Грибовский С.В., Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

531

бот, геологопромысловых исследований и частично при составле

нии проектных документов для разработки залежи.

К категории С

относятся перспективные ресурсы нефти и газа.

Оценки запасов категории С

используются для планирования поис

ковых и разведочных работ.

Количественная оценка других категорий полезных ископаемых

(категории Р

, Р

, Д

) производится по предположительным

параметрам на основе общих геологических представлений по ана

логии с другими более изученными месторождениями и регионами.

Все запасы полезных ископаемых делятся на балансовые и заба

лансовые. К балансовым запасам относятся запасы полезных иско

паемых категорий А, В и С

. Остальные категории включаются в со

став забалансовых запасов. Соотношение балансовых и забалансо

вых запасов является критерием подготовленности месторождения к

промышленной эксплуатации. Так, например, для месторождений

нефти и газа соотношение балансовых и забалансовых запасов дол

жно составлять 80% и 20%.

Недра

К недрам относятся пространство, расположенное ниже почвен

ного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна

водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для

геологического изучения и освоения. Недра, рассматриваемые как

пространство, также могут использоваться в целях не связанных с

добычей полезных ископаемых, например, для размещения различ

ного рода объектов, создания подземных хранилищ нефти, газа, про

кладки подземных транспортных линий и т.д.

Для пространственного определения границ месторождений при

их эксплуатации в составе недр выделяются горные отводы.

Горным отводом называется участок недр в виде геометризиро

ванного (имеющего размеры по длине, высоте и ширине) блока недр,

предоставляемого пользователю для осуществления добычи заклю

ченных в нем полезных ископаемых. Границы горного отвода уста

навливаются по пространственным контурам месторождения полез

ных ископаемых, положению участка строительства с учетом других

факторов, влияющих на состояние недр и земной поверхности.

Одновременно с горным отводом осуществляется земельный от

вод, оконтуривающий границы земельного участка, необходимого

для размещения горного производства и добычи полезного иско

паемого.

532

Участки недр как недвижимое имущество

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации

участки недр относятся к недвижимому имуществу и рассматривают

ся как объекты недвижимости.

Для использования недр и добычи полезных ископаемых приме

няется специальное оборудование (врубмашины, буровые вышки и

т.д.), строятся специальные сооружения (например, шахты, штоль

ни, и т.д.). Данные сооружения обычно является принадлежностью

недр и практически не поддаются физическому отчуждению от них.

Такое имущество носит название горное. Под горным имуществом

понимается имущество, необходимое для осуществления деятель

ности пользования участком недр, в том числе: объекты обустройст

ва в границах лицензионного участка.

Недра как истощаемые активы

В развиваемой на Западе методологии оценки природных ресур

сов запасы минерального сырья рассматриваются в качестве акти

вов, которые необходимо учитывать и при определении рыночной

стоимости конкретных месторождений и при определении наци

онального богатства страны в составе природного капитала. Изза

трудности прямого соотнесения активов типа зданий машин и обо

рудования с активами типа запасов минерального сырья данный тер

мин пока еще не нашел отражения в Международных стандартах

оценки. Вместе с тем данный подход к минеральным ресурсам имеет

место в научной литературе, разрабатываются методы, позволяющие

учесть не только стоимость подобного рода активов, но и их аморти

зацию в масштабах стран для внесения корректировок в националь

ные счета. Так, например, Элом Серафи и другими специалистами

Всемирного банка предложен метод определения фактора истоще

ния в зависимости от отрезка времени вероятного использования

минеральных ресурсов

Фактор истощения определяется как:

F = N – X,

где: F — фактор истощения; N — чистый доход от ресурсов; X — ус

тойчивый доход.

Под устойчивым доходом понимается часть текущего чистого до

хода, которую нужно направить на воспроизводство ресурсов до та

А. Маркандиа. Международный опыт создания информационных систем в сфере

управления природопользованием //Управление природопользованием для устой

чивого развития. Сборник статей. НПП «Кадастр», Ярославль. — 1997, cтр.138.

533

кого уровня, который позволил бы иметь стране тот же самый поток

чистого дохода, что и в текущем году. Отношение между N и X задает

ся выражением:

N/ X = 1 – {1 /(1 + r)

n + 1

где: n — ожидаемое время использования минерального сырья; r —

ставка дисконтирования.

