурсоснабжающими организация-

ми;

Модель 5: Внедрение новых механизмов организации и финан-

сирования капитального ремонта/ресурсосберегающей модернизации

многоквартирного дома.

Каждая из моделей имеет собственные цели и задачи, свой ме-

тод осуществления и может быть реализована как самостоятельный

элемент жилищной реформы в части эффективного управления много-

квартирными домами. В то же время все модели демонстрационных

проектов взаимосвязаны, каждая формирует условия для реализации

других. Таким образом, реализация всех моделей демонстрационных

проектов обеспечивает комплексный подход к реализации реформы

управления жилищным фондом.

Модели демонстрационных проектов будут апробированы в

муниципальных образованиях Российской Федерации, которые были

отобраны в рамках закрытого конкурса: гг. Нижний Новгород, Пермь,

Тверь. Одним из значимых критериев отбора муниципальных образо-

ваний было наличие опыта сотрудничества с некоммерческими органи-

зациями в жилищной сфере.

В рамках проекта проводится широкая информационная ком-

пания, которая транслирует успешный опыт реализации демонстраци-

онных проектов по Российской Федерации.

«Основы управления общим имуществом в многоквартирном доме.

Руководство собственникам»

подготовлено Фондом «Институт экономики города»

В рамках проекта «Поддержка собственников жилья»,

осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID

ВВЕДЕНИЕ

В течение последних двадцати лет произошли огромные измене-

ния в обществе, социально-экономической среде и жизненном укладе

жителей нашей страны. Граждане, отзываясь на современные реалии,

стали намного более активны в бизнесе, политике и межличностных

отношениях. Однако эта активность проявляется не во всех сферах

жизни человека и экономики страны. Жилищная сфера до сих пор ос-

тается «зоной застоя», отраслью, главные участники которой –

собственники жилья - не инициативны и не деятельны.

Это положение нужно коренным образом изменить, иначе мы,

собственники помещений в многоквартирных домах, обречем наши

дома на ветшание и превращение в трущобы. Собственники квартир

из пассивных потребителей жилищных и коммунальных услуг должны

вырасти в предприимчивых рачительных хозяев, самостоятельно оп-

ределяющих требования к управлению многоквартирным домом и

обеспечивающих его надлежащее содержание за счет собственных

средств и других финансовых ресурсов.

Управление общим имуществом в многоквартирном доме –

прежде всего обязанность собственников помещений, которые могут

для обеспечения должного уровня качества управления домом при-

влекать профессиональные организации и специалистов. При этом

роль самих собственников в управлении общим имуществом заключа-

ется в формировании состава общего имущества, определении целей

управления домом, принятии решений о том, каким способом, за счет

каких средств и чьими силами будут осуществляться функции по

управлению и работы по содержанию и ремонту многоквартирного

дома и предоставление коммунальных услуг, формировании бюджета

и распределении расходов на цели управления и содержания много-

квартирного дома, формировании заказа на услуги и работы, заключе-

нии договоров, контроля работы исполнителей и несении ответствен-

ности за состояние многоквартирного дома.

Настоящее пособие включает рекомендации для собственников

помещений в многоквартирных домах и руководителей товариществ

собственников жилья по перечисленным выше вопросам управления

общим имуществом в многоквартирном доме. Рекомендации также

«Основы управления общим имуществом в многоквартирном доме.

Руководство собственникам»

подготовлено Фондом «Институт экономики города»

В рамках проекта «Поддержка собственников жилья»,

осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID

могут быть полезны участникам жилищных и жилищно-строительных

кооперативов, а также специалистам по управлению многоквартирны-

ми домами, работающим по договорам с собственниками помещений

и ТСЖ (ЖК, ЖСК).

