Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

373

Таблица 11.1

Объекты оценки

Запасы природных ресурсов Природные объекты Экосистемные услуги

Древесина Лес (древостой или насаждение), участки лесного

фонда

Поглощение углерода, регулирование стока,

предотвращение эрозии, очистка воздуха, сохранение

биоразнообразия рекреация

Недревесная продукция Лес, участки лесного фонда, орехоплодные леса

Поверхностные воды Поверхностные водные объекты, в том числе, реки,

озера, водохранилища, болота, водноболотные

угодья, обособленные водные объекты

Обеспечение питьевой водой, транспортными

путями, поддержание ассимиляционного потенциала,

сохранение биоразнообразия, рекреация, создание

условий для устойчивого развития и др.

Рыба и морепродукты Рыболовные участки рек, шельфа, нерестилища Рекреация, сохранение биоразнообразия

Охотничьи и промысловые

животные

Земельные участки, являющиеся охотничьими

угодьями

Рекреация, сохранение биоразнообразия

Ресурсы биоразнообразия

(объекты животного и

растительного мира)

Земельные участки, являющиеся средой обитания

(местообитаниями) объектов животного и

растительного мира

Сохранение биоразнообразия

Земельные и почвенные ресурсы Земельные участки, являющиеся

сельскохозяйственными угодьями, землями,

предназначенными для застройки, в том числе

промышленной, жилой, организации особо

охраняемых территорий и др. видов использования

Создание условий для устойчивого развития,

поддержание ассимиляционного потенциала,

сохранение биоразнообразия, рекреация, и др.

Пресные подземные воды Подземные водные объекты Обеспечение питьевой водой

Минеральные подземные воды Подземные водные объекты Обеспечение минеральной питьевой водой

Торф, сапропель Болота Сохранение биоразнообразия, регулирование стока,

очистка водных источников, поглощение углерода и др.

Полезные ископаемые, в том

числе: общераспространенные

полезные ископаемые; углеводо

родное сырье; металлы и другие

Месторождения полезных ископаемых, участки

недр

374

При определении стоимости земли и природных ресурсов объек

тами оценки могут являться не только земля и природные ресурсы,

рассматриваемые в качестве вещи, находящейся в собственности, но

и иные вещные и обязательственные права на землю. К иным вещ

ным правам относятся право бессрочного пользования и пожизнен

ного наследуемого владения. К вещным правам также относятся

права ограниченного пользования чужим земельным участком или

сервитуты. К обязательственным правам относятся право возмездно

го пользования, право безвозмездного срочного пользования, кон

цессии и другие. Например, к ним могут относиться право долго

срочной и краткосрочной аренды земельного участка, право за

стройки земельного участка, право долгосрочной и краткосрочной

аренды участков лесного фонда, право концессии участка лесного

фонда, право добычи полезного ископаемого. Стоимость обязатель

ственных прав обычно меньше стоимости права собственности, так

как в данном случае у землепользователей, не являющихся собствен

никами земельных участков возникают дополнительные риски

уменьшения получаемого дохода вследствие возможных действий

собственника земли, например, непродления договора аренды, уве

личения размера арендного платежа и т.д.

Отдельные составные части земельных участков могут являться

самостоятельным объектом оценки. Также самостоятельными объ

ектами оценки могут являться отдельные выделы в лесных землях и

участки недр в составе месторождений полезных ископаемых.

Природные объекты как недвижимое имущество

В России в соответствии с Гражданским кодексом к недвижимым

вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные

водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты,

перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению

невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, со

оружения и др.

Под это юридическое определение попадают практически все

природные объекты, включая месторождения полезных ископаемых

и древесную растительность. Земельные участки отнесены к объектам

недвижимости, наравне со зданиями, сооружениями, лесами и др.

С экономической точки зрения природный объект — это единый

объект недвижимости, с которым обычно имеют дело оценщики,

оценивая имущественный комплекс, представленный зданием и зе

мельным участком под ним. В отношении природных объектов роль

375

здания или сооружения, а в терминах оценки недвижимости улучше

ний, выполняют растительность, например древостои для леса, соб

ственно полезные ископаемые, содержащиеся в месторождении.

