Нехорошева Л.Н. Экономика предприятия

Подождите немного. Документ загружается.

целям оценки, комплексно учитывать внешние условия функ-

ционирования оцениваемого предприятия и подтверждать

обоснованность сделанных выводов.

Анализ макроэкономических показателей должен прово-

диться относительно следующих процессов и явлений:

• влияния на оцениваемое предприятие изменений в макро-

экономической ситуации;

• инвестиционного климата в стране, регионе;

• факторов макроэкономического (систематического) рис-

ка, таких как уровень инфляции, темпы экономического разви-

тия страны, изменение ставок процента, уровень политической

стабильности.

Анализ отраслевых показателей проводится по следующим

направлениям:

• конкуренция в отрасли;

• рынки сбыта;

• инновационные факторы, влияющие на объем производ-

ства;

• динамика изменения спроса на продукцию в целом по от-

расли;

• социально-экономические факторы отраслевого риска.

Анализ маркетинговой стратегии оцениваемого предприя-

тия охватывает:

• объемы продаж и их динамику;

• себестоимость реализованной продукции;

• себестоимость единицы изделия и ее динамику;

• цены товаров и услуг, а также их динамику;

• прогнозируемые изменения объемов спроса на продукцию.

Анализ мощностей оцениваемого предприятия осуществля-

ется:

• по имеющимся основным средствам, участвующим в пред-

принимательской деятельности;

• загрузке производственных мощностей;

• имеющимся технологиям.

Анализ финансово-хозяйственной деятельности оценивае-

мого предприятия должен включать:

• показатели дебиторской и кредиторской задолженностей;

• показатели ликвидности;

• показатели платежеспособности по денежным потокам;

• показатели оборачиваемости активов;

• коэффициенты финансовой независимости по критерию

источников средств;

• показатели рентабельности;

• обеспеченность собственными оборотными средствами;

• чистые активы предприятия и их динамика.

582

При анализе вышеназванные показатели сравниваются:

• с показателями высокорентабельных и платежеспособных

предприятий;

• с показателями предприятий-аналогов;

• со среднеотраслевыми показателями;

. с ретроспективными данными (с целью выявления тен-

денций в развитии предприятия).

При проведении корректировки финансовых отчетов особое

внимание уделяется следующим статьям:

• дебиторская задолженность корректируется на потенци-

ально безнадежные долги;

. товарно-материальные запасы корректируются на разни-

цу между первоначальной стоимостью и стоимостью, опреде-

ленной рыночными методами на дату оценки. Если рыночная

стоимость больше, то корректировка производится со знаком

(+), и наоборот;

• остаточная стоимость основных средств и сумма начи-

сленных амортизационных фондов корректируется в результа-

те уточнения их расчета в соответствии с законодательством;

• кредиторская задолженность.

Оценка имущества предприятия может проводиться стан-

дартными методами или производными от них. Также допуска-

ется их комбинация и модификация в соответствии со стандар-

тами оценки.

К стандартным подходам оценки имущества предприятия

относятся затратный, сравнительный и доходный.

После выполнения оценки различными методами применя-

ется процедура согласования рыночной стоимости предприя-

тия. Экспертным путем оценщик проводит анализ значимости

результатов, полученных различными методами. Результаты

оценки рыночной стоимости, полученной различными метода-

ми, представляются в форме табл. 7.2.2.

Таблица 7.2.2

Результаты расчета рыночной стоимости имущества предприятия

Метод

Рыночная стоимость

f5eco.4oc.TB

Затратный (ЗМ)

Сям

Сравнения продаж (МСП)

Смсп

Капитализации дохода (МКД)

мкд

Результат согласования рыночной стоимости (С) рассчиты-

вается по формуле

Сзм' dl + С

мсп

• d2 + С

МК

д • <23.

583

Согласование стоимости имущества предприятия включает:

отбор факторов и их увязку с принципами оценки, логические

рассуждения и выводы, статистические и вероятностные пока-

затели, окончательное заключение о стоимости объекта.

