Крашенинников П.В. Жилищное право

Подождите немного. Документ загружается.

Глава 5. Договор найма жилого помещения

131

мещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав

и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его

утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению

на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком

в отношении себя договора социального найма.

Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого

помещения в другое место жительства, в новом месте жительства пра-

ва пользования жилым помещением по договору социального найма

или права собственности на жилое помещение само по себе не может

являться основанием для признания отсутствия этого гражданина

в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно ч. 2

ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах

осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гра-

жданина отказаться от пользования жилым помещением по договору

социального найма может подтверждаться различными доказатель-

ствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности

свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны

в договоре найма жилого помещения (п. 32 Постановления Пленума

ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14).

Предоставление жилых помещений в связи

с капитальным ремонтом жилого дома, а также

в связи с ликвидацией жилых помещений

При производстве капитального ремонта жилого дома, в котором

находится жилое помещение, занимаемое по договору социального

найма, когда ремонт не может быть произведен без выселения нани-

мателя, наймодатель, согласно ст. 88 ЖК РФ, обязан предоставить

нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального

ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договор

найма на ремонтируемое помещение. В случае отказа нанимателя

от переселения в это помещение наймодатель может требовать пере-

селения его в судебном порядке.

Предоставляемое на время такого ремонта жилье, как правило

относящееся к маневренному фонду

, должно отвечать санитарным

и техническим требованиям. Все переезды нанимателя и членов его

О маневренном фонде см. § 4 гл. 6 настоящей работы.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

132

семьи как из занимаемого ими жилого помещения на другую жи-

лую площадь, так и обратно производятся наймодателем за его счет.

В период проживания нанимателя в связи с капитальным ремонтом

в другом жилом помещении он вносит квартирную плату лишь за по-

мещение, предоставляемое ему на время ремонта.

Взамен предоставления жилого помещения на время капитального

ремонта нанимателю и членам его семьи с их согласия может быть пре-

доставлено в постоянное пользование другое благоустроенное жилое

помещение с заключением договора социального найма.

Для случаев, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем

и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может

быть сохранено или существенно изменится, законодательство уста-

навливает два условия.

Во-первых, наймодателю необходимо получить согласие нанима-

теля на такое изменение (п. 3 ст. 681 ГК РФ).

Во-вторых, если помещение существенно увеличится и у нанима-

теля окажется больше жилой площади, чем предусмотрено догово-

ром, нанимателю и членам его семьи должно предоставляться другое

благоустроенное жилое помещение, причем до начала капитального

ремонта. Если же в результате капитального ремонта жилое помещение

существенно уменьшится, по требованию нанимателя ему и членам его

семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное помещение

до начала капитального ремонта.

Согласно ст. 86 ЖК РФ если дом, в котором находится жилое поме-

щение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу,

выселяемым из него гражданам органом государственной власти или

органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе

такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые поме-

щения по договорам социального найма.

На основании ст. 87 ЖК РФ если жилое помещение, занимаемое

по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое по-

мещение или признано непригодным для проживания, выселяемым

из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляет-

ся другое благоустроенное жилое помещение по договору социального

найма.

Во всех случаях предоставляемое гражданам в связи с выселением

по основаниям, указанным выше, другое жилое помещение по договору

социального найма должно быть благоустроенным применительно к ус-

Глава 5. Договор найма жилого помещения

133

ловиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей

площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установлен-

ным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

изменение договора социального найма

Законодатель устанавливает право нанимателю и (или) членам его

семьи изменить договор социального найма.

В целях повышения благоустройства квартиры возможно осущест-

вление переустройства и перепланировки жилого помещения

В связи с бессрочностью договора социального найма по одному

соглашению в разное время могут проживать различные граждане,

т.е. состав постоянно проживающих лиц может изменяться. При из-

менении состава семьи нанимателя договор сохраняет свое действие,

меняются число лиц, пользующихся жилищем, и соответственно раз-

мер оплаты жилья и коммунальных услуг. Вместе с тем ЖК РФ уста-

навливает правило, по которому дееспособный член семьи нанимателя

может с согласия нанимателя и остальных членов семьи требовать

признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма

вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит

в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи

умершего (ст. 82 ЖК РФ).

