Чубуков Г.В. Земельное право России

Подождите немного. Документ загружается.

ОБЩАЯ ЧАСТЬ 101

фо)эме

путем составления одного документа, подписанного

сторонами (ст. 550 ГК

РФ).

Продавец обязан сообщить по-

купателю полную информацию о своем земельном участке.

В случае предоставления заведомо ложной информации об

обременениях земельного участка и. ограничениях его ис-

пользования; о разрешении на застройку данного земель-

ного участка; об использовании соседних земельных уча-

стков, оказывающем существенное воздействие на исполь-

зование и стоимость продаваемого земельного участка; о

качественных свойствах земли, которые могут повлиять на

планируемое покупателем использование и стоимость про-

даваемого покупателем земельного участка; иной инфор-

мации, которая может оказать влияние на

решение

поку-

пателя о покупке данного земельного участка и требования

о предоставлении которой установлены федеральными за-

конами, покупатель вправе требовать уменьшения покуп-

ной цены или расторжения договора купли-продажи зе-

мельного участка и возмещения причиненных ему убыт-

ков. Эти правила применяются также в случаях обмена

земельного участка, передачи его в аренду.

В договоре обмена информационная обязанность лежит

на обеих сторонах, поскольку каждая из сторон признает-

ся продавцом товара, который она обязуется передать, и

покупателем товара, который она обязуется принять в об-

мен.

Глава 8

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ,

ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦЕВ, ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ

И АРЕНДАТОРОВ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ

ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Собственники земельных участков наделены широким

спектром прав по распоряжению своим земельным участ-

ком (правом совершать сделки по поводу земельного уча-

стка). Иные правообладатели земельных участков (земле-

пользователи, землевладельцы, арендаторы) по действую-

щему земельному законодательству, как правило, не наде-

лены распорядительными полномочиями. Землевладельцы

сохранили право передачи земельного участка своим на-

следникам по завещанию или по закону. Арендаторам зе-

мельных участков разрешено передавать его в субаренду с

уведомлением собственника участка.

102 ОБЩАЯ ЧАСТЬ

Помимо распорядительных полномочий собственнику

земельного участка закон предоставляет право:

использовать в установленном порядке для собствен-

ных нужд имеющиеся на земельном участке общераспро-

страненные полезные ископаемые, пресные подземные во-

ды, а также закрытые водоемы в соответствии с законода-

тельством Российской Федерации;

возводить жилые, производственные, культурно-

бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответ-

ствии с целевым назначением земельного участка и его

разрешенным использованием с соблюдением требований

градостроительных регламентов, строительных, экологиче-

ских, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных

правил, нормативов;

проводить в соответствии с разрешенным использова-

нием оросительные, осушительные, культуртехнические и

другие мелиоративные работы,

строить-

пруды и иные за-

крытые водоемы в соответствии с установленными законо-

дательством экологическими, строительными, санитарно-

гигиеническими и иными специальными требованиями;

осуществлять другие права по использованию земель-

ного участка, предусмотренные законодательством.

Перечисленные права собственника земельного участка

относятся только к сфере землепользования. При этом на-

званный перечень прав основной, но не исчерпывающий.

Лесным, водным, горным и иным законодательством могут

быть предусмотрены другие права собственников земель-

ных участков..

Используя свои земельные участки, земельные собст-

венники приобретают право собственности на посадки и

посевы сельскохозяйственных культур, полученную сель-

скохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации,

за исключением случаев, если собственник передает зе-

мельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) поль-

зование или пожизненное наследуемое владение либо без-

возмездное срочное пользование. Собственнику принадле-

жат расположенные на земельном участке многолетние

насаждения, за исключением случаев, установленных ЛК

РФ-

Лица, не являющиеся собственниками земельных уча-

стков (кроме обладателей сервитутов), при использовании

своих земельных

участков

обладают правами собственни-

ков земельных участков, за исключением приобретения

ОБЩАЯ ЧАСТЬ 103

права собственности на многолетние насаждения, находя-

щиеся на их земельном участке, и права распоряжения

своими земельными участками.

Права лиц, использующих земельный участок на осно-

вании частного сервитута, определяются договором. Права

лиц, использующих земельный участок на основании пуб-

личнрго сервитута, определяются законом или иным нор-

мативным правовым актом, которым установлен публич-

ный правовой сервитут.

Граждане и юридические лица осуществляют принад-

лежащие им права на земельные участки по своему ус-

мотрению, если иное не установлено ЗК РФ, федеральны-

ми законами. Осуществляя свои права, собственники зе-

мельных участков, землевладельцы, землепользователи и

арендаторы обязаны соблюдать предписанные законом ог-

раничения при использовании своих прав на земельные

участки. Права на землю могут быть ограничены

по

осно-

ваниям, установленным ЗК РФ и федеральными законами.

