Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

673

ду и субаренду собственниками требует стоимостной оценки таких

прав. Возникает много вопросов, связанных с оценкой стоимости

земли в составе единого объекта недвижимости, в случаях, когда зе

мельный участок находится в пользовании на одном из прав, отлич

ных от права собственности, например в аренде, бессрочном поль

зовании. Иногда может возникнуть потребность в оценке стоимости

сервитута.

Наиболее часто потребность оценки частичных прав на землю

возникает в следующих случаях:

продажа права на заключение договора аренды земельного уча

стка, находящегося в муниципальной или государственной

собственности;

покупка права на заключение договора аренды земельного уча

стка, находящегося в муниципальной или государственной

собственности;

залог права аренды земельного участка;

купляпродажа права аренды на вторичном рынке;

внесение в уставный фонд права аренды земельного участка,

земельной доли или права аренды земельной доли;

определение стоимости земли, в составе имущественного

комплекса (или застроенного участка), при условии нахожде

ния земельного участка в аренде или постоянном бессрочном

пользовании.

Право аренды земельного участка

Согласно действующему законодательству с правом аренды земли

можно совершать гражданскоправовые сделки. Арендодатель (соб

ственник) может продавать это право арендатору. В свою очередь

арендатор также имеет возможность совершать в период действия

договора аренды сделки с правами аренды земли (куплипродажи,

ипотеки, внесения в уставный капитал), а также сделки с земельным

участком к которым относятся субаренда и срочное пользование

Одной из основных форм реализации продажи права аренды зем

ли является продажа права на заключение договора аренды земель

ного участка (долгосрочной или краткосрочной). Предметом сделки

является право на заключение договора аренды.

Такая форма продажи права аренды наиболее распространена в

Москве, где она узаконена местным законодательством

. Данная

См. закон города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Моск

ве» от 16.07.97 г. № 34.

674

форма оборота прав на землю была введена для выявления уровня

рыночных цен на землю, отражением которых стали цены на приоб

ретение (выкуп) права аренды земельных участков в Москве. Эти це

ны стали основой для формирования суррогатного рынка земли, от

ражающего рыночные тенденции и предпочтения покупателей на зе

мельном рынке. По сути дела, стоимость выкупа права долгосрочной

аренды на торгах в переходный период к свободному обороту прав на

землю заменила рыночную стоимость полного права собственности.

В соответствии с московскими правовыми нормами под выкупом

права аренды земельного участка понимается сделка куплипродажи

между Московской городской администрацией (покупатель) и ли

цом, ставшим победителем торгов, права на заключение договора

аренды земельного участка. После регистрации подобной сделки по

купатель этого права также приобретает право на заключение сделок

с арендными правами на земельный участок. То есть, он может про

давать их, отдавать в залог и совершать иные действия. В СанктПе

тербурге некоторым аналогом продажи права аренды земельного

участка стала продажа администрацией города права застройки, но с

меньшим объемом правомочий по дальнейшему использованию это

го права. Основное назначение создания данного рынка в Москве

заключалось в предоставлении арендаторам земельных участков воз

можности более полно реализовывать права по распоряжению (с со

гласия арендодателя) земельным участком через совершение граж

данскоправовых сделок с правом аренды (за исключением догово

ров субаренды), то есть получать правомочия, приближающиеся к

правомочиям, вытекающим из права собственности и являющимся

наиболее важными для привлечения финансовых ресурсов в разви

тие бизнеса.

Такая практика формирования земельного рынка незнакома для

многих субъектов Российской Федерации, что связано с невысокой

инвестиционной активностью в них. Однако она вполне легитимна и

имеет правовые основания, установленные федеральным законода

тельством. В частности, статьей 615 Гражданского кодекса Россий

ской Федерации.

Операции с правами аренды земли в Москве сформировали по

выражению юристов вторичный рынок земли в городе, под которым

понимается вся совокупность совершаемых арендаторами сделок с

правами аренды земли, а также сделок по передаче земельных участ

ков в аренду, субаренду, срочное пользование.

