Грибовский С.В., Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

441

В Методических рекомендациях оценки стоимости земельных

участков, утвержденных Минимуществом России, принята класси

фикация методов оценки земельных участков, в целом соответст

вующая классификации и содержанию методов оценки земли, реко

мендуемых Международными стандартами оценки. В рекомендаци

ях рассматриваются следующие методы оценки земли:

метод сравнения продаж;

метод распределения (соответствует методу разнесения);

метод выделения (соответствует методу извлечения);

метод капитализации земельной ренты (соответствует методу

капитализации арендной платы за свободный участок);

метод остатка для земли;

метод предполагаемого использования (соответствует способу

развития территории).

К сравнительному подходу относится метод сравнения продаж, к

доходному подходу относится метод капитализации земельной рен

ты и предполагаемого использования. Остальные методы представ

ляют собой комбинацию разных подходов. Отнесение методов к то

му или иному методологическому подходу часто носит условный ха

рактер, так как каждый из перечисленных методов может содержать

отдельные элементы всех трех подходов.

Процедура оценки стоимости земли соответствует общей проце

дуре оценки стоимости недвижимого имущества. В соответствии с

Международными стандартами оценки она может состоять из сле

дующих этапов:

определение задания;

предварительный анализ, отбор и сбор данных;

анализ наиболее эффективного использования;

выбор методов и оценка стоимости земельного участка;

согласование показателей стоимости и окончательный расчет

стоимости;

подготовка отчета об установленной стоимости (если оценка

стоимости земли является самостоятельным заданием).

15.2. Метод сравнения продаж

Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием ме

тода сравнения продаж основан на принципе замещения. Метод

сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая

фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для

целей оценки. Для использования метода необходима информация о

442

ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцени

ваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

подбор участков земли, сопоставимых по ценообразующим

факторам (элементам сравнения) с оцениваемым участком, с

известными ценами продаж;

внесение поправок в цены продаж сопоставимых земельных

участков, позволяющих учесть отличия объекта оценки от со

поставимого объекта по выбранным ценообразующим факто

рам (корректировка цен продаж сопоставимых объектов);

расчет стоимости земельного участка как среднего или средне

взвешенного значения скорректированных цен сопоставимых

объектов.

При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок с земель

ными участками в районе оценки, целесообразно использовать ин

формацию о ценах на земельные участки, сложившиеся в других

районах, схожих по ценообразующим факторам с территорией оцен

ки (численность, состав и структура населения, инфраструктурная

обеспеченность, природные особенности, транспортная доступность

и т.п.).

При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с зе

мельными участками допускается использование цен предложений с

корректировкой на разницу между ценой предложения и ценой сдел

ки, полученной на основе анализа рыночных данных.

В качестве единицы сравнения, как правило, следует использовать

характерную для данного сегмента рынка единицу измерения (напри

мер, стоимость гектара, квадратного метра земельного участка).

Корректировка цен продаж сопоставимых незастроенных участ

ков осуществляется по следующим элементам сравнения:

имущественные права: обременение договорами аренды с ус

ловиями, не соответствующими рыночным, отсутствие права

собственности на землю и т.п.;

условия финансирования: использование при покупке кредит

ных ресурсов на условиях, не соответствующих рыночным,

рассрочка платежей и т.п.;

условия оплаты: безналичный расчет, наличные, векселя, взаи

мозачеты и т.п.;

условия совершения сделки: нетипичные условия сделки, на

пример, родственные отношения покупателя и продавца, про

дажа в условиях банкротства и т.п.;

443

время заключения сделки с объектоманалогом;

местоположение и окружение;

правовые и градостроительные ограничения по виду использо

вания и застройке земельного участка;

физические характеристики: рельеф, размеры и форма земель

ного участка;

доступные коммунальные услуги (наличие или близость инже

нерных сетей, условия подключения к ним и т.п.).

Внесение поправок в цены сопоставимых участков по первым пя

ти элементам сравнения осуществляется на зависимой основе после

довательно, а именно: каждая последующая корректировка выпол

няется на базе результата предыдущей. При этом последовательность

корректировок не имеет значения.

Внесение поправок в цены сопоставимых участков по остальным

элементам сравнения выполняется на независимой основе следую

щим образом:

определяется алгебраическая сумма поправок в абсолютном

или относительном (процентном) выражении;

данная сумма используется для внесения поправки в цену ана

лога, полученную после внесения поправок по первым четы

рем элементам сравнения.

Значения поправок по всем элементам сравнения определяются с

использованием количественных и качественных методов.

