Лыкова Т.Б, Румянцева М.С., Генцлер И.В., Колесников И.В., Гордеев Д.П. Основы управления общим имуществом в много - квартирном доме. Рекомендации собственникам

Подождите немного. Документ загружается.

«Основы управления общим имуществом в многоквартирном доме.

Руководство собственникам»

подготовлено Фондом «Институт экономики города»

В рамках проекта «Поддержка собственников жилья»,

осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID

130

ные с текущим ре-

монтом общего иму-

щества

6. Выплаты по дого-

ворам с организация-

ми ОКК, всего

7. Расходы, связан-

ные с управлением

многоквартирным

домом

Итого Итого

4.3. Субсидии на

проведение капи-

тального ремонта

многоквартирного

дома из муници-

пального бюджета

5. Расходы, связанные

с капитальным ре-

монтом общего иму-

щества

Итого Итого

5.1. Доходы от

сдачи в аренду

объектов/частей

общего имущест-

ва, включая зе-

мельный участок

5.2. Доходы от

предоставления в

пользование от-

дельных частей

общего имущест-

ва

4. Расходы, связан-

ные с текущим ре-

монтом общего иму-

щества

5. Расходы, связан-

ные с капитальным

ремонтом общего

имущества

7.11. Отчисления в

резервный фонд

Итого Итого

6. Ежемесячные

платежи собст-

венников за ком-

мунальные услуги

6. Выплаты по дого-

ворам с организация-

ми ОКК, всего

6.1. за отопление 61. теплоснабжаю-

щей организации

6.2. за холодное

водоснабжение

6.2. организации в

о-

допроводно-

«Основы управления общим имуществом в многоквартирном доме.

Руководство собственникам»

подготовлено Фондом «Институт экономики города»

В рамках проекта «Поддержка собственников жилья»,

осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID

131

канализационного

хозяйства

6.3. за горячее

водоснабжение

6.1. теплоснабжаю-

щей организации

6.2. организации во-

допроводно-

канализационного

хозяйства

6.4. за водоотве-

дение

6.2. организации во-

допроводно-

канализационного

хозяйства

6.5. за электро-

снабжение

6.3. электроснаб-

жающей организации

6.6. за газоснаб-

жение

6.4. газоснабжающей

организации

7. Прочие доходы

(пени, штрафы,

возврат металло-

лома, банковский

процент и др.)

3. Отчисления в ре-

зервный фонд

4. Отчисления в фонд

ремонтов будущего

Итого Итого

7.1. Спонсорская

помощь

7.2 Средства, по-

лученные по до-

говорам кредита

или займа

7.3. Инвестици-

онные средства

5. Расходы, связанные

с капитальным ре-

монтом общего иму-

щества

Итого Итого

Итого по смете

5.8. Финансовая отчетность

Залогом успешной деятельности товарищества собственников

жилья как демократической организации является открытость ее дея-

тельности как перед собственниками помещений – членами товари-

«Основы управления общим имуществом в многоквартирном доме.

Руководство собственникам»

подготовлено Фондом «Институт экономики города»

В рамках проекта «Поддержка собственников жилья»,

осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID

132

щества, так и перед внешними участниками отношений с ТСЖ, вклю-

чая контрольные органы, органы власти и местного самоуправления.

Один из основных инструментов, обеспечивающих прозрачность и

открытость товарищества – это финансовая отчетность.

Закон устанавливает, что товарищество собственников жилья в

лице его правления должно отчитываться перед собственниками

о фи-

нансовой деятельности товарищества (Жилищный кодекс, п.3 статьи

148). В соответствии с этим требованием правление товарищества

должно ежегодно готовить и представлять на утверждение общего со-

брания членов товарищества отчет о выполнении сметы (финансового

плана). Кроме того, общее собрание членов ТСЖ может установить

требование к правлению отчитываться – в любой форме - чаще, чем

раз год, по всем или отдельным аспектам деятельности товарищества.

Периодичность и форма отчетности перед членами правления

утверждается на общем собрании членов товарищества.

Годовой отчет о выполнении сметы (финансового плана) обяза-

телен и утверждается общим собранием членов товарищества.

В силу п. 1 статьи 13 Закона «О бухгалтерском учете» все орга-

низации обязаны составлять на основе данных синтетического и ана-

литического учета бухгалтерскую отчетность

. Товарищества должны

формировать годовую отчетность (по состоянию на 31 декабря отчет-

ного года), а также промежуточную нарастающим итогом с начала

года - месячную и квартальную (статья 14 «Закона о бухгалтерском

учете»).

В отличие от сметы доходов и расходов ТСЖ, а также отчета о

ее выполнении, которые являются в первую очередь внутренними до-

кументами финансового планирования и контроля, бухгалтерская от-

четность отражает фактические результаты деятельности товарищест-

ва, его имущественное и финансовое положение и представляется

внешним пользователям. В Законе «О бухгалтерском учете» (п. 1 ста-

Далее в этом параграфе использованы материалы статьи С.Л. Тюрина

«Бухгалтерская отчетность ТСЖ». Журнал «Жилищно-коммунальное хо-

зяйство: бухгалтерский учет и налогообложение» N 10, октябрь 2008 г.