Оформление отчета об оценке имущества предприятия зак-

лючается в описании объекта оценки, обосновании результатов

расчетов, изложении кратких выводов и составлении сертифи-

ката оценки. В отчете должны содержаться сопроводительное

письмо, сведения об оценщиках, ограничивающие условия и

система допущений, нормативная и техническая литература,

использованная для расчета. В отчете по оценке в виде прило-

жений должны быть приведены исходные документы, пред-

ставленные на оценку заказчиком.

Если отчет по одному и тому же объекту выполняется постоян-

но (один раз в полгода), то во всех последующих отчетах должны

быть ссылки на соответствующие документы в исходном отчете.

Отчет может составляться:

• в виде письма;

• в краткой форме;

• в виде полного отчета.

Отчет в виде письма составляется в том случае, когда заказ-

чику требуется лишь размер стоимости имущества предприя-

тия и договор не предусматривает подтверждающих докумен-

тов и расчетов. (Определение стоимости с целью предполагае-

мой покупки.)

Отчет в краткой стандартной форме используется для типо-

вых случаев оценки (например оценки рыночной стоимости

недвижимости для подтверждения платежеспособности юриди-

ческого лица).

К отчету по оценке стоимости имущественного комплекса

предприятия предъявляются следующие основные требования:

• изложение всех логических построений и выводов из них

должно быть ясным и четким;

• все факты отчета должны быть документально подтверж-

дены;

• отчет должен содержать цель и функцию оценки, четкое

описание оцениваемого объекта, определение вида оценивае-

мой стоимости, расчет издержек, прогноз будущих чистых до-

ходов предприятия, документальное подтверждение используе-

мых фактов, выводы;

• если оценщиком использовалась информация от предста-

вителей других профессий, должны быть сделаны соответству-

ющие ссылки. Если оценка проводилась на основании собствен-

ных умозаключений эксперта-оценщика, это также должно

быть отмечено;

584

• необходимо обоснование используемых экспертом-оцен-

щиком методов оценки;

• в приложении к отчету лица, принимавшие участие в

оценке, подтверждают, что они не имеют какого-либо интереса

в оцениваемом объекте собственности и не заинтересованы лич-

но в результатах оценки;

• отчет должен быть оформлен по стандартной форме и под-

писан всеми лицами, принимавшими участие в оценке.

При проведении оценки имущества предприятия использу-

ются следующие четыре группы принципов:

1) принципы пользователя имущества предприятия;

2) принципы, связанные с оценкой земельных участков,

зданий, сооружений и других структурных единиц имущест-

венного комплекса предприятия;

3) принцип, отражающий наилучшее и наиболее эффектив-

ное использование имущества предприятия;

4) принципы, связанные с внешней рыночной средой.

Взаимосвязь принципов оценки имущественного комплекса

предприятия приведена на рис. 7.2.2.

оюаон экяадроо гяотэ

Рис. 7.2.2. Взаимосвязь принципов оценки стоимости имущественного

комплекса предприятия

585

В основе первой группы принципов оценки имущества пред-

приятия (принципы пользователя) лежат принципы полезно-

сти, замещения и ожидания.

Принцип полезности. Полезность — это способность кон-

кретного объекта оценки удовлетворять потребность пользова-

теля.

Имущественный комплекс предприятия обладает стоимо-

стью, если он может быть полезным потенциальному владель-

цу. Предприятие может быть полезным лишь постольку, по-

скольку оно необходимо для реализации общественно полезной

функции — производства определенного типа продукции на

рынок и получения прибыли. Если предприятие приносит до-

ход, удовлетворение потребностей пользователя в конечном

счете обычно выражается в виде потока денежного дохода.

