Нехорошева Л.Н. Экономика предприятия

Подождите немного. Документ загружается.

просто приобрести его отдельные элементы или создать новый

комплекс имущества из отдельно покупаемых составляющих.

В зависимости от характера оцениваемого имущества пред-

приятия применяются различные методы затратного подхода.

Однако, как правило, используется нижеприведенный алго-

ритм выполнения расчетов по затратному подходу к оценке

предприятия.

1. Анализируется структура имущественного комплекса и

выделяются его составные части (компоненты), оценка стои-

мости которых будет производиться дифференцированно раз-

личными методами. Например, если оценивается комплекс,

включающий только недвижимость, то в нем выделяют такие

компоненты, как земля, здания, сооружения, коммуникации.

Если нужно оценить предприятие в целом, то разбивке подвер-

гаются его активы: основные фонды (земля, здания и сооруже-

ния, машины и оборудование), нематериальные активы, про-

изводственные запасы, малоценные и быстроизнашивающиеся

предметы, расходы будущих периодов. При оценке станочного

(машинного) парка предприятия выделяют группы машин и

оборудования по ряду признаков (технологическому назначе-

нию, конструктивным особенностям, уникальности изготовле-

ния, возрасту, сроку службы и др.).

2. Определяется наиболее подходящий метод оценки стои-

мости для каждого элемента имущественного комплекса пред-

приятия и выполняются расчеты.

3. Оценивается реальный износ всех компонентов имущества.

4. Рассчитывается остаточная стоимость элементов имуще-

ственного комплекса и определяется суммарная оценка оста-

точной стоимости всего имущества. Остаточная стоимость на

дату оценки получается вычитанием из первоначальной (вос-

становительной) стоимости сумм накопленных амортизацион-

ных отчислений.

При определении рыночной стоимости предприятия затрат-

ным подходом используются следующие методы:

• накопления активов;

• скорректированной балансовой стоимости;

• ликвидационной стоимости.

Методы расчета рыночной стоимости предприятия в рамках

затратного подхода основаны на расчете стоимости собствен-

ных источников предприятия, определяемой как разница сум-

мы активов предприятия и стоимости всех его обязательств:

= А - О,

где К

— собственные источники предприятия; А — активы предприя-

тия; О — обязательства предприятия.

592

Различие методов затратного подхода заключается в расчете

стоимости активов предприятия, обусловленной различием це-

лей и объектов оценки.

Метод накопления активов заключается в расчете обосно-

ванной рыночной стоимости каждого актива предприятия и пе-

реводе всех обязательств предприятия (в том числе и незаре-

гистрированных) в текущую стоимость и вычитании из суммы

активов всех обязательств предприятия.

Процесс оценки рыночной стоимости предприятия методом

накопления активов включает следующие этапы:

. оценка основных средств предприятия по рыночной стои-

мости (включая участвующие и не участвующие в предприни-

мательской деятельности);

• оценка нематериальных активов;

• определение рыночной стоимости финансовых вложений,

как долгосрочных, так и краткосрочных;

• оценка товарно-материальных запасов;

• оценка дебиторской задолженности;

• оценка расходов будущих периодов;

• перевод обязательств предприятия в текущую стоимость;

• определение стоимости собственных источников путем

вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы акти-

вов текущей стоимости всех обязательств и другого имущества,

не принадлежащего предприятию.

За основу расчетов принимается баланс предприятия на пос-

леднюю отчетную дату или на дату оценки.

Метод скорректированной балансовой стоимости при-

меняется аналогично методу накопления активов. При этом оп-

ределение обоснованной рыночной стоимости проводится не по

всем активам, а выборочно.

Выбор объектов, оцениваемых по обоснованной рыночной

стоимости, проводится по следующим критериям: значимость в

производственном процессе оцениваемого предприятия; удель-

ный вес в стоимости активов оцениваемого предприятия; зна-

чительные расхождения балансовой и обоснованной рыночной

стоимости актива.

Рыночная стоимость оцениваемого предприятия (собствен-

ного капитала) рассчитывается как разница скорректирован-

ной балансовой стоимости активов оцениваемого предприятия

и всех его обязательств.

