Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

483

Валовой доход определяется на основе показателя средней уро

жайности, сложившейся в типичных хозяйствах на почвах аналогич

ного качества при применении наиболее распространенной агротех

ники. То есть, на основании данных об урожайности за ряд послед

них лет при среднем уровне интенсивности земледелия.

В качестве цен используются средние цены реализации единицы

продукции ведущей культуры или усредненная цена по группам од

нородных культур на наиболее доступных рынках сбыта, то есть, в

ближайших местах реализации сельскохозяйственной продукции.

Если в оцениваемом хозяйстве товарными культурами для одного

и того же вида использования земель являются несколько культур, то

земельную ренту целесообразно определять как величину средне

взвешенную из чистых операционных доходов, полученных от раз

ных культур. В качестве весовых коэффициентов можно использо

вать долю площади, занятой каждой культурой в общей площади

пашни при оптимальной структуре посевных площадей и сложив

шейся системе севооборота. Доход может быть определен в среднем

за несколько лет в соответствии со сменой выращиваемых культур.

Например, три года поле занято зерновыми, а один год паром. Тогда

среднегодовой доход будет определяться суммой доходов за три года,

отнесенной к четырехлетнему периоду.

Культуру можно считать основной, если она в структуре товарной

продукции растениеводства занимает не менее 70%.

Оптимальная структура посевных площадей является аналогом

принципа наиболее эффективного использования земли в сельском хо

зяйстве. Она может быть определена с использованием традиционного

математического аппарата на основе нахождения максимального объ

ема продаж при искомой площади под определенными культурами. В

общем виде модель для расчета максимального объема продаж урожая

сельскохозяйственных культур можно записать в следующем виде:

→

max,

= S,

< x

< B

где: y

— урожайность iой культуры, C

—

рыночная цена реализации

iой сельскохозяйственной культуры, x

—

искомая площадь сельско

хозяйственных угодий, выделяемая для возделывания

iой сельско

хозяйственной культуры, S — общая площадь оцениваемых сельско

хозяйственных угодий. A

— максимальная и минимальная

площадь, выделяемая под сельскохозяйственную культуру i опреде

484

ляется исходя из севооборота, а также договоров о поставках сель

хозпродукции.

В результате решения этой задачи будут определены оптимальные

размеры сельхозугодий, выделяемые под каждую культуру и объем

продаж растениеводческой продукции хозяйства.

В состав издержек, необходимых для исчисления чистого опера

ционного дохода, приходящегося на землю, входят все расходы зем

левладельца, необходимые для оплаты факторов производства (труд,

капитал, предпринимательские способности), привлеченных к зе

мельному участку.

Основными статьями издержек, учитываемых при расчете, как

правило, являются:

1. Прямые производственные расходы:

покупка семян;

покупка удобрений;

покупка кормов;

покупка горючего;

покупка ядохимикатов, гербицидов, ветмедикаментов;

амортизация или затраты на возмещение основных фондов в

соответствии с их рыночной стоимостью (рыночная стоимость,

отнесенная к сроку их экономической жизни);

текущий ремонт средств производства.

2. Оплата труда, включая отчисления от фонда оплаты.

3. Возврат кредитов и проценты по обслуживанию долга.

4. Косвенные издержки (общепроизводственные и общехозяйст

венные затраты).

5. Прибыль предпринимателя (процент на капитал).

6. Налог на землю, другие налоги.

7. Затраты на создание резервов оборотного капитала.

8. Другие виды издержек.

Если земля находится в аренде или передана в управление, то в

состав издержек также включается вознаграждение за управление,

которое также определяется из рыночных условий.

Прибыль предпринимателя может оцениваться по сложившемуся

уровню прибыли в сельскохозяйственном производстве в данном ре

гионе. Прибыль предпринимателя также может оцениваться как

процент или норма отдачи на собственный капитал (включая основ

ные и оборотные фонды) и определяться на основе анализа норм от

дачи на капитал сопоставимых по уровню риска альтернативных ин

вестиций.

