Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

Подождите немного. Документ загружается.

- максимальная доходность - определяется в результате анализа будущих до-

ходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций;

- финансовая обоснованность - обоснование целесообразности финансирова-

ния инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить

доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого

дохода на вложенный капитал;

- физическая (техническая) осуществимость наиболее доходного варианта ис-

пользования определяется в результате анализа транспортной доступности, воз-

можности подключения к коммунальным удобствам, анализа затрат и сроков реали-

зации проекта, учета качества грунта предназначенного под застройку участка, ве-

роятность стихийных бедствий;

- соответствие законодательству - соответствие варианта использования эко-

логическим нормативам, правилам пожаробезопасности, строительным ограниче-

ния и т.п.

При оценке недвижимости принцип ННЭИ является ключевым, на нем бази-

руется решение о величине стоимости объекта оценки. Возможна ситуация, когда в

центре большого города торговые помещения в среднем стоят вдвое дороже жи-

лых. Продавец квартиры на первом этаже с окнами на шумную улицу, которая мо-

жет быть без особых затрат переоборудована в магазин, может не подозревать о та-

ком способе ее использования и назначить цену продажи, ориентируясь на цены

сделок с жилыми помещениями, т.е. недооценить продаваемое имущество. Именно

поэтому при оценке недвижимости определение ННЭИ оцениваемого объекта явля-

ется обязательным.

Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия те-

кущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость

пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем

улучшений и может быть принято решение об их сносе с целью использования уча-

стка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе

коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.

Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего ва-

рианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений пре-

вышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор,

пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит

стоимость имущества при текущем использовании.

Результаты анализа наилучшего и наиболее эффективного использования

учитываются при определении стоимости имущества, при выборе варианта строи-

тельства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.

При определении стоимости бизнеса принцип ННЭИ применяется, если оцен-

ка проводится в целях инвестирования, реструктуризации, разработки плана разви-

тия.

2.4. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ

Процесс оценки бизнеса представляет собой последовательность этапов, вы-

полняемых специалистом оценщиком для определения стоимости предприятия

(бизнеса).

В соответствии с федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки,

подходы и требования» (ФСО № 1), проведение оценки включает в себя следую-

щие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на

оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и

осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и

определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Рассмотрим перечисленные этапы с учетом особенностей оценки бизнеса (ри-

сунок 4).

Постановка задачи

Идентифи-

кация

объекта

Права

на объект

Дата

оценки

Цель оценки

Вид стоимо-

сти

Ограничи-

вающие ус-

ловия

Заключение договора на проведение оценки

Предвари-

тельный ос-

мотр объекта

Определение

типа и ис-

точников

требуемых

данных

Подбор пер-

сонала и раз-

работка пла-

на оценки

Разработка

задания на

оценку

Заключение

договора на

проведение

оценки

Оплата

Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки

Внешняя информация Внутренняя информация

Финансовой анализ

Корректировка финансовой

отчетности в целях оценки

Анализ финансовых отче-

тов

Анализ финансовых коэф-

фициентов

Применение подходов к оценке

Выбор подходов к оценке Выбор методов оценки Осуществление необходи-

мых расчетов;

Согласование результатов применения подходов к оценке и

определение итоговой величины стоимости объекта оценки

Составление отчета об оценке

Рис. 4. Этапы оценки бизнеса

На этапе "Постановка задачи" осуществляются действия:

- объект оценки описывают на основе соответствующих подтверждающих

права на имущество юридических документов, учитывается состав имущества, ме-

стоположение, особенности бизнеса;

- проводится установление связанных с объектом имущественных прав,

идентифицируются отношения собственности;

- устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию

на которую определяется стоимость объекта оценки;

- указывается цель оценки объекта, которая заключается в определении оце-

ночной стоимости, необходимой заказчику для принятия им обоснованных реше-

ний относительно инвестирования, переоценки, продажи, взятии кредита под залог

и т.д.;

- устанавливается вид стоимости, который необходимо определить в соответ-

ствии с поставленной целью;

- формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описываю-

щие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имуще-

ства.

Стоимость бизнеса и любого другого имущества меняется со временем, по-

этому важным является установление даты оценки. Эта дата может быть и в про-

шлом, в отличие от даты составления отчета об оценке, которая в соответствии с за-

конодательством должна быть только текущей.

Фактором, определяющим дату оценки, может быть дата проведения инвен-

таризации имущества предприятия, так как именно состав и состояние имущества,

определяемые актом инвентаризации, являются основной информационной базой

для оценки. Учитывается так же дата осмотра объекта оценки экспертом-

оценщиком.

Если к предприятию применена процедура банкротства, дата оценки может

устанавливаться в зависимости от того, что состав и размер денежных обязательств

и обязательных платежей предприятия-должника должен рассчитываться на момент

подачи в арбитражный суд заявления о признании должника банкротом. Примени-

тельно к отдельным этапам банкротства при определении состава и размера обяза-

тельств должника Закон «О несостоятельности (банкротстве)» придает юридиче-

ское значение не дате подачи в суд заявления, а моменту принятия судом решения

или определения о введении соответствующей процедуры. Например, при проведе-

нии процедуры внешнего управления мораторий на удовлетворение требований

кредиторов распространяется на обязательства, сроки исполнения которых насту-

пили до введения внешнего управления, введении конкурсного производства срок

исполнения всех обязательств должника, а также отстроченных обязательных пла-

тежей считается вступившим в силу с момента принятия судом решения о призна-

нии должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

На этапе "Заключение договора об оценке" проводится предваритель-

ный осмотр объекта; определяются необходимые и достаточные данные для оцен-

ки, устанавливаются источники их получения; подбирается персонал, специализи-

рующийся на оценке заданного класса объектов; составляется план выполнения ра-

бот по оценке, разрабатывается задание на оценку и заключается договор между

оценщиком и заказчиком в письменной форме. Договор на проведение оценки дол-

жен содержать:

 описание объекта оценки;

 вид стоимости имущества (способ оценки);

 размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

 сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оцен-

щика в соответствии с настоящим Федеральным законом;

 наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой

является оценщик, и место нахождения этой организации;

 указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться

при проведении оценки;

 указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответ-

ственности.

Оценка объекта может проводиться оценщиком только при соблюдении тре-

бования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Россий-

ской Федерации об оценочной деятельности. Если это требование не соблюдается,

оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора

об оценке. При заключении договора оценщик обязан предоставлять заказчику ин-

формацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной

деятельности: о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях

оценщика, стандартах оценки, требованиях к договору об оценке. Факт предостав-

ления такой информации должен быть зафиксирован в договоре об оценке.

Оплата работ на начальном этапе процесса оценки, во-первых, способна за-

щитить оценщика от возможного воздействия заказчика относительно желаемой им

величины стоимости объекта оценки и, во-вторых, обеспечит оценщика денежными

средствами, необходимыми для проведения работ по оценке. Это могут быть затра-

ты на покупку информации (например, в отделе статистики), привлечение сторон-

них специалистов (аудиторов для проверки финансовой отчетности, специалистов

по технической экспертизе для определения физического износа, сметчиков для оп-

ределения стоимости строительства объектов оценки и др.).