Метод ликвидационной стоимости предприятия приме-

няется аналогично методу накопления активов. При этом из

суммы обоснованной рыночной стоимости каждого актива

предприятия помимо всех обязательств вычитаются суммы те-

кущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия.

593

Процесс рыночной оценки предприятия методом ликвида-

ционной стоимости включает следующие этапы:

• анализ бухгалтерского баланса с приложениями на пос-

леднюю отчетную дату или на дату оценки;

• разработка календарного графика ликвидации активов с

учетом времени, необходимого для ликвидации в соответствии

с законодательством;

• определение выручки (доходов) от ликвидации активов;

• уменьшение оценочной стоимости активов на размер пря-

мых затрат на ликвидацию активов предприятия. К таким за-

тратам относятся комиссионные вознаграждения, налоги, уп-

лачиваемые от выручки, стоимость демонтажа и утилизации

основных средств (если их несет оцениваемое предприятие);

• прибавление (вычитание) прибыли (убытков) ликвидаци-

онного периода;

• уменьшение ликвидационной стоимости активов на рас-

ходы, связанные с владением активами до их продажи, вклю-

чая затраты на сохранение запасов готовой продукции и неза-

вершенного производства, сохранение оборудования, машин,

механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие

расходы на поддержание работы предприятия вплоть до завер-

шения его ликвидации. Срок дисконтирования соответствую-

щих затрат определяется по календарному графику продажи

активов предприятия.

Рыночная стоимость оцениваемого предприятия (собствен-

ного капитала) рассчитывается как разница ликвидационной

стоимости активов оцениваемого предприятия и всех его обяза-

тельств.

2.3.1. Затратный подход при оценке недвижимости

предприятия

Оценка рыночной стоимости недвижимости предприятия

затратным методом (после получения исходной информации об

объекте оценки и ее анализа) производится в такой последова-

тельности:

1) определяется стоимость земли как свободной и доступной

для эффективного использования;

2) оценивается первоначальная, восстановительная или

заменяющая стоимость недвижимости предприятия на дату

оценки;

3) рассчитываются косвенные затраты, имеющие место в пе-

риод после окончания строительства и до начала нормального

функционирования объекта;

594

4) оценивается подходящий для данного объекта размер

предпринимательской прибыли;

5) определяется накопленный износ сооружения, здания;

6) определяется остаточная стоимость сооружения с учетом

износа;

7) оценивается рыночная стоимость полного права собствен-

ности недвижимости предприятия.

В общем виде оценка рыночной стоимости (С

) недвижимо-

сти затратным методом производится по формуле

Ср = с

+ С

- И

+ З

+ П

пр

где С

— рыночная стоимость участка земли; С

— стоимость первона-

чальная (восстановительная), заменяющая недвижимость; И

— на-

копленный износ зданий и сооружений; З

— затраты косвенные;

пр

— прибыль предпринимательская.

Косвенные затраты — это расходы в процессе строи-

тельства или после завершения строительства, необходимые

для нормального функционирования недвижимости предпри-

ятия или подготовки ее к продаже. К косвенным расходам

можно отнести:

. расходы на маркетинговые услуги для продажи недви-

жимости или отдельных ее частей, в том числе затраты на рек-

ламу;

. затраты на оформление и регистрацию прав собственно-

сти;

• стоимость инвестиций в землю и др.

Предпринимательская прибыль — это установленная рын-

ком норма прибыли, отражающая сумму, которую собственник

недвижимости предприятия ожидает получить в виде премии

за использование своего капитала. Средний уровень предпри-

нимательской прибыли — 15—20 %. В зависимости от рыноч-

ной ситуации прибыль собственника недвижимости предприя-

тия может рассчитываться как процент от стоимости составных

частей недвижимости.

Эксперт — оценщик, при применении затратного подхода

к оценке недвижимости предприятия устанавливающий перво-

начальную (восстановительную) стоимость и сумму накоплен-

ных амортизационных отчислений (износа). Три основных ме-

тода определения первоначальной (восстановительной) стои-

мости объектов недвижимости предприятия приведены на

рис. 7.2.3.