675

По некоторым оценкам, сделанным в 2000 году, в Москве ежегод

но заключается около 1000 сделок с правами аренды земли

. Сделки с

правами аренды земли совершаются, когда имущественное право

приобретено на возмездной основе, то есть эти права выкуплены.

Это дает хорошую информационную основу как для расчета ры

ночной стоимости таких прав на землю, так и для расчета рыночной

стоимости земли на основе данных о рыночной стоимости продажи

права на заключение договора аренды (права аренды).

Из юридического толкования права аренды земли и из экономи

ческого содержания этого права следует, что отличие стоимости пра

ва аренды земли, от стоимости полного права собственности опреде

ляется объемом правомочий, получаемых при использовании земли

на том или ином праве. Это относится и к другим частичным правам

на землю, дающим возможность получать доходы от использования

земельного участка или извлекать иные выгоды, измеряемые в сто

имостном выражении.

В отечественных условиях, вытекающих из современного земель

ного законодательства, следует, что различия в объеме правомочий

собственника земельного участка и арендатора земельного участка

часто бывают невелики. Арендатор земельного участка вправе пере

дать свои права и обязанности третьему лицу, в том числе, отдать

арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный

капитал хозяйственных обществ товариществ или паевого взноса в

производственный кооператив. Для этого не требуется согласия соб

ственника, также не требуется заключения нового договора аренды.

Арендатор также вправе сдать арендуемый участок в субаренду, вы

купить его в собственность, если на участке находятся принадлежа

щие арендатору здания (исключительное право на приватизацию зе

мельных участков или приобретение права аренды земельных участ

ков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий,

строений, сооружений), пролонгировать договор аренды (имеет пре

имущественное право на заключение нового договора аренды зе

мельного участка).

Право аренды земельного участка, полученное на возмездной ос

нове, например на торгах, может быть продано арендатором. Однако

такая продажа может быть осуществлена с согласия арендодателя на

основе договора куплипродажи права аренды земли, хотя какихли

бо ограничений по такой уступке законом не предусмотрено (вопро

Там же.

676

сы получения согласия арендатора действующим законодательство

не урегулированы).

Отсюда также следует, что разница в стоимости земельного участ

ка, находящегося в собственности и находящегося в аренде, опреде

ляется разницей между рыночной стоимостью земли и стоимостью

выкупленного права аренды с учетом текущих платежей, а также ри

сками уменьшения доходов арендатора вследствие неких действий

собственника по изменению ставок арендной платы и незаключения

договора аренды в будущем.

Отсюда также следует, что стоимость земли, находящейся в арен

де определяется объемом правомочий по использованию земельного

участка, потенциальными доходами от его использования и пери

одом получения этих доходов.

Если землепользователю, осуществляющему пользование землей,

находящейся в аренде, предоставляется возможность приобретения

земельного участка в собственность, то стоимость права аренды мо

жет быть определена как разница между рыночной стоимостью зе

мельного участка, текущими платежами и издержками по приобрете

нию такого права.

Соответственно, стоимость земли, находящейся в аренде, может

быть определена методами доходного подхода и методами сравнитель

ного подхода (при наличии данных о рыночной стоимости таких прав).

В американской практике оценки исходя из практических целей

(например, чтобы установить налоги на имущество) отдельно оцени

вается имущественные права арендодателя и права имущественные

арендатора. Стоимость этих прав различаются приносимым доходом

и разными рисками их получения. Считается, что имущественное

право арендодателя предполагает меньший риск, чем имуществен

ное право арендатора, поскольку арендодатель имеет право на воз

врат недвижимости, в то время как арендатор таким правом не рас

полагает.

У нас для целей оценки, втекающих из практических задач рын

ка недвижимости также может быть произведено аналогичное деле

ние права аренды на право аренды арендодателя и право аренды

арендатора.

Арендодателем земельных участков в настоящее время выступает

государство или муниципалитет, как основные собственники земли в

России, соответственно арендаторами — физические и юридические

лица, использующие землю на правах аренды.