Закон допускает изменение договора социального найма в свя-

зи с изменением объекта соглашения и соответственно количества

проживающих по такому договору лиц. Это возможно по требованию

нанимателей, объединяющихся в одну семью (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ).

В данном случае граждане, проживающие в одной квартире и поль-

зующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма,

при объединении в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо

из них одного договора найма на все занимаемые ими помещения.

расторжение договора социального найма

и выселение из занимаемых жилых помещений

Гражданское законодательство устанавливает возможность рас-

торгнуть договор по соглашению сторон, если иное не предусмотрено

законом или договором (ст. 450 ГК РФ). В свою очередь жилищное

О переустройстве жилых помещений см. § 6 гл. 2 настоящей работы.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

134

законодательство предоставляет право нанимателю жилого помеще-

ния с согласия членов его семьи в любое время расторгнуть договор

социального найма.

В тех случаях, когда наниматель и члены его семьи выехали на по-

стоянное жительство в другое место, договор считается расторгну-

тым со дня выезда (ст. 83 ЖК РФ). Важно отметить, что практика

применения аналогичной нормы в ЖК РСФСР (ст. 89) изменялась

с введением права приобретать жилые помещения в собственность.

Суды неоднократно подчеркивали, что приобретение в собственность

жилого помещения и проживание в нем автоматически не могут рас-

цениваться как отказ от прав нанимателя

Предусматривая возможность выселения граждан из занимаемых

ими по договору найма жилых помещений, закон устанавливает два

основания его осуществления: с предоставлением другого жилого по-

мещения и без предоставления такового. Любое расторжение договора

социального найма (за исключением добровольного) и как следствие

выселение производятся в судебном порядке.

С предоставлением другого благоустроенного жилого помещения

граждане выселяются в случаях, указанных в законе.

Во-первых, если дом, в котором находится жилое помещение, под-

лежит сносу, жилое помещение предоставляется организацией, которой

отводится земельный участок. В иных случаях сноса дома гражданам,

выселяемым из этого дома, другое благоустроенное жилое помещение

предоставляется организацией, которой принадлежит дом, либо орга-

ном местного самоуправления.

Во-вторых, если жилое помещение подлежит переоборудованию

в нежилое, выселяемым из него гражданам другое благоустроенное

жилое помещение предоставляется организацией, которой предна-

значается подлежащее переоборудованию жилое помещение.

В-третьих, если дом (жилое помещение) признан непригодным,

гражданам, выселяемым из этого дома (жилого помещения), другое

благоустроенное жилое помещение предоставляется по решению ор-

гана местного самоуправления за счет его жилищного фонда либо

за счет соответствующей организации.

Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое благо-

устроенное жилое помещение должно отвечать установленным са-

Бюллетень ВС РФ. 1999. № 8. С. 17.

Глава 5. Договор найма жилого помещения

135

нитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного

населенного пункта и быть размером не менее ранее занимаемого.

При этом если наниматель занимал отдельную квартиру или более

одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена от-

дельная квартира.

Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано

в решении суда о выселении нанимателя. На данное обстоятельство

обратил внимание Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума

от 2 июля 2009 г. № 14, в п. 36 которого указывается, что при приня-

тии искового заявления о выселении граждан из жилого помещения,

занимаемого ими по договору социального найма, с предоставлением

другого благоустроенного жилого помещения (ст. 85 ЖК РФ) или

другого жилого помещения (ст. 90 ЖК РФ) по договору социального

найма судья должен проверить, указано ли в заявлении конкретное

и свободное от прав других лиц жилое помещение, в которое могут

быть выселены граждане. При отсутствии такого указания судья в со-

ответствии со ст. 136 ГПК РФ выносит определение об оставлении

заявления без движения, о чем извещает истца, и предоставляет ему

разумный срок для исправления недостатка заявления. В случае неис-

полнения требования судьи заявление считается неподанным и воз-

вращается истцу.