18.2. Основные виды пользования недрами и приобретение прав

на них

Основные виды пользования недрами

Основными видами пользования недрами являются:

1) геологоразведочные работы, направленные на общее геологи

ческое изучение недр, геологические работы по прогнозированию

землетрясений и исследованию вулканической деятельности, созда

нию и ведению мониторинга состояния недр, контроль за режимом

подземных вод, а также иные работы, проводимые без существенно

го нарушения целостности недр;

2) геологоразведочные работы по поиску и оценке месторожде

ний полезных ископаемых, а также геологическому изучению и

оценке пригодности участков недр для строительства и эксплуатации

подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископае

мых;

3) разведка и добыча полезных ископаемых, в том числе исполь

зование отходов горнодобывающего и связанных с ним перерабаты

вающих производств;

4) строительство и эксплуатация подземных сооружений, не свя

занных с добычей полезных ископаемых.

Недра могут предоставляться в пользование одновременно для

геологического изучения (поисков, разведки) и добычи полезных ис

копаемых. В этом случае добыча (опытнопромышленная эксплуата

ция) может производиться как в процессе геологического изучения,

так и непосредственно по его завершении.

Приобретение прав на недропользование

В России существуют две системы недропользования:

лицензионная;

концессионная.

В первом случае право на использование недр приобретается по

средством получения лицензии. Во втором случае посредством за

534

ключения договора о разделе продукции с последующей выдачей ли

цензии.

При предоставлении недр в пользовании используется принцип

«двух ключей», заключающийся в том, что такие права может пред

оставлять Российская Федерация и ее субъекты.

Участок недр предоставляется пользователю решением Прави

тельства Российской Федерации, совместным решением федераль

ного органа управления государственным фондом недр (в настоящее

время таким органом является министерство природных ресурсов

Российской Федерации) или его территориального органа и органа

исполнительной власти субъекта Российской Федерации, решением

федерального органа управления государственным фондом недр или

его территориального органа, согласованным с заинтересованными

органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Решения о передаче недр в пользование принимаются по результа

там конкурса или аукциона, при установлении факта открытия мес

торождения полезных ископаемых пользователем недр, проводив

шим работы по геологическому изучению участков недр за счет

собственных средств, при предоставлении недр в пользование на ус

ловиях раздела продукции.

Основанием для пользования недрами является лицензия и со

глашение о разделе продукции.

Лицензия является документом, удостоверяющим право ее вла

дельца на пользование участком недр в определенных границах в со

ответствии с указанной в ней целью в течение установленного срока

при соблюдении владельцем заранее оговоренных условий. Лицен

зия не может быть продана или переуступлена недропользователем.

Соглашение о разделе продукции — является договором, в соот

ветствии с которым Российская Федерация предоставляет субъекту

предпринимательской деятельности (инвестору) на возмездной ос

нове и на определенный срок исключительные права на поиски, раз

ведку, добычу минерального сырья на участке недр, и на ведение,

связанных с этим работ, а инвестор обязуется осуществить проведе

ние указанных работ за свой счет и на свой риск. Соглашение опре

деляет все необходимые условия, связанные с пользованием недра

ми, в том числе условия и порядок раздела произведенной продук

ции. Предоставление участков недр в пользование на условиях

соглашения о разделе продукции также оформляется лицензией на

пользование недрами. Лицензия удостоверяет право пользования

указанными участками.

535

При переходе права пользования участком недр, например, изме

нения правового статуса фирмы, лицензия на пользование участком

недр подлежит переоформлению. В этом случае условия пользова

ния участком недр, установленные прежней лицензией, пересмотру

не подлежат.

Право пользования участком или участками недр, приобретенное

юридическим лицом в установленном порядке, не может быть пере

дано третьим лицам, в том числе в порядке переуступки прав, уста

новленной гражданским законодательством. Лицензия на пользова

ние участками недр, приобретенная юридическим лицом в установ

ленном порядке, не может быть передана третьим лицам, в том числе

в пользование.

Сроки пользования недрами

Участки недр предоставляются в пользование на определенный

срок или без ограничения срока для:

геологического изучения — на срок до 5 лет;

добычи полезных ископаемых — до 20 лет или на срок отработ

ки месторождения полезных ископаемых;

краткосрочной добычи полезных ископаемых — на срок до

1года;

добычи подземных вод — на срок до 25 лет.

Без ограничения срока могут быть предоставлены участки недр

для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не свя

занных с добычей полезных ископаемых, связанных с захоронением

отходов, строительства и эксплуатации нефте и газохранилищ, а

также для образования особо охраняемых геологических объектов и

иных целей.

Сроки пользования участками недр исчисляются с момента госу

дарственной регистрации лицензий на пользование этими участками

недр.

Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от

одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается фе

деральными законами.

Добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы по усло

виям лицензии могут находиться в федеральной государственной

собственности, собственности субъектов Российской Федерации,

муниципальной, частной и в иных формах собственности.