К количественным методам относят: анализ парного набора дан

ных, статистический анализ, графический анализ, анализ издержек,

анализ вторичных данных.

Метод анализа парного набора данных заключается в определе

нии поправки по элементу сравнения путем сопоставления двух объ

ектов сравнения, отличающихся друг от друга только одним элемен

том.

Метод статистического анализа заключается в определении по

правок по элементам сравнения с использованием корреляцион

норегрессионного анализа.

Метод графического анализа заключается в определении попра

вок с использованием графиков и номограмм.

Метод анализа издержек заключается в определении поправки к

цене объекта аналога на основе оценки вклада затрат, связанных с

добавлением или устранением элемента сравнения, по которому

объект аналог отличается от объекта оценки.

444

Метод анализа вторичных данных заключается в определении по

правок к цене объекта аналога по элементам сравнения на основе со

ответствующих данных, опубликованных в печати.

При правильном определении и внесении поправок откорректи

рованные цены аналогов должны быть близки друг к другу и итого

вое значение стоимости объекта оценки может быть определено

простым усреднением конечных результатов корректировок каждого

аналога. Значительные различия в конечных результатах свидетель

ствует о неверном проведении корректировки цен аналогов или не

учете какихто элементов сравнения. Неучет какихто элементов

сравнения может быть обусловлен объективными причинами, на

пример, пассивностью рынка сделок с объектами, сопоставимыми с

оцениваемым. В этом случае оценка итогового результата стоимости

простым усреднением не может быть признана приемлемой. При на

личии больших различий в результатах корректировок цен аналогов

в качестве итогового результата целесообразно использовать их сред

невзвешенное значение, или при наличии большого количества ана

логов — статистическое значение моды как наиболее часто встре

чающееся значение числового ряда.

Пример для расчета моды

Допустим, что в результате корректировок цен 16 аналогов полу

чены следующие конечные результаты (см. таблицу 15.1).

Таблица 15.1

Ориентируясь на максимальное (150) и минимальное (90) значе

ния результатов корректировок, составим числовой ряд (см. таблицу

15.2).

Таблица 15.2

Из совместного анализа таблиц следует, что максимальное коли

чество (8) результатов: 135, 137, 134, 140, 139, 141, 142, 140 — попада

Номер аналога 1 2 3 4 5 6 7 8

Результат 100 135 108 111 150 139 141 142

Номер аналога 9 10 11 12 13 14 15 16

Результат 90 137 102 140 112 134 140 92

Номер числа 1 2 3 4 5 6 7 8

Значение 90 94 98 102 106 110 114 118

Номер числа 9 10 11 12 13 14 15 16

Значение 122 126 130

134 138 142 146 150

445

ет в интервал от 134 до 142. Другими словами, если бы продавались

земельные участки, аналогичные оцениваемому, то наибольшее ко

личество сделок совершилось бы по ценам, находящимся в интерва

ле от 134 до 142 денежных единиц.

Отсюда следует, что в качестве итогового значения можно взять

либо интервал от 134 до 142 либо его середину — 138. Заметим, что

итоговое значение, определенное по данным табл. 1 как среднее зна

чение, равно 123 д.е.

К качественным методам относят метод общей группировки и

метод индивидуальных опросов.

Метод общей группировки заключается в разбивке объектована

логов на две группы, лучших или худших по качеству в сравнении с

объектом оценки, и использовании этой информации для определе

ния наиболее вероятной цены объекта оценки.

Метод индивидуальных опросов основан на анализе мнений опе

раторов рынка недвижимости о значениях того или иного ценообра

зующего фактора.

При использовании количественных методов результат расчета

рыночной стоимости земельного участка определяется как среднее

или средневзвешенное значение откорректированных цен аналогов.

При использовании качественных методов результат расчета ры

ночной стоимости определяется в соответствии с техникой конкрет

ного качественного метода.

Примеры расчета рыночной стоимости земли методом сравнения

продаж

Пример 1

Условия задачи. Имеются данные о цене продажи незастроенного

земельного участка аналога и его характеристики по сравнению с

оцениваемым участком:

Цена — $30 000.

Условия финансирования — на 6% лучше, чем у оцениваемого

участка;

Дата продажи – 0,5 года назад;

Местоположение — на 10% лучше оцениваемого;

Удобства — на 5% хуже, чем у оцениваемого;

Топография на 15% лучше, чем у оцениваемого.

Определить стоимость оцениваемого участка.