Ограничения прав на землю, как правило, вводятся:

установлением особых условий использования земель-

ных участков и режима хозяйственной деятельности в ох-

ранных, санитарно-защитных зонах;

предписаниями об особых условиях охраны окружаю-

щей среды, в том числе животного и растительного мира,

памятников природы, истории и культуры, археологиче-

ских объектов, сохранения плодородного слоя почвы, есте-

ственной среды обитания, путей миграции диких живот-

ных;

определением условий начала и завершения стройки

или освоения земельного участка в течение установленных

сроков по согласованному в установленном порядке проек-

ту строительства, ремонта или содержания автомобильной

дороги (участка автомобильной дороги) при предоставле-

нии прав на земельный участок, находящийся

государст-

венной или муниципальной

собственности;-

введением иных ограничений использования земель-

ных участков в случаях, установленных ЗК РФ и феде-

ральными законами.

Ограничения прав на землю устанавливаются бессроч-

но или на определенный срок актами исполнительных ор-

ганов государственной власти, органов местного само-

управления или решениями судов. Введенные в установ-

ленном порядке ограничения прав на земельные участки

104 ОБЩАЯ ЧАСТЬ

подлежат государственной регистрации в соответствии с

ФЗ «О государственной

регистрации

прав на недвижимое

имущество и сделок с ним». Ограничения прав на землю

сохраняются при переходе права собственности на земель-

ный участок к другому лицу.

Ограничения прав на землю могут вводиться на зе-

мельных участках всех правообладателей (собственников,

землепользователей, землевладельцев, арендаторов). Заин-

тересованные субъекты, чьи права на землю ограничены,

могут решение государственных или муниципальных орга-

нов об ограничении

их

земельных прав обжаловать в су-

дебном порядке.

Соблюдение установленных

правовыми

актами тех

или иных ограничений прав на землю, на наш взгляд, надо

рассматривать одной из юридических обязанностей право-

обладателей земельных участков по рациональному ис-

пользованию земель.

ЗК

РФ

установил единый для всех субъектов земле-

пользования перечень возлагаемых на них обязанностей.

Они обязаны:

использовать землю в соответствии с целевым назна-

чением и принадлежностью к той или

иной

категории зе-

мель и разрешенным использованием способами, которые

не должны наносить вред окружающей среде, в том числе

земле как природному объекту;

сохранять межевые, геодезические и другие специаль-

ные знаки, установленные на земельных участках в соот-

ветствии с законодательством;

осуществлять мероприятия по охране земель, соблю-

дать порядок пользования лесами, водными и другими

природными объектами;

своевременно приступать к использованию земельных

участков в случаях, если сроки освоения земельных уча-

стков предусмотрены договорами;

своевременно производить платежи за землю;

соблюдать при использовании земельных участков

требования градостроительных регламентов,

строитель-

ных, экологических, санитарно-гигиенических, противопо-

жарных и иных правил, нормативов;

не допускать загрязнения, захламления, деградацию и

ухудшение плодородия почв на землях соответствующих

категорий;

выполнять иные требования, предусмотренные ЗК РФ,

ОБЩАЯ ЧАСТЬ

105

федеральными законами.

Глава 9

ПРЕКРАЩЕНИЕ И ОГРАНИЧЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

1. Основания прекращения права собственности

на земельный участок

Право собственности на земельный участок прекраща-

ется при отчуждении собственником своего

земельного

участка другим лицам, отказе собственника от права соб-

ственности на земельный участок и в силу принудитель-

ного изъятия у собственника его земельного участка в по-

рядке, установленном гражданским законодательством (ст.

ЗК

РФ). Этот перечень оснований следует считать ис-

черпывающим.

Отчуждение собственником

своего

земельного участка

другим субъектам возможно на основании договора. Граж-

дане и юридические лица свободны в заключении договора.

Его условия определяются по усмотрению

сторон,

кроме

случаев, когда

содержание

соответствующего условия

предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421

ГК

РФ). Договор должен соответствовать

обязательным

для сторон правилам, установленным законами и иными

правовыми

актами

(императивным нормам), действующим

в момент его заключения (ст. 422

ГК

РФ). Отдельные им-

перативные нормы имеются, например, в ЗК РФ (ст. 27,

52), других федеральных законах.

