Грибовский С.В., Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

471

Таблица 15.4

Номер года

Статьи 1 2 3 4 5

Потенциальный валовой доход 12000 12000 12000 12000 12000

Потери на незанятость 600 600 600 600 600

Потери при сборе платежей 570 570 570 570 570

Действительный валовый доход 11830 11830 11830 11830 11830

Операционные расходы 4732 4732 4732 4732 4732

Налог на землю 50 50 50 50 50

Чистый операционный доход 7048 7048 7048 7048 7048

Доход на землю 1175 1175 1175 1175 1175

Чистый операционный доход до налога на улучшения 5873 5873 5873 5873 5873

Стоимость улучшений расчет по формуле

= 25 441

Налог на улучшения 458 407 356 305 254

Чистый операционный доход после налога на улучшения 5415 5465 5516 5567 5618

Потери при реинвестировании – 305 611 916 1221

Итого доход на улучшения 5415 5160 4906 4651 4397

Фактор дисконтирования 0,89 0,80 0,71 0,64 0,57

Текущая стоимость дохода 4834 4114 3492 2956 2495

Br затр

∆V

1 Y+()

1–[]×++

i 1

∑

472

Продолжение таблицы 15.4

Номер года

Статьи 6 7 8 9 10

Потенциальный валовой доход 12000 12000 12000 12000 12000

Потери на незанятость 600 600 600 600 600

Потери при сборе платежей 570 570 570 570 570

Действительный валовой доход 11830 11830 11830 11830 11830

Операционные расходы 4732 4732 4732 4732 4732

Налог на землю 5050505050

Чистый операционный доход 7048 7048 7048 7048 7048

Доход на землю 1175 1175 1175 1175 1175

Чистый операционный доход до налога на улучшения 5873 5873 5873 5873 5873

Налог на улучшения 204 153 102 51 

Чистый операционный доход после налога на улучшения 5669 5720 5771 5822 5873

Потери при реинвестировании 1526 1832 2137 2442 2748

Итого доход на улучшения 4143 3888 3634 3379 3125

Фактор дисконтирования 0,510 0,450 0,400 0,360 0,320

Текущая стоимость дохода 2099 1759 1468 1219 1006

= 25 441 (сумма текущих стоимостей потока доходов за 10 лет)

i 1

∑

10000 8000 6000++ 24000==

∆V

1 Y+()

ri1

–

()

–

1–

[]

i 1

∑

870==

Br дох

∆V

–

i 1

∑

–

1 Y+()

1–

--------------------------------------------------

25441 24000– 870–

10,12+()

0,5

1–

----------------------------------------

9795===

473

Рыночная стоимость земельного участка составляет $9795.

Оценку участка земли с использованием традиционной техники

анализа дисконтированного денежного потока можно представить в

виде следующей таблицы (см. табл. 15.5).

Таблица 15.5

Результат оценки не совпал с предыдущим. Это связано с тем, что

здесь сделаны другие предположения относительно формирования

налогооблагаемой базы, потока доходов и реверсии.

Статьи Значение

Номер года (НГ)

0 0,33 0,42 1 2 3 4

Потенциальный доход

(ПД)

12000 USD

12 00012 00012 00012 000

Потери на незанятость

(ПН)

5% от ПД

600600600600

Потери при сборе (ПС) 5% от (ПДПН) 570 570 570 570

Действительный доход

(ДД)

ПДПНПС

11 830 11 830 11 830 11 830

Операционные расходы

(ОР)

40% ДД

4732 4732 4732 4732

Платежи за землю (ПЗ) 50 USD 50 50 50 50

Затраты на

строительство

24 000 USD

10 000 8000 6000

Балансовая стоимость

(БС)

24 00021 60019 20016 800

Налог на улучшения

(НУ)

2% от БС

480 432 384 336

Чистый операционный

доход

ДДОРПЗНУ

6568 6616 6664 6712

Коэффициент

капитализации

=СД+1/(103)

26,3%

Стоимость реверсии =6712/26,3% 25 535

Итого чистый доход

(ИЧД)

10 000 8000 6000 6568 6616 32 200

Ставка дисконта (СД) 12%

Фактор дисконта (ФД) =1/(1+12%)^НГ 1,00 0,96 0,95 0,89 0,80 0,71

Текущая стоимость

дохода

ИЧД*ФД

10 000 7703 5723 5864 5274 22861

Суммарная текущая

стоимость

10573

Стоимость участка 10573

474

15.7. Метод капитализации земельной ренты

Метод заключается в капитализации наиболее типичной и устой

чивой величины ренты. Рента — доход, приносимый земельным уча

стком.

Величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в арен

ду земельного участка или как доход от его хозяйственного использо

вания.

При отсутствии рынка инвестиций, в качестве ставки капитали

зации можно использовать удвоенную безрисковую ставку процента,

которая определяется каждый год на основе анализа наименее рис

ковых инвестиций на территории данного субъекта Российской Фе

дерации.

Пример оценки стоимости земли капитализации земельной ренты

Условия задачи. Земельный участок приносит собственнику еже

квартальный доход — $100. Коэффициент капитализации для зе

мельного участка равен — 10%.

15.8. Согласование результатов оценки стоимости земли

Согласование означает процесс получения единого мнения или

достижения единого результата на основе общих требований. В

оценке рыночной стоимости согласование является заключитель

ным этапом, в процессе которого из значений стоимостей, получен

ных разными методами, осуществляется выбор итогового значения

стоимости. В отечественных нормативных документах данный про

цесс получил название обобщение

. Однако в литературе по оценке

наиболее употребительным термином, более соответствующему

смыслу данной процедуры, является термин согласование.

При выборе итогового значения стоимости учитываются цель и

назначение оценки, применимость того или иного использованного

метода оценки для данной цели и данного типа объекта оценки, а

также достоверность и надежность информации, использованной

при применении того или иного метода.

1 Годовая рента $100

4 = $400

2 Рыночная стоимость земельного участка $400 / 0,1 = $4000

Обобщение — переход на более высокую ступень абстракции путем выявления об

щих признаков рассматриваемых предметов — Большой энциклопедический сло

варь.

475

Итоговая величина стоимости в зависимости от цели оценки ука

зывается в виде конкретной величины и/или диапазона величин, на

ходящихся между наименьшим и наибольшим значениями. Диапа

зон величин как результат оценки возможен в тех случаях, когда

изза недостатка исходных данных, существенных колебаний цен на

рынке недвижимости или ограниченного времени оценки рассчи

тать конкретную величину не представляется возможным. Имея от

чет, содержащий оценку в виде диапазона цен, заказчик, в зависи

мости от своих интересов, может ориентироваться на одну из границ

этого диапазона.

В отчете об оценке целесообразно определить эффективный срок

оценки — промежуток времени от даты оценки, в течение которого

результат оценки не выйдет, по мнению оценщика, за границы до

пустимого диапазона, определяемого погрешностью оценки и дина

микой изменения цен на рынке оцениваемой недвижимости.

476

Глава 16

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

16.1. Факторы, влияющие на стоимость земель сельскохозяйст=

венного назначения и объекты оценки

В основе оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйствен

ного назначения лежит теория земельной ренты или избыточного

дохода, который образуется при использовании земли для получения

сельскохозяйственной продукции. В свою очередь, данный доход

определяется не только природными условиями и качеством земли,

но и ценами на производимую продукцию, ее количеством, спросом

и предложением на сельхозпродукцию, складывающимся на рынках

сбыта, уровнем оплаты труда и других издержек в сельскохозяйст

венном производстве, а также преобладающей ставкой процента на

капитал и сложившейся нормой прибыли в сельском хозяйстве.

