Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

493

во зерна и продукции растениеводства; оптимальным способом ис

пользования обустроенного «в его настоящем виде» участка — товар

ное производство зерна и молока на товарной молочной ферме.

При применении затратного подхода стоимость земли определяется

методом сравнения продаж сельскохозяйственных угодий свободных

от построек (необустроенных участков), а стоимость улучшений оп

ределяется в размере их восстановительной стоимости с учетом на

копленного износа. В качестве улучшений рассматриваются дом, ко

ровник, навес для скота, силосные башни, бункеры для зерна, навес

для техники, постройки для откорма скота. Общая стоимость фермы

определяется суммированием стоимости земли и улучшений.

Метод сравнения продаж для свободных сельскохозяйственных

участков заключается в подборе сделок с объектамианалогами и

внесении в цены их продажи корректировок. Основными поправка

ми, по которым осуществляются корректировки, являются:

поправка на условия финансирования;

поправка на время заключения сделки;

поправка на распределение земли (структуру угодий);

поправка на продуктивность посевных площадей;

поправкой на интенсивность дренирования.

Продуктивность оценивается в индексах качества почв, установ

ленных Службой охраны почв. В условиях России таким показателем

может стать балл бонитета, определенный в процессе земельнооце

ночных работ

Если в качестве объекта оценки методом сравнения продаж вы

ступает ферма в целом, то при подборе аналогов и внесении коррек

тировок в цены сделок учитываются такие позиции как местополо

жение, размер фермы, состав улучшений (комплекс зданий).

Пример оценки сельскохозяйственных угодий

методом сравнения продаж

Требуется оценить стоимость земли товарной фермы. Подобраны

четыре участкааналога с известными ценами сделок. Корректиров

ки вносятся на распределение угодий и на их продуктивность.

Общая площадь угодий оцениваемой фермы — 319 акров. Из них:

интенсивная культура — 298 акров; дороги — 8 акров; под построй

ками — 13 акров.

Бонитировка почв устанавливает их относительное качество по основным факто

рам естественного плодородия для возделываемых культур.

494

Внесение поправок на структуру угодий (распределением земли)

Сделка 1. Общая площадь — 240 акров. Цена сделки — $1188/акр,

в том числе цена пашни — $1100/акр, цена земли под постройками —

$1100/акр.

Сделка 2. Общая площадь — 127 акров. Цена сделки — $888/акр, в

том числе цена пашни — $895/акр, цена земли под постройками —

$895/акр.

Определение величины поправки

Сделка 3. Общая площадь — 135 акров. Цена сделки $— 1141/акр,

в том числе цена пашни $— 1203/акр, цена земли под постройками —

$1500/акр

Тип использования

земли

Расчет поправки

Поправки на структуру

угодий оцениваемого

участка

Интенсивная культура 298 акров

$1100/акр = $327800

Дороги 8 акров

$0/акр = $0

Под постройками 13 акров

$1100/акр = $14300

Всего 319 акров $342100

Скорректированная

цена сделки 1

$342100 : 319 акров = $1072/акр

Поправка на структуру

угодий

$1188/акр – $1072/акр = –$116/акр

Тип использования

земли

Расчет поправки

Поправки на структуру

угодий оцениваемого

участка

Интенсивная культура 298 акров

$895/акр = $266710

Дороги 8 акров

$0/акр = $0

Под постройками 13 акров

$895/акр = $11635

Всего 319 акров $278345

Скорректированная

цена сделки 1

$278345 : 319 акров = $873/акр

Поправка на структуру

угодий

$888/акр — $873/акр = –$15/акр

495

Определение величины поправки

Внесение других поправок

Определение стоимости земли

($972/акр + $884/акр + $1019/акр) : 3 =$958/акр или $960/акр

$960/акр

319 акров = $306240.

При применении доходного подхода в расчет принимается величи

на ставок арендной платы за предоставление соответствующего иму

щества в аренду (например, коровников) или месячный доход от их

использования в расчете на голову скота, содержащегося в соответ

ствующем помещении.

