Грибовский С.В., Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

561

тая, что данная технология хорошо известна, поскольку применяется

более сотни лет и не требуется для анализа нетрадиционных функ

ций природных территорий. Однако при этом подразумевается, что

знание данной методологии необходимо для понимания принципов

управления лесными землями и моделирования ожидаемых от них

выгод.

Стоимость прямого использования

Стоимость прямого использования представляет собой показа

тель, измеряемый на основе сложившихся рыночных цен на товары

и услуги, продуцируемые биологическими ресурсами и природными

территориями.

Из всех показателей, применяемых для определения общей эко

номической ценности, он наиболее хорошо поддается экономиче

ской оценке. стоимость прямого использования или эксплуатацион

ная ценность.

Стоимость прямого использования определяется ценами на ис

пользование данных территорий:

а) с изъятием природных ресурсов (заготовка древесины, грибов,

ягод, живицы, лекарственных растений, охота, рыбалка и т.д);

б) без изъятия (туризм, отдых на природе, фотоохота и т.д.).

Стоимость косвенного использования

Более сложным в методическом плане является показатель стои

мости косвенного использования. Считается, что косвенная сто

имость использования леса должна отражать такие аспекты ценнос

ти лесных территорий, как выполнение лесами водорегулирующих

функций; предотвращение эрозии; связывание углекислого газа и

тем самым смягчение парникового эффекта; очистка воздушного

бассейна.

Данный показатель позволяет измерить выгоды, создаваемые ре

гулирующими функциями природных систем или экологических ус

луг и дать оценку природных территорий в глобальном или реги

ональном аспекте с учетом полезностей не для отдельного человека,

а для некого сообщества в целом. К таким функциям или услугам от

носятся:

связывание углекислого газа;

водорегулирование и защита водных источников;

очищение атмосферы от пыли и вредных веществ;

предотвращение эрозии почв;

другие.

562

Стоимость отложенной альтернативы – представляет собой оценку

выгод от будущего использования и получения новой информации,

например используемой в генной инженерии, селекции, фармацев

тике. Считается, что этот показатель неточен, дает приблизительные

и заниженные результаты в силу большой неопределенности буду

щих выгод. Обычно рассчитывается как сумма скорректированных

оценок прямой и косвенной стоимости использования.

Но этот показатель не надо смешивать с альтернативной стоимо

стью (затратами) которые представляют собой величину доходов, ко

торые получают фактические владельцы территории от ее использо

вания и которые они могут потерять в случае установления более

жесткого природоохранного режима. Это может быть лесной доход,

земельная рента или доход, получаемый в результате разработки по

лезных ископаемых.

Данный показатель используется в экономическом анализе и

оценке проектов, но он не включается в состав ОЭЦ.

Стоимость неиспользования

Оценка стоимости существования является попыткой измерить

такие тонкие аспекты: ценность природы, как ее эстетические и эти

ческие свойства, например, ценность природы самой по себе, эсте

тическая ценность природы для человека, долг по сохранению при

роды перед будущими поколениями, ценность наследия и т.д.

Стоимость существования рассчитывается в основном по стои

мости существования, так как показатель условно возможной стои

мости, является довольно дискуссионным. Он определяется суммой

прямой и косвенной стоимости использования в будущем, что со

пряжено со слишком большой долей неопределенности.

Методология определения и оценки стоимости существования

довольно хорошо развиты в Европе и США. Считается, что данный

показатель позволяет определить в стоимостном выражение эстети

ческие и социальные аспекты ценности биологических компонентов

природы. При этом предполагается, что выгоды индивидуума или

общества в целом проистекают только от знания того, что опреде

ленные природные и биологические объекты существуют.

Два последних показателя вызывают самые большие трудности,

связанные с включением их в традиционные схемы финансового

анализа, поскольку их определение основано на методах социологи

ческих исследований, не всегда совместимых с традиционными тех

563

нологиями расчета оценочных показателей, используемых при оцен

ке недвижимости.