Основными факторами, влияющими на стоимость сельскохозяй

ственных угодий являются:

природноклиматические условия, определяющие тип и ос

новные направления ведения сельскохозяйственного произ

водства и выбор наилучших или наиболее доходных для данной

местности культур;

тип землепользования, направление ведения сельскохозяйст

венного производства (мясомолочное, молочное, зерновое,

овощеводческое и т.д.) и основные формы организации сель

ского хозяйства (крупное товарное хозяйство или его часть,

фермерское хозяйство, личное подсобное хозяйство, садо

воогородный участок и т.д.);

структура посевных площадей и преобладающие системы сево

оборотов;

виды сельскохозяйственных угодий (пашня, сенокос, пастби

ще и т.д.) и производимых товарных культур (зерно, лен, мас

личные культуры, овощные культуры и т.д.);

плодородие, технологические свойства и другие характеристи

ки качества почв и рельефа, влияющие на урожайность сель

скохозяйственных культур и продуктивность сельскохозяйст

венных земель;

урожайность основных товарных культур, сложившаяся при

наиболее распространенном уровне интенсивности ведения

сельского хозяйства в регионе расположения объекта оценки;

477

местоположение относительно рынков сбыта сельскохозяйст

венной продукции, первичной переработки продукции и цент

ров технического обслуживания;

улучшения, произведенные с сельскохозяйственными угодья

ми (мелиорация и т.д.);

плотность занятость населения, различные социальнодемог

рафические особенности;

цены на горючесмазочные материалы и сельскохозяйствен

ную технику;

инфраструктура хозяйства (наличие дорог, мелиоративных сис

тем и т.д.).

Объекты оценки

При определении стоимости земель сельскохозяйственного на

значения оцениваться могут:

1) собственно сельскохозяйственные и иные угодья или незастро

енные земельные участки, предназначенные для ведения сельскохо

зяйственного производства или обеспечивающие его;

2) застроенные земельные участки с расположенными на них

постройками разного назначения и использования;

3) сельскохозяйственный имущественный комплекс (сельскохо

зяйственная недвижимости) в состав которого входят сельскохозяй

ственные угодья, здания и сооружения, сельскохозяйственная техни

ка, многолетние насаждения, продуктивный и рабочий скот и другое

имущество;

4) земельные доли.

Во многих странах оценка сельскохозяйственных угодий является

составной частью оценки сельскохозяйственного имущества (сель

скохозяйственной недвижимости), а стоимость угодий рассматрива

ется в качестве одного из элементов стоимости такого имущества.

Поэтому оценка сельскохозяйственных угодий, как правило, прово

дится в составе оценки сельскохозяйственного имущества. Развитие

оборота сельскохозяйственных земель в России, по всей видимости,

также потребует решения задач оценки сельскохозяйственного иму

щества. Соответственно, сельскохозяйственные угодья будут рас

сматриваться в качестве одного из его элементов.

Выделение перечисленных объектов оценки отвечает наиболее ти

пичным потребностям определения стоимости сельскохозяйственно

го имущества в условиях рынка. Данные объекты соответствуют объ

ектам оценки сельскохозяйственного имущества, рассматриваемыми

478

Европейскими стандартами оценки. Стандарты в качестве объектов

оценки сельскохозяйственного имущества выделяют: «голую» землю,

оборудованные фермы (с жилыми домами и сельскохозяйственными

постройками), сельскохозяйственные имения и сельскохозяйствен

ное инвестиционное имущество, многолетние культуры, квоты на

производство продукции, поголовье скота, машины и мертвый капи

тал (материальные запасы), зерно в хранилищах и другое.

Земли сельскохозяйственного назначения

По действующему в нашей стране законодательству землями

сельскохозяйственного назначения являются земли за чертой посе

лений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также пред

назначенные для этих целей. В составе земель поселений выделяют

зоны сельскохозяйственного использования, которые также как и

земли сельскохозяйственного назначения предназначены для веде

ния сельского хозяйства. Если генеральными планами развития по

селений не предусмотрено изменение вида использования таких зе

мель, то они оцениваются как сельскохозяйственные угодья, а свя

занное с ними имущество — как сельскохозяйственное.

Земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на зем

ли, занятые сельскохозяйственными угодьями; земли, занятые вну

трихозяйственными дорогами коммуникациями; древеснокустарни

ковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты

земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропоген

ных и техногенных явлений; земли, занятые замкнутыми водоемами,

а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для

производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйст

венной продукции.