В расчетах также учитывается доход от использования посевных

площадей. Потом исчисляется общая сумма валового дохода от ис

пользования посевных площадей и всех сооружений, и из этой сум

Тип использования

земли

Расчет поправки

Поправки на структуру

угодий оцениваемого

участка

Интенсивная культура 298 акров

$1203/акр = $358494

Дороги 8 акров

$0/акр = $0

Под постройками 13 акров

$1500/акр = $19500

Всего 319 акров $378030

Скорректированная

цена сделки 1

$378030 : 319 акров = $377994/акр

Поправка на структуру

угодий

$1141/акр – $1185/акр = $44/акр

Сделка 1 Сделка 2 Сделка 3

Цена сделки, $/акр 1188 888 1141

Поправка на финансы, $/акр 0 0 0

Скорректированная цена, $/акр 1188 888 1141

Поправка на структуру, $/акр –116 –15 44

Скорректированная цена, $/акр 1072 873 1185

Поправка на продуктивность, $/акр –100 11 –166

Скорректированная цена, $/акр 972 884 1019

496

мы вычитаются расходы. В состав расходов включаются следующие

статьи: налог на недвижимость, страхование, эксплуатационные рас

ходы, организация производства.

В качестве коэффициента капитализации используется норма ка

питализации большинства хозяйств аналогичного типа (молочных

ферм). В отчете он принят в размере 6%. Данная норма рассчитыва

ется как отношение чистого дохода к продажной цене хозяйства це

ликом, взятое в среднем по нескольким сделкам. При этом чистый

доход определяется на основании валового дохода посредством при

менения коэффициента операционных расходов.

Пример определения стоимости товарной фермы

доходным методом

Требуется оценить товарную ферму, специализирующуюся на от

корме скота.

Источники дохода: сдача в аренду участков, сопоставимых с оце

ниваемым участком, сдача в аренду производственных помещений и

других сооружений, доход от посевных площадей, доход от скотного

двора и помещений для скота (из расчета на голову скота).

Расчет валового дохода

Источник

дохода

Производ

ственные

площади,

акр

Еденицы

измерения

Общая

производительностьсть

Наличн/паев/

управл.доход

Стабильный

доход, $ на

единицу

Валовый

доход

Пай,

Доход

владельца

Посевные

площади

Коровник

Навес для

техники

Бункеры для

зерна

Постр. для

свиней

Навес для

скота

Дом

298

7656

17000

300

200

Акров

Голов

Бушелей

Голов

Месяцев

85,00

144,00

0,20

0,10

12,00

18,00

300,00

$25,330

$8,784

$1,531

$1,700

$3,600

100

$25,330

$8,784

$1,531

$1,700

$3,600

Устойчивый валовый доход = $48,145

497

Определение расходов

Исходные данные для расчета нормы капитализации

Определение нормы капитализации

Из приведенной выше таблицы определено, что норма капитали

зации большинства молочных хозяйств варьируется от 5% до 6%. До

ли расходов во всех хозяйствах превышают 30%. Доля расходов на

оцениваемой ферме составляет 35% и является средней по отноше

нию к хозяйствам, представленным в таблице.

Расчет стоимости товарной фермы методом капитализации

Валовой доход: $48145 или 100%

Расходы: $17070 или 35,46%

Чистый доход: $31075 или 64,54%

Cтоимость = Чистый доход/Норма капитализации = $31075/6,00% =

= $517917.

Оценка, полученная методом прямой капитализации, составляет

$518000.

Статьи расходов Расходы

Налог на недвижимость $ 5700

Процент от

устойчивого

валового дохода

Страхование $ 3200

Эксплутационные расходы $ 4800

Организация производства $ 3370

Общая сумма расходов $ 17070 35,4%

№

сдел

ки

Дата

Размер,

акр

Валовой

доход,

тыс. долл.

США

Процент

расходов

Чистый

доход,

тыс. долл.

США

Цена

сделки,

тыс. долл.