677

Стоимость права аренды арендодателя и стоимость права аренды

арендатора можно вывести из соотношения:

R = I

АL

+ I

где: R — земельная рента; I

АL

— доходы арендодателя от передачи зе

мельного участка в аренду; I

— доходы арендатора от пользования

земель.

Данное соотношение показывает распределение земельной ренты

между собственником и арендатором. Из этого соотношения следует,

что если доходы I

АL

—

доходы арендодателя от передачи земельного

участка в аренду равны земельной ренте, то доходы арендатора от

пользования земельным участком равны нулю, и это право ничего не

стоит. Из этого соотношения также следует, что

= V

АL

+ V

где: V

— рыночная стоимость полного права собственности; V

АL

—

стоимость права аренды арендодателя; V

— стоимость права аренды

арендатора.

Так как в настоящее время разрешена купляпродажа права арен

ды, то все искомые параметры для оценки стоимости этих прав могут

быть получены из данных о сделках по продаже прав аренды земель

ных участков как арендодателем, так и арендатором.

Наиболее доступна информация об условиях продажи права

аренды самим арендодателем, в лице которого обычно выступают

местные органы власти, предоставляя земельные участки в аренду на

условиях выкупа такого права. То есть, земельный участок передает

ся в аренду при условии выплаты единовременного платежа за при

обретение права на заключение договора аренды и постоянных пла

тежей, вносимых арендатором периодически на протяжении всего

срока аренды. Такая практика приобретения прав на использование

природных ресурсов довольно широко распространена в природ

норесурсной сфере.

Конкретные способы и технологии расчета стоимости права

аренды зависит от целей и задач оценки и имеющейся информации о

правовом статусе земельного участка, финансовых условиях его

предоставления в аренду, сроках аренды.

Рассмотрим наиболее типичные случаи, когда требуется опреде

ление стоимости частичных прав на землю.

678

Оценка права аренды арендодателя

(государства, муниципалитета)

Исходные условия. Земельный участок передан в аренду на опреде

ленный срок без выкупа права на заключение договора аренды. После

окончания срока аренды возможно предоставление земельного участ

ка на условиях выкупа арендодателем права на заключение договора

аренды. Ставки арендной платы являются нормативными величина

ми. Продажа земельного участка в частную собственность не предпо

лагается, так как не предусмотрена региональным законодательством

или существует ограничения оборота земель данного назначения.

Право аренды арендодателя (государства, муниципалитета) опре

деляется текущей стоимостью доходов от заключенного договора

аренды земельного участка, которые, в свою очередь определяются

размером арендной платы, установленной договором аренды земель

ного участка и потенциального дохода от продажи права заключения

договора аренды земельного участка после окончания срока дейст

вующего договора:

где: V

АL

—

стоимость права аренды арендодателя, P

— арендная пла

та, установленная в договорах аренды, T — срок аренды, V

PА

— ры

ночная стоимость права заключения договора аренды, e — ставка

дисконтирования.

Если продажа земли в собственность будет разрешена, то вместо

рыночной стоимости права заключения договора аренды использу

ется рыночная стоимость земельного участка.

В случае, когда арендные платежи являются постоянной величи

ной P

= const:

Например, срок аренды 49 лет, ставка платы, установленная в дого

воре аренды $40 000 за гектар, рыночная стоимость права заключения

договора аренды $10 000 000 за гектар, ставка дисконтирования 10%

= $489956.

Если срок аренды 5 лет, то эта величина составит:

= $6360844.

1 e

+()

------------------

i 1

∑

1 e

+()

-------------------+=

P 1 e

+()

–[]

e 1 e

+()

-------------------------------------

1 e

+()

-------------------+=

40000 1 0,1

+()

–[]

0,1 1 0,1

+()

-------------------------------------------------------

10000000

10,1

+()

--------------------------+=

40000 1 0,1

+()

–[]

0,1 1 0,1

+()

-----------------------------------------------------

10000000

10,1

+()

------------------------+=

679

Из приведенных выражений следует, что стоимость права аренды

арендодателя не совпадает с рыночной стоимостью права собствен

ности, если платежи вносятся по фиксированным ставкам, как это

сейчас в основном и происходит с земельными участками, находя

щимися в государственной и муниципальной собственности, с от

срочкой выкупа права заключения договора аренды (права аренды).