485

Проценты по обслуживанию долга определяются исходя из ти

пичных условий кредитования.

Затраты на создание резервов оборотного капитала должны распре

деляться по годам и учитываться в составе операционных расходов.

Материальные издержки и расходы на заработную плату могут рас

считываться по нормам расхода соответствующих оборотных фондов

(семян, удобрений, горючесмазочных материалов и т.д.) и норм выра

ботки, применяемых в сельскохозяйственном производстве при каль

кулировании затрат при проведении сельскохозяйственных работ.

При определении издержек также можно пользоваться имеющи

мися в хозяйствах данными по калькулированию себестоимости

продукции растениеводства (животноводства) с последующей их

корректировкой на прибыль предпринимателя и возмещение основ

ных фондов, рассчитанное на основе оценки их рыночной стоимос

ти и экономического срока жизни, а не утвержденных норм аморти

зации. В таблице 16.1 приведены основные статьи калькуляции се

бестоимости продукции растениеводства, применяемой в сельском

хозяйстве.

Таблица 16.1

Калькуляция себестоимости продукции растениеводства

Статьи затрат

Затраты на производство

зерна, тыс.руб.

1. Прямые затраты

Оплата труда

Семена и посадочный материал

Удобрения и ядохимикаты

Автотранспорт

Горючее и смазочные материалы

Амортизация основных фондов:

зданий и сооружений

сельскохозяйственной техники

прочих фондов

Прочие затраты

45,4

40,0

29,7

3,4

17,9

1,2

20,9



35,4

Итого прямых затрат 212,7

2. Общепроизводственные и общехозяйственные

расходы (косвенные издержки)

21,2

Всего затрат 233,9

Попов Н.А. Организация сельскохозяйственного производства: Учебник. — М.: Фи

нансы и статистика. 2000, стр. 281.

486

Далее эти затраты могут быть отнесены либо на площадь, зани

маемую зерновыми культурами, либо на товарную продукцию.

Например, при средней урожайности 30 ц с гектара и общей пло

щади пашни, занятой под зерновыми культурами, 60 га получено

30 ц

60 га

100 кг = 180000 кг пшеницы. Себестоимость полученной

продукции составляет 234 тыс. рублей (данные таблицы 16.2.1) Соот

ветственно себестоимость получения сельскохозяйственной продук

ции в расчете на кг или гектар составят: 1,3 руб./1 кг (234 тыс. руб.:

180 тыс. кг) и 3900 руб./1 га (234 тыс. руб. : 60 га).

Приведенные в таблице 16.2.1 затраты на семена и посадочный

материал, удобрения и ядохимикаты, определены исходя из их не

обходимого количества и рыночной стоимости. Затраты на оплату

труда определены исходя из затрат труда, выраженных в челове

коднях и их денежной оценки. Затраты на автотранспорт являются

комплексным показателем. Они определены исходя из общего ко

личества тоннокилометров, оплаты труда работников автотранс

порта, стоимости горючесмазочных материалов, амортизации, те

кущего ремонта автомашин, гаража и др. Амортизация, учитывае

мая при калькулировании себестоимости сельскохозяйственной

продукции, определяется по нормам амортизационных отчислений.

Поэтому и требуется ее корректировка, если эти нормы не соответ

ствуют реальным потребностям в возмещении основного капитала.

К текущему ремонту относят замену или восстановление отдельных

деталей сельскохозяйственных машин — комбайнов, тракторов и

т.д. Обычно затраты на текущий ремонт определяют по нормативам

текущего ремонта, рассчитанных в процентах от балансовой стои

мости основных средств. Затраты на горючесмазочные материалы

рассчитываются пропорционально отношению объема работ в соот

ветствующей отрасли ко всему объему работ. Как правило, на расте

ниеводство приходится 8090% общего объема работ, в том числе на

зерно — 4560%.

