Грибовский С.В., Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

261

почтение (присваивать наибольший вес) тем ценам аналогов, кото

рый наиболее близки по своим характеристикам к объекту оценки.

Наиболее близким аналогом следует считать тот объект, цена кото

рого подвергалась наименьшему количеству корректировок, а сами

корректировки были сравнительно небольшими.

Передаваемые имущественные права

Цена сделки всегда зависит от передаваемых имущественных

прав. Многие типы недвижимости, в частности коммерческие объ

екты, продают с учетом действующих договоров аренды, которые

могут быть заключены по ставкам ниже рыночных. Это происходит

тогда, когда условия расторжения договора юридически невозможны

или экономически нецелесообразны. В этом случае необходимо вно

сить поправки на разницу в ставках аренды. Чтобы рассчитать по

правку для имущественных прав, оценщику необходимо иметь конк

ретную информацию о структуре доходов и условиях аренды продан

ного объекта (валовая, чистая или получистая аренда).

Если продается объект недвижимости, обремененный договора

ми аренды, говорят, что продается имущественное право арендодате'

ля. Цена сделки для проданного объекта с учетом действующих дого

воров аренды отражает договорную (контрактную) арендную плату,

которую он будет генерировать в течение срока каждого договора

аренды, и рыночную ставку аренды после окончания договора арен

ды. В отличие от имущественного права арендодателя стоимость

полного права собственности основывается на рыночных условиях

арендной платы.

Например, допустим, что необходимо оценить полное право соб

ственности для офисного здания. Аналогичное здание было полно

стью сдано в аренду в момент продажи. Договоры аренды были дол

госрочными, а кредитная история арендаторов отличалась надежно

стью. Чтобы сравнить имущественное право арендодателя с

оцениваемым полным правом собственности, необходимо опреде

лить, были ли заключены договоры аренды у аналогичного объекта

недвижимости по ставкам выше, ниже или на рыночном уровне. Ес

ли рыночная плата за офисное помещение составляет 250 дол./м

, а

средняя арендная плата для сопоставляемого проданного объекта

была 240 дол./м

, то разница между рыночной и договорной аренд

ной платой составляет 10 дол./м

Сопоставляемый проданный объект представляет собой офисное

здание площадью 10 тыс. м

. Рынок указывает, что уровень заполня

емости для данного объекта равен 95%, административные расходы

262

составляют 4% от фактического валового дохода. Фактическое рас

хождение между рыночной арендной платой 250 дол./м

и договор

ной платой 240 дол./м

определяется путем вычитания администра

тивных расходов (4%) и показателя незанятости помещений (5%) из

фактической разницы между двумя ставками арендной платы. Дан

ную сумму затем умножают на общую площадь проданного объекта,

чтобы получить годовые потери по арендной плате для остающегося

срока аренды:

$10,00 — 0,50 (5% незанятость) = $9,50,

$9,50 — 0,38 (4% административные расходы) = $9,12,

$9,12

10 000 м

= $91 200.

Затем годовую сумму убытков по арендной плате дисконтируют

для оставшегося срока аренды. В приведенном выше примере дого

вор аренды предусматривает еще 10 лет, а рыночные данные указы

вают на уровень дисконтной ставки 12%. Дисконтируя $91 200 по

ставке 12% для периода 10 лет, получаем поправку в размере $515 300.

Условия финансирования

Цены сделки для разных объектов недвижимости могут разли

чаться за счет того, что у них могут быть различные условия финан

сирования. Например, финансирование недвижимости с использо

ванием ипотечного кредита с процентной ставкой, ниже рыночной.

Или оплата осуществляется наличными. При этом процентная став

ка, как правило, ниже рыночного уровня. В обоих случаях покупате

ли оплачивают более высокие цены за объекты, чтобы получить фи

нансирование ниже рыночного уровня. И наоборот, процентные

ставки выше рыночного уровня часто обеспечивают снижение цены

продажи.

К нерыночным финансовым схемам относят оплату в рассрочку.