Отсюда также следует, что право аренды арендатора тем меньше, чем

на более отдаленный период отнесены выплаты по выкупу права за

ключения договора аренды (права аренды) арендатором. То есть,

происходит обесценивание будущих поступлений изза влияния

фактора дисконтирования, также как это происходит при оценке

других природных ресурсов, приносящих доход в отдаленной перс

пективе.

Если выкуп права заключения договора аренды устанавливается

местными органами власти по фиксированным ценам (такой поря

док, наряду с продажей права заключения договора аренды на тор

гах, существует в Москве), то к сумме текущих платежей досчиты

вается разность между рыночной стоимостью права заключения

договора аренды и величиной установленной законодательно (ана

лог контрактной ставки арендной платы). Например, стоимость

выкупа права заключения договора аренды земельного участка оп

ределена местными органами власти в размере $200 тыс. Рыночная

стоимость такого права равна $500 тыс. Соответственно разность

составит $300 тыс.

Стоимость права аренды арендодателя земельного участка соот

ветствует рыночной стоимости земельного участка если:

1) ставки арендной платы соответствуют рыночным и выкуп пра

ва аренды не может быть осуществлен, так как оно в этом случае рав

но нулю;

2) ставки платы и стоимость выкупа права заключения договора

аренды (права аренды) определены на торгах, то есть тоже являются

рыночными, но при условии, что выкуп осуществляется сразу, а не

через какойто промежуток времени.

Отсюда следует, что если на торгах определяется стоимость права

заключения договора аренды (права аренды) при фиксированных

ставках текущих арендных платежей за землю, то рыночная стоимость

земельного участка также может быть определена следующим образом:

или ,V

1 e

+()

------------------

i 1

∑

P 1 e

+()

–[]

e 1 e

+()

-------------------------------------+=

680

где: V

— рыночная стоимость права заключения договора аренды

(определенная на торгах) при фиксированной ставке арендной пла

ты P: = $10 396 251.

Если собственником является не государство, и не муниципали

тет, то полученная величина уменьшается на текущую стоимость на

логовых платежей.

Оценка стоимости права аренды арендатора

Право аренды арендатора может быть определено:

при наличии данных о рыночной стоимости таких прав — по их

рыночной стоимости;

при отсутствии данных о продаже прав аренды по разности

между рыночной и фактической ставкой арендной платы,

включая и другие издержки, связанные с пользованием земель

ным участком, дисконтированной на срок аренды;

как разница между рыночной стоимостью земельного участка и

издержками, связанными с приобретением такого права.

В случае нахождения земельного участка в государственной или

муниципальной собственности (это наиболее типичный случай для

современных условий формирования рынка земли) право аренды

арендатора может быть рассчитано исходя из объема правомочий по

использованию земельного участка, которые определяются условия

ми заключения договора, затратами на приобретение участка в соб

ственность, рисками уменьшения доходов изза повышения ставок

арендной платы.

Данный случай выделяется в связи с тем, что согласно действую

щему законодательству арендатор земельного участка может выку

пить его в собственность, если на нем расположены сооружения по

фиксированным ценам, кроме того, он имеет право закладывать

свое право аренды и передавать его в пользование другому. То есть,

данное право отличается от права собственности возможностью по

лучения меньшего дохода, изза выплат арендной платы; рисками

его уменьшения, связанными с возможностью увеличения ставок

арендной платы; и затратами на выкуп земельного участка в собст

венность по истечении срока аренды. Если выкуп производится

раньше окончания срока аренды, то соответственно период дискон

тирования уменьшается до времени предполагаемого выкупа зе

мельного участка.