К прочим затратам относятся затраты на электроэнергию, страхо

вые платежи, мелкий и быстроизнашивающийся инвентарь и другие

затраты. Их рекомендуется определять в размере 2025% от суммы

прямых затрат. Общепроизводственные и общехозяйственные расхо

ды составляют оплату труда работников административноуправлен

ческого аппарата. Их рекомендуется определять в размере 1012% от

всех прямых затрат в растениеводстве.

487

Пример расчета стоимости земли методом капитализации

чистого операционного дохода

Требуется оценить 10 га пашни. Основные возделываемые куль

туры: пшеница и ячмень.

Средняя урожайность пшеницы — 30 ц/га или 3000 кг/га.

Средняя урожайность ячменя — 20 ц/га или 2000 кг/га.

Средняя цена реализации пшеницы — 2,2 руб./кг.

Средняя реализационная цена ячменя — 1,6 руб./кг.

Суммарные издержки по выращиванию пшеницы с учетом при

были предпринимателя (нормы прибыли) — 1,5 руб./кг.

Суммарные издержки по выращиванию ячменя с учетом прибыли

предпринимателя (нормы прибыли) — 1,3 руб./кг.

Чистый операционный доход по пшенице = 3000

(2,2 –

–1,5) = 2100 руб./га.

Чистый операционный доход по ячменю = 2000

(1,6 – 1,3) =

=600 руб./га.

Средний доход от пашни = (2100 + 600)/2 = 1350 руб./га.

Коэффициент капитализации — 0,18

Стоимость земли = 1350/0,18 = 7500 руб./га.

Стоимость 10 га = 7500

10 =75000 руб.

Оценка различных видов угодий

Приведенные примеры в основном касались пашни. Но иногда

требуется оценка других видов угодий, например, залежей (не возде

лываемых в настоящий момент времени угодий), сенокосов, паст

бищ. Для их оценки могут применяться методы, описанные выше.

Залежи могут оцениваться методом капитализации чистого дохода,

который можно получить от их предполагаемого использования в

будущем.

При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исхо

дить из средней урожайности кормовых культур, сложившейся при

применяемых наиболее типичных технологиях ведения сельского

хозяйства в оцениваемом районе.

При оценке пастбищ валовой доход также может определяться

исходя из выхода основной животноводческой продукции в расчете

на га. При таком подходе учитываются средняя продуктивность ско

та, сложившейся в животноводстве, допустимые нагрузки на пастби

ща (допустимые нормы выпаса) и сложившаяся средняя «землеем

кость» (количество гектар в расчете на 1 голову скота) продукции

животноводства по обеспеченности сенокосами.

488

Многолетние насаждения

К многолетним насаждениям относятся сельскохозяйственные

культуры, срок жизни которых превышает один год. Многолетние

насаждения могут оцениваться доходными и затратными методами.

При оценке многолетних насаждений доходными методами сле

дует учитывать такие особенности, как возможность получения до

ходов от урожая только через определенный срок после создания

плантации и на протяжении продуктивного жизненного цикла, не

равномерность получения урожая по годам, периодичность плодо

ношения и другие особенности. Соответственно, при определении

дохода от многолетних насаждений требуется учитывать общий пе

риод плодоношения, соответствующий продуктивному жизненному

циклу, и среднюю урожайность плодовоягодной продукции. Из

держки будут определяться всеми расходами, связанными с создани

ем плантации, включая и инфраструктуру, уходом за многолетними

насаждениями и содержанием объектов инфраструктуры.

Наличие перечисленных особенностей означает, что для оценки

многолетних насаждений доходным методом наиболее подходит ме

тод дисконтированных денежных потоков.

При оценке многолетних насаждений затратным методом сумми

руются все виды затрат, связанные с их созданием и уходом за ними.