Согласно такой схеме заключается кредитный договор, и покупатель

выплачивает периодические платежи продавцу и получает юридиче

ское право собственности только после выплаты последней части

кредита. Для таких схем, как правило, характерны более низкие про

центные ставки по кредитам. Ставки ниже рыночных иногда получа

ют крупные компании с хорошей финансовой репутацией.

Например, рассмотрим дом, который продается за $125 000 с пер

вым платежом в размере $25 000 (собственные средства), при этом

продавец финансирует кредит в размере $100 000 по ставке 8% (заем

ные средства). Кредит погашается в течение 25 лет с шаровым плате

жом через 8 лет. Чтобы определить размер соответствующей скидки,

оценщик проверяет рыночную конъюнктуру на предмет продаж, ко

263

торые финансировались по сходной кредитной схеме, и находит, что

вексель на $80 000 со ставкой 8% был продан за $65 000. Скидка для

такого векселя рассчитывается следующим образом:

($80 000 – $65 000)/$80 000 = 0,1875, или 18,75%.

На эту скидку нужно уменьшить сумму кредита $100 000, чтобы

получить стоимость денежного эквивалента ипотечного кредита:

$100 000 — ($100 000

0,1875) = $81 250.

Плюс первый платеж в $25 000. Отсюда цена продажи с поправ

кой на финансирование равна $106 250.

Расчет поправки на финансирование может выполняться различ

ными способами. Один из них — использование процедуры дискон

тирования. Этот способ используется, как правило, когда продавец

финансирует ипотечный кредит с процентной ставкой ниже рыноч

ной.

Например, оценщик может найти сопоставимую продажу односе

мейного дома, который был продан за $110 000 с первым платежом в

размере $25 000, при этом кредит, предоставленный продавцом, со

ставил $85 000 на срок 20 лет по ставке 10%. Согласно рыночной

конъюнктуре, такие дома обычно находятся в собственности в тече

ние 20 лет, а рыночная ставка равняется 13%. Сделку можно скоррек

тировать на условия финансирования следующим образом:

кредит: $85 000, 20 лет, 10%;

ежемесячные платежи: $820,27;

текущая стоимость $820,27 в месяц для 20 лет по рыночной ставке

13% = $70 014;

округленно $70 000;

плюс первый платеж $25 000;

цена продажи с поправкой на финансирование $95 000.

Дисконтирование денежных потоков для расчета поправок на

финансирование может также учитывать возможность оплаты шаро

вым платежом.

Следующий пример включает те же условия кредитования, что

были изложены в предыдущем примере, за исключением того, что

заемщик берет кредит только на семь лет. При этом текущая сто

имость кредита рассчитывается как сумма двух составляющих: теку

щей стоимости кредитных платежей по рыночной процентной став

ке для ожидаемого срока кредита и текущей стоимости будущего

кредитного баланса (шарового платежа) по рыночной процентной

ставке. Чтобы получить последний показатель, необходимо сначала

рассчитать стоимость через семь лет остающихся ежемесячных пла

264

тежей в течение 13 лет по договорной ставке и затем рассчитать теку

щую стоимость всей суммы.

Ежемесячные платежи: $820,27.

Текущая стоимость $820,27 в месяц для срока 7 лет по ставке

13% = $45 090,

округленно $ 45 000.

Стоимость остальных платежей по кредиту через 7 лет.

Текущая стоимость $820,27 в месяц для срока 13 лет по ставке

10% = $71 462.

Текущая стоимость кредитного баланса $71 462 в 7 году при став

ке 13% = $30 376.

округленно 30 000

Текущая стоимость кредита = 45 000 + 30 000 = $75 000.

Плюс первый платеж 25 000

Цена продажи с поправкой на финансирование $ 100 000.

Условия продажи

Поправки на условия продажи обычно выявляются на основе

анализа взаимоотношений покупателя и продавца. Как правило, ус

ловия продажи существенно влияют на цены сделки. Сделка может

быть заключена по цене ниже рыночной, если продавцу срочно тре

буются наличные денежные средства. Финансовые, корпоративные

или родственные связи могут также оказывать влияние на цену объ

екта недвижимости. В любом случае обстоятельства продажи долж

ны быть тщательным образом изучены.