536

18.3. Стоимостная оценка недр

Стоимостная оценка недр определяется экономической ценно

стью содержащихся в них минеральных ресурсов. Рыночную сто

имость данная ценность приобретает в момент извлечения полезно

го ископаемого из недр. Величина рыночной стоимости равняется

потоку дохода, который рассчитывается как разница между реализа

ционной ценой и затратами на извлечение полезного ископаемого. В

зависимости от целей оценки в расчетах могут использоваться миро

вые цены на минеральное сырье и внутренние цены, если они мень

ше мировых, но реализация сырья идет на внутренние рынки.

При оценке недр определяется: 1) геологоэкономической оцен

ка; 2) эффективность различных вариантов освоения месторождений

и проведения геологоразведочных работ; 3) стоимость месторожде

ний полезных ископаемых и участков недр; 4) стоимость горного

имущества; 5) стоимость акций горных компаний; 6) величина эко

логического ущерба и затрат на его ликвидацию.

Оценки могут проводиться на макроэкономическом, региональ

ном и локальном уровнях. Объектами оценки могут выступать опре

деленные территории и регионы, запасы минерального сырья, от

дельные месторождения, а также их участки и геологические блоки.

Так, например, объектом оценки для целей определения наци

онального богатства являются запасы всех видов полезных ископае

мых, содержащихся в недрах России. Объектом оценки рыночной

стоимости месторождения — все месторождение или его часть, на

пример лицензионный участок, передаваемый добывающему пред

приятию.

Факторы, влияющие на стоимостную оценку месторождений полез=

ных ископаемых

Стоимость месторождений полезных ископаемых зависит от

влияния множества факторов, основными из которых являются за

пасы и качество полезных ископаемых, а также условия их добычи. К

факторам, оказывающим значительное влияние на стоимость место

рождения, относятся:

условия эксплуатации, например мощность залежи или пласта,

глубина залегания, гидрологические особенности;

качество минерального сырья, например, содержание ценных

компонентов;

крупность месторождений;

глубина залегания продуктивных горизонтов;

537

начальные дебиты скважин, развитость инфраструктуры в

районах работ;

внутренние и международные цены на минеральное сырье;

горнотехнические и экологические условия эксплуатации мес

торождения;

технологические свойства сырья;

расположение месторождения по отношению к транспортным

магистралям, центрам переработки и использования сырья;

период строительства горного предприятия и его мощность;

время эксплуатации месторождения;

наличие трудовых ресурсов;

существующая система налогообложения, отчислений и плате

жей в сфере недропользования и другие.

Условно все факторы можно разделить на три группы: горногео

логические, географические, экономические.

Таблица 18.1

Классификация факторов, влияющих на стоимостную оценку

месторождений полезных ископаемых

Горногеологические Географические Экономические

Вид минерального

сырья

Климатические условия Конъюнктура на рынке

минерального сырья

(соотношение спроса и

предложения, емкость

рынка)

Масштаб

месторождения

(объем запасов,

редкость)

Тип местности (суша или

шельф моря), рельеф

местности, высота над

уровнем моря, характер

растительной среды в

районе залегания

месторождения

Уровень цен на

материалы, машины и

оборудование, энергию,

используемые при

добыче и первичной

переработке

минерального сырья

Содержание

полезных и вредных

компонентов

(насыщенность)

Транспортные условия:

удаленность от

промышленных центров

(рынков сбыта), вид

транспортировки

(трубопровод, морской

путь и т.д.), удаленность

от транспортных

магистралей

Эффект масштаба

(объемы добычи,

транспортировки,

первичной переработки)

Характер залегания

полезного

ископаемого (угол

падения, мощность,

нарушенность)

Структура фирмы:

вертикальная

интеграция или

специализации

538

Сочетание перечисленных факторов определяет экономическую

ценность любого месторождения и, соответственно, значение его

стоимостной оценки.

18.4. Методы оценки стоимости месторождений полезных иско=

паемых

У нас в стране основными методами оценки месторождений по

лезных ископаемых являются методы доходного подхода, преимуще

ственно капитализации потенциальных доходов или дисконтирова

ния денежного потока.

Остальные методы применяются для получения расчетных пока

зателей, используемых при определении стоимости месторождения,

полученной доходным методом, а также издержек, связанных с про

ведением работ по компенсации вреда, причиненного природной

среде, определении стоимости горного имущества.

Методы затратного подхода применяются для определения стои

мости воспроизводства и стоимости замещения зданий, сооружений,

Гидрогеологические

характеристики

месторождения

(обводненность и

проч.)

