Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

УДК 657.92(075.8)

ББК 65.28186я73

О93

Редакционная коллегия:

д.э.н. А.Г. Грязнова, академик РАН Д.С. Львов, д.э.н. М.А. Федотова,

к.т.н. Г.И. Микерин.

Авторский коллектив:

Грибовский Сергей Викторович, д.э.н., профессор (гл. 6, 8, 14, 15)

Иванова Елена Николаевна, к.э.н., доцент (гл. 15, 7, 9, 10)

Львов Дмитрий Семенович, академик РАН (гл. 11, 22)

Медведева Ольга Евгеньевна, д.э.н., профессор (гл. 1221)

Рецензенты:

К.И. Такcир – д.э.н., профессор, заведующий кафедрой Экономики

и управления Академии бюджета и казначейства

Министерства финансов РФ

А.М. Ковалева– д.э.н., профессор Государственного университета

управления

Консультант:

Е.С. Мелехин – д.э.н., профессор, заведующий кафедрой Инвестиций и

финансов Московского государственного биолого

разведочного института

О%93 Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С.В., Иванова Е.Н.,

Львов Д.С., Медведева О.Е. — М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. — 704 с.

ISBN 5813700986

Данный учебник представляет собой глубокий анализ теорий стоимостной оценки

недвижимого имущества, в том числе земли и природных ресурсов, зарубежных и

отечественных практических методик для проведения оценочных работ. В нем

систематизировано большое количество научнопрактических материалов,

рассмотрены особенности функционирования рынка недвижимости в России,

применения ипотечноинвестиционного анализа. Учебник адресован широкой

аудитории – от студентов и аспирантов до преподавателей вузов, практикующим

оценщикам, предпринимателям, инвесторам, финансистам.

ISBN 5%8137%0098%6

Национальный фонд подготовки кадров, 2003

СОДЕРЖАНИЕ

Раздел I. Оценка стоимости недвижимого имущества

Глава 1. Недвижимое имущество как объект оценки . . . . . . . . . . 7

Глава 2. Pынок недвижимости и его особенности . . . . . . . . . . . . . 28

Глава 3. Этапы оценки объектов недвижимости . . . . . . . . . . . . . . 40

Глава 4. Инфоpмационное обеспечение оценки

объектов недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57

Глава 5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного

использования недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76

Глава 6. Оценка стоимости недвижимости

доходным подходом 93

Глава 7. Ипотечноинвестиционный анализ . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233

Глава 8. Оценка стоимости недвижимости

сpавнительным подходом . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 256

Глава 9. Оценка стоимости недвижимости

затpатным подходом . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300

Глава 10. Оценка частичных пpав на недвижимость . . . . . . . . . . . . 344

Раздел II. Оценка стоимости земли и природных ресурсов

Глава 11. Теоpетические основы оценки стоимости земли

и пpиpодных pесуpсов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 365

Глава 12. Пpавовое обеспечение оценки стоимости земли

и пpиpодных pесуpсов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 385

Глава 13. Кадастpовая оценка земли

и пpиpодных pесуpсов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 414

Глава 14. Оценка pыночной стоимости земли.

Основные пpинципы и подходы,

используемые в оценке . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 423

Глава 15. Методы оценки pыночной стоимости

земли . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 440

Глава 16. Оценка стоимости земель

сельскохозяйственного назначения . . . . . . . . . . . . . . . . . . 476

Глава 17. Оценка стоимости лесных земель . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 501

Глава 18. Оценка стоимости местоpождений

полезных ископаемых . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 528

Глава 19. Оценка общей экономической ценности

пpиpодных теppитоpий . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 552

Глава 20. Экологические аспекты оценки

стоимости недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 584

Глава 21. Методы оценки экологического вpеда . . . . . . . . . . . . . . . 618

Глава 22. Плата за пpиpодные pесуpсы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 649

Глава 23. Оценка частичных имущественных прав на землю . . . . . 672

Литература . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 685

Приложения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 689

Раздел I

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ

НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Глава 1

НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

КАК ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

1.1. Особенности недвижимости как объекта оценки

Ценность земли предопределена ее уникальными характеристи

ками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предло

жения, долговечностью, неповторимостью местоположения, кроме

того, земля является неотъемлемым элементом человеческой де

ятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на

качественные характеристики земельных участков.

Перечисленные параметры учитываются оценщиками при опре

делении стоимости недвижимости. Оценщики активно используют

понятия прочих дисциплин в отношении земли, однако предметом

оценки является рыночная стоимость, представляющая денежный

эквивалент любой потенциальной сделки с недвижимостью.