К сельскохозяйственным угодьям относятся пашни, сенокосы,

пастбища, залежи (не используемые в настоящий момент земли), а

также земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виног

радниками). В составе сельскохозяйственных угодий в целях оценки

также могут выделяться поливные и неполивные земли, а также зем

ли, на которых проведены работы по их коренному улучшению: осу

шению, орошению, очистке полей от камней и валунов, планировке

террас и др.

16.2. Основные методы и особенности оценки земель сельскохо=

зяйственного назначения

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных земель и

сельскохозяйственного имущества используются общие принципы и

479

методы оценки земли, но с учетом особенностей ведения сельскохо

зяйственного производства и вытекающих из этих особенностей от

личий в определении дохода, создаваемого сельскохозяйственной

недвижимостью, от оценки дохода, генерируемого другими типами

недвижимости.

Отличия эти заключаются:

в определении структуры и состава издержек;

в определении статей дохода и способов его оценки;

в применении принципа наиболее эффективного использова

ния через выбор технологий ведения сельскохозяйственного

производства, системы севооборотов

и культур, обеспечиваю

щих получение максимального дохода;

в критериях отбора объектованалогов и выборе элементов

сравнения.

Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий

(голой земли) осуществляется в основном методами сравнительного

и доходного подходов.

Методы затратного подхода могут применяться в случае необхо

димости определения стоимости воспроизводства (восстановления)

или стоимости замещения зданий, сооружений, построек, объектов

сельскохозяйственной инфраструктуры, стоимости коренного улуч

шения земельных участков, например, стоимости создания дренаж

ных и оросительных систем, проведения других культурнотехниче

ских работ. Методы затратного подхода также могут применяться для

оценки капитальной (капитализированной) стоимости многолетних

насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники, а

также для оценки продуктивного и рабочего скота.

Если оцениваются застроенные земельные участки с расположен

ными на них постройками разного назначения (например, товарные

молочные фермы, жилые дома, силосные башни, сараи и т.д.) или

имущественный комплекс в целом (фермерское хозяйство, агрофир

ма), применяются методы всех трех подходов — затратного, сравни

тельного и доходного.

Под севооборотом понимается научно обоснованное чередование сельскохозяйст

венных культур (и пара) по участкам земли (полям) и во времени, направленное на

восстановление и улучшение плодородия почвы, снижение вероятность появления

вредителей и развития болезней растений.

480

Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

К особенностям, которые необходимо учитывать при проведении

оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий относятся:

необходимость поддержания почвенного плодородия сельско

хозяйственных угодий посредством применения соответствую

щей агротехники и соблюдения определенных требований к

способам ведения производства (например, соблюдение норм

выпаса, установление систем соответствующих севооборота

сельскохозяйственных культур, внесение определенного коли

чества удобрений и т.т.), оставление земли под паром, создание

защитных лесополос и т.д.;

прямая зависимость структуры сельскохозяйственных угодий

от физикогеографических характеристик местности (геомор

фологические, почвенные, гидрологические, климатические и

иные особенности);

высокие риски ведения сельскохозяйственного производства,

обусловленные природными факторами и форсмажорными об

стоятельствами (засухи, наводнения, ранние заморозки и сне

гопады, эпизоотии и иные стихийные бедствия);

большое влияние на величину получаемого дохода от сельско

хозяйственного производства колебаний цен на сельскохозяй

ственную продукцию, горючесмазочные материалы, сельско

хозяйственную технику;

сезонных характера сельскохозяйственного производства и цен

на рынке сельскохозяйственной продукции;

сложившийся в стране диспаритет цен на сельскохозяйствен

ную и промышленную продукцию;

отсутствие фактического оборота сельскохозяйственных угодий;

отсутствие значимых инвестиций в сельскохозяйственное про

изводство;

невысокая плотность населения в районах, находящихся в от

далении от крупных промышленных центров;

слабое развитой инфраструктуры, в частности дорог с твердым

покрытием и слабое развитие перерабатывающей промышлен

ности.

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж в настоящее время практически не име

ет своего развития, так как практика его применения пока отсутству

ет. Однако технология применение данного метода для сельскохо