Грибовский С.В., Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости
Подождите немного. Документ загружается.
411
ветствии с которыми может быть освоен (застроен, использован)
каждый земельный участок в городе. Разрешенное использование =
это использование земельного участка в соответствии с обязательны
ми требованиями и ограничениями к состоянию и допустимым из
менениям состояния земельного участка и расположенных на нем
других объектов недвижимости, установленными на основании гра
достроительной документации, сервитутов, и других ограничений,
вытекающих из законодательства.
Разрешенное использование может включать ограничения высо
ты и плотности застройки, допустимые изменения функционального
использования и параметров земельного участка и расположенных
на нем других объектов недвижимости, сохранение зеленых насаж
дений, запрещение видов пользования, оказывающих негативное
воздействие на здоровье человека, ограничения прав на использова
ние земельного участка и др. Перечень требований, включаемых в
разрешенное использование земельного участка, устанавливается
вне зависимости от вида прав на данный земельный участок.
Градостроительный регламент — это совокупность установленных
правилами застройки параметров и видов использования земельных
участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских по
селениях, других муниципальных образованиях, а также допустимых
изменений объектов недвижимости при осуществлении градостро
ительной деятельности в пределах каждой зоны.
Земельным кодексом определено, что правилами землепользова
ния и застройки устанавливается градостроительный регламент для
каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особеннос
тей ее расположения и развития, а также возможности территори
ального сочетания различных видов использования земельных уча
стков (жилого, общественноделового, производственного, рекре
ационного и иных видов использования земельных участков). Для
земельных участков, расположенных в границах одной территори
альной зоны, устанавливается единый градостроительный регла
мент. Градостроительный регламент территориальной зоны опреде
ляет основу правового режима земельных участков, равно как всего,
что находится над и под поверхностью земельных участков и исполь
зуется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий,
строений, сооружений.
Принцип установления градостроительных регламентов для тер
риториальных зон может быть реализован разными способами. На
412
пример, для Москвы градостроительные регламенты (требования к
функциональному использованию, высоте и плотности застройки)
устанавливаются в Генеральном плане развития города, градостро
ительных планах развития территорий административных округов,
проектах планировки и иных градостроительных документах.
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения все
ми собственниками земельных участков, землепользователями, зем
левладельцами и арендаторами земельных участков независимо от
форм собственности и иных прав на земельные участки. Реализуют
ся градостроительные регламенты через разрешенное использование
земельных участков.
Таким образом, основными правовыми характеристиками зе
мельных участков, которые необходимо учитывать при оценке стои
мости, являются: принадлежность к землям определенной катего
рии; установленный для них вид разрешенного использования,
включая все ограничения и режимы, вытекающие из природоохран
ного, санитарноэпидемиологического и иного законодательства.
Данные о градостроительных режимах и документация градо
строительного характера должны содержаться в Градостроительном
кадастре, где она регистрируется и хранится.
Иные ограничения в использовании земли
Иные ограничения в использовании земли вытекают из норм зе
мельного, природоохранного, санитарноэпидемиологического,
лесного, водного законодательства, нормативноправовых актов
субъектов Российской Федерации, актов местного самоуправления.
Ограничения устанавливаются в виде особых правовых режимов ис
пользования земель всех категорий, а также создания охранных, са
нитарнозащитных и запретных зон определенных объектов, напри
мер, водных источников, курортов, линий электропередач, различ
ных оборонных объектов.
Конкретный состав и содержание ограничений в использовании
земель устанавливается в зависимости от назначения территории,
получивший особый правовой режим или от параметров режимооб
разующих объектов, например, промышленных предприятий, диф
ференцируемых по классу опасности, для установления санитар
нозащитной зоны вокруг них. Так, например, санитарнозащитная
зона вокруг предприятия 1го класса опасности составляет 1000 м. В
ее границах не допускается жилая застройка.
413
К основным объектам, вокруг которых или на территории кото
рых, устанавливаются особые режимы использования земель отно
сятся: особо охраняемые природные территории, объекты историче
ского и культурного наследия, особо ценные земли сельскохозяйст
венного назначения, земли, подлежащие консервации, водные
объекты, промышленные предприятия, сельскохозяйственные пред
приятия, транспортные коммуникации и сооружения, линии связи,
водопроводные и тепловые сети и сооружения и другие объекты.