С юридической точки зрения земля с находящимися на ней пред

метами или вещами, которые нельзя переместить, не повредив их,

является сложной вещью, так как образуют совместно с землей еди

ное целое, используемое как одна вещь. Под это юридическое поня

тие подпадают практически все природные объекты, а именно леса,

недра, обособленные водные объекты и др.

Земля, даже без видимых улучшений также представляет собой

сложный природный объект или единый объект недвижимости. Роль

улучшений выполняет почва без которой невозможно использова

ние земельного участка для многих целей. Наиболее типичным при

мером земель, использование которых невозможно в силу отсутствия

почвы являются территории, получившие название «бэдленд» или

«дурные земли» и представляющие собой сильно пересеченный

рельеф, образовавшийся в результате эрозии.

Оценивая землю, которая используется в качестве сельскохозяй

ственных или лесных угодий, мы оцениваем единый объект недви

жимости, состоящий из собственно территории или части поверхно

сти Земли и тех природных ресурсов — улучшений, которые находят

ся на данной поверхности и неотделимы от него без причинения

существенного вреда.

Единым объектом недвижимости являются такие природные объ

екты как месторождения полезных ископаемых, рыбопромысловые

участки реки, обособленные водные объекты.

Земельный участок как объект недвижимости

В теории оценки недвижимости для обозначения недвижимости

как физического актива, используют термин «земельный участок»,

или участок земной поверхности, со всей недвижимостью, которая

есть под ним и над ним.

Эта трактовка земельного участка закреплена в Международных

стандартах оценки (МСО2000), которые выделяют пустующие зе

мельные участки и земельные участки с улучшениями. Согласно

МСО2000 недвижимость включает земельный участок и все вещи,

которые являются естественной частью земельного участка — на

пример, деревья и полезные ископаемые, а также все вещи, которые

присоединены людьми, например, здания и улучшения на площад

376

ке, а также все долговременные присоединения к зданиям, как под

земные, так и надземные.

Земельный участок рассматривается в виде конуса, который берет

свое начало в центре Земли и заканчивается в безвоздушном про

странстве. Такая трактовка земельного участка очень важна для оп

ределения рыночной стоимости объекта недвижимости в целом, по

скольку позволяет приписывать к нему все доходы, получаемые от

использования пространства под ним и над ним. Земля, как про

странство рассматривается в качестве составной части недвижимос

ти. Для ее оценки разработан ряд методов, позволяющих выделить

эту составляющую из стоимости объекта недвижимости в целом

(стоимости земельного участка с улучшениями).

Данное толкование понятия земельного участка, как единого

объекта недвижимости является экономическим, а не юридическим

и на законодательном уровне признается не всеми странами. В каж

дой стране есть свои правовые особенности. Например, если в США

недра, также как здания и сооружения являются неотъемлемой

частью земельного участка, то в Германии к земельному участку от

носят только здания, расположенные на нем. В соответствии с не

мецким законодательством здания являются только составной

частью земельного участка, не обладая собственным правовым ста

тусом. Такие элементы земельного участка, как земля, здания и со

оружения образует единую стоимость земельного участка, рассмат

риваемого в качестве хозяйственной единицы со всеми его состав

ными частями. Месторождения полезных ископаемых, находящиеся

на определенной глубине уже не относятся к земельному участку и,

соответственно при его оценке не учитываются.

У нас в стране под земельным участком понимается поверхность

земли без расположенных на нем зданий и сооружений, а также

иных улучшений типа леса или многолетних насаждений. Исключе

ние делается только почвенному слою, который с теоретической точ

ки зрения как самостоятельный природный объект, также может рас

сматриваться в качестве объекта недвижимости. В Земельном кодек

се Российской Федерации приводится следующее определение

земельного участка.

Земельный участок — это часть поверхности земли (в том числе

почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в уста

новленном порядке.

Это означает, что согласно действующему законодательству, оце

нивая любой земельный участок, мы должны оценивать поверхность

377

земли без находящихся на нем улучшений, то есть выделять земель

ную составляющую из стоимости единого объекта недвижимости.