446

Решение:

Стоимость оцениваемого участка, с учетом округления, может

быть принята, равной $24 000.

Пример 2

Условия задачи. Оцениваемый земельный участок находится в ад

министративноделовом центре города в зоне преимущественно жи

лой и общественной застройки. Участок предназначен для использо

вания под помещения торговли. Площадь земельного участка 10 со

ток. Участок не застроен.

Оцениваемый участок принадлежит заказчику на праве собствен

ности. Ограничений в использовании и обременений нет.

Требуется определить стоимость земельного участка.

Решение:

1. Выявление аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом,

и приведение ценообразующих характеристик единиц сравнения к

ценообразующим характеристикам единицы сравнения оцениваемо

го объекта.

На дату оценки были выявлены следующие три объектааналога,

достаточно близкие по своим характеристикам с объектом оценки,

имеющие одинаковое целевое назначение. Исходные данные, а так

же расчет стоимости указанным методом по сопоставимым объектам

приведены в таблице корректировок.

№ фактора Корректировки на зависимой основе

1. Условия финансирования 

$30 000(10,06) = $28 200

2. Дата продажи +5%

$28 200(1+0,05) = $29 610

Корректировки на независимой основе

3. Местоположение 

10%

4. Удобства +5%

5. Топография 

15%

Общая корректировка на

независимой основе

20%

Стоимость объектааналога, если

бы он обладал характеристиками

оцениваемого объекта

$29 610 (10,2)= $23 688

447

Описание вносимых поправок

Право собственности. Все сопоставимые объекты, включая оцени

ваемый, имеют право собственности. Поправка не требуется.

Условия финансирования. В процессе проверки информации уда

лось установить, что первый и третий объекты приобретались поку

пателями за собственные средства, а второй объект был приобретен с

условием 50% оплаты по факту свершившейся сделки, остальные

50% в рассрочку на 9 месяцев при ставке дохода 3% в месяц. Поправ

ка вводится на второй объект в размере минус $101160.

Условия оплаты. Первые два объекта были проданы по безналич

ному расчету, третий объект по бартеру. Известно, что бартер ведет к

удорожанию цены на 30%. Вводится поправка на бартер минус

$27000.

Условия сделки. Типичный срок экспозиции на рынке — 6 меся

цев. Третий объект был продан с нетипичным сроком — 3,5 месяца.

Вводится поправка +13%.

№

п/п

Элементы

Земельный

участок № 1

Земельный

участок № 2

Земельный

участок № 3

1. Цена, $ 1300000 1500000 1620000

2. Поправка на условия

финансирования

0 101160 0

3. Скорректированная цена, $ 1300000 1398840 1620000

4. Площадь участка в сотках 10 15 18

Цена

сотки, $

130000 93256 90000

6. Поправка на условия оплаты 0 0 27000

7. Скорректированная цена, $ 130000 93256 63000

8. Поправка на условия сделки 0 0 +13%

9. Скорректированная цена, $ 130000 93256 71190

10. Поправка на время продажи +17% +13% +8%

11. Скорректированная цена, $ 152100 105379 76885

12. Поправка на местоположение 0 +20% +10%

13. Скорректированная цена, $ 152100 126455 84574

14. Поправка на размеры 0 +7,5% +12%

15. Скорректированная цена, $ 152100 135939 94723

16. Количество корректировок 1 4 5

448

Условия рынка (время продажи). Объекты продавались в различ

ные сроки. Первый — 8 месяцев назад, второй 6 месяцев назад, тре

тий — 4 месяца назад. Рост цен составляет 2% в месяц по простому

проценту. Вводятся поправки на время продажи: по первому — плюс

16%, по второму — плюс 12%, по третьему — плюс 8%.

Местоположение. Первый объект находится в аналогичных усло

виях по местоположению с оцениваемым. Второй и третий объекты

находятся соответственно в зоне промышленной застройки и в райо

не жилой зоны. Принимая во внимание, что расположение земель

ного участка в зоне промышленной застройки уменьшает цену земли

на 20% и в районе жилой зоны — на 10%, вводится поправка по вто

рому объекту + 20%, по третьему + 30%.

Размер. Анализ рынка продаж земельных участков показал, что

участки площадью 10 соток имеют наивысшую стоимость. Каждая

лишняя сотка уменьшает стоимость участка на 1,5%. Вводится по

правка на размер участка: по второму участку + 7,5%, по третьему

+12%.

Доступные коммунальные услуги. Все участки в полном объеме

имеют инженерное оборудование и благоустройство. Поправка не

требуется.