Такими затратами являются затраты на закладку плантации, созда

ние инфраструктуры в виде дорог, систем полива, резервуаров для

воды, создание дренажных систем, строительство специальных со

оружений для хранения и первичной переработке продукции, созда

ние других подобных объектов, а также затраты на содержание объ

ектов инфраструктуры и уход за многолетними культурами.

Европейскими стандартами оценки стоимость многолетних куль

тур, рассчитанная подобным образом, называется капитальной сто

имостью. Она определяется стоимостью земли, стоимостью инфра

структуры, затратами на посадку культуры и текущими годовыми за

тратами, связанными с уходом за многолетними насаждениями и

доведением их до состояния, в котором они находятся на дату оцен

ки. На эту величину начисляются проценты при определении отдачи

на капитал и величины его возмещения.

В отечественной практике оценки существует аналогичный под

ход к оценке многолетних насаждений, включая насаждения, не яв

ляющиеся плодовыми, например, зеленые насаждения в городах. Их

стоимость, называемая восстановительной стоимостью, определяет

ся суммированием единовременных затрат по созданию насаждений

489

и текущих затрат по уходу за ними на протяжении определенного пе

риода, равного или сроку жизни (для городских насаждений), или

сроку достижения возраста плодоношения (для плодовоягодных

культур).

Застроенные земельные участки

Оценка застроенных земельных участков в составе земель сель

скохозяйственного назначения проводится по традиционной техно

логии методами доходного, затратного и сравнительного подхода.

Сельскохозяйственные постройки (улучшения) оцениваются по до

ходу, который они могут приносить от их сдачи в аренду, по затратам

на восстановление (замещение) за минусом износа и по ценам сде

лок с аналогичными объектами. К стоимости улучшений, рассчитан

ной затратным методом, добавляется стоимость земли, определенная

из цен сделок с аналогичными незастроенными участками.

Сельскохозяйственный имущественный комплекс

Под сельскохозяйственным имущественным комплексом понимает

ся любое сельскохозяйственное предприятие. В основном к подобным

объектам оценки относятся бывшие колхозы и совхозы, преобразован

ные в иные организационноправовые формы и крестьянские фермерские

хозяйства.

Основным принципом оценки сельскохозяйственного имущест

венного комплекса является суммирование стоимости его составных

частей. Иначе говоря, сельскохозяйственное предприятие оценива

ется как единое целое, состоящее из различных элементов сельско

хозяйственной недвижимости: земли, строений, иных элементов

обустройства, жилья, лесных и многолетних насаждений.

Наиболее типичными составными частями сельскохозяйственно

го имущественного комплекса являются:

1. Сельскохозяйственные угодья.

2. Жилые дома.

3. Сельскохозяйственные постройки и объекты обустройства

угодий.

4. Лесные участки (если лес имеет значение для получения до

хода).

5. Замкнутые водоемы (например, пруды для разведения рыбы).

6. Многолетние насаждения.

7. Объекты хранения и первичной переработки сельскохозяйст

венной продукции.

490

Каждый из перечисленных элементов оценивается соответствую

щими методами оценки недвижимости, вытекающими из понима

ния особенностей формирования соответствующих категорий рын

ков, типа сельскохозяйственного имущества и вероятных потенци

альных покупателей.

Стоимость земельной доли оцениваются посредством отнесением

общей стоимости сельскохозяйственных угодий предприятия к чис

лу долей.

16.3. Пример оценки рыночной стоимости сельскохозяйствен=

ных угодий американскими оценщиками

Для иллюстрации процедуры оценки рыночной стоимости сель

скохозяйственных угодий в условиях сформировавшегося земельно

го рынка рассмотрим пример составления стандартного отчета об

оценке сельскохозяйственного имущества, подготовленного Амери

канским обществом сельскохозяйственных управляющих и сельских

оценщиков

Отчет включает в себя следующие разделы.

Краткий обзор фактов и заключений:

Описание местности, региона.

Описание собственности (земли).

Описание собственности (улучшений).

История — зона — налоги.

Оценка стоимости затратным подходом.