19.3. Методы определения экономической ценности природных

благ

Основные подходы к определению экономической ценности

Для измерения приведенных показателей используются довольно

широкий спектр подходов, которые условно можно объединить в

следующие основные группы методов, основанные на:

использовании рыночных цен (сравнительный подход);

капитализации земельной ренты (доходный подход);

определении затрат на замещение, воспроизводство, воссозда

ние и перемещение (затратный подход);

определении дополнительной выгоды потребителя:

моделировании суррогатных рынков;

определении альтернативных затрат (стоимости).

Сравнительный подход

Рыночная оценка природных благ в виде конкретных природных

ресурсов хорошо отработана. Однако цены, складывающиеся на

природных рынках, часто дают искаженную картину, так как не от

ражают реальные общественные издержки и выгоды от использова

ния экологических факторов. Традиционный рынок позволяет оце

нить только одну функцию данных территорий — обеспечение дохо

да от использования находящихся на них ресурсов. Две другие

важнейшие экосистемные функции в рыночной цене никак не отра

жаются.

Доходный подход

Экономическая оценка, базирующаяся на доходном подходе так

же довольно хорошо проработана в методологическом плане. Но в

случае ее применения к природным территориям встает практически

неразрешимый вопрос выбора коэффициента капитализации и став

ки дисконтирования. Поэтому для подобных территорий ее обычно

назначают исходя из социальных приоритетов на минимально до

пустимом уровне.

Затратный подход при оценке данных категорий земель применя

ется как в своем классическом варианте, так и в несколько видоиз

мененном виде. То есть, при оценке природных объектов определя

ется либо стоимость воспроизводства природных объектов, либо

стоимость замещения выполняемых ими природоохранных функций

564

и самих объектов. Природные объекты также оценивают по затратам

на перемещение мест доступа к благам, продуцируемым подобного

рода объектами. Например, источники питьевого водоснабжения

могут оцениваться по затратам на перемещение водозабора.

Моделирование суррогатного рынка предполагает конструирова

ние гипотетических рыночных цен для оценки свойств и качеств ок

ружающей среды, которые не имеют рыночной стоимости, так как

рынки подобного рода услуг отсутствуют. Цены, которые условно за

меняют рыночные, устанавливаются посредством выявления оценки

данных свойств потребителями данных свойств и качеств окружаю

щей среды. Моделирование суррогатного рынка построено на кон

цепции дополнительной выгоды потребителя.

Дополнительная выгода потребителя — это сумма, которую потре

битель готов заплатить дополнительно к той, которую он платит в

действительности. Концепция дополнительной выгоды потребителя

позволяет моделировать ценность природных благ, основанную на

выявлении предпочтений пользователей и потребителей этих благ

исходя из их желания платить за них или принять компенсацию за

отказ пользоваться ими.

Концепция альтернативной стоимости (затрат) или упущенной вы

годы является одной из основополагающих в экономике. Примене

ние ее к природным территориям позволяет оценить их стоимость

через упущенные доходы и выгоды, которые можно было бы полу

чить при использовании данных территорий в иных целях. Напри

мер, через потерю дохода от использования древесины, охотничьих

животных, полезных ископаемых.

Методы оценки

Условно все методы, применяемые в рамках перечисленных под

ходов можно разделить на 2 группы: — традиционные методы оценки

стоимости и методы, основанные на косвенных оценках или субъек=

тивных оценках, требующих проведения социологических исследова

ний и конструирования суррогатных рынков.

Первая группа методов позволяет определить стоимостные харак

теристики, большей частью ориентированные на определение стои

мости использования, стоимости косвенного использования, а так

же альтернативной стоимости природных объектов. Данная группа

методов является наиболее проработанной и при их применении к

природным объектам требует лишь учета специфики данных объек

565

тов оценки. Например, посредством моделирования «суррогатных

рынков». К методам данной группы относятся:

методы, основанные на затратном подходе (оценки по затратам

на перемещение, затратам на воссоздание или воспроизводст

во, оценка превентивных расходов, теневой проект);