Собственник имеет право в одностороннем порядке от-

казаться от принадлежащего ему

земельного,

участка. В

этом случае он подает заявление об отказе от осуществле-

ния права собственности на земельный участок в орган ме-

стного

самоуправления, в ведении которого находятся со-

ответствующие земли. С

момента-

подачи заявления зе-

мельный участок приобретает правовой режим бесхозяй-

ной недвижимой вещи. Порядок прекращения прав на нее

установлен

гражданским

законодательством. Бесхозяйные

недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуще-

ствляющим государственную регистрацию прав на недви-

жимое имущество, по заявлению органа местного само-

управления, на территории которого они находятся. По ис-

течении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой

вещи на учет орган, уполномоченный управлять муници-

106 ОБЩАЯ ЧАСТЬ

пальным имуществом, может обратиться в суд с требова-

нием о признании права муниципальной собственности на

бесхозяйный земельный участок. Если данный земельный

участок не будет признан по решению суда поступившим в

муниципальную собственность, он может быть вновь при-

нят во владение, пользование и распоряжение оставившим

его собственником либо приобретен в собственность в силу

приобретательной давности (ст. 226 ГК РФ).

Основаниями принудительного изъятия у собственника

земельного участка могут быть виновные действия собст-

венника участка либо иные обстоятельства.

Вина собственника земельного участка доказывается,

когда земельный участок изымается в связи с использова-

нием его собственником не в соответствии с его назначени-

ем (ст. 284 ГК РФ) либо с грубым нарушением правил ра-

ционального использования земли, в том числе нецелевым

использованием земельного участка (ст. 285 ГК РФ), при

конфискации земельного участка по решению суда в виде

санкции за совершение преступления (ст. 50 ЗК РФ).

Иными обстоятельствами изъятия земельного участка

у собственника могут быть выкуп его для государственных

или

муниципальных нужд или реквизиция в порядке, ус-

тановленном федеральным законом.

2. Основания прекращения права постоянного

(бессрочного) пользования земельным участком,

права пожизненного наследуемого владения

земельным участком

Каждый землевладелец либо землепользователь впра-

ве добровольно отказаться от принадлежащего ему права

на земельный участок.

Распоряжение земельным участком, от которого отка-

зался землевладелец или землепользователь, осуществля-

ют исполнительные органы государственной власти или

органы местного самоуправления с учетом их полномочий,

указанных в земельном законодательстве (ст. 29 ЗК РФ).

Право землепользователя либо землевладельца может

быть прекращено принудительно по обстоятельствам, ука-

занным в законе. Ими признаются:

1) использование земельного участка не в соответствии

с его целевым назначением и принадлежностью к той или

иной категории земель;

ОБЩАЯ ЧАСТЬ 107

2) использование земельного участка способами, кото-

рые приводят к существенному снижению плодородия

сельскохозяйственных земель или

значительному

ухудше-

нию экологической обстановки;

3) неустранение последствий умышленно совершенных

следующих земельных правонарушений:

отравление, загрязнение, порча и уничтожение плодо-

родного слоя почвы вследствие нарушения правил обра-

щения с удобрениями, стимуляторами роста растений,

ядохимикатами и иными опасными химическими или био-

логическими веществами при их хранении, использовании

и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда

здоровью человека и окружающей среде;

нарушение установленного соответствующими нормами

режима использования земель особо охраняемых террито-

рий, земель природоохранного, рекреационного назначе-

ния; земель историко-культурного назначения,

особо

цен-

ных земель, других земель с особыми условиями исполь-

зования, а также земель, подвергшихся радиоактивному

заражению;

систематическое невыполнение обязательных меро-

приятий по улучшению земель, охране почв от ветровой,

водной эрозии, предотвращению других процессов, ухуд-

шающих состояние почв;

систематическая неуплата земельного налога;

4) неиспользование в случаях, предусмотренных граж-

данским законодательством, земельного участка, предна-

значенного для сельскохозяйственного производства либо

жилищного или иного строительства, в указанных целях в

течение трех лет, если более длительный срок не установ-

лен федеральным законом, за исключением времени, в те-

чение которого земельный участок не мог быть использо-

ван по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду

иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятие земельного участка для государственных

или муниципальных нужд в соответствии с правилами,

предусмотренными земельным законодательством;

6).реквизиция

земельного участка.

Принудительное

.прекращение

права пожизненного на-

следуемого владения земельным участком, права постоян-

ного (бессрочного) пользования земельным участком, права

безвозмездного срочного пользования земельным участком

осуществляется при условии неустранения фактов надле-

108 ОБЩАЯ ЧАСТЬ

жащего использования земельного участка после наложе-

ния административного наказания в виде штрафа.

Одновременно с наложением административного нака-

зания уполномоченным исполнительным органом государ-

ственной власти по осуществлению государственного зе-

мельного контроля лицу, виновному в нарушении земель-

ного законодательства, выносится предупреждение с по-

следующим уведомлением органа, предоставившего зе-

мельный участок.