По делам о выселении граждан в другое благоустроенное жилое

помещение по основаниям, предусмотренным ст. 86–88 ЖК РФ, т.е.

в связи с невозможностью использования жилого помещения по назна-

чению (дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; жилое

помещение признано непригодным для проживания; в результате ре-

конструкции или капитального ремонта жилого дома жилое помещение

не сохраняется или уменьшается, в результате чего граждане могут быть

признаны нуждающимися в жилых помещениях (ст. 51 ЖК РФ), либо

увеличивается, в результате чего общая площадь жилого помещения

на одного члена семьи существенно превысит норму предоставле-

ния (ст. 50 ЖК РФ), судам надлежит учитывать, что предоставляемое

гражданам по договору социального найма другое жилое помещение

должно отвечать требованиям ст. 89 ЖК РФ: оно должно быть благоус-

троенным применительно к условиям соответствующего населенного

пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому

помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в чер-

П.В. Крашенинников. Жилищное право

136

те данного населенного пункта. Если наниматель и члены его семьи

занимали квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире,

им предоставляется квартира или жилое помещение, состоящее из того

же числа комнат, в коммунальной квартире.

Суду следует проверить, отвечает ли предоставляемое выселяемым

гражданам жилое помещение уровню благоустроенности жилых поме-

щений применительно к условиям данного населенного пункта, при-

нимая во внимание прежде всего уровень благоустроенности жилых

помещений государственного и муниципального жилищных фондов

в этом населенном пункте, не будут ли ухудшены жилищные условия

выселяемых в него граждан. При этом неблагоустроенность жилого

помещения, из которого выселяется гражданин, и (или) отсутствие

в нем коммунальных удобств не являются основанием для предос-

тавления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям ст. 89

ЖК РФ.

Необходимо учитывать, что общие требования к благоустроенности

жилого помещения определены в Положении о признании помещения

жилым помещением, жилого помещения непригодным для прожива-

ния и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или

реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ

от 28 января 2006 г. № 47. Эти требования носят обязательный ха-

рактер и не могут быть изменены субъектами Российской Федерации

и муниципальными образованиями.

Судам необходимо также иметь в виду, что при выселении граждан

из жилых помещений по основаниям, перечисленным в ст. 86–88

ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение по договору со-

циального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемо-

му, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных

условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в ч. 5

ст. 57, ст. 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых поме-

щений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жи-

лых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане,

которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное

жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве ну-

ждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания

состоять на таком учете (ст. 55 ЖК РФ).

При удовлетворении судом иска о выселении гражданина из жи-

лого помещения по основаниям, предусмотренным ст. 86–88 ЖК РФ,

Глава 5. Договор найма жилого помещения

137

в резолютивной части решения суда должно быть указано конкретное

благоустроенное жилое помещение, предоставляемое по договору

социального найма выселяемому гражданину.

Жилищное законодательство предусматривает некоторые случаи,

когда выселение возможно с предоставлением гражданам другого, в том

числе и неблагоустроенного, жилого помещения.

Несмотря на высказываемое некоторыми политиками убеждение

в том, что именно ЖК РФ 2004 г. установил правило о выселении на-

нимателя и членов его семьи за неуплату за жилое помещение и ком-

мунальные услуги в течение шести месяцев (п. 1 ч. 4 ст. 83 и ст. 90

ЖК РФ), следует все-таки отметить, что данная норма появилась

задолго до принятия этого Кодекса (более 10 лет назад) и ее «про-

лонгация» во многом базировалась на практике применения и, что

очень важно, необходимости установления ответственности за неис-

полнение существенных условий договора социального найма жилых

помещений. Так, в соответствии с п. 6 ст. 15 Закона РФ «Об основах

федеральной жилищной политики» если оплата жилья и коммунальных

услуг по договору найма не производилась в течение шести месяцев,

граждане подлежали выселению в судебном порядке с предоставле-

нием жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим

требованиям по нормам общежития.