«Основы управления общим имуществом в многоквартирном доме.

Руководство собственникам»

подготовлено Фондом «Институт экономики города»

В рамках проекта «Поддержка собственников жилья»,

осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID

133

тьи 15) названы две категории пользователей - учредители, участники

организации и органы государственной статистики по месту регистра-

ции организации. Таким образом, бухгалтерская отчетность должна

быть представлена на обозрение членам ТСЖ (порядок представления

может быть оговорен в уставе). Кроме того, в силу пп. 5 п. 1 статьи 23

Налогового кодекса РФ товарищество обязано направлять документы

квартальной и годовой бухгалтерской отчетности в налоговый орган

по месту своего нахождения. Согласно статье 13 Закона «О бухгалтер-

ском учете», п. 4 Указаний об объеме форм бухгалтерской отчетности,

утвержденных Приказом Минфина РФ от 22.07.2003 № 67н, в состав

отчетности некоммерческих организаций в обязательном порядке вхо-

дят бухгалтерский баланс (форма № 1), отчет о прибылях и убытках

(форма № 2), пояснительная записка. Рекомендуемая для заполнения

форма - отчет о целевом использовании полученных средств (№ 6).

Бухгалтерский баланс характеризует финансовое положение

ТСЖ на отчетную дату, в нем отражаются данные об активах и обяза-

тельствах. Отчет о прибылях и убытках характеризует финансовые

результаты деятельности организации за отчетный период. Отчет о

целевом использовании полученных средств составляется по итогам

года и раскрывает информацию о целевом использовании средств, по-

лученных товариществом для обеспечения ее уставной деятельности,

в соответствии с утвержденной сметой.

Пояснительная записка, прикладывающаяся к годовой отчетно-

сти, должна содержать основную информацию об организации, ее фи-

нансовом положении, сопоставимости данных за отчетный и предше-

ствующий ему годы, методах оценки и существенных статьях бухгал-

терской отчетности (п. 4 статьи 13 Закона «О бухгалтерском учете»).

Цель составления пояснительной записки - обеспечить пользователей

отчетности дополнительными данными, которые нецелесообразно

включать в формы № 1 и 2, но которые необходимы для реальной

оценки финансового положения организации, финансовых результатов

ее деятельности и изменений в ее финансовом положении.

5.9. Профессиональная помощь по финансовым вопросам

Согласно Закону «О бухгалтерском учете» ответственность за

организацию бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в ТСЖ

возложена на руководителя - председателя товарищества. Он вправе

«Основы управления общим имуществом в многоквартирном доме.

Руководство собственникам»

подготовлено Фондом «Институт экономики города»

В рамках проекта «Поддержка собственников жилья»,

осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID

134

вести учет лично либо привлечь к этой работе профессионального

бухгалтера.

Бухгалтер, работающий с товариществом собственников жилья,

должен обладать знанием системы бухгалтерского учета, налогового

законодательства, навыками оформления документов отчетности.

Многие товарищества собственников жилья в России содержат бух-

галтера в своем штате. Однако это не всегда эффективно: во-первых,

один дом вряд ли может позволить себе платить достаточно большую

заработную плату, чтобы привлечь высоко квалифицированного бух-

галтера, во-вторых, бухгалтер не работает в товариществе по восемь

часов ежедневно, поэтому он не нужен товариществу на полную став-

ку. Во многих городах России сегодня есть объединения товариществ

собственников жилья и иные организации поддержки ТСЖ, которые

готовы предоставлять бухгалтерские услуги многим товариществам.

Это обходится товариществам дешевле, к тому же, в этом случае они

получают услуги бухгалтера, специализирующегося на финансовой

деятельности товариществ собственников жилья, что позволяет избе-

жать ошибок, в том числе, при налогообложении.

Кроме того, как отмечалось ранее, товарищества могут время от

времени привлекать к работе независимых аудиторов, которые помо-

гают выявить и ликвидировать недостатки исполнения планов и смет,

учета доходов и расходов и отчетности перед собственниками и кон-

трольными органами.

«Основы управления общим имуществом в многоквартирном доме.

Руководство собственникам»

подготовлено Фондом «Институт экономики города»

В рамках проекта «Поддержка собственников жилья»,

осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID

135

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Активность собственников в управлении общим имуществом в

многоквартирном доме зависит, прежде всего, от их уверенности в

том, что они имеют реальную возможность влиять на то, какие реше-

ния принимаются товариществом собственников жилья и что их уси-

лия и финансовые затраты ведут к улучшению состояния общего

имущества в многоквартирном доме.