414
Глава 13
КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЛИ
И ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ
13.1. Кадастры природных ресурсов
Для учета природных ресурсов и решения различных государст
венных задач действующим законодательством предусматривается
создание и ведение государственных кадастров, в частности земель
ного, водного и лесного кадастров, кадастра месторождений полез
ных ископаемых, кадастра особо охраняемых территорий и некото
рых других кадастров.
Земельный кадастр
Государственный земельный кадастр представляет собой систе
матизированный свод сведений, получаемых в результате проведе
ния государственного кадастрового учета земельных участков. Он
содержит данные и документы о правовом режиме земель, их распре
делении по собственникам земли, землевладельцам, землепользова
телям, арендаторам и категориям земель, о количественных, качест
венных характеристиках земельных участков, их размерах, местопо
ложении, кадастровой стоимости и целевом назначении. В
земельном кадастре также должны содержаться сведения о террито
риальных зонах и наличии расположенных на земельных участках
объектов недвижимости.
Основными целями создания и ведения Государственного зе
мельного кадастра является информационное обеспечение государ
ственного и муниципального управления земельными ресурсами, а
именно:
!
государственного контроля за использованием и охраной зе
мель;
!
мероприятий, направленных на сохранение и повышение пло
дородия земель;
!
государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним; землеустройства;
!
экономической оценки земель и учета стоимости земли в со
ставе природных ресурсов;
!
установления обоснованной платы за землю.
Государственный земельный кадастр ведется по единой для Рос
сийской Федерации системе. Объектами государственного кадастро
415
вого учета являются земельные участки и прочно связанные с ними
иные объекты недвижимого имущества.
В результате проведения государственного кадастрового учета зе
мельных участков каждый земельный участок получает такие харак
теристики, которые позволяют однозначно выделить его из других
земельных участков и осуществить его качественную и стоимостную
оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков со
провождается присвоением каждому земельному участку кадастро
вого номера.
Составной частью Государственного земельного кадастра явля
ются данные кадастровой оценки земель.
Целью кадастровой оценки является одновременное определение
кадастровой стоимости всех земельных участков в границах админи
стративнотерриториальных образований (областей, районов и т.п.)
по оценочным зонам на определенную дату. В соответствии с поста
новлением Правительства Российской Федерации от 25 августа
1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» Госу
дарственному комитету по земельной политике было поручено про
вести государственную кадастровую оценку всех категорий земель на
территории России для целей налогообложения и иных целей, уста
новленных законом. Государственная кадастровая оценка земель ос
новывается на классификации земель по целевому назначению и ви
ду функционального использования.
Кадастр месторождений и проявлений полезных ископаемых
Кадастр месторождений и проявлений полезных ископаемых
представляет собой свод унифицированных описаний (паспортов)
месторождений и проявлений полезных ископаемых. В соответствии
с Законом Российской Федерации «О недрах» данный кадастр ведет
ся для обеспечения разработки федеральных и региональных про
грамм геологического изучения недр, комплексного использования
месторождений полезных ископаемых, рационального размещения
предприятий по их добыче.
Кадастр содержит сведения по каждому месторождению, характе
ризующие количество и качество запасов основных и совместно с
ними залегающих полезных ископаемых и содержащихся в них ком
понентах, горногеологические, гидрогеологические условия и гор
нотехнические особенности разработки месторождения, его геоло
гоэкономическую оценку, а также сведения по каждому проявле
нию полезных ископаемых.
416
В кадастре также содержатся сведения об участках недр, предос
тавленных для добычи полезных ископаемых в целях, не связанных с
их добычей и лицензиях на пользовании недрами.
Для учета состояния минеральносырьевой базы ведется Государ
ственный баланс запасов полезных ископаемых, содержащий сведе
ния о:
!
количестве, качестве и степени изученности запасов каждого
вида полезного ископаемых по месторождениям, имеющим
промышленного значение;
!
размещении и степени промышленного освоения, добыче, по
терях;
!
обеспеченности промышленными разведанными запасами по
лезных ископаемых на основе их классификации.
Запасы полезного ископаемого и его качество являются двумя
фундаментальными параметрами, на которых основываются все рас
четы эффективности проекта освоения месторождения. Это опреде
ляется тем, что годовые доходы от реализации проекта прямо зависят
от величины запасов, содержаний полезных компонентов в руде и
других параметров месторождения.
