Грибовский С.В., Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

451

Пример расчета рыночной стоимости земли методом распределения

Пример 1

Условия задачи. Имеются данные о ценах продаж трех земельных

участков с улучшениями, а также, найденные оценщиком, доли

стоимости земли по каждому объекту. Определить стоимость свобод

ного земельного участка, находящегося в ближайшем окружении с

проданными земельными участками. Для простоты примера прини

мается, что площадь земельных участков одинаковая и равна 1 гек

тару.

Решение:

Пример 2

Условия задачи. Имеются данные о цене продаж трех земельных

участков с улучшениями, а также, рассчитанные оценщиком, стои

мости улучшений на всех этих земельных участках. Определить сто

имость свободного земельного участка, находящегося в ближайшем

окружении с проданными земельными участками, если известно, что

на нем планируется строительство улучшений на сумму $500 000.

Решение:

Один из основных недостатков этого метода — сложность опреде

ления доли стоимости земли в общей стоимости недвижимости. Эта

доля может зависеть от достаточно большого количества факторов:

Цена земельного участка

с улучшениями, $

Доля земли,

Стоимость земли,

$/га

1 420 000 32 420 000

0,32 = 134400

2 850 000 17 850 000

0,17 = 144500

3 1 000 000 15 1 000 000

0,15 = 150000

Стоимость свободного земельного участка

(134400 + 144500 + 150000)/3 =

143000

Цена объекта недвижимости

(земельного участка с

улучшениями), $

Стоимость

улучшений, $

Отношение стоимости

улучшений к стоимости

объекта

1 420 000 310 000 0,738

2 850 000 600 000 0,706

3 1 000 000 800 000 0,8

Среднее значение 0,75

Стоимость свободного земельного участка: (10,75)

500 000/0,75

≈

$167 000

452

типа недвижимости, местоположения участка, площади его застрой

ки, возраста зданий (сооружений), их этажности и других факторов.

Исходя из этого, считается, что данный метод не дает достоверных

результатов. Так, по оценкам немецких специалистов, занимающих

ся вопросами методологии оценки недвижимости, им не удалось по

лучить эмпирически подтвержденные данных о соотношении стои

мости земли и стоимости зданий.

Метод можно рекомендовать для оценки рыночной стоимости

земли, при недостатке информации о продажах свободных земель

ных участков либо в качестве поверочного при наличии оценок, по

лученных другими методами.

15.4. Метод выделения

Метод применяется для определения стоимости земли в составе

единого объекта недвижимости — земельного участка с находящи

мися на нем улучшениями. Поэтому расчет рыночной стоимости

участка земли методом выделения применяется для оценки рыноч

ной стоимости застроенных земельных участков (имеется в виду соб

ственно земля). Основным условием применения этого метода явля

ется соответствие существующего использования земельного участка

и расположенных на нем улучшений его наиболее эффективному ис

пользованию. В противном случае может получиться отрицательная

величина. Основная проблема при использовании данного метода

заключается в правильной оценке стоимости улучшений и учете

принципа наиболее эффективного использования земли. Обычно

стоимость улучшений рассчитывается затратными методами.

Также как и в методе распределения, в зависимости от способа

обработки первичной информации о продажах аналогов, возможны,

по крайней мере, два варианта использования этого метода.

Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж

улучшенных (застроенных) земельных участков и расчет итогового

значения стоимости, а затем выделение искомой стоимости земли

путем вычитания рыночной стоимости улучшений из итогового зна

чения стоимости.

В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по

каждому из имеющихся аналогов, а затем полученные результаты

анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимос

ти земельного участка.

Так для второго варианта оценки использование метода предпо

лагает следующую последовательность действий:

453

подбор объектов недвижимости с участками земли, аналогич

ными оцениваемому, с известными ценами продаж;

оценка рыночной стоимости улучшений для каждого из подо

бранных объектов недвижимости как разности полной восста

новительной стоимости и накопленного износа;

расчет рыночных стоимостей участков земли, находящихся в

составе подобранных объектов недвижимости;

корректировка полученных стоимостей земельных участков к

стоимости оцениваемого участка;

расчет стоимости оцениваемого земельного участка как сред

него или средневзвешенного значения откорректированных

стоимостей земельных участков.

Пример расчета рыночной стоимости земли методом выделения

Условия задачи. Требуется определить рыночную стоимость зем

ли в составе единого объекта недвижимости — земельного участка с

расположенными на нем улучшениями. Рыночная стоимость данно

го объекта недвижимости определена методом сравнения продаж.