Цели оценки недвижимости. В современных условиях субъекты

различных форм собственности Российской Федерации, физические

и юридические лица имеют право на проведение оценки принадле

жащих им объектов недвижимости. Данное право является безуслов

ным и не зависит от установленной процедуры государственного

статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в

сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или час

тично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации

либо муниципальным образованиям. Необходимость определения

рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:

приватизации;

передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

использовании объектов недвижимости в качестве предмета

залога;

продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;

переуступке долговых обязательств;

передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные

капиталы, фонды юридических лиц;

возникновении спора о стоимости объекта недвижимости

оценки при национализации имущества, ипотечном кредито

вании физических лиц и юридических лиц, составлении брач

ных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов,

при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для

государственных или муниципальных нужд, а также в целях

контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении на

логооблагаемой базы.

Указанные выше случаи определения рыночной стоимости не

движимости относятся к объектам оценки, представляющим госу

дарственную собственность, представленную различными формами.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого иму

щества, находящегося в частной собственности, возникает при:

куплепродаже объектов недвижимости;

акционировании предприятий и перераспределении имущест

венных долей;

внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный

капитал предприятий и организаций;

дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пай

щиков;

ликвидации объектов недвижимости;

сдаче недвижимости в аренду;

уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости –

зданий и земельных участков;

страховании объектов недвижимости;

кредитовании под залог объектов недвижимости;

разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесто

ров;

исполнении прав наследования, судебного приговора, разре

шении имущественных споров;

и др.

Земля или земельный участок являются объектом изучения раз

личных наук, включая географию, экономику, социологию и право.

При этом один и тот же объект рассматривается с разных сторон.

География изучает физические параметры земли и их влияние на

вид экономического использования земельных участков человеком.

Физические характеристики земли, ее местоположение и другие

факторы в значительной мере определяют полезность земли и ее оп

тимальное использование.

Экономисты определяют роль земли в составе прочих основных

производственных факторов: труда, капитала и менеджмента.

Земля — главный источник богатства, который имеет денежное вы

ражение или меновую стоимость и, следовательно, может быть оце

нена.

Социология рассматривает земельный участок и как элемент ми

рового богатства, и как личную собственность, принадлежащую ча

стным лицам. Противоречия современного общества возникают в

ходе распределения имущественных прав на землю. Ограниченность

земельных участков, рост спроса на землю, возрастающая интенсив

ность ее приводят к конфликтам между собственниками конкретных

земельных участков и обществом.

Право исследует такие вопросы, как владение, пользование и рас

поряжение землей, и занимается не физическими характеристиками

земли, а правами и обязанностями, связанными с различными иму

щественными интересами в отношении земли.

Недвижимость — это специфический товар, обращающийся в

инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данно

го товара можно отнести его экономические и физические характе

ристики.

Так, экономическая выгода от владения недвижимостью заклю

чается в ее способности приносить доход, который, в зависимости от

типа использования, может быть представлен арендными платежа

ми, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке

от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на

базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно,

в виде экономии от использования личной, собственной, а не

арендованной жилой недвижимости.

Недвижимость может приносить текущий доход, однако его по

лучение и итоговая величина существенно зависят от качества управ

ления объектом недвижимости.

Капитал, вложенный в недвижимость, со временем меняет свою

стоимость под воздействием таких факторов, как инфляция, измене

ние спроса на конкретный вид недвижимости, физический, функци

ональный и экономический износ.

Ограниченность земельных участков, которые наряду со стро

ениями составляют основу недвижимости, приводит к тому, что в от

дельных случаях стоимость объекта недвижимости со временем мо

жет увеличиваться, несмотря на ухудшение физических и функци

ональных характеристик.

Недвижимость относится к низколиквидным товарам – в силу

высокой стоимости единицы товара, сложности процесса информа

ционного обеспечения предполагаемых инвесторов, необходимости

юридического оформления сделки куплипродажи.

Физические характеристики объекта недвижимости, как особен

ного товара, включают ее долговечность, неразрывную связь с зем

лей, невозможность хищения и порчи. Уникальность и неповтори

мость объекта недвижимости объясняется его зависимостью от мес

тоположения.

Физическое описание недвижимости содержит, в первую очередь,

информацию о размерах и форме земельного участка, качестве поч

вы, имеющихся коммуникациях; во вторую очередь — это описание

строений, их размера, функционального назначения, состояния и

соответствия требованиям рынка.