Если правление товарищества выносит на общее собрание чле-

нов товарищества (собственников помещений) план работ по содер-

жанию общего имущества, основанный на реальном состоянии дома и

пожеланиях собственников, обеспеченный соответствующим финан-

сированием - по возможности, из разных источников - и хорошо про-

думанную, детальную и обоснованную смету, это помогает участни-

кам общего собрания принять грамотные решения, за которые потом

не придется слишком дорого платить.

Полное и регулярное информирование собственников и регуляр-

ная отчетность правления перед ними по выполнению принятых пла-

нов и смет доходов и расходов обеспечивают уверенность собственни-

ков в том, что товарищество действует в соответствии с их интересами

и принятыми на общем собрании решениями.

«Основы управления общим имуществом в многоквартирном доме.

Руководство собственникам»

подготовлено Фондом «Институт экономики города»

В рамках проекта «Поддержка собственников жилья»,

осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID

136

Приложение 1

Примерная форма состава (с описанием) общего имущества

собственников помещений в многоквартирном доме

Наименование ТСЖ: ________________ Адрес многоквартирного

дома:_________________________

Кем проведен осмотр здания и составлен перечень:

_____________________________________________________________

Дата:________________________

№

п/п

Наименование объектов

и элементов общего

имущества

Техниче-

ская ха-

рактери-

стика,

(мощ-

ность,

высота,

длина,

ширина,

площадь,

прочее)

Описание

элемен-

тов (сис-

тема или

конст-

рукция,

материал,

отделка,

прочее)

Ед.

изм

Ко

л-

во

Нали-

чие

техни-

чес

кой

доку-

мента-

ции

Помещения общего

пользования

1.1 межквартирные лест-

ничные площадки

1.2 лестницы

1.3 лифты

1.4 лифтовые и иные шах-

ты

1.5 коридоры

1.6 колясочные

1.7 чердаки

1.8 технические этажи

1.9 встроенные гаражи и

площадки для автомо-

бильного транспорта

1.10 мастерские

1.11 технические чердаки

«Основы управления общим имуществом в многоквартирном доме.

Руководство собственникам»

подготовлено Фондом «Институт экономики города»

В рамках проекта «Поддержка собственников жилья»,

осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID

137

1.12 технические подвалы

1.13 котельные

1.14 бойлерные

1.15 элеваторные узлы

Крыша

Ограждающие несу-

щие конструкции

многоквартирного

дома

3.1 фундаменты

3.2 несущие стены

3.3 плиты перекрытий

3.4 балконные и иные пли-

ты

3.5 несущие колонны

3.6 иные ограждающие

несущие конструкции

Ограждающие нене-

сущие конструкции

многоквартирного

дома, обслуживаю-

щие более одного жи-

лого и (или) нежилого

помещения

4.1 окна и двери помеще-

ний общего пользова-

ния

4.2 перила

4.3 парапеты

4.4 иные ограждающие

ненесущие конструк-

ции

Иные объекты, пре

д-

назначенные для об-

служивания, экс-

плуатации и благоус-

«Основы управления общим имуществом в многоквартирном доме.

Руководство собственникам»

подготовлено Фондом «Институт экономики города»

В рамках проекта «Поддержка собственников жилья»,

осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID

138

тройства многоквар-

тирного дома

5.1 трансформаторные

подстанции

5.2 тепловые пункты

5.3 коллективные автосто-

янки

5.4 гаражи

5.5 детские и спортивные

площадки, располо-

женные в границах

земельного участка, на

котором расположен

многоквартирный дом

Внутридомовая инж

е-

нерная система холо

д-

ного водоснабжения

6.1 стояки

6.2 ответвления от стояков

до первых отключаю-

щих устройств, распо-

ложенных на ответвле-

ниях от стояков ука-

занных отключающих

устройств

6.3 коллективные (обще-

домовые) приборы

учета холодной воды

6.4 первые запорно-

регулировочные краны

на отводах внутри-

квартирной разводки

от стояков

6.5

механическое, эле

к-

трическое, санитарно-

техническое и иное

оборудование, распо-

«Основы управления общим имуществом в многоквартирном доме.

Руководство собственникам»

подготовлено Фондом «Институт экономики города»

В рамках проекта «Поддержка собственников жилья»,

осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID

139

ложенное на этих сетях

Внутридомовая инж

е-

нерная система гор

я-

чего водоснабжения

7.1 стояки

7.2 ответвления от стояков

до первых отключаю-

щих устройств, распо-

ложенных на ответвле-

ниях от стояков ука-

занных отключающих

устройств

7.3 коллективный (обще-

домовой) прибор учета

горячей воды

7.4 первые запорно-

регулировочные краны

на отводах внутри-

квартирной разводки

от стояков

7.5 механическое, элек-

трическое, санитарно-

техническое и иное

оборудование, распо-

ложенное на этих сетях

Внутридомовая инж

е-

нерная система газ

о-

снабжения

8.1 стояки

8.2 ответвления от стояков

до первых отключаю-

щих устройств, распо-

ложенных на ответвле-

ниях от стояков ука-

занных отключающих

устройств

8.3

коллективный (общ

е-