США

Норма

капита

лизации

1 3,93 67,0 8,500 38,24% 5,250 125,000 4,20%

2 9,93 160,0 14,540 33,76% 9,631 185,000 5,21%

3 3,94 80,0 15,600 35,85% 10,008 155,000 6,46%

4 11,94 120,0 19,520 39,78% 11,754 210,000 5,60%

7 5,94 150,0 20,652 37,99% 12,806 200,400 6,39%

498

16.4. Основные проблемы оценки стоимости земель cельскохо=

зяйственного назначения в России

Оценка земель сельскохозяйственного назначения имеет в нашей

стране большую историю. Развитие и проведение земельнооценоч

ных работ было связано с работами по созданию земельного кадастра

и направлено на получением неких усредненных показателей, харак

теризующих различия в качестве земель сельскохозяйственного на

значения. Кадастровые оценки должны были обеспечивать соизме

римость производственных результатов в зависимости от качества

земель при разных способах использования. Поэтому при разработке

методов экономической оценки земель в составе земельного кадаст

ра предлагались методологии, направленные на выявление, прежде

всего, рентного дохода, обусловленного лучшим качеством и луч

шим местоположением земельных участков по сравнению с худ

шими. Этот доход назывался дифференциальным и должен был

изыматься в доход государства в виде земельных налогов или иных

платежей за пользование земельными ресурсами. Поскольку стоимо

стные показатели устанавливались применительно к крупным таксо

номическим (территориальным единицам) и рассчитывались на ос

нове усредненных показателей затрат и продуктивности, они носили

относительный характер и могли быть использованы в основном

лишь для сравнения сельскохозяйственных земель по субъектам Рос

сийской федерации, административным района, крупным хозяйст

вам. Полученные стоимостные показатели носили синтетический

характер и по своему содержанию представляли шкалы или ранги ка

чественной оценки земель выраженные не в балльной, стоимостной

форме.

Тенденция получать некий агрегированный показатель качества

сельскохозяйственных угодий в разрезе крупных территориальных

единиц сохранилась и в современной методологии проведения када

стровой оценки сельскохозяйственных угодий, разработанной Рос

земкадастром и закрепленной в соответствующих методических до

кументах. Стоимостные характеристики, полученные на основании

данной методики являются нормативными показателями, устанав

ливающими в административном порядке интегральные стоимост

ные характеристики, позволяющие получить представление о об от

носительной ценности земель сельскохозяйственного назначения в

разрезе субъектов РФ, административных районов и хозяйств для

499

использования их в дальнейшем в качестве базы для налогообложе

ния.

Кадастровая стоимость земли устанавливается как капитализи

рованный расчетный рентный доход, который в свою очередь опре

деляется по разнице между стоимостью валовой продукции расте

ниеводства, пересчитанной в условные единицы, средними оце

ночными затратами на ее получение и нормативной прибылью,

установленной в размере 7% от оценочных затрат. Срок капитализа

ции устанавливается равным 33 годам, что в оценочных терминах со

ответствует ставке капитализации для земли равной 3% (1:33). Сто

имость валовой продукции растениеводства определяется в средних

ценах реализации основных сельскохозяйственных культур, перечи

танных в кормовые единицы, в соответствующем природноэконо

мическом районе. Как видно из показателей, самым существенным

образом влияющих на величину стоимости земли (срок капитализа

ции, нормативная прибыль), они не соответствуют рыночным пара

метрам. Это означает, что стоимостные оценки земли, полученные

при проведении кадастровой оценки не могут заменить собой ры

ночной стоимости и использоваться в расчетах по ее определению

разными методами.

В отличие от кадастровой оценка рыночной стоимости земельных

участков сельскохозяйственного назначения проводится в целях со

вершения сделки с конкретным земельным участком.

Поэтому использовать кадастровую стоимость для определения

рыночной стоимости конкретных земельных участков или имущест

венных комплексов, а также прав на них не представляется возмож

ным. Это связано и с отсутствием использования в расчетах принци

па наиболее эффективного использования, и с применением неких

агрегированных стоимостных показателей затрат и цен, а также нео

боснованными нормой прибыли и коэффициентом капитализации,

равным 3%.

Но при проведении рыночных оценок можно использовать ин

формацию и отельные оценочные показатели, содержащиеся в зе

мельном кадастре, например показатель балла бонитета почв. Дан

ный показатель является интегральным показателем плодородия

почв по их группам или разновидностям и содержится в материалах

IV тура оценки земель, проведенной в 80х годах прошлого столетия.

Таким образом, несмотря на многолетний опыт земельнооценоч

ных работ в нашей стране, оценка рыночной стоимости сельскохо

зяйственных угодий сопряжена с большими трудностями как в мето

500

дическом, так и информационном отношении. Такое положение

обусловлено отсутствием сформированного рынка земель данной

категории, и, как следствие, отсутствием устоявшихся и отработан

ных на практике приемов рыночной оценки, основанных на инфор

мации о фактически состоявшихся сделках с земельными участками

или имущественными комплексами сельскохозяйственного назначе

ния. С развитием оборота сельскохозяйственных земель положение

будет меняться. Оценку можно будет проводить, используя данные

реальных сделок куплипродажи земли.