Нркгуюв f 1:;тинv' 1?М>4МЛМKlftWf'я 1> Л *ч&4ут

НМ'&ЬйэИлДО ЗОН

595

Рис. 7.2.3. Основные методы определения первоначальной

(восстановительной) стоимости недвижимости предприятия

Метод сравнительной единицы является наиболее точ-

ным и оперативным. Применение этого метода включает три

этапа:

1) рассчитываются нормативы затрат на строительные рабо-

ты (на 1 м

, 1 м

здания) на основании данных об издержках

строительства аналогичных объектов;

2) норматив удельных затрат умножается на общую пло-

щадь или объем оцениваемого здания;

3) вносятся поправки с учетом особенностей оцениваемого

объекта.

Поэлементный метод определения стоимости объекта

недвижимости заключается в расчете удельной стоимости еди-

ницы измерения объекта исходя из поэлементных затрат: на

земляные, монтажные, отделочные работы; материальные за-

траты; затраты на оплату труда и т.д.

Сметный метод определения первоначальной (восстанови-

тельной) стоимости недвижимости предприятия состоит в оцен-

ке затрат, которые должен понести покупатель на строитель-

ство зданий, сооружений, адекватных по своей полезности

объекту оценки.

Для определения стоимости нового строительства можно

рассматривать либо стоимость строительства точной копии

объекта оценки, либо стоимость строительства современного

здания, обеспечивающего аналогичную полезность. В зависи-

мости от наличия сметной документации по объекту оценки

или объекту-аналогу оценщик может работать с двумя видами

стоимостей: восстановительной или заменяющей. Выбор типа

стоимости должен быть обоснован оценщиком в соответствии с

конкретной ситуацией.

Если по оцениваемому зданию или сооружению имеется ба-

лансовая стоимость в ценах на дату ввода в эксплуатацию, то

оценщик выбирает для расчета стоимости улучшений восстано-

вительную стоимость. По объектам, введенным в эксплуатацию

596

где С

— первоначальная стоимость объекта при его вводе в эксплуа-

тацию; К

— коэффициент индексации стоимости строительно-мон-

тажных работ.

В том случае, когда по объекту оценки нет документов стро-

гой бухгалтерской отчетности и сметная документация отсут-

ствует, оценщик может воспользоваться одним из следующих

методов расчета стоимости здания:

• оценки объемов по процентовкам или справкам о выпол-

ненных работах;

• натурного обследования;

• аналогов.

Метод оценки объемов по процентовкам или справкам о

выполненных работах заключается в том, что сметная стои-

мость работ по процентовкам (справкам за выполненные рабо-

ты) суммируется помесячно и с помощью коэффициентов ин-

дексации строительно-монтажных работ объемы работ перево-

дятся в цены базисного (1991) года. Все стоимости в ценах

1991 г. суммируются, определяется сметная стоимость объекта

оценки в ценах этого года. Затем определяется восстановитель-

ная стоимость на дату оценки путем пересчета первоначальной

сметной стоимости в ценах 1991 г. в цены, действующие на дату

оценки.

Метод натурного обследования заключается в том, что

объемы выполненных строительно-монтажных работ определя-

ются в натуральной форме и оцениваются путем составления

смет с применением индексного или ресурсного метода или с

597

после 01.01.1991 г., оценщик за основу расчета восстановитель-

ной стоимости принимает первоначальную стоимость объекта в

ценах данного года.

Если по оцениваемому зданию или сооружению нет доку-

ментов строгой бухгалтерской отчетности (инвентарной карточ-

ки, балансовой стоимости в ценах ввода объекта в эксплуата-

цию) и сметной документации на строительство этого объекта,

то оценщик может использовать сметную документацию по

объекту-аналогу. В этом случае оценщик для расчета стоимости

улучшений выбирает заменяющую стоимость.