Данное цредупреждение должно содержать:

указание на допущенное земельное правонарушение;

срок, в течение которого земельное правонарушение

должно быть устранено;

указание на возможное принудительное прекращение

права на земельный участок в случае неустранения зе-

мельного правонарушения;

разъяснение прав лица, виновного в нарушении зе-

мельного законодательства, в случае возбуждения проце-

дуры принудительного прекращения прав на земельный

участок;

иные необходимые условия.

Форма предупреждения устанавливается Правитель-

ством РФ.

Когда указанное в предупреждении земельное право-

нарушение в

установленный

срок обязанной стороной не

устраняется, исполнительный орган государственной вла-

сти,

вынесший

его, направляет материалы о прекращении

права на земельный участок ввиду его ненадлежащего ис-

пользования в

орган

государственной власти или орган ме-

стного самоуправления, уполномоченный принимать реше-

ния. Этот орган направляет в суд заявление о прекраще-

нии права на земельный участок. По истечении десяти-

дневного срока с момента принятия решения суда о пре-

кращении права на земельный участок исполнительный

орган государственной власти или орган местного само-

управления направляет заявление о государственной реги-

страции прекращения права

на

земельный участок с при-

ложением акта в орган государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение об изъятии земельного участка ввиду его не-

надлежащего использования может быть обжаловано в

суд.

ОБЩАЯ ЧАСТЬ 109

3. Основания прекращения

аренды

земельного участка

Аренда земельного участка прекращается по основа-

ниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским

законодательством. В нем установлены возможности дос-

рочного расторжения договора по требованию арендодате-

ля (ст. 619 ГК РФ) и досрочного расторжения договора по

требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ). Помимо указан-

ных в ГК РФ оснований, договором аренды могут быть ус-

тановлены другие основания его досрочного расторжения

по требованию арендодателя или арендатора.

Одновременно ЗК РФ предусматривает ряд оснований,

по

которым

аренда земельного участка может быть пре-

кращена по инициативе арендодателя. Ими признаются:

использование земельного участка не в соответствии с

его целевым назначением

принадлежностью к той или

иной категории земель, предусмотренных земельным за-

конодательством;

использование земельного участка, которое приводит к

существенному снижению плодородия сельскохозяйствен-

ных земель или значительному ухудшению экологической

остановки. Это основание не применяется в период прове-

дения сельскохозяйственных работ и в иных случаях, ус-

тановленных федеральными законами;

неустранение последствий совершенного умышленно

земельного правонарушения, выражающегося в отравле-

нии, загрязнении, порче или уничтожении плодородного

слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с

удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимика-

тами и иными опасными химическими или биологическими

веществами при их хранении, использовании и транспор-

тировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью

человека и окружающей среде;

неиспользование земельного участка, предназначенного

для сельскохозяйственного производства либо жилищного

или иного строительства, в указанных целях в

течение

трех лет, если более длительный срок не установлен фе-

деральным законом или договором аренды земельного уча-

стка, за исключением времени, необходимого для освоения

земельного участка, а также времени, в течение которого

земельный участок не мог быть использован по назначе-

нию из-за стихийных бедствий или иных обстоятельств,

110 ОБЩАЯ ЧАСТЬ

исключающих такое использование;

изъятие или реквизиция земельного участка для госу-

дарственных или муниципальных нужд в соответствии с

правилами, установленными ЗК РФ.

4. Основания прекращения безвозмездного

срочного пользования земельным участком

Данное право может быть прекращено по истечении

срока, на который земельный участок был предоставлен,

либо по решению лица, предоставившего земельный уча-

сток, или по соглашению сторон.

Когда земельный участок был предоставлен в качестве

служебного надела, право на него прекращается в силу

прекращения работником трудовых отношений, в связи с

которыми ему был предоставлен служебный надел, за ис-

ключениями, указанными в законе. Так, право на служеб-

ный надел сохраняется за работником, прекратившим тру-

довые отношения при переходе его на пенсию по старости

или пенсию по инвалидности. Данное право сохраняется

также за одним из членов семьи, когда работник призван

на действительную срочную военную или альтернативную

службу, - на весь срок прохождения службы, когда работ-

ник поступил на учебу, - на весь срок обучения в образо-

вательном учреждении, когда работник погиб в связи с ис-

полнением служебных обязанностей.

Право на служебный надел сохраняется за нетрудо-

способным супругом и престарелыми родителями работни-

ка пожизненно, детьми работников - до их совершенноле-

тия.

Прекращение права на служебный надел оформляется

решением организации, предоставившей такой служебный

надел в пользование. Работник, прекративший трудовые

отношения с организацией, предоставившей служебный

надел в пользование, имеет право использовать этот слу-

жебный надел после прекращения трудовых отношений в

течение срока, необходимого для окончания сельскохозяй-

ственных работ.

5. Основания прекращения сервитута

Действующее законодательство различает частный и

публичный сервитуты. Частный сервитут прекращается по