Она составляет $100 тыс. Также рассчитана полная восстановитель

ная стоимость здания, находящегося на земельном участке (сто

имость строительства). Она составляет $80 тыс. Общий износ опре

делен в размере 50%. Требуется определить стоимость земельного

участка под зданием.

Решение:

Стоимость земли = $100 тыс. — ($80 тыс.

0,5) = $60 тыс.

15.5. Метод остатка для земли

Применение данного метода основано на принципе остаточной

продуктивности земли. Метод применяется для оценки как свобод

ных, так и полностью или частично застроенных земельных участ

ков. При этом застроенные земельные участки должны оцениваться

как условно свободные при их наиболее эффективном использова

нии. Например, склад или временное сооружение из легких конст

рукций, находящиеся на земельном участке в окружении капиталь

ных многоэтажных строений, как правило, нельзя рассматривать как

наиболее эффективное использование. Такие строения в процессе

оценки данного участка не должны приниматься во внимание, оцен

ка земельного участка должна выполняться как условно свободного.

Данный метод также применяется для анализа наиболее эффектив

ного использования земельного участка как условно свободного пу

454

тем прогнозирования разных вариантов его застройки. Вариант за

стройки, приводящий к наивысшей стоимости земли, может быть

использован для уточнения оценки ее рыночной стоимости, полу

ченной с использованием других доступных с точки зрения инфор

мации методов оценки.

Метод остатка для земли может использоваться только при нали

чии информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений

на застроенных и сопоставимых с оцениваемым земельных участках.

При отсутствии такой информации возможно использование дан

ных о доходах от бизнеса. При этом из результата оценки, получен

ного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно корректно вы

честь стоимость активов, не относящихся к недвижимости (напри

мер, нематериальных и движимых активов).

В соответствии с этой техникой рыночная стоимость земельного

участка оценивается по формуле:

где V

— оценка рыночной стоимости земельного участка; I — чис

тый операционный доход; V

— рыночная стоимость улучшений;

— коэффициент капитализации доходов от земли; R

— коэффи

циент капитализации доходов от улучшений.

Использование метода предполагает следующую последователь

ность действий:

подбор наиболее типичных для оцениваемой территории видов

коммерческого использования оцениваемого земельного уча

стка;

расчет остаточной стоимости существующих или полной вос

становительной стоимости прогнозируемых на оцениваемом

участке улучшений для выбранных видов использования оце

ниваемого земельного участка, включая существующий, с уче

том юридических, градостроительных, функциональных и

иных ограничений, установленных исполнительными органа

ми власти и соответствующими уполномоченными органами;

расчет общего чистого дохода от объекта недвижимости;

расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на стро

ения, как произведения их полной восстановительной стои

мости на коэффициент капитализации доходов от улучшений;

×–

---------------------------=

455

расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на земель

ный участок, как разности общего чистого дохода и доли, при

ходящейся на строения;

расчет стоимости земельного участка путем деления доли об

щего чистого дохода, приходящейся на земельный участок, на

коэффициент капитализации доходов от земли.

Вид использования земельного участка, для которого получена

максимальная стоимость, является наиболее эффективным исполь

зованием оцениваемого земельного участка.

Оценка общего чистого дохода осуществляется путем составле

ния отчета о доходах при сдаче в аренду строений и помещений.

Основными статьями отчета о доходах являются:

потенциальный валовой доход;

действительный валовой доход;

операционные расходы, состоящие из эксплуатационных рас

ходов, расходов на замещение и управленческих расходов;

чистый доход от эксплуатации (чистый операционный доход

Чистый доход от эксплуатации представляет собой разность дей

ствительного валового дохода и операционных расходов. При этом

из действительного валового дохода вычитаются только те операци

онные расходы, которые несет арендодатель.

Потенциальный валовой доход представляет собой доход, кото

рый можно получить от сдачи недвижимости в аренду при ее стопро

центной заполняемости арендаторами и отсутствии потерь от непла

тежей за аренду. При оценке земельного участка арендные ставки за

помещения должны рассчитываться исключительно на базе рыноч

ных арендных ставок. Для пустующих и используемых арендодате

лем помещений для собственных нужд, а также помещений, которые

сдаются по личным причинам по заниженным арендным ставкам,

также должны использоваться рыночные ставки аренды. В потенци

альный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые

за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в

арендную плату.

Действительный валовой доход равен разности потенциального

валового дохода и потерь за простой помещений и потерь от неплате

жей за аренду. Потери за простой помещений рассчитываются в про

центах от потенциального дохода, а потери от неплатежей рассчиты

ваются в процентах от разности потенциального дохода и потерь от

простоя помещений.