Расходы, сделанные сразу же после покупки

Покупатель, прежде чем совершить сделку, как правило, рассмат

ривает расходы, которые ему необходимо сделать после покупки

собственности. Такие расходы могут включать затраты на снос или

демонтаж какоголибо здания, издержки на оформление документов

об изменении нормы зонирования для земельного участка или затра

ты на устранение загрязнения. Эти расходы должны быть очевидны

ми, не противоречащими представлениям рынка о действиях наибо

лее типичных покупателей в отношении оцениваемого объекта. На

сумму этих расходов снижается заявляемая цена покупки.

Рыночные условия

Поправка на рыночные условия делается, если с момента сопос

тавимых сделок в результате инфляционных или дефляционных про

цессов стоимость основных типов недвижимости существенно изме

нилась.

265

Изменение рыночных условий может произойти в результате

принятия новых налоговых норм, введения запрета на строительные

работы, а также в связи с колебанием спроса и предложения. Иногда

несколько экономических факторов совместно влияют на изменение

рыночных условий. Спад экономики обычно ведет к снижению цен

на все типы недвижимости, но поразному. В период экономическо

го спада часто бывает сложно найти заключенные недавно сопоста

вимые сделки. Поправку на рыночные условия часто называют по

правкой на время. Однако, если рыночные условия не изменились,

внесения поправки не требуется, даже если прошло значительное

время.

Местоположение

Поправка на местоположение требуется, если характеристики

местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов различа

ются. При наличии значительных расхождений необходимо исклю

чить объект недвижимости из числа сопоставимых. Местоположение

может зависеть не только от расстояния между объектами, но и от

стиля окружения. Примером может служить различие между объек

том с красивым видом на парк или воду и объектом, расположенным

на расстоянии двух кварталов с видом на свалку. Разное местополо

жение будут иметь торговые помещения, одно из которых располо

жено на углу квартала.

Физические характеристики

Физические различия включают размер здания, качество стро

ительства, архитектурный стиль, строительные материалы, возраст и

состояние здания, функциональную полезность, размер земельного

участка и площадь его застройки, привлекательность, благоустрой

ство и удобства, экология участка. Поправка на любое из физических

различий определяется вкладом этого различия в стоимость, а не

затратами на его создание или демонтаж.

Экономические характеристики

Экономические характеристики включают все характеристики

объекта, которые влияют на его доход. Обычно этот элемент сравне

ния используют при оценке доходных объектов. Характеристики,

влияющие на доход, включают эксплуатационные расходы, качество

управления, надежность арендаторов, арендные скидки, условия до

говора аренды, срок окончания договора аренды, варианты продле

ния аренды, а также условия договора аренды, например о возмеще

нии расходов.

266

Оценщикам следует достаточно осторожно анализировать эконо

мические характеристики и не путать их с другими характеристика

ми, например передаваемыми правами на недвижимость или изме

нением рыночных условий. Так, например, чистый операционный

доход может отражать целую совокупность экономических парамет

ров, многие из которых следует лишь анализировать с использовани

ем доходных подходов.

Вид использования /зонирование

Стоимость объекта недвижимости определяется его наилучшим

использованием. Если использование сопоставимого объекта не со

ответствует наиболее эффективному использованию объекта оцен

ки, необходимо выполнить корректировку цены сопоставимого

объекта.

В большинстве случаев покупатель или его представитель должны

подтвердить конечный вид использования, для которого сопостави

мый объект был куплен.

При оценке незастроенного земельного участка норма зонирова

ния является одной из основных определяющих наиболее эффектив

ного использования объекта, поскольку она служит критерием юри

дической допустимости. Если не имеется достаточно сопоставимых

объектов с зонированием, аналогичным оцениваемому объекту, то в

качестве сопоставимых объектов можно использовать участки с не

сколько различным зонированием, но схожим наиболее эффек

тивным видом использования.

Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости

Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости,

включают, как правило, движимое имущество или другие компонен

ты, которые не являются частью недвижимости, но включаются в це

ну продажи сопоставимого объекта или в имущественное право оце

ниваемого объекта. Такие компоненты необходимо анализировать

отдельно от недвижимости. Мебель, прикрепленные предметы обо

рудования в гостинице или ресторане являются типичными приме

рами движимого имущества.