Принцип замещения говорит о том, что разумный покупа-

тель не заплатит за имущественный комплекс предприятия

больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другое ана-

логичное предприятие с такой же степенью полезности. Это

значит, что неразумно платить за действующее предприятие

больше, чем стоит создание нового аналогичного предприятия

в приемлемые сроки. Эксперт-оценщик, анализируя поток

чистого дохода от эксплуатации данного предприятия, опреде-

ляет его максимальную стоимость исходя из сопоставления

потоков чистых доходов от других аналогичных предприятий,

характеризующихся сходным риском и качеством продукции.

Принцип замещения гласит: максимальная стоимость пред-

приятия определяется наименьшей стоимостью, по которой

может быть приобретено другое предприятие с эквивалентной

полезностью.

Принцип ожидания характеризует точку зрения пользова-

теля на будущую прибыль и ее текущую стоимость. Стоимость

имущественного комплекса действующего предприятия, при-

носящего доход, определяется массой ожидаемой прибыли,

которая может быть получена от использования имущества

предприятия, а также размера денежных средств от его пере-

продажи.

Ожидание — это ожидание будущей прибыли или других

выгод, которые могут быть получены в будущем от пользования

оцениваемым имуществом предприятия.

Вторая группа принципов оценки имущества предприятия

включает принципы: добавочной продуктивности, вклада, воз-

растающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, оп-

тимального размера, экономического разделения прав собст-

венности.

586

Добавочная продуктивность определяется чистым дохо-

дом, относящимся к земле, после компенсации затрат на капи-

тал, труд, управление. Для производства продукции, товаров и

услуг необходимо наличие всех четырех факторов производ-

ства — земли, капитала, труда и управления. При надлежащем

использовании этих факторов для получения дохода и после

возмещения затрат на них может оставаться добавочная стои-

мость, которую принято относить к земле.

Добавочная продуктивность возникает в результате того,

что земля позволяет получать дополнительные доходы за счет

максимизации выручки от реализации продукции, товаров, ра-

бот и услуг, минимизации издержек или удовлетворения осо-

бых потребностей. Например, наличие оптового склада пред-

приятия в географическом центре расположения потребителей

позволяет снизить издержки на транспорт. Соответственно, чем

больше добавочная продуктивность, тем больше стоимость иму-

щества предприятия.

Вклад — это сумма, на которую изменяется стоимость иму-

щества предприятия вследствие наличия или отсутствия како-

го-либо элемента.

Например, владелец решил продать свое предприятие. Эк-

сперт-оценщик оценил его в 50 млрд р. Для получения макси-

мальной цены владелец предварительно сделал новую ограду,

покрасил здания и сооружения, входящие в имущественный

комплекс, затратив на это 600 млн р. После этого предприятие

стало оцениваться в 54 млрд р., т.е. покраска и сооружение ог-

рады добавили к стоимости предприятия 4 млрд р.

В этом случае вклад — это то добавление к стоимости пред-

приятия, которое обеспечивает увеличение его стоимости в раз-

мерах, превышающих фактические затраты. Однако вклад мо-

жет быть и негативным, если фактически произведенные затра-

ты понижают стоимость предприятия.

Рассматривая принцип возрастающей и уменьшающейся

отдачи, приведем следующий пример. Собственник земельно-

го участка, на котором стоит предприятие, часто задумывается,

насколько интенсивно следует застраивать земельный участок.

Построив один цех, он получает определенную прибыль, вто-

рой — большую прибыль, третий — увеличивает свой доход

еще больше. Однако после постройки четвертого цеха прибыль

поступает в меньших объемах.

Пример расчета прибыли для различного количества цехов

на земельном участке приведен в табл. 7.2.3.

587

Таблица 7.2.3

Расчет прибыли в зависимости от количества цехов

Количество цехов

Прибыль на один цех, у.е. Общая прибыль, у.е.

1 9 ООО

9 ООО

2 13 ООО

26 ООО

15 ООО

45 ООО

4 10 ООО

40 ООО

5 7 500

37 500

Числовая последовательность размера общей прибыли пока-

зывает, что точка предельной производительности соответству-

ет трем цехам, т.е. дальнейшее увеличение количества цехов

приводит к уменьшению общей прибыли.