456

Различают два вида эксплуатационных расходов: постоянные —

не зависящие от уровня заполняемости объекта, переменные — зави

сящие от заполняемости. Уровень эксплутационных расходов опре

деляется исходя из рыночных условий аренды.

Расходы на замещение рассчитываются на базе общей стоимости

замещения элементов строений с коротким сроком экономической

жизни без учета износа. Расчет производится прямым счетом: путем

деления общей стоимости замещения элементов объекта на срок их

экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов це

лесообразно учитывать возможность процентного наращивания де

нежных средств для замены элементов с коротким сроком службы на

банковских счетах. При этом необходимо учитывать возможное

инфляционное удорожание затрат.

Управленческие расходы включаются в состав операционных рас

ходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости —

сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на

управление определяется либо в денежном выражении, либо в про

центах от действительного валового дохода в зависимости от типа не

движимости.

При расчете чистого дохода от эксплуатации из действительного

валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисле

ния по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обяза

тельств по недвижимости, если таковые были.

Коэффициент капитализации для улучшений, как правило, рас

считывается как сумма ставки дисконтирования и фактора фонда

возмещения. Возможно также применение и других методов расчета

коэффициента капитализации для улучшений.

Величина ставки дисконтирования должна определяться на осно

ве анализа внутренней нормы доходности аналогичных и уже осу

ществленных проектов.

Расчеты могут выполняться в текущих (без учета инфляции) или

прогнозных (с учетом инфляции) ценах в зависимости от того, в

каких ценах выражаются доходы и расходы. При оценке в текущих

ценах следует использовать ставку дисконтирования в реальном вы

ражении (без учета инфляции). При оценке с использованием про

гнозных цен следует использовать ставку дисконтирования в номи

нальном выражении (с учетом инфляции).

В процессе оценки земли в качестве коэффициента капитализа

ции дохода от земли, целесообразно использовать норму отдачи на

капитал, а для улучшений земельного участка — норму отдачи на ка

457

питал, увеличенную на фактор фонда возмещения с учетом безрис

ковой ставки процента и оставшегося срока экономической жизни

улучшений.

При отсутствии рынка инвестиций, в качестве ставки дисконти

рования можно использовать удвоенную безрисковую ставку про

цента, получаемую на основе анализа наименее рисковых инвести

ций на территории данного субъекта РФ.

Пример оценки рыночной стоимости земли методом остатка

Пример 1

Условия задачи. Стоимость улучшений с учетом износа (полная

восстановительная стоимость минус износ) — $1228138. Общий чис

тый операционный доход от объекта недвижимости — $725760.

Требуется определить стоимость земли

Решение:

1. Определение величины коэффициента капитализации для улуч=

шений

Для целей оценки настоящих улучшений земельного участка ве

личина коэффициента капитализации определена как метод рыноч

ной экстракции. Данный метод основан на исследовании связи меж

ду рыночной ценой аналогичных объектов недвижимости и величи

ной чистого операционного дохода от аналогичных объектов

недвижимости. Применение этого метода обусловлено наличием до

статочной достоверной информации по данному сегменту рынка.

Формула определения величины коэффициента капитализации

методом рыночной экстракции имеет следующий вид

где: R — коэффициент капитализации; NOI — чистый операционный

доход от объекта недвижимости; V — рыночная стоимость от объекта

недвижимости.

На дату оценки были выявлены предложения на продажу и на

сдачу в аренду одновременно следующих объектов недвижимости

аналогичных с оцениваемым объектом:

На самом деле, данная формула справедлива для оценки коэффициента капитали

зации объекта недвижимости в целом. Однако изза высокой доли стоимости улуч

шений в общей стоимости объекта недвижимости можно допустить, что коэффици

ент капитализации улучшений близок по величине к коэффициенту капитализации

объекта недвижимости в целом.

NOI

-----------=

458

Как видно из приведенных данных коэффициент капитализации

колеблется от 0,18 до 0,32. В этой связи нами была проведена мате

матическая обработка исходной информации путем расчета средне

квадратического отклонения. Значение среднеквадратичного откло

нения является показателем точности результата, полученного ус

реднением ряда значений коэффициентов капитализации. В

соответствии с законом нормального распределения нормальным

распределением описывается C ± 1,94

значений ряда чисел. Этот

интервал используется для отбраковки недостоверных данных.

Формула для расчета среднеквадратического отклонения имеет

следующий вид:

где:

— среднее квадратичное отклонение; C — среднеарифметиче

ское значение ряда:

где: С

— iое значение ряда; N — количество членов ряда.