Понятие недвижимости. Деление имущества на движимое и не

движимое изначально было определено в римском праве и впослед

ствии применялось в России, начиная с Указа Петра I от 1714 года «О

порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах»,

вплоть до отмены частной собственности на землю в 1923 году, после

введения в действие Гражданского Кодекса РСФСР.

Переход страны в начале 90х годов к рыночным отношениям по

требовал существенного изменения действовавшего законодательст

ва. В октябре 1994 года Государственной думой был принят новый

Гражданский кодекс РФ, который в статье 130 дает определение «не

движимости» следующим образом:

«1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижи

мость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные

водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты,

перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению

невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, со

оружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государст

венной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего

плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может

быть отнесено и иное имущество».

С позиции оценочной деятельности данное определение объеди

няет движимое и недвижимое имущество, которое имеет явно выра

женные физические различия, так как воздушные и морские суда,

суда внутреннего плавания, космические объекты не могут быть от

несены к недвижимости, поскольку не имеют неразрывной связи с

землей.

В статье 132 ГК РФ также встречается термин «недвижимость» в

контексте формулировки понятия «предприятия».

«1. Предприятием как объектом прав признается имущественный

комплекс, используемый для осуществления предпринимательской

деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается

недвижимостью.

2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом куп

липродажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установле

нием, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все

виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая

земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь,

сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обо

значения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, ра

боты и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки об

служивания), и другие исключительные права, если иное не предус

мотрено законом или договором».

Приведенное выше определение имеет тот же недостаток, что и

статья 130, однако при перечислении состава имущественного комп

лекса предприятия выделены позиции, относящиеся непосредствен

но к недвижимости: «земельные участки, здания, сооружения».

Термин «недвижимость» и «оценка различных объектов недвижи

мости» получили достаточно широкое практическое распростране

ние, однако специфика российского рынка, нуждающегося в упоря

дочении, проявилась в неоднозначной трактовке данного понятия.

Принятые Федеральный закон «Об оценочной деятельности в

Российской Федерации» и «Стандарты оценки, обязательные к при

менению субъектами оценочной деятельности», к сожалению, не со

держат определения термина недвижимость, поэтому практикующие

оценщики руководствуются международными стандартами, моно

графиями и учебной литературой, в которых к недвижимости отно

сят землю и все, что неразрывно с ней связано. Оценщики относят

недвижимость к реальным инвестиционным инструментам и рас

сматривают ее как физический объект, однако не менее важной сто

роной оценки недвижимости является изучение связанных с ней

имущественных прав. В связи с этим при оценке недвижимости про

водится различие между терминами «недвижимость» и «недвижимое

имущество».

Недвижимость — это земельный участок и физические, осязаемые

и не подлежащие перемещению объекты (строения), прочно связан

ные с землей.

Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, не

разрывно связанных с собственностью на вещественную недвижи

мость. Право собственности — это права пользования, продажи, сда

чи в аренду, владения, дарения, а также любая комбинация этих

прав, включая отказ от них. Комплекс прав представляет совокуп

ность отдельных и конкретных имущественных прав.

Собственник недвижимости может обладать всеми или только

частью этих прав. Оценка недвижимости предполагает оценку как

абсолютного права собственности, так и частичного имущественно

го права, которое возникает при продаже, сдаче в аренду и включает

право собственности арендодателя и вещное право арендатора.

В практике оценки недвижимости выделяется так называемое

прочно присоединенное движимое имущество, включающее движимые

компоненты имущества, которые не связаны с недвижимостью и не

являются ее частью. Например, мебель, холодильники и другие от

дельно стоящие предметы.

Вместе с тем многие прочно связанные с недвижимостью предме

ты не являются недвижимостью, поскольку используются арендато

ром для целей бизнеса и относятся к так называемому технологиче

скому оборудованию.

Для того чтобы определить, является предмет движимым имуще

ством или частью недвижимости, на практике анализируются такие

критерии, как способ прикрепления предмета, роль, выполняемая

предметом для изменения функциональных характеристик недви

жимости, условия арендного договора, на которых сторона присо

единила предмет. Оценщикам подобный анализ необходим для того,

чтобы определить, входит ли этот предмет в стоимость оценки.

Правовое обеспечение оценочной деятельности. Оценочная де

ятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской

Федерации» и принимаемыми в соответствии с ним федеральными

законами и иными нормативными правовыми актами Российской

Федерации и ее субъектов, а также международными договорами

Российской Федерации.