Уровень инфляции

(дефляции), уровень

финансовой ренты,

вывоз капитала

Физикомеханичес

кие характеристики

углеводородов и

вмещающих пород

(вязкость, пластовое

давление,

температура и

толщина пласта,

содержание серы,

плотность и проч.)

Удаленность от

источников

энергоснабжения

Научнотехнический

прогресс, ценовые

факторы: монопольные

и трансфертные цены,

бартер, неплатежи,

толлинг

Степень истощения

месторождения

Наличие

квалифицированных

трудовых ресурсов

Существующая система

налогообложения,

периодичность выплаты

налогов и иных платежей

Степень риска:

политический,

правовой,

экономический и пр.

539

оборудования, а также для оценки природных ресурсов, теряемых

или повреждаемых при эксплуатации месторождения и экологиче

ского ущерба. Методы сравнительного подхода применяются для по

лучения значений цен на минеральное сырье и используемое обору

дование.

За рубежом, там где развит гражданский оборот на недра (напри

мер, США), довольно широкое применение имеют методы сравни

тельного подхода. Имеющимися методическими руководствами по

стоимостной оценке недр рекомендуется проводить с использовани

ем трех подходов. Выбор метода определяется целями оценки, сте

пенью изученности месторождения и рядом иных факторов. При

чем, на разных этапах разведки и оценки месторождения могут быть

использованы разные методы оценки

Научный подход к экономической оценке полезных ископаемых

в нашей стране начал формироваться с конца 30х годов. Постанов

ка проблемы и создание методических основ экономической оцен

ки ресурсов недр связана с именами А. В. Хачатурова, М.И. Агош

кова. К.Г. Гофмана, Н.А. Хрущева. В соответствии с разработанной

в те годы методологией под экономической оценкой месторожде

ний понималась денежная оценка запасов, определенная на основе

цены на полезное ископаемое, затрат на вовлечение месторождения

в эксплуатацию и величине эффекта, получаемого от эксплуатации

запасов.

Для экономической или стоимостной оценки минерального

сырья применялась временная типовая методика экономической

оценки месторождений. Под экономической оценкой месторожде

ний полезных ископаемых понималась разность между ценностью

продукции, получаемой из запасов конкретного месторождения, и

суммарными эксплуатационными и капитальными затратами на ее

получение за весь период отработки месторождения с учетом фак

тора времени. Данный подход к оценке месторождений полезных

ископаемых сохранился до настоящего времени и, с корректиров

кой на рыночные условия добычи и реализации сырья, может при

меняется для определения стоимости месторождений полезных ис

копаемых.

Стоимостная оценка участков недр с запасами и ресурсами полезных ископаемых в

ведущих зарубежных горнодобывающих странах. Материалы к заседанию коллегии

Минприроды России. Январь 2003 г. МОКИнформ.

540

Стоимость месторождения оценивается как:

где: V — стоимость месторождения полезного ископаемого; T — рас

четный период эксплуатации месторождения; Ct — товарная сто

имость минерального сырья или валовой доход от реализации мине

рального сырья с учетом попутно извлекаемых компонентов, исчис

ленный в рыночных ценах; B

— предстоящие эксплуатационные и

капитальные затраты, осуществляемые в tм году эксплуатации мес

торождения; e — ставка дисконтирования.

Товарная стоимость минерального сырья может рассчитывается

как:

где: Q — объем добычи полезного ископаемого в tм году или извле

каемые запасы полезных ископаемых, учитываемые при оценке;

К1 — коэффициент извлечения минерального сырья из недр (нефте

отдачи); К2 — коэффициент извлечения в концентраты (для метал

лических полезных ископаемых); P — цена конечного (первого то

варного) продукта на международном или внутреннем рынках.

Ставка дисконтирования принимается равной приемлемой для

инвестора норме дохода или отдачи на капитал. Ставка дисконтиро

вания устанавливается на таком уровне, который позволяет инвесто

ру не только компенсировать риск, но и получить требуемую при

быль.

В состав затрат, учитываемых при расчете стоимости месторожде

ния могут включаться затраты на геологоразведочные работы, про

водимые за счет средств инвестора, затраты на транспортировку

сырья до станции или порта отгрузки (франкирование цены на

транспортоемкое сырье), затраты на рекультивацию земель, а также

затраты на компенсацию экологического вреда и страхование рисков

причинения ущерба природной среде.

Структура затрат по основным элементам включает:

материалы,

топливо,

энергия, пар, вода,

заработная плата,

амортизационные отчисления,

транспортные расходы,

услуги по капитальному ремонту,

–

1 i

+()

-----------------

t 1

∑

CQK1 K2 P

×××=