С = (0,21+0,20+0,24+0,19+0,21+0,20+0,18+0,18+0,32) / 9

≈

0,215

Отсюда следует, что доверительный интервал значений ряда со

ставляет 0,215 ± 1,94

× σ

. Для нашей выборки

= 0,043. Отсюда дове

рительный интервал значений ряда составляет от 0,13 до 0,30.

№

объекта

Цена

предложения, $

Прогнозируемый

чистый

операционный доход, $/ год*

Коэффициент

капитализации

1 1050000 220000 0,21

2 600000 120000 0,20

3 50000 12000 0,24

4 260000 50105 0,19

5 500000 105000 0,21

6 250000 50900 0,20

7 270750 49000 0,18

8 6126400 1097400 0,18

9 250000 79850 0,32

* чистый операционный доход был спроектирован исходя из условий чистой аренды.

–()

∑

----------------------------=

∑

------------=

459

Таким образом, значение ряда 0,32 можно не использовать в

дальнейших расчетах, как не отражающее сложившийся на момент

оценки типичный уровень коэффициента капитализации.

Значение величины коэффициента капитализации, определенное

методом рыночной экстракции принимается равным среднеарифме

тическому значению:

С = (0,21+0,20+0,24+0,19+0,21+0,20+0,18+0,18) / 9

≈

0,202

2. Расчет величины чистого операционного дохода относящегося к

земельному участку

3. Определение величины коэффициента капитализации дохода от

земли

Коэффициент капитализации дохода от земли, определен мето

дом кумулятивного построения. Базовая (безрисковая) ставка, рав

ная ставке доходности по депозитам банков высшей категории над

ежности, составляет 8% годовых в валюте. Типичный размер премии

за риск инвестирования капитала в право собственности на земель

ные участки равен 8% годовых. Данная величина, определена путем

опроса потенциальных покупателей права собственности на земель

ные участки, в результате которого установлено, что надлежащей

компенсацией за риск инвестирования средств в покупку земельного

участка является двукратное превышение доходности над безриско

вой. Таким образом, коэффициент капитализации равен 16% годо

вых.

4. Итоговый расчет стоимости земельного участка

№ п/п Элемент анализа Значение

1 Общий чистый операционный доход $725760

2 Стоимость улучшений $1228138

3 Коэффициент капитализации для улучшений 0,202

Чистый операционный доход, относящийся к

улучшениям (2х3)

$248084

5 Чистый операционный доход, относящийся к земле (14) $477676

№ п/п Элемент анализа Значение

1 Чистый операционный доход, относящийся к земле $477 676

2 Коэффициент капитализации дохода от земли 0,16

3 Рыночная стоимость земли (1/2) $2 986 000

460

С учетом округления рыночная стоимость права собственности

на земельный участок составляет: три миллиона (3 000 000) долларов

США.

Пример 2.

Условия задачи. Полная восстановительная стоимость прогнози

руемых улучшений  $537 895. Общий чистый доход от объекта не

движимости $98 679. Ставка дисконтирования –16,83%. Фактор

фонда возмещения –0,086%.

Расчет:

15.6. Метод предполагаемого использования

Метод предполагаемого использования также, как и метод остат

ка, основан на принципе остаточной продуктивности. Суть метода

состоит в том, что в процессе его применения моделируется поток

расходов, связанных с освоением земельного участка, и доходов, ко

торые будет генерировать освоенный участок. Разность этих доходов

и расходов, представляющая собой доход, приписываемый земле

(остаточный доход), последовательно дисконтируется на дату оцен

ки с целью определения стоимости оцениваемых прав на земельный

участок. Данный метод еще называется методом дисконтированных

денежных потоков, методом развития территории и методом разбив

ки на участки.

Метод может применяться при оценке любого земельного участка,

у которого имеется перспектива развития (обустройства) — немедлен

но или в ближайшем будущем. Метод наиболее часто используется в

отношении неосвоенных участков земли. Но возможно его использо

вание и для выделения земельной составляющей из общей стоимости

уже застроенного земельного участка, если застройка представляет со

бой наиболее эффективный вид использования земли.

Применение метода исходит из того, что застройка любого участ

ка происходит в два этапа: строительство и реализация. Отсюда про

гнозируются затраты, связанные со строительством объекта и дохо

ды от его реализации или сдачи в аренду.

1 Коэффициент капитализации для

улучшений

(16,83 + 0,086)% = 16,92%

2 Доход, приходящийся на улучшения $537 895

0,1692 = $90 990

3 Доход, приходящийся на земельный участок $98 679 – $90 990 = $7 689

4 Рыночная стоимость земельного участка $90 990/0,1683 = $45 687