За это время появилась и судебная практика. Так, Судебная кол-

легия по гражданским делам Верховного Суда РФ, рассматривая во-

просы, связанные с расторжением договора социального найма жи-

лого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье

и коммунальные услуги в течение шести месяцев, указала на то, что,

поскольку п. 6 ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной

политики» связывает возможность расторжения договора жилищно-

го найма с предоставлением жилого помещения, отвечающего сани-

тарным и техническим требованиям по нормам общежития, в иско-

вом заявлении должно быть названо конкретное жилое помещение,

удовлетворяющее перечисленным требованиям. В случае, если данное

обстоятельство истцом не указано, исковое заявление подлежит остав-

лению без движения и истцу предоставляется срок для исправления

недостатка. Если во время судебного заседания будет установлено, что

исковое заявление, ошибочно принятое судом, не содержит указания

на предоставляемое выселяемым жилое помещение и истец не может

исправить данный недостаток либо указанное истцом помещение не от-

П.В. Крашенинников. Жилищное право

138

вечает требованиям п. 6 ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной

жилищной политики», в иске должно быть отказано. По некоторым

делам суды г. Москвы, руководствуясь названной нормой, отказали

в удовлетворении исков о расторжении договоров социального най-

ма, ссылаясь на то, что истцами не были указаны конкретные жилые

помещения, куда в случае удовлетворения иска должны были быть

выселены ответчики.

Принимая решение о расторжении договора социального найма

жилого помещения и выселении, суд в резолютивной части решения

должен указать жилое помещение, предоставляемое ответчику.

Большинство судов при рассмотрении дел о расторжении догово-

ров жилищного найма создавали условия для исследования причин

образовавшейся задолженности по оплате жилой площади, полагая,

что они относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение

в соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ.

Уважительными причинами невнесения платы за жилье и ком-

мунальные услуги суды признавали: длительные задержки выплаты

заработной платы или пенсии, безработицу, тяжелое материальное

положение в связи с болезнью, наличием в составе семьи инвалидов,

детей и др. В некоторых случаях ответчиками заявлялись встречные

иски о перерасчете в связи с наличием льгот по оплате жилой пло-

щади и коммунальных услуг, установленных Федеральным законом

«О ветеранах».

Установив, что наниматель имеет задолженность более чем за шесть

месяцев по уважительной причине, суды отказывали в удовлетворении

иска о расторжении договора найма, при этом требования о погашении

задолженности удовлетворяли.

Так, муниципальное предприятие обратилось с иском к В-ым Т.

и А. о расторжении договора найма жилого помещения и выселении.

Суд установил, что Т., являясь нанимателем квартиры, в нарушение

условий договора социального найма не вносит квартплату и не осу-

ществляет оплату коммунальных услуг с августа 1996 г. (свыше шес-

ти месяцев). Общая сумма задолженности (с учетом пеней) на 1 мая

1998 г. составила 1739 руб. 33 коп. Отказывая в расторжении договора

социального найма жилого помещения и выселении на основании

ст. 687 ГК РФ и ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищ-

ной политики», суд учитывал, что ответчики находятся в тяжелом

материальном положении (в семье пятеро несовершеннолетних детей,

Глава 5. Договор найма жилого помещения

139

совершеннолетняя дочь учится и не работает, муж Т. с февраля 1998 г.

уволен с предприятия в связи с инвалидностью II группы, ответчи-

ца Т., работая в детском саду, имеет небольшой доход). На основании

ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ ответчикам был предоставлен срок 12 месяцев

для погашения задолженности.