Итоговое заключение о наиболее вероятной цене оцениваемого зе=

мельного участка методом сравнения продаж

Как было отмечено выше, при правильном определении и внесе

нии поправок откорректированные цены аналогов должны быть

близки друг к другу. Значительные различия в конечных результатах

свидетельствует о неверном проведении корректировки цен анало

гов или неучете какихто элементов сравнения.

Будем считать, что корректировки выполнены правильно, но су

ществует вероятность того, что по объективным причинам были не

учтены какието ценообразующие факторы. Для определения сред

невзвешенной стоимости земельного участка необходимо опреде

лить вес результатов, полученных после корректировок цен продаж

земельных участкованалогов. Наибольший вес придается земельно

му участку, который по своим параметрам является наиболее близ

ким к оцениваемому участку.

Степень близости можно оценить с использованием метода экс

пертных оценок. При отсутствии достаточного количества квалифи

цированных экспертов вес каждого аналога можно определить по

количеству выполненных корректировок его цены. Считается, что

каждая корректировка выполняется с ошибкой. Следовательно, чем

449

больше корректировок цены аналога, тем меньше его вес при фор

мировании итоговой стоимости объекта оценки.

Цена первого земельного участка была подвергнута одной кор

ректировке. Цена второго — четырем, и цена третьего — пяти. Учи

тывая, что вес аналога должен быть обратно пропорционален коли

честву корректировок, можно предложить следующее правило его

расчета:

Здесь k

, k

и k

— количество корректировок цен первого, второго

и третьего аналогов соответственно.

Рассчитаем веса каждого аналога:

Отсюда, стоимость единицы площади оцениваемого земельного

участка будет равна (152100

0,69 + 135939

0,17 + 94723

0,14) =

= 141400 ($/сотка).

Стоимость всего земельного участка, обладающего теми же ха

рактеристиками, что и оцениваемый, равна произведению:

$141400

10 = $1414000.

На основании проведенного анализа и выполненных расчетов

рыночная стоимость земельного участка оценки, определенная ме

тодом сравнения продаж, составит $1414000.

15.3. Метод распределения

Метод основан на принципах сбалансированности и вклада, ко

торые утверждают, что существует нормальное или типичное соотно

шение между стоимостью земли и стоимостью недвижимости в це

лом. Метод используется при наличии данных о продажах застроен

ных земельных участках, аналогичных оцениваемому земельному

участку при условии, что известно или может быть рассчитано соот

ношение стоимости земли и стоимости зданий (сооружений).

–

-----------------------------------=

11415

⁄+⁄+

-----------------------------------

0,69

⁄

11415

⁄+⁄+

-----------------------------------

0,17

⁄

11415

⁄+()⁄+

----------------------------------------

0,14

450

В зависимости от способа обработки первичной информации о

продажах аналогов, возможны, по крайней мере, два варианта ис

пользования этого метода.

Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж за

строенных земельных участков и расчет итогового значения стои

мости, а затем выделение искомой стоимости земли из итогового

значения стоимости.

В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по

каждому из имеющихся аналогов, а затем полученные результаты

анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимос

ти земельного участка.

В частности, для второго варианта оценки использование метода

предполагает следующую последовательность действий:

подбор недавно проданных или предлагаемых на продажу объ

ектов недвижимости с участками земли, аналогичными или

близкими к оцениваемому участку, с известными ценами про

даж или предложения соответственно;

оценка отношения стоимости земли к общей стоимости собст

венности по каждому из подобранных объектов недвижимости;

расчет рыночных стоимостей участков земли, находящихся в

составе сопоставимых объектов;

корректировка полученных стоимостей земельных участков к

стоимости оцениваемого участка;

расчет стоимости оцениваемого земельного участка как сред

него или средневзвешенного значения откорректированных

стоимостей земельных участков.

Расчет стоимости можно проводить по следующим формулам, в

зависимости от наличия исходных данных:

1) известна стоимость застроенных участков и доля земли в об

щей стоимости застроенных участков: V

= L

2) известна стоимость застроенных участков и доля имеющихся

улучшений в стоимости застроенных участков: V

= (L – B)

3) известна стоимость будущих улучшений и доля имеющихся

улучшений в общей стоимости застроенных участков:

= (L – B)

/B ,

где: V

— стоимость земли; L

— доля земли в общей стоимости за

строенного участка;

—

общая стоимость застроенного участка;

— стоимость улучшений; B

—

доля стоимости улучшений в общей

стоимости застроенного участка.