Оценка стоимости доходным подходом.

Оценка стоимости сравнительным подходом.

Согласование результатов и окончательная оценка.

Допущения и ограничивающие условия.

Заявление оценщика.

Определение рыночной стоимости.

Степень обследования.

Юридическое описание.

Карта района.

Копия отчета любезно предоставлена Т.А. Стрельниковой в составе материалов, по

лученных ею при прохождении стажировки в США по программе «Кредитование

сельского хозяйства».

491

Карта расположения фермы.

Аэрофотоснимок.

Карта почв и условные обозначения.

Фотографии объекта.

Основной особенностью данного отчета, является то, что оцени

вается имущественный комплекс в целом — ферма. При этом земля

и расположенные на ней здания и сооружения оцениваются отдель

но, а земельные участки под сооружениями оцениваются как незаст

роенные.

При описании местности, обследуемого имущества рассматрива

ются следующие аспекты:

Описание региона и тенденции рынка (оценивается по 4м крите

риям: хорошее, удовлетворительное, плохое, не оценивается):

интенсивность сбыта продукции;

покупательная способность;

спрос;

потребность.

Рейтинг собственности (оценивается по 4м критериям: хорошее,

удовлетворительное, плохое, не оценивается):

месторасположение;

качество почвы и продуктивность угодий;

обустройство;

рыночная привлекательность;

рентабельность;

общий рейтинг собственности.

Тенденции в сельском хозяйстве и других отраслях (оценивается по

3м критериям: повышенное, стабильное, пониженное):

население;

занятость;

стоимость;

интенсивность продаж.

Наличие на рынке растениеводческих и животноводческих хо

зяйств (оценивается по 3м критериям: недостаточное, сбалансиро

ванное, избыточное).

Основные товарные культуры (перечисляются основные товар

ные культуры: кукуруза, соевые бобы, свинина, птица, молочные

продукты).

492

Отдельно рассматриваются вопросы собственности на землю, во

ду, полезные ископаемые.

При описании собственности выделяют такие качественные ха

рактеристики, как доступность, близость, наличие зон отчуждения,

арендная привлекательность, совместимость строений, наличие во

ды для бытовых нужд и скота, наличие дренажа и внутренних дорог,

опасность нанесения ущерба, ограничения прав собственности, ка

чество почв климатические условия наличие удобств (водопровод,

канализация, электричество, газ, телефон), расстояние до объектов

социальной инфраструктуры (больницы, школы, рынка сбыта про

дукции, основного шоссе), основной способ использования земли

(интенсивные культуры), основной товар, оцениваемые права собст

венности и цель (получение рыночной стоимости) и назначение

оценки (получение ссуды под залог недвижимости).

Исходя из перечисленных аспектов делается вывод об наиболее

оптимальном использовании сельскохозяйственного имущества. Счи

тается, что таковым являются осуществимые и максимально про

дуктивные способы использования, отвечающие следующим крите

риям:

1. Использование должно соответствовать правовым нормам

(ферма расположена в аграрной зоне).

2. Использование должно быть физически осуществимым (огра

ничений практически нет, и земля может быть использована для ве

дения сельского хозяйства или под застройку).

3. Использование должно быть экономическая целесообразным

(вся земля в данном районе используется для ведения сельского хо

зяйства; необустроенные участки используются для производства,

главным образом, кукурузы и соевых бобов; существуют другие эко

номически целесообразные способы использования, способные

приносить доход, но не способные обеспечить максимальную про

дуктивность).

4. Использование должно быть максимально продуктивным.

Для данного примера считается, что других экономически целе

сообразных альтернатив производству кукурузы и соевых бобов с

учетом льгот, предоставляемых в рамках соответствующих прави

тельственных программ, в настоящее время не существует, и, что в

настоящее время данный способ использования обеспечивает мак

симальную прибыль.

Соответственно, оптимальным способом использования необуст

роенного, как бы свободного участка является товарное производст