Лесной кадастр
Государственный лесной кадастр содержит сведения об экологи
ческих, экономических и иных количественных и качественных ха
рактеристиках лесного фонда. Данные государственного лесного ка
дастра используются при государственном управлении лесным хо
зяйством, организации его ведения, переводе лесных земель в
нелесные земли в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства
и пользованием лесным фондом, и (или) изъятии земель лесного
фонда, определении размеров платежей за пользование лесным фон
дом, оценке хозяйственной деятельности лесопользователей и лиц,
осуществляющих ведение лесного хозяйства. Ведение государствен
ного лесного кадастра осуществляют федеральный орган управления
лесным хозяйством и его территориальные органы. Перечень пока
зателей государственного лесного кадастра и методика экономиче
ской оценки лесов определяются федеральным органом управления
лесным хозяйством.
Сейчас работы по его созданию ведутся в основном в регионах.
Водный кадастр
Государственный водный кадастр представляет собой свод дан
ных о водных объектах, об их водных ресурсах, использовании вод
417
ных объектов, о водопользователях. Государственный водный ка
дастр ведется в Российской Федерации по единой системе и основы
вается на данных государственного учета вод. Государственный
водный кадастр включает информацию, получаемую системой госу
дарственного учета и контроля использования поверхностных и под
земных вод. Данные государственного водного кадастра являются
основой для принятия решений при осуществлении государственно
го управления в области использования и охраны водных объектов.
13.2. Методики государственной кадастровой оценки земли
Методики государственной кадастровой оценки земли являются
нормативными документами, обязательными к применению при
проведении государственной кадастровой оценки земли и определе
нии показателя кадастровой стоимости земельного участка. Часть
методик (методика оценки сельскохозяйственных угодий, методика
оценки земель лесного фонда) предполагает проведение кадастровой
оценки земли по трехуровневой системе: первый уровень — оценка
территории всей страны с дифференциацией средних показателей по
субъектам Российской Федерации; второй уровень — оценка терри
тории в субъекте Российской Федерации с дифференциацией пока
зателей кадастровой стоимости по районам и оценочным зонам; тре
тий уровень — оценка территории районов или оценочных зон с
дифференциацией показателей кадастровой стоимости по хозяйст
вам или отдельным участкам.
Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйствен=
ных угодий на уровне субъектов Российской Федерации
Методика предназначена для определения кадастровой стоимос
ти сельскохозяйственных угодий в среднем по территории субъектов
Российской Федерации. Оценка государственной кадастровой стои
мости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Россий
ской Федерации основывается на определении продуктивности и за
трат на производство сельскохозяйственных культур. Средние оце
ночные затраты на производство сельскохозяйственных культур
используются для расчетов цены производства валовой продукции,
которая в свою очередь служит для расчета дифференциального рас
четного дохода, определяемого как разность продуктивности и цены
производства.
Сумма дифференциального расчетного дохода и абсолютных рас
четных доходов, определенных в размере 1% от валовой продукции с
418
1 га сельхозугодий в среднем по России, называется расчетным рент
ным доходом. Произведение расчетного рентного дохода на срок ка
питализации в 33 года представляют собой кадастровую стоимость
сельскохозяйственных угодий, установленную в среднем для каждо
го субъекта Российской Федерации. Величина абсолютного рентно
го дохода принимается равной 12 рублям на 1 га.
Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фон=
да Российской Федерации (утверждена приказом Росземкадастра
от15.04.2002 № П/263)
Методика предназначена для определения кадастровой стоимос
ти земель лесного фонда и предусматривает три уровня оценки тер
ритории лесного фонда:
!
в среднем по зонам и субъектам Российской Федерации;
!
в среднем по лесхозам;
!
по участкам земель лесного фонда в границах лесхозов.
Основой для определения кадастровой стоимости земель лесного
фонда является расчетный рентный доход, получаемый в результате
их хозяйственного использования.
Расчетный рентный доход определяется суммированием годового
дифференциального и годового абсолютного рентных доходов. Диф
ференциальный рентный доход определяется делением разности
между оценочной продуктивностью в денежном выражении и ценой
производства древесины на число лет в средневзвешенном обороте
рубки. Абсолютный рентный доход устанавливается равный кадаст
ровой стоимости 1 га худших сельскохозяйственных угодий Россий
ской Федерации (12 руб. на 1 га). Далее годовой рентный доход капи
тализируется по ставке капитализации равной 0,02.