Принцип сбалансированности говорит о том, что все фак-

торы производства на предприятии должны быть пропорцио-

нальны. Имеется в виду соотношение основного и вспомога-

тельного производств, основных и вспомогательных работни-

ков, соотношение между рабочими и управленческим персона-

лом и др. Принцип сбалансированности (пропорциональности)

гласит: любому виду производства соответствуют оптимальные

сочетания факторов производства, при которых достигается

максимальная прибыль, а значит, и максимальная стоимость

предприятия.

Принцип оптимального размера заключается в том, что

любой фактор производства должен иметь оптимальные разме-

ры — будь то само предприятие (когда при оптимальной мощ-

ности предприятия получают максимальный размер прибыли),

его отдельные производства либо участок земли, на котором на-

ходится предприятие.

Принцип экономического разделения прав собственно-

сти утверждает, что имущественные права на собственность

следует разделять и соединять так, чтобы общая стоимость соб-

ственности при этом увеличивалась.

Основным критерием экономического разделения пакета

прав собственности является различие интересов инвесторов,

вкладывающих в предприятие свой капитал, и владельцев

предприятий. Экономическое разделение и соединение иму-

щественных прав собственности осуществляется всегда, когда

имеет место различие интересов в этой собственности.

Для определения рыночной стоимости имущества требуется

рассмотреть альтернативное использование объекта с позиции

достижения максимальной продуктивности. Любой инвестор

588

будет стремиться к получению максимальной отдачи от вло-

женных средств путем наиболее эффективного использования

имущественного комплекса предприятия. Форма такого ис-

пользования будет зависеть от всех социально-экономических,

физических, политических факторов и отражает текущее со-

стояние рынка. Таким образом, в текущий момент времени

максимальная стоимость имущества предприятия соответству-

ет ее наиболее эффективному использованию.

Процесс определения и обоснования альтернативного ис-

пользования имущества предприятия, обеспечивающего мак-

симально продуктивное его использование, получил название

анализа наилучшего и наиболее эффективного использова-

ния — третья группа принципов.

Наилучшее и наиболее эффективное использование иму-

щества предприятия — это вероятное разумное и законное

использование собственности, которое физически возможно,

юридически обосновано, финансово осуществимо и приводит к

наивысшей стоимости.

При окончательном выборе варианта наилучшего и наибо-

лее эффективного использования оценщик должен руковод-

ствоваться следующими правилами:

• если стоимость собственности с улучшениями больше

стоимости имущества без улучшений, наилучшим и наиболее

эффективным использованием будет использование имущества

предприятия с улучшениями;

• если стоимость свободного имущества превысит стоимость

собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффек-

тивным использованием будет использование имущества пред-

приятия как свободного.

Четвертая группа принципов оценки имущественного ком-

плекса предприятия связана с внешней рыночной средой. Это

принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса,

конкуренции и изменения.

Принцип зависимости утверждает, что стоимость имущест-

венного комплекса предприятия зависит от множества факто-

ров: характера экономической среды функционирования пред-

приятия, качества месторасположения, национального харак-

тера страны, внешних международных связей. Эта зависимость

измеряется затратами времени, денежных средств. Если про-

мышленное предприятие располагается в пригородных райо-

нах, то, чтобы добраться до места работы, работникам необхо-

димо затратить много времени и энергии. В результате падает

производительность труда. Строительство скоростной дороги

позволит сократить эти затраты, косвенно обеспечить повыше-

589

ние производительности труда, а значит, увеличить стоимость

самого предприятия.

Принцип зависимости выражается также в том, что само

оцениваемое предприятие влияет на стоимость окружающих

объектов недвижимости и других предприятий, находящихся в

данном регионе.