10000000

40000 1 0,1

+()

–[]

0,1 1 0,1

+()

-------------------------------------------------------+=

681

Стоимость права аренды арендатора земельного участка, находя

щегося в государственной или муниципальной собственности опре

деляется как:

или

где: V

— стоимость права аренды арендатора, V

— рыночная сто

имость земли, O

— стоимость обременений, налагаемых арендодате

лем (органами местного самоуправления) на арендатора при исполь

зовании земельного участка, P

— выкупная цена земельного участка.

Допустим, ставка земельного налога составляет $2 за м

или

$20 000 за гектар. Обременения отсутствуют. Срок аренды равен 49

годам, ставка платы — $40 000 за гектар, рыночная стоимость земли

$10 396 251 за гектар, выкупная цена составляет 30 ставок земельного

налога = $20 000

30 = $600 000, ставка дисконтирования 10%.

Тогда стоимость права аренды арендатора при выкупе земельного

участка через 49 лет составит:

=$9994377.

При выкупе земельного участка через 3 года стоимость права

аренды арендатора составит:

= $10251698.

Если земельный участок не планируется выкупать или такой вы

куп не разрешен действующим законодательством, то стоимость

права аренды арендатора определяется как:

Если стоимость права аренды арендатора равна нулю или имеет

отрицательное значение, при том, что сам объект имеет рыночную

стоимость или приносит доходы от эксплуатации, то это означает,

что величина установленных платежей за землю равна ренте либо

превышает земельную ренту и формирует отрицательный поток до

хода, изымая часть дохода, создаваемого улучшениями.

Аналогично можно определять стоимость земли, находящейся на

других правах. В этом случае речь идет не о рыночной стоимости

1 e

+()

------------------

i 1

∑

–

1 e

+()

------------------

i 1

∑

–

1 e

+()

-------------------–=

P 1 e

+()

–[]

e 1 e

+()

-------------------------------------–

1 e

+()

------------------

i 1

∑

–

1 e

+()

-------------------–=

10396251

40000 1 0,1

+()

–[]

0,1 1 0,1

+()

-------------------------------------------------------–

600000

10,1

+()

--------------------------–=

10396251

40000 1 0,1

+()

–[]

0,1 1 0,1

+()

-----------------------------------------------------–

600000

10,1

+()

------------------------–=

1 e

+()

------------------

i 1

∑

–

1 e

+()

------------------

i 1

∑

–

1 e

+()

-------------------–=

682

земли или рыночной стоимости права аренды, а о стоимости права

бессрочного пользования земельным участком или, если участок за

строен, о доли стоимости единого объекта недвижимости, приходя

щейся на землю с таким разделением прав на землю и улучшения.

Оценка стоимости права постоянного

бессрочного пользования

Стоимость права постоянного бессрочного пользования опреде

ляется так же, как и право аренды арендодателя, если земельный

участок находится в государственной или муниципальной собствен

ности. Только, вместо арендных платежей в расчетах в качестве из

держек, связанных с владением земельным участком, используется

земельный налог.

где: V

БП

— стоимость права постоянного бессрочного пользования,

HL — земельный налог, e — коэффициент капитализации для земли.

Используя исходные данные предыдущего примера, получаем:

= 9596251.

Право бессрочного пользования после 2004 года практически все

ми организациями, за исключением государственных и муниципаль

ных учреждений, федеральных казенных предприятий и органов го

сударственной власти и органов местного самоуправления, должно

быть переоформлено на право аренды или земельный участок дол

жен быть выкуплен.

Стоимость права собственности и права аренды земельной доли мо

жет оцениваться описанными выше способами посредством отнесе

ния общей стоимости к количеству земельных долей.

Оценка стоимости права на заключение договора аренды

Определение стоимости права на заключение договора аренды

может быть проведено методами сравнительного подхода.

Ниже приведены примеры расчета стоимости права на заключе

ние договора аренды методом сравнения продаж.

Пример 1

Право заключения договора аренды 1 га земельного участка тор

гового назначения на 5 лет стоит 1400000 долл. США. Надо опреде

лить стоимость права заключения договора аренды земельного уча

стка, если бы он сдавался в аренду на 49 лет.

БП

--------–

–=

БП

10396251

20000

0,1

---------------–

600000

–=