8.2. Методы анализа и внесения корректировок

В методе рыночных сравнений различают две группы методов

анализа корректировок:

количественные;

качественные.

267

Отличаются эти группы соотношением количества ценообразую

щих факторов и количества аналогов, используемых для оценки.

Если количество аналогов k больше или равно количеству цено

образующих факторов n, увеличенному на единицу (k

n + 1), то для

оценки используются методы первой группы: анализ пар данных;

анализ групп данных; статистический анализ; графический анализ;

анализ чувствительности; анализ затрат; анализ вторичных данных и

капитализация арендных различий и др.

Если количество аналогов k меньше количества n ценообразующих

факторов, увеличенного на единицу (k < n + 1), то для оценки исполь

зуются методы второй группы: относительный сравнительный анализ;

метод экспертных оценок (ранговый анализ); метод интервью.

Количественные методы анализа

Количественные методы анализа предусматривают использова

ние математических методов. Один из наиболее простых — анализ

пар данных. Применение данного метода позволяет оценщику опре

делить поправку на элемент сравнения путем сравнения двух объек

тов, отличающихся этим элементом. Анализ пар данных представля

ет собой метод математической дедукции, имеющий ограниченную

применимость, так как наборы пар данных встречаются редко, при

этом не исключена возможность их неверного использования.

Анализ пар данных имеет достаточно ограниченное применение,

поскольку доступной является лишь очень узкая выборка достаточно

схожих объектов, при этом трудно количественно определить по

правки, относимые ко всем имеющимся переменным параметрам.

Поправка, полученная из одной пары продаж, не обязательно отли

чается репрезентативностью, как единственная продажа не отражает

рыночной стоимости. Тем не менее, даже если доступны только ог

раниченные данные, этим методом не следует пренебрегать. Необхо

димо определить с его помощью поправки, затем проверить их по

средством других методов. Важно, чтобы оценщик использовал все

аналитические инструменты, соответствующие оценочной задаче.

Аналогичный метод — метод анализа групп данных. Он предус

матривает группирование данных по таким независимым перемен

ным, как дата продажи и расчет эквивалентных типичных показате

лей стоимости. Такие группы анализируют попарно, чтобы опреде

лить зависимый переменный показатель (например, цену за единицу

площади или соотношение фасадной длины и площади).

268

Анализ пар данных и групп данных представляет собой вариант

анализа чувствительности. Анализ чувствительности — это метод,

применяемый для определения влияния отдельных переменных на

стоимость.

В оценочной деятельности все чаще применяют статистический

анализ рыночных данных. Наиболее часто в оценке используется

корреляционнорегрессионный анализ. Этот метод при наличии хо

рошей базы данных позволяет получить очень хорошие и убедитель

ные результаты. Эффективность регрессионного анализа ограничена

числом элементов сравнения или факторов, влияющих на цену. Чем

больше факторов отражает сделка, тем более многочисленной долж

на быть база данных, чтобы идентифицировать взаимосвязи.

Графический анализ является вариантом статистического

анали

за, позволяющим оценщику сделать вывод посредством визуальной

интерпретации данных графического изображения и применения

статистических методов подбора кривых.

В методе анализа затрат в качестве основы для внесения поправок

используются такие показатели расходов, как затраты для ремонта

или расходы на получение лицензии. Важно, чтобы сделанные по

правки соответствовали средним рыночным показателям.

Анализ вторичных данных состоит в определении поправок, ко

торые используют данные, не имеющие прямого отношения к оце

ниваемому или сравниваемым объектам. Вторичные данные харак

теризуют общий рынок недвижимости. Как правило, информацию о

них получают из специализированных изданий по недвижимости.

Капитализация арендных различий может использоваться для по

лучения поправки, когда арендные убытки, понесенные сопостави

мым объектом. Они могут отражать конкретный недостаток у сопос

тавимого объекта, например отсутствие лифта в малоэтажном офис

ном здании или плохую автостоянку у розничного магазина.