Оценка зданий и сооружений должна проводиться в дей-

ствующих на момент оценки ценах. Восстановительная стои-

мость (заменяющая стоимость) (С

) должна рассчитываться как

стоимость воспроизводства данного объекта на момент оценки с

учетом действующих норм, цен на материально-технические,

трудовые ресурсы по формуле

использованием укрупненных показателей восстановительной

стоимости. Данный метод применяется при отсутствии процен-

товок и проектно-сметной документации, а также для техни-

чески несложных объектов.

Метод аналогов заключается в том, что объемы выполнен-

ных работ определяются в натуральной форме и сравниваются с

объемами работ, предусмотренными при составлении про-

ектно-сметной документации (ПСД) объектов-аналогов. Для

этого оценщик должен найти ПСД на объект-аналог. Если про-

ект-аналог отличается конструктивными решениями, пло-

щадью, объемом, предварительно необходимо произвести кор-

ректировку на отличия объекта-аналога от объекта оценки,

после чего определяется сметная стоимость объекта оценки в

ценах 1991 г. с последующим ее пересчетом в текущие цены.

Смета является финансовым документом, определяющим

стоимость строительства объекта, и основанием для его финан-

сирования. Цена улучшений (здания, сооружения), определен-

ная в смете, называется сметной стоимостью объекта. Сметная

стоимость — это денежное выражение цены объекта. Сметная

стоимость объекта включает стоимость: строительно-монтаж-

ных работ; оборудования и его монтажа; прочих затрат. Смет-

ная стоимость (С

см

) общестроительных работ определяется по

формуле

см

= П

+ Н

+ П

где П

— прямые затраты; Н

— накладные расходы; П

— плановые

накопления.

Прямые затраты состоят из стоимости материалов (М), экс-

плуатации машин (Э

), заработной платы рабочих (З

) и опре-

деляются по формуле

= М + Э

+ З

Накладные расходы определяются по формуле

= К1 (З

+ Э

где Kj — коэффициент, определяющий долю накладных расходов от

суммы затрат на заработную плату и эксплуатацию машин.

Плановые накопления определяются по формуле

= К

(З

+ Э

где К

— коэффициент, определяющий долю плановых накоплений от

суммы затрат на заработную плату и эксплуатацию машин.

598

Сметная стоимость общестроительных работ рассчитывает-

ся по формуле

см

= П

+ K1 (З

+ Э

) + К

(3п+Эм)

Накладные расходы — это сумма средств для возмещения

затрат по организации, управлению и обслуживанию строи-

тельного процесса.

Плановые накопления — нормативная прибыль, которую

должна получить строительная организация за выполненные

строительно-монтажные работы.

Прямые затраты определяются на основании единичных

расценок, укрупненных показателей по сметным нормативам

или путем прямого пересчета стоимости материалов и работ ре-

сурсным методом.

При выполнении строительно-монтажных работ хозяйст-

венным способом накладные расходы принимаются в размере

50 % от полного их размера, а плановые накопления не рассчи-

тываются.

Сметная стоимость проектируемых объектов определяется

на основании:

• локальной сметы;

• объектной сметы;

• сводного сметного расчета.

Локальные сметы составляются на основании элементных,

ресурсных или укрупненных норм и расценок на виды работ.

Они отражают в полном объеме затраты, относимые в затрат-

ном методе к прямым. Стоимость строительно-монтажных ра-

бот в локальных сметах структурирована по элементам прямых

затрат.

Объектные сметы разрабатываются на здание в целом по со-

ставляющим из локальных смет, имеют аналогичную структуру.

Сводный сметный расчет разрабатывается на объект в це-

лом, который может состоять из нескольких зданий и сооруже-

ний. Этот документ учитывает всю сметную стоимость строи-

тельства в полном объеме.

После установления первоначальной (восстановительной),

заменяющей стоимости необходимо определить накопленный

износ объектов недвижимости предприятия.

Оценка стоимости недвижимости предприятия зависит от

условий и интенсивности эксплуатации объекта, внешних фак-

торов, тех улучшений, которые проведены на момент оценки.

Все перечисленные изменения в стоимости недвижимости пред-

приятия учитываются при определении износа здания, соору-

жения.

599

В оценочной практике износ можно подразделить:

• функциональный;

• внешний.