501

Глава 17

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЛЕСНЫХ ЗЕМЕЛЬ

17.1. Лес и лесные ресурсы

Лес представляет собой растительность, основу которой состав

ляют деревья, образующие сомкнутый полог. Понятие лес охватыва

ет не только деревья, но и территорию, непосредственно занятую

древесной растительностью, а также открытые пространства (прога

лины, болота, и др.), если они не нарушают единство лесного покро

ва. Возможность длительного существования леса связана с его во

зобновлением. Возобновление может быть естественным и искусст

венным, осуществляемым путем посадки саженцев или посева семян

лесных культур. Лес является источником получения разнообразных

ресурсов, наиболее важным из которых является древесина. Кроме

древесины в лесах заготавливаются второстепенные продукты леса —

грибы, ягоды, орехи, лекарственные травы, живицы и т.д. Леса также

являются местом обитания животных. Они могут использоваться для

проведения охоты, организации отдыха и т.д. В лесах наиболее ярко

проявляется возможность многоцелевого использования земли, свя

занного не с альтернативными, а дополняющими друг друга видами

лесопользования. Помимо обеспечения человека материальными

ресурсами лесные экосистемы участвуют в процессах круговорота

кислорода и углекислого газа, регулируют речной сток, очищают ат

мосферу от вредных веществ. Леса представляют собой планетарное

явление. Они являются важным компонентом биосферы, обеспечи

вая ее устойчивое функционирование. В последнее время во всем

мире экологическим функциям экосистем придается все большее

значение.

Россия является одним из самых богатых лесами государств. На

ее долю приходится около одной пятой части всех лесов планеты.

Площадь лесного фонда России составляет 12 млн км

или почти

70% территории страны. В целях сохранения лесного потенциала и

упорядочения системы лесопользования все леса в России поделены

на три основные группы: первая группа — это наиболее экологиче

ски ценные леса (леса, выполняющие водоохранные, санитарноги

гиенические, рекреационные и другие подобные функции); вторая

группа — это леса в малолесных районах с высокой плотностью насе

Данный раздел подготовлен с использованием материалов, любезно предоставлен

ных П.В.Касьяновым, А.П.Петровым, П.Т.Воронковым.

502

ления, имеющие ограниченное по социальным и экологическим

причинам эксплуатационное значение; третья группа — это леса,

предназначенные для преимущественной заготовки леса. Леса пер

вой группы составляют 21%, второй 6% и третьей группы — 73%.

Все леса и предназначенные для ведения лесного хозяйства земли

образуют лесной фонд Российской Федерации. К лесам, не относя

щимся к лесному фонду относя городские леса и леса, расположен

ные на землях обороны. Земли лесного фонда делятся на лесные зем

ли и нелесные земли. На лесных землях растет лес или они предназ

начены для его воспроизводства после вырубки. Нелесные земли

предназначены для иных целей. Например, для размещения стро

ений, ведения сельского хозяйства и т.д.

К лесным землям относятся земли, покрытые лесной раститель

ностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановле

ния (вырубки, гари, погибшие древостои, редины, пустыри, прога

лины, площади, занятые питомниками, несомкнувшимися лесными

культурами, и иные). К нелесным землям относятся земли, предназ

наченные для нужд лесного хозяйства (земли, занятые просеками,

дорогами, сельскохозяйственными угодьями), а также иные земли,

расположенные в границах лесного фонда (земли, занятые болота

ми, каменистыми россыпями, и другие неудобные для использова

ния земли).

К участкам лесного фонда относятся участки леса, а также участ

ки лесных земель, не покрытых лесной растительностью, и участки

нелесных земель. В настоящее время юридическое понятие участок

лесного фонда не совпадает с юридическим понятием земельный

участок. С экономических позиций понятие участок лесного фонда

соответствуют понятию единого объекта недвижимости, состоящего

из земли и улучшений — зданий, сооружений. Роль улучшений на

участке лесного фонда выполняют древостои (лесные насаждения)

или растущий лес.

В целях защиты особо ценных земель лесного фонда и располо

женной на них лесной растительности леса первой группы делятся

на 20 категорий защитности. По своему юридическому содержанию

категория защитности соответствует виду разрешенного использова

ния земельного участка в городе, так как определяет режим лесо

пользования и, соответственно, землепользования применительно к

каждой категории защитности.

Лесные ресурсы делятся на древесные ресурсы — древостои или

лесные насаждения, и недревесные ресурсы. Недревесные ресурсы