Принцип соответствия заключается в том, что макси-

мальная стоимость имущества предприятия возникает тогда,

когда собственность отвечает рыночным и градостроительным

стандартам, действующим в данном регионе. Проекты пред-

приятий должны соответствовать общепринятым традициям

использования земельных участков в данном районе. Напри-

мер, нежелательно строить химический комбинат в центре гу-

стонаселенного жилого района.

Принцип предложения и спроса говорит о том, что цена

имущества предприятия определяется взаимодействием спроса

и предложения на аналогичное имущество в данном регионе.

Предложение — это количество продаваемых предприятий

(или их имущества), имеющихся на рынке по данной цене;

спрос — это количество предприятий (или их имущества), ко-

торое хотят приобрести по данной цене. Если спрос превышает

предложение, то при постоянстве факторов цены растут; если

предложение превышает спрос, цены падают; цены стабильны,

если спрос соответствует предложению. Большое влияние на

цену купли-продажи (помимо соотношения спроса и предложе-

ния) оказывают искусство торгов, количество участников тор-

гов, схемы финансирования данной сделки и другие факторы.

Влияние перечисленных выше факторов усиливается, когда

сделку необходимо провести в короткие сроки.

Экономическая практика показывает, что спрос оказывает

на цену предприятия большее влияние, чем предложение, так

как спрос более изменчив, чем предложение.

Принцип конкуренции говорит о том, что когда прибыль на

рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов

производства, конкуренция на рынке увеличивается, что при-

водит к снижению среднего уровня доходов. В то же время ра-

зумная конкуренция способствует развитию рынка. Полное от-

сутствие конкуренции при монопольной ситуации на рынке не-

обходимо учитывать во время определения рыночной стоимо-

сти имущества предприятия как факт, находящийся за преде-

лами ее формирования.

Принцип изменения отражает факт непостоянства стоимо-

сти имущества предприятия под воздействием и изменением

внутренних факторов, окружающей и рыночной среды. Поэто-

590

му эксперты-оценщики оценивают стоимость имущества пред-

приятия на конкретную дату. Так, появление новой, более про-

грессивной технологии производства может резко повысить

стоимость предприятия. Жизненный цикл предприятия прохо-

дит через стадии рождения, роста, стабилизации и упадка.

От стадии развития, на которой находится предприятие или ок-

ружающая его среда (район, город, отрасль), будет зависеть

стоимость его имущества: на стадии роста — стоимость выше,

на стадии упадка — ниже.

Для прогноза будущих доходов отслеживаются основные

тенденции изменения внешних и внутренних условий хозяй-

ствования.

2.3. Затратный подход к оценке предприятия

При определении рыночной стоимости имущества предприя-

тия основной акцент делается на сравнительный и доходный

методы. Однако в большинстве случаев оценка, полученная за-

тратным методом, является необходимой основой для определе-

ния окончательной рыночной стоимости. На практике встреча-

ется немало случаев, когда эффективен именно затратный

подход. Это, например, оценка имущества предприятия с

целью страхования отдельных его элементов, исчисления нало-

га на недвижимость, при судебном разделе имущества между

собственниками хозяйствующего субъекта, для ведения бух-

галтерского учета внеоборотных активов и производственных

запасов, при переоценке амортизируемого имущества.

В условиях экономических спадов количество продаж иму-

щества резко падает; доходы, которые приносит имуществен-

ный комплекс предприятия, также уменьшаются. В результате

этого применение сравнительных и доходных методов стано-

вится невозможным из-за отсутствия достаточного количества

данных или их неадекватности. Аналогичная ситуация может

сложиться на рынке уникальных объектов, которые продаются

очень редко или вообще не продаются. В таких случаях един-

ственный способ получить представление о размере рыночной

стоимости имущества предприятия — использование затратно-

го метода.

Отличительным признаком затратного подхода является раз-

бивка оцениваемого имущественного комплекса предприятия на

составные элементы, а затем расчет стоимости всего имущест-

венного комплекса путем суммирования его частей. При этом не-

обходимо учитывать, что у инвестора есть возможность не толь-

ко купить весь имущественный комплекс предприятия, но и

591