Продуктивность в денежном выражении определяется как произ
ведение средневзвешенной цены леса на корню и запаса древесины
на 1 гектаре спелых насаждений основной лесообразующей породы в
оценочной зоне. Цена леса на корню определяется по фактически
сложившейся плате за лес.
Кадастровая стоимость участков земель лесного фонда в границах
лесхозов определяется как капитализированный потенциальный до
ход от их использования. Потенциальный доход от участков, пред
назначенных для заготовки древесины, рассчитывается как произве
дение лесной ренты и запаса древесины на данном участке леса.
Необходимой информацией для определения кадастровой стои
мости земель лесного фонда является: оценочная продуктивность ле
419
сов в натуральном выражении; плата за продажу леса на корню; оце
ночные затраты, складывающиеся из фактических расходов лесхозов
на восстановление, выращивание, охрану, защиту лесов и управлен
ческие расходы; цена производства древесины; норматив, учитываю
щий рентабельность производства и равный 1,07; количество лет в
средневзвешенном обороте рубки; коэффициент капитализации.
Методика государственной кадастровой оценки земель поселений
(утверждена Приказом Росземкадастра от 17.10.2002 № П/337)
Методика государственной кадастровой оценки земель поселе
ний представляет собой описание математического алгоритма расче
та показателей кадастровой стоимости и процедуры сбора и обработ
ки данных. Расчет производится в автоматизированном режиме с ис
пользованием специально разработанных программ.
Основные положения методики сводятся к следующему. Выделяют
ся два класса объектов оценки — крупные поселения со сформировав
шимся рынком недвижимости (не обязательно земельных участков) и
небольшие поселения, рынок недвижимости в которых не развит. Для
этих двух классов объектов в методике предусматриваются две различ
ные процедуры оценки, называемые технологическими линиями.
В первый класс объектов включаются поселения с численностью
населения 10000 и более человек. Ко второму классу объектов отно
сятся поселения с численностью населения менее 10000 человек.
Для первого класса объектов оценка проводится на основе обра
ботки статистических данных, включающих цены сделки по объек
там недвижимости.
Для второго класса объектов оценка проводится посредством
применения поправочных коэффициентов к неким базовым значе
ниям, рассчитанным для эталонных объектов. Данный принцип ис
пользуется для условного переноса стоимости земли в аналогичных
по численности и другим характеристикам поселениях с известными
ценами сделок, на стоимость земли в тех поселениях, где сделок ма
ло, недостаточно или они отсутствуют.
В основе оценки первой группы объектов лежит определение
стоимости земли при текущем использовании. Принцип наилучшего
использования, отличающий рыночную стоимость от других видов
стоимости, не используется. Это выражается в том, что земля в посе
лении делится на 14 видов использования, соответствующих опреде
ленному типу функционального использования территории. Данные
виды использования земли приведены в таблице 13.1.
420
Таблица 13.1
Перечень
видов функционального использования земель,
применяемый при проведении государственной кадастровой
оценки земли
№ Вид функционального использования земель
1 Земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности
застройки
2 Земли под домами индивидуальной жилой застройкой
3 Земли дачных и садоводческих объединений граждан
4 Земли гаражей и автостоянок
5 Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового
обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными
станциями, предприятиями автосервиса
6 Земли учреждений и организаций народного образования, земли под
объектами здравоохранения и социального обеспечения физической
культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами
7 Земли под промышленными объектами, объектами коммунального
хозяйства, объектами материальнотехнического, продовольст
венного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта
(за исключением земельных участков под автозаправочными и
газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса,
гаражей и автостоянок), под объектами связи
8 Земли под административноуправленческими и общественными
объектами, земли предприятий, организаций, учреждений
финансирования, кредитования, страхования и пенсионного
обеспечения
9 Земли под военными объектами
10 Земли под зданиями (строениями) рекреации
11 Земли под сельскохозяйственными зданиями (строениями) и
сельскохозяйственные угодья
12 Земли под лесами в поселениях (в том числе городскими лесами), под
древеснокустарниковой растительностью, не входящей в лесной
фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами)
13 Земли под обособленными водными объектами, находящимися в
муниципальной собственности
14 Прочие земли поселений (в том числе геонимы в поселениях и
земли — резерв)