методы, основанные на доходном и сравнительном подходе

(оценки по рыночным ценам непосредственно используемых

или затрагиваемых товаров и услуг; оценки по доходу от земли

и инвестиционных проектов и по альтернативной стоимости);

методы гедонистического ценообразования (методы оценки

природных благ по разнице в ценах на объекты недвижимости);

Вторая группа методов ориентирована на получение объектив

ных стоимостных оценок таких благ, продуцируемых живой

природой, которые не поддаются измерению в стоимостных

показателях при применении традиционных процедур оцени

вания объектов, имеющих потребительскую или рыночную

стоимость. Эта группа методов используется для оценки рекре

ационных территорий и объединяет методы конструирования

рынка, к которым относятся:

методы субъективной оценки стоимости;

методы оценки транспортно=путевых затрат.

Методы конструирования рынка заключаются в выявлении потре

бительских предпочтений. Для этого применяется прием констру

ирования гипотетического рынка посредством определения готов

ности людей платить за чтолибо или их готовности принять ком

пенсацию за отказ от чеголибо.

Методы субъективной оценки стоимости (субъективных предпочте=

ний) включают две группы методов, основанных на выявлении:

готовности людей платить за некое благо;

готовности людей принять компенсацию за отказ от этого блага.

Методы субъективной оценки используется в тех случаях, когда

нет нормальных рынков оцениваемых объектов. Применяется стан

дартная технология опроса жителей местности, обладающей опреде

ленной экологической и эстетической ценностью или определенным

биологическим ресурсом. Выясняется желание людей платить за со

хранение данного блага или ресурса, например сохранение чистоты

окружающей природной среды, воздуха и т.д. Данная методология по

своей природе близка к маркетинговым исследованиям и построена

на теории оценки дополнительной выгоды потребителя. На Западе

данная методология довольно часто используется для оценки эффек

566

тивности принимаемых решений в сфере использования лесных зе

мель. В частности, она применяется для определения размера платы

за посещение уникальных объектов или территорий, имеющих рек

реационное значение, если существует возможность ограничения

доступа к оцениваемым объектам.

Метод заключается в определении гипотетических цен путем вы

яснения у индивидуумов явной оценки некого блага. Для этого ши

роко используются различного рода опросы населения. Организация

опросов включает прямые вопросы потребителям о готовности за

платить за экологические блага или получить компенсацию при по

тере благ. Например, выясняется, какую сумму готов человек запла

тить за посещение определенного места. Если доступ к оцениваемо

му месту ограничен и за его посещение уже установлена плата, то

выясняется, сколько человек готов заплатить дополнительно к уста

новленной плате. Эта величина и будет являться дополнительной

выгодой потребителя, то есть выгодой, которую он получил, не за

платив полную стоимость, определенную им самим. Сумма установ

ленной платы и дополнительной платы, определенной самим чело

веком будет отражать ценность данного объекта для индивидуума.

Соответственно, общая сумма платежей за доступ к оцениваемому

объекту, которые готовы заплатить все потенциальные посетители и

будет представлять его стоимостную оценку. Надежность результа

тов, полученных в результате данного метода зависит от информиро

ванности опрашиваемых, понимании выбора.

Считается, что вопросы о готовности получить компенсацию мо

гут дать более объективную оценку, исходя из психологических мо

тивов. Такая постановка вопросов больше применима при опросах

более бедного населения. Подчеркивается важность тщательной

проработки вопросов, их интерпретации, организации опросов. Ме

тод субъективных предпочтений крайне чувствителен к исходным

количественным данным. Итогом многолетних дискуссий по данно

му методу стал вывод о том, что при правильном использовании ре

зультаты оказываются вполне достоверными.

Одним из вариантов применения методов субъективной оценки

является выявление готовности людей платить только за знание того,

что данный объект существует, без увязки этой платы с возможно

стью посещения данного объекта или наблюдения за ним.