Качественные методы анализа

Относительный сравнительный анализ заключается в изучении

взаимосвязей, выявленных на основе рыночных данных без исполь

зования расчетов. Многие оценщики применяют этот метод, по

скольку он отражает несовершенный характер рынков недвижи

мости. В основе метода лежит анализ сопоставимых продаж с целью

сравнения характеристик сопоставимых объектов с оцениваемым

объектом собственности. В отличие от количественного анализа по

269

правки в методе относительного сравнительного анализа не выра

жаются в денежном виде или в процентных значениях.

Метод экспертных оценок представляет собой модификацию от

носительного сравнительного анализа. В этом методе данные сопос

тавимых продаж, полученные методом экспертного опроса, ранжи

руют в убывающем или возрастающем порядке. Затем оценщик ана

лизирует каждую сделку, чтобы определить относительную позицию

оцениваемого объекта в выборке.

Личные интервью могут помочь выявить мнение осведомленных

участников рынка оцениваемого объекта недвижимости. Такую ин

формацию необходимо рассматривать как вторичные данные, кото

рые не следует использовать в качестве единственного критерия для

определения поправок или сверки показателей стоимости.

Сравнительный анализ

Сравнительный анализ — это общий термин, используемый для

обозначения процедуры, в которой применяют методы количествен

ного и/или качественного анализа для определения показателя стои

мости в методе сравнения продаж. Оба метода можно использовать

по отдельности или вместе.

Поправки, полученные посредством сравнительного анализа, мо

гут выражаться как процентные значения, денежные суммы или

описание, где четко формулируется объем различий в элементе срав

нения между оцениваемым и сопоставляемым объектом. Процедура

анализа включает пять основных этапов.

1. Выявление элементов сравнения, влияющих на стоимость оце

ниваемого типа собственности.

2. Сравнение характеристик оцениваемого и сопоставляемых

объектов, а также определение различий по каждому элементу срав

нения. Каждую количественную поправку необходимо адекватно

объяснить, чтобы третьей стороне была понятна аргументация,

лежащая в основе данной поправки.

3. Определение итогового значения поправки для каждого сопос

тавимого объекта, умножение его на цену продажи или удельную це

ну сопоставимого объекта, чтобы получить диапазон цен продажи

или удельных цен для оцениваемого объекта. При этом итоговое зна

чение поправки рассчитывается как разность между общей положи

тельной и общей отрицательной поправками.

4. Сравнение всех скорректированных сопоставимых объектов и

классификация их относительно оцениваемого объекта собствен

270

ности по параметрам, которые превосходят оцениваемый объект,

равны или уступают им.

5. Проведение качественного анализа для сверки диапазона пока

зателей стоимости с оцениваемым объектом.

Оценщик может использовать как количественные поправки, так

и качественный анализ в ходе сравнительного анализа. Обычно ко

личественные поправки делают до проведения качественного анали

за. Оценочные отчеты, включающие качественный анализ, часто

требуют более широкой аргументации.

Последовательность внесения поправок

Последовательность, в которой вносятся поправки к сопостави

мым объектам, определяется на основе анализа рыночной информа

ции о сделках. В таблице 8.1 приведен пример последовательности

поправок. Поправки могут иметь другую последовательность, если

на это указывает анализ рынка. В таблице процентные значения

применяют в отношении цены сопоставимого объекта, чтобы учесть,

насколько он превосходит или уступает относительно передаваемых

имущественных прав, условий финансирования, условий продажи,

конъюнктуры рынка, местоположения, экономических характерис

тик, вида использования и прочих компонентов.

Таблица 8.1

Последовательность поправок

Элемент сравнения

Рыночная

поправка

Поправка

к цене

Цена продажи $100 000

1. Поправка на переданные имущественные

права

+ 5% + 5000

Скорректированная цена $105 000

2. Поправка на условия финансирования – 2%

– 2100

Скорректированная цена $102 900

3. Поправка на условия продажи* + 5% + 5145

Скорректированная цена $108 045

4. Поправка на расходы после покупки + 0% + 0

Скорректированная цена $108 045

5. Поправка на рыночные условия + 5% +5402

Скорректированная цена $113 447

6. Поправка на