В рекомендациях рассматривается последовательность действий

собственников помещений по формированию состава общего имуще-

ства, планированию работ по содержанию общего имущества, состав-

лению и утверждению сметы доходов и расходов. К рекомендациям

прилагаются практические материалы, формы, примеры, которые по-

могут собственникам и руководителям товариществ в организации

заказа услуг и работ и его финансировании.

«Основы управления общим имуществом в многоквартирном доме.

Руководство собственникам»

подготовлено Фондом «Институт экономики города»

В рамках проекта «Поддержка собственников жилья»,

осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID

1. ФОРМИРОВАНИЕ СОСТАВА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

1.1. Многоквартирный дом и общее имущество

в многоквартирном доме

В соответствии с российским законодательством многоквартир-

ным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих

самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к

жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме

Квартиры в доме находятся в собственности физических или юриди-

ческих лиц (частная собственность), органов местного самоуправле-

ния (муниципальная собственность) или государства в лице субъекта

Российской Федерации или Российской Федерации (государственная

собственность).

В состав многоквартирного дома помимо квартир могут входить

одно или несколько нежилых помещений, также принадлежащих на

праве собственности частным лицам, муниципалитетам или государ-

ству, и не входящих в состав общего имущества в многоквартирном

доме. Кроме квартир и нежилых помещений, находящихся в частной,

муниципальной или государственной собственности, в многоквартир-

ном доме есть общее имущество (Рис.1).

Общим имуществом собственников помещений в многоквартир-

ном доме, в соответствии с жилищным законодательством, признают-

ся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и пред-

назначенные для обслуживания более одного помещения в данном

доме, а также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструк-

ции, обслуживающее более одного помещения оборудование и зе-

мельный участок, на котором расположен данный дом

. На следую-

щих страницах состав и отличительные признаки общего имущества

проанализированы более подробно.

Постановление Правительства Российской Федерации от 21.01.2006 г. №

47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помеще-

нием, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартир-

ного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (п. 6).

Статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

«Основы управления общим имуществом в многоквартирном доме.

Руководство собственникам»

подготовлено Фондом «Институт экономики города»

В рамках проекта «Поддержка собственников жилья»,

осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID

«Основы управления общим имуществом в многоквартирном доме.

Руководство собственникам»

подготовлено Фондом «Институт экономики города»

В рамках проекта «Поддержка собственников жилья»,

осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID

1.2. Доля собственника помещения

в праве общей собственности на общее имущество

Важной особенностью правового режима недвижимости в мно-

гоквартирных домах является то, что всем собственникам помещений

вместе с принадлежащими им помещениями принадлежит доля в пра-

ве общей собственности на общее имущество в многоквартирном до-

ме.

Доля собственника помещения в праве общей собственности на

общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру

общей площади указанного помещения (часть 1 статьи 37 Жилищного

кодекса Российской Федерации, далее Жилищный кодекс).

Доля каждого собственника определяется путем деления площа-

ди помещения (по свидетельству о собственности или иному правоус-

танавливающему документу, находящемуся у собственника) на сумму

площадей жилых и нежилых помещений в доме (по экспликации БТИ

или по кадастровым паспортам помещений), находящихся в соответ-

ствующих видах собственности (частной, государственной), по сле-

дующей формуле:

Д = S (помещения собственника) / S (всех помещений в много-

квартирном доме),

Где, Д - доля собственника помещения в праве общей собствен-

ности на общее имущество в многоквартирном доме;

S (помещения собственника) – общая площадь жилого или не-

жилого помещения, принадлежащее конкретному собственнику;

S (всех помещений в многоквартирном доме) – общая площадь

всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Надо иметь в виду, что при расчете размера доли в праве на об-

щее имущество, пользуясь документом, выданным БТИ или органами

кадастрового учета, необходимо из данного документа применять

данные о суммарной общей площади всех жилых и нежилых помеще-

ний в многоквартирном доме. Данные об общей площади многоквар-

тирного дома не подходят для расчета, поскольку этот показатель

включает и общую площадь объектов общего имущества.