Метод транспортно=путевых затрат оценивает готовность платить

за экологические блага, находящиеся в определенном месте, исходя

из информации о расходах времени и денег, произведенных при по

567

сещении этого места. Метод состоит в определении расхода денеж

ных средств или времени, на достижение интересующего места. Ме

тод широко используется для определения рекреационной ценности

территорий, национальных парков и участков дикой природы, ту

ристической ценности водноболотных угодий в тропических стра

нах. Ограничивает применение метода необходимость сбора объем

ной информации, чувствительность к статистическим методам, при

меняемым для построения зависимостей. Как правило, ценность

объекта рекреации определяется по числу посетителей за год как

функция доходов посетителей, цены объекта для посетителя и рас

стояния от места жительства посетителей до места расположения

оцениваемого объекта. Цена складывается из входной платы, расхо

дов на поездку и упущенных доходов. Здесь имеет место типичная

убывающая кривая спроса в соотношении между затратами на визит

и числом сделанных визитов. Например, люди, живущие на значи

тельном расстоянии от рекреационного места (имеющие высокие

транспортные затраты) делают немного визитов в год, в то время как

живущие рядом (с низкими транспортными затратами) — имеют

тенденцию к более частым визитам. При более детальном анализе

используется регрессионная зависимость, где экологическая цен

ность выступает в качестве одной из переменных спроса.

Затратные методы, используемые в классическом варианте пред

полагают проведение оценки природных территорий через суммиро

вание различного рода затрат, связанных с организацией и охраной

природных комплексов.

Существуют два главных типа затрат, связанных с созданием и

поддержкой охраняемых природных объектов и рекреационных тер

риторий:

прямые затраты, непосредственно связанные с созданием и

функционированием охраняемых территорий;

косвенные затраты, определяющие негативное экономическое

воздействие от создания охраняемых территорий.

Прямые затраты обычно представляют бюджетные затраты, вы

плачиваемые местным или национальным правительством. Эти за

траты подразделяются на единовременные или капитальные и теку

щие. Первая категория прямых затрат связана с созданием охраняе

мых территорий. Сюда относятся затраты по приобретению земли

для придания ей статуса охраняемой территории; затраты связанные

с переселением людей, проживающих в данной местности; затраты

на развитие дорог и других объектов, а также подготовку планов уп

568

равления территорией. Вторая категория затрат включает текущие

затраты по поддержанию и управлению охраняемой территорией, а

также эксплуатационные затраты по поддержанию дорог и других

объектов. Сюда же включаются и затраты на мониторинг и научные

программы изучения состояния охраняемых территорий и его изме

нения.

Косвенные затраты учитывают косвенный ущерб, причиняемый

существованием охраняемых территорий, например, ущерб, наноси

мый дикими животными, обитающими в заповедниках, посевам и

лесным насаждениям за пределами охраняемой территории.

Затраты на перемещение предполагают оценку объекта по затра

там на физическое перемещение объекта. Например в случае загряз

нения водного источника промышленными стоками такими затрата

ми будут считаться затраты на строительство нового водозабора,

включая прокладку коммуникаций.

Затраты на замещение предполагают оценку естественного объ

екта по стоимости строительства некого искусственного объекта,

выполняющего те же функции. Например, болота могут оцениваться

по стоимости строительства очистных установок.

Метод оценки альтернативных стоимостей и методы оценки доход

ности земельных участков и инвестиционных проектов являются

разновидностью одного и того же оценочного метода, а именно, до

ходного. Они построены на определении потенциального дохода,

приносимого оцениваемым объектом. Причем альтернативные

стоимости учитывают только теряемые доходы (выгоды) владельцев

земель в связи с созданием охраняемых территорий.

Для получения общей экономической ценности могут быть ис

пользованы все перечисленные методы.

Процедура оценки

При оценке природных территорий России могут быть использо

ваны практически все перечисленные показатели и методы оценки.

Выбор конкретных показателей должен определяться потребностя

ми в определенных оценочных параметрах, то есть исходить из целей

и назначения оценки, учитывать уровень представления информа

ции (оценки на макроуровне или на микроуровне) и функциональ

ным назначением природного ресурса (объекта).

Оценка может состоять из нескольких этапов.