Физический износ — это разрушение или деформация кон-

струкции в результате эксплуатации.

Функциональный износ — это несоответствие здания, соо-

ружения современным рыночным требованиям. Он заключает-

ся в потере потребительной стоимости недвижимости предпри-

ятия в результате строительства новых зданий с улучшенной

планировкой и производственными требованиями.

Внешний износ — это убытки, вызванные внешними по от-

ношению к границам недвижимости факторами. Названный

вид износа присущ недвижимости в силу ее фиксированного

местоположения (ближайшее окружение, район, город, эконо-

мические факторы, транспорт и т.д.). Принимаются во внима-

ние непосредственная близость к природным или искусствен-

ным объектам, которые могут повлиять на стоимость недвижи-

мости предприятия. Внешний износ может также вызываться

конкуренцией на местном рынке (если предложение превыша-

ет спрос).

2.3.2. Оценка машин и оборудования, нематериальных

активов, производственных запасов затратным методом

В отличие от объектов недвижимости машины и оборудова-

ние не связаны жестко с землей, они могут быть перемещены в

другое место, располагаться отдельно и быть функционально

независимыми, а могут образовывать целые технологические

комплексы. Объектами оценки в данном случае являются:

• функционально самостоятельные установки, машины,

оборудование, агрегаты;

• технологические комплексы (гибкие модули, автомати-

ческие линии);

• машинный или станочный парк предприятия в целом и

его структурных подразделений.

Затратный подход к оценке машин и оборудования реализу-

ется следующими методами:

• анализ и актуализация калькуляции;

• сравнение с ценой предприятия-изготовителя;

• корректировка калькуляции конструктивно подобного

объекта;

• расчет себестоимости по укрупненным нормативам;

• на физический;

600

• метод поэлементного расчета;

• метод остаточной стоимости.

Метод актуализации калькуляции состоит в том, что ана-

лизируются затраты, отраженные в калькуляции, затем они

приводятся к современному уровню цен, и в итоге находится те-

кущая полная себестоимость воспроизводства объекта оценки.

Приведение затрат к моменту оценки выполняют умноже-

нием их на корректирующий индекс, равный отношению цено-

вых индексов на момент оценки и на исходный момент.

Процедуру индексации издержек, представленных в каль-

куляции, выполняют по видам расходуемых ресурсов. Для это-

го каждую статью расходов представляют как сумму экономи-

ческих элементов: материалы, энергоносители, оплата труда,

амортизация. Затем используют ценовые индексы на соответ-

ствующие виды ресурсов.

К методу актуализации калькуляций с помощью индексов

нужно подходить с определенной осторожностью. Во-первых,

все неточности и ошибки, имевшие место в исходной калькуля-

ции, воспроизводятся полностью и даже усиливаются. Во-вто-

рых, ошибки вносятся из-за неверного определения структуры

затрат. В-третьих, нельзя утверждать, что имеет место полная

идентичность между используемыми ресурсами и той «корзи-

ной» товаров, для которых выведены ценовые индексы. Однако

дифференцированная индексация по экономическим элемен-

там лучше, чем общая индексация по одному корректирующе-

му индексу. В любом случае следует избегать индексации на

значительном отрезке времени, особенно в период неустойчи-

вой экономики.

Суть метода сравнения с ценой предприятия-изготови-

теля состоит в том, что в качестве оцениваемой стоимости

объекта берется текущая цена предприятия-изготовителя. Дан-

ный метод является затратным с элементами сравнения, т.е. он

использует не только затратный, но и частично сравнительный

подход.

Цена предприятия-изготовителя складывается из полной

себестоимости и прибыли. Последовательность проведения ра-

бот в данном методе следующая: собирают техническую и орга-

низационную информацию об объекте оценки, а также инфор-

мацию о предприятии-изготовителе; направляют запрос пред-

приятию-изготовителю о возможности приема заказа на по-

ставку данного оборудования по его цене; по данным, получен-

ным от предприятия-изготовителя, определяют стоимость оце-

ниваемого объекта, при этом к цене изготовителя прибавляют

затраты на транспортировку и установку оборудования.

601