Отрицательная стоимость земли

Считается, что земля является физическим активом, который не

подвержен износу

. Иначе говоря, земля в процессе своей экономи

ческой жизни не теряет свою стоимость. Отсюда делается вывод, что

земельный участок следует рассматривать как бесконечный (неисто

щимый) источник дохода, стоимость которого со временем может

только возрастать.

Это верно, если рассматривать землю в качестве пространства,

которое со временем не исчезает. Но в процессе эксплуатации при

родных объектов их полезные свойства могут быть потеряны вслед

ствие разрушения или истощения природного ресурса — почвы, за

пасов полезных ископаемых, сведения леса без его дальнейшего вос

становления, перевылова рыбы и т.д. Земельный участок (почва,

грунт) может быть подвержен различным негативным экологиче

ским воздействиям, которые могут привести к полной утрате его по

лезных свойств, например в случае химического или радиоактивного

загрязнения или деградации почвенного слоя в результате непра

вильного хозяйствования.

В результате такого воздействия стоимость может принять отри

цательную величину. Отрицательная стоимость земли может по

явиться на участках, подвергшихся деградации, химическому и ра

диоактивному загрязнению, участках, подвергающихся береговой

эрозии.

Она также появляется в тех случаях, когда платежи за землю пре

вышают приносимый ею доход.

Отрицательная стоимость земли может возникнуть и тогда, когда

отсутствует развитая система рынков, не позволяя объективно воз

никнуть ренте. Также отрицательная стоимость может иметь место

на отдельных этапах организации рыночных отношений, когда из

держки по использованию земли превышают цену этой земли. Здесь

определяющим фактором выступают перекосы или диспропорции в

ценах первичных факторов производства: труда, капитала, ренты.

Случаи появления отрицательной рыночной стоимости земли

вследствие загрязнения окружающей среды специально оговарива

ются в МСО 2000 и Европейских стандартах оценки. Считается, что

Согласно МСО износом называется уменьшение стоимости с течением времени

под действием различных факторов.

378

отрицательные стоимости появляются там, где активы типа недви

жимости создают отрицательный денежный поток или требуют про

ведения значительных восстановительных работ или работ по устра

нению ущерба для окружающей среды. Подобные активы выливают

ся в обязательства или отрицательную стоимость.

Земля может иметь отрицательную стоимость в следующих слу

чаях:

земельные участки обременены обязательствами по восстанов

лению нормального состояния окружающей среды, превы

шающими по затратам стоимость имущества после выполне

ния данных работ;

арендная плата, подлежащая выплате, превышает рыночную

стоимость аренды;

владелец обязан осуществить затраты на мелиорацию (улучше

ние качества земли) или выполнение иных установленных за

коном требований в размерах, превышающих стоимость иму

щества, свободного от таких обязательств.

Для учета возможности истощения такого актива как земля в Ев

ропейских стандартах оценки введены специальные термины: исто

щаемые активы и экологическое устаревание.

Истощаемые активы — это такой класс активов (например, мес

торождения полезных ископаемых, свалки отходов и кладбища), ко

торые имеют определенный срок службы вследствие того, что при их

использовании происходит исчерпание природного ресурса или его

полезных свойств до такой степени, что они больше не могут ис

пользоваться экономически для существующей или предполагаемой

цели и поэтому постепенно исчерпывают свою стоимость (стоимость

остающейся земли или месторождения).

Экологическое устаревание — снижение стоимости изза необхо

димости пересмотра существующего использования земли и приня

той технологи с точки зрения фактических и разумно предполагае

мых местных национальных и наднациональных положений в сфере

регулирования природопользования, директивного или планового

контроля за окружающей средой и загрязнением и политикой ис

пользования отходов.

11.3. Рента

Рента является ключевым понятием в оценке стоимости земли и

любых природных ресурсов. Слово «рента» происходит от позднела

тинского «rendita», означающего «отданная назад, возвращенная». В

379

разных языках это слово имеет различное значение. Так в немецком

языке словом «Rente» обозначается пенсия, в английском (rent) —

арендная или квартирная плата, во французском (rente) — ежегод

ный доход, получаемый владельцем по облигациям государственных

займов.