Вместе с тем суды не ставили на обсуждение вопрос о причинах

образования задолженности в случаях, когда ответчики длительное

время не проживали в жилых помещениях и не оплачивали жилье

и коммунальные услуги, были надлежащим образом извещены о вре-

мени и месте судебного заседания по последнему известному месту

жительства, но в судебное заседание не являлись, о причинах неявки

суд не уведомляли, письменные объяснения и доказательства не пред-

ставляли.

Такая практика представляется правильной, поскольку обязан-

ность доказывания уважительности причин образования задолжен-

ности в силу ГПК РФ лежит на ответчике-нанимателе. В соответ-

ствии с этим Кодексом непредставление ответчиком письменных

объяснений и доказательств в случае его неявки в судебное заседание

не препятствует рассмотрению дела по имеющимся в деле доказа-

тельствам.

Отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора найма

жилого помещения в связи с уважительностью причин невнесения

квартирной платы и коммунальных платежей и удовлетворяя тре-

бование о взыскании суммы задолженности, суды не всегда учи-

тывают, что им дано право предоставлять нанимателю срок для ее

погашения (так, по Тюменской области из группы дел, поступивших

на обобщение, срок для погашения задолженности устанавливался

судами крайне редко). Между тем предоставление данного срока

позволяет учитывать материальное положение ответчиков, предот-

вращает заявление ходатайств об отсрочке, рассрочке исполнения

решений.

Заслуживает внимания практика судов Удмуртской Республики,

которые рекомендовали ответчикам добровольно погасить образо-

вавшиеся задолженности, после чего по ряду дел производство было

прекращено в связи с отказом истцов от исковых требований, так как

суммы задолженностей были погашены. По некоторым из изучен-

ных дел стороны заключили мировые соглашения, согласно услови-

ям которых ответчики обязались выплатить суммы задолженностей

П.В. Крашенинников. Жилищное право

140

в оговоренные сроки. По всем этим делам обязательства по мировым

соглашениям исполнены.

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ если в течение определенного судом

срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет

всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обраще-

нию наймодателя принимает решение о расторжении договора найма

жилого помещения.

Случаи повторного обращения наймодателя с требованием о рас-

торжении договора найма жилого помещения в связи с невнесением

нанимателем необходимых платежей в срок, установленный судом

при первичном обращении нанимателя с аналогичным требованием,

крайне редки.

Вместе с тем при отсутствии уважительных причин невнесения

нанимателем квартирной платы и коммунальных платежей за пери-

од свыше шести месяцев суды, с учетом обстоятельств конкретных

дел, удовлетворяли иски о выселении. Так, в Вологодской области

имел место случай повторного обращения наймодателя с иском

о расторжении договора социального найма жилого помещения

и выселении нанимателя с семьей в другое жилое помещение. Суд

установил, что, несмотря на наличие у ответчика А. дохода от строи-

тельства и торговли на момент образования задолженности, на пре-

дупреждение суда о возможности выселения, задолженность А.

за пользование жильем и коммунальными услугами за срок свы-

ше шести месяцев постоянно возрастала. Предоставляемое жилое

помещение соответствует техническим и санитарным требованиям.

На основании изложенного и в соответствии со ст. 687 ГК РФ и ст. 15

Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» суд

удовлетворил иск.

Часть 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ предоставляет суду право при вынесении

решения о расторжении договора найма жилого помещения по прось-

бе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года.

По смыслу приведенной нормы эта отсрочка дается нанимателю с це-

лью подыскания другого жилья. При расторжении договора соци-

ального найма жилого помещения по рассматриваемому основанию

нанимателю должно быть предоставлено другое жилое помещение,

в связи с чем суд не может отсрочить исполнение решения на осно-

вании ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ, что не исключает (при наличии соответ-

ствующих обстоятельств) отсрочку исполнения решения. Изучение