На первом этапе определяются объекты оценочных работ. В каче

стве таковых могут выступать определенные виды природных ресур

569

сов, природные объекты природные территории и конкретные зе

мельные участки.

На втором этапе определяются цели проведения оценки.

К наиболее приоритетным целями оценочных работ можно от

нести: экономическая оценка воздействия на окружающую среду

проектов хозяйственной деятельности, определение эффективности

предлагаемых проектов развития территории, определение размера

ущерба; установление штрафных такс и санкций; определение ком

пенсационных платежей и платежей за изменение целевого назначе

ния; ранжирование объектов по степени ценности; сравнение вари

антов использования территории; расчет налогооблагаемой базы;

определение эффективности инвестиционных проектов.

На третьем этапе определяется перечень оценочных показателей,

наиболее полно соответствующих поставленным целям и отражаю

щих необходимые для принятия управленческих решений аспекты

ценности природных объектов.

На четвертом этапе осуществляется выбор методов расчета опре

деленных ранее стоимостных показателей. В случае необходимости

получения рыночной стоимости объекта оценка проводится не

сколькими методами одновременно для проверки правильности ре

зультатов.

Экономическая оценка воздействия на окружающую среду про

ектов хозяйственной деятельности, так же как и оценка эффектив

ности предлагаемых проектов развития территории определяется из

соотношения возможных доходов с учетом положительных эффек

тов от неоцениваемых экологических благ и издержек. К издержкам

относят ущерб, вызванный потерей природных благ и природных

объектов, включая и социальные аспекты ( снижение стоимости не

движимости, увеличение затрат на лечение и т.д.). Если данное соот

ношение является положительной величиной, то данный проект или

вариант развития территории может считаться оправданным. Исход

ным неравенством, описывающим данное соотношение является

следующее выражение:

(В + Вэ) – (С + Сэ) > 0,

где: В — выгоды от реализации проекта, Вэ — сопутствующие эколо

гические и социальные эффекты, С — издержки по реализации про

екта, Сэ — экологический ущерб и сопряженные с этим ущербом со

циальные отрицательные эффекты.

570

Для определения значений Вэ и Сэ применяются описанные вы

ше методы определения экономической ценности природных благ и

природных объектов.

19.4. Оценка стоимости косвенного использования лесов

Рассмотрим примеры оценки стоимости косвенного использова

ния лесов разными методами, на примере лесов Московской области.

Основными экосистемными функциями, которые выполняют ле

са Московской области являются:

1. Снижение загрязнения атмосферы и очистка воздуха.

2. Снижение эрозии.

3. Регулирование речного стока и сохранение источников питье

вого водоснабжения Москвы.

Снижение загрязнения атмосферы

Для оценки снижения загрязнения атмосферы применяется за

тратный подход.

Стоимостная оценка природоохранных функций лесов на терри

тории Московского региона проводится по затратам, которые надо

было бы потратить для того, чтобы создать искусственные аналоги,

заменяющие функции лесов по очищению атмосферного воздуха.

Известно, что один гектар хвойных лесов задерживает за год 40

тонн пыли.

Текущие затраты на очистку воздуха от пыли согласно статисти

ческой отчетности по форме 4ОС составляют 382 руб./тонн.

Отсюда услуги лесов по улавливанию пыли могут быть оценены

для хвойных лесов в 40 тонн

382 руб. = 15 280 руб. за гектар.

Поскольку в Московской области преобладают хвойные и сме

шанные леса, условно можно принять в качестве исходной оценоч

ной величины стоимостные параметры, полученные для хвойных ле

сов — 15 280 руб. за гектар в годовом исчислении.

Для получения значения текущей стоимости (капитализирован

ной величины) функций лесов по очищению атмосферы можно при

менить прием дисконтирования затрат за бесконечный период вре

мени при ставке дисконтирования, условно для данного примера

принятой в размере 10%.

Текущая стоимость функций лесов по очищению атмосферы

равна:

15 280 руб. : 0,1 = 152 800 руб. /га.