Общим смыслом для всех перечисленных значений является по

лучение дохода, не связанного непосредственно с трудом. Словом

«рента» обычно обозначается регулярно получаемый доход с капита

ла, имущества или земли, не требующий предпринимательской де

ятельности.

Представление о ренте, как дополнительном доходе, возникаю

щем при использовании земли в виде избытка между рыночной сто

имость произведенного товара и затратами на его производство, бы

ло впервые введено Томасом Мальтусом и Давидом Рикардо и разви

то Йоханом Генрихом фон Тюненом.

Источник ренты Риккардо видел в плодородии почвы. Генри

Джордж объяснял ренту как разницу между плодородием конкретно

го участка и участка с наименьшей продуктивностью.

Например, на одном участке земли можно вырастить 12 центне

ров пшеницы, а на другом участке при прочих равных условиях и за

тратах труда и техники — 60 центнеров. После вычета из суммы от

продажи пшеницы всех затрат и прибыли, считающейся нормальной

для существующих условий производства, в первом случае образует

ся остаток, равный 100 рублям. Во втором случае образуется остаток

равный 300 рублям. Разница между этими остатками и будет рентой,

созданной собственно землей за счет лучших природных свойств

второго земельного участка — климата, почвы и др.

Тюнен расширил и усовершенствовал понятие ренты Риккардо.

Он установил зависимость получаемого избыточного дохода от до

ступности или местоположения земельного участка по отношению к

местам сбыта продукции.

Согласно Тюнену, рента возникает на земельных участках, луч

ших по своему местоположению, в результате уменьшения транс

портных издержек. Например, урожайность первого и второго участ

ка одинакова, одинаковы и затраты на обработку этих участков. Но

первый участок расположен ближе к рынкам сбыта, чем второй. По

этому первый участок создает более высокую ренту, чем второй изза

меньших транспортных издержек по доставке продукции.

Применительно к земле и природным ресурсам, считается, что

рента — эта та часть дохода, который образуется не собственным тру

380

дом предпринимателя, а благодаря природным свойствам самой зем

ли или природного объекта. То есть, под рентой понимают сверхпри

быль, возникающую при использовании лучших по качеству и мес

тоположению любых природных объектов, неважно, будь то земля,

лес или месторождение полезных ископаемых. Худшим считается

объект при использовании которого сверхприбыль не возникает.

В экономике различают нормальную прибыль на капитал компа

нии, которая должна облагаться единым для всех отраслей налогом и

сверхприбыль, или дополнительный доход (ренту), который возни

кает в результате использования лучших по качеству и местоположе

нию природных ресурсов.

Рента — эта та часть дохода, которая не заработана трудом людей,

а предоставлена Природой. Поэтому рента — это некий элемент об

щего достояния общества и не может включаться в прибыль. Она

должна изыматься и использоваться по тем или иным узаконенным

правилам для нужд общества в целом. Налогом может облагаться

только прибыль.

Величину ренты определяет исходное балансовое равенство:

С – З = Р + П,

где: С — стоимость произведенного продукта, исчисленная по ры

ночной цене; З — затраты; Р — рента (доход собственника — общест

ва); П — прибыль производителя (предпринимателя).

Но как выделить эту ренту, иначе говоря, как разность (С – 3) раз

делить на две составляющие, одна из которых есть прибыль произво

дителя и принадлежит только ему, а вторая — рента, принадлежащая

обществу в целом?

Ответ на этот вопрос по настоящему сложен. Его нет в классиче

ских трудах по политической экономии. Науке еще предстоит разра

ботать соответствующую теорию. Предлагаемые механизмы расчета

ренты по неким математическим моделям, в том числе, основанным

на теории факторов производства, сводятся к вопросу определения

предпринимательского дохода, который предлагается устанавливать

или по норме отдачи на капитал или по доходу от альтернативных

инвестиций, и величины издержек, необходимых для получения то

варного продукта.

Но, как показывает жизнь, данные расчеты не всегда бывают вер

ны, так как механизмы рынка, которые и определяют величину рен

ты, чаще всего связаны с той или иной конфликтной ситуацией,

когда агенты оперируют с разного типа критериями, но имеют неко

торые общие критерии или цели. Основным, а может быть и единст

381

венным механизмом самоорганизации любой сложной системы

является рынок, то есть некоторая системная совокупность конкури

рующих взаимодействий. Причем, конкурирующих по самым раз

личным критериям.

Всякий раз, когда ответ на тот или иной вопрос не может быть по

лучен с помощью того и иного логического алгоритма из некоторой

систем начальных аксиом, мы вынуждены конструировать тот или

иной алгоритм конфликтного или рыночного типа. Каждая такая

конструкция вряд ли может быть единственно возможной. И одна из

причин подобной неоднозначности состоит в том, что нам неизвест

на полная система критериев, которые определяют отбор. Проблема

выделения рентной составляющей из разности (С — З) вряд ли имеет

стандартное решение, годное для всех случаев производственной де

ятельности, в которой задействован природный ресурс.

В некоторых простейших ситуациях выделение ренты может быть

осуществлено через механизм торгов, например, аренды с соответст

вующим тендером, то есть механизмом «рыночного» типа.

Предположим, например, что открыто некое месторождение по

лезных ископаемых. Тогда государство объявляет торги. Плата, кото

рая установится в результате этих торгов, и будет рентой. В этом слу

чае понятие ренты совпадет с обычным «бытовым» значением этого

слова, понимаемого как плата за чужую собственность.

11.4. Теория факторов производства

В современной экономической науке понятие ренты понимается

более расширительно, чем сверхприбыль, получаемая от использова

ния природных ресурсов. Под рентой понимается отдача на фактор

производства, предложение которого ограничено.

Факторами производства называются ограниченные ресурсы, ис

пользуемые в производстве. Они одновременно являются и затрата

ми на получение какогото блага.

Основными факторами производства являются: земля в ее рас

ширительном толковании, труд, капитал и предпринимательские

усилия.

Земля — это источник получаемых благ. Труд — это способности

человека, которые могут быть применены при производстве благ. Ка

питал — это здания, оборудование, сооружения, материальные запа

сы, которые увеличивают продуктивность земли. Предприниматель

ские усилия — способность людей организовывать другие факторы

производства для получения благ.

382

Цена каждого ресурса (земля, труд, капитал, предприниматель

ские усилия), участвующего в производстве, определяется его спо

собностью производить добавленную стоимость. Каждый из назван

ных производственных факторов получает свою долю добавленной

стоимости по схеме, приведенной ниже.

Факторы производства

Добавленная стоимость, произведенная землей, определяется как

доход, остающийся после оплаты труда, капитала и предпринима

тельских усилий. Поэтом теорию оценки земли иногда называют

теорией остатка.

Рентный доход от земли может быть определен как прибыль, ко

торая образуется сверх затрат основных факторов производства —

труда, капитала и нормальной предпринимательской прибыли. Со

ответственно, земельная рента может быть определена как:

Р = С – З – П,

где: С — доход от реализации конечного продукта по рыночным це

нам (международным); З

—

затраты, обеспечивающие производство

и реализацию данного продукта, включающая заработную плату,

приобретение материалов, проценты по кредитам, возврат капитала;

П — прибыль, определяемая в размере предпринимательского дохо

да. Обычно ее рассчитывают по средней норме прибыли сложившей

ся в данном секторе экономики.

Данная формула представляет самую общую расчетную модель

определения ренты, которая может быть применена к любому при

родному ресурсу и объекту, включая землю, месторождения полез

ных ископаемых, лес, водные объекты и др.

Специфика оценки каждого природного ресурса заключается в

детализации видов получаемых доходов и затрат в зависимости от

Факторы производства Компенсация

1. Труд Зарплата, комиссионные

вознаграждения

2. Капитал (деньги, оборудование,

здания сооружения, материальные

запасы средства)

Проценты, доход на капитал

3. Предпринимательские усилия Прибыль, предпринимательский

барыш, вознаграждение

управляющим

4. Земля и природные ресурсы Рента