Крашенинников П.В. Жилищное право

Подождите немного. Документ загружается.

Глава 5. Договор найма жилого помещения

111

– Законом РФ от 10 января 2002 г. № 2-ФЗ «О социальных гарантиях

гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие

ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне»;

– Федеральным законом от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ «О внесении

изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании

утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Феде-

рации в связи с принятием федеральных законов «О внесении изменений

и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации

законодательных (представительных) и исполнительных органов государст-

венной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах

организации местного самоуправления в Российской Федерации»».

Из дохода семьи гражданина-заявителя или одиноко проживающего

гражданина-заявителя рекомендуется исключать суммы уплачиваемых

алиментов.

В законе субъекта Федерации, устанавливающем порядок призна-

ния граждан малоимущими, целесообразно указать, что при расчете

дохода, приходящегося на каждого члена семьи, рекомендуется не учи-

тывать доходы, получаемые по месту нахождения, следующих лиц:

– военнослужащих, проходящих военную службу по призыву в ка-

честве сержантов, старшин, солдат или матросов, а также военно-

служащих, обучающихся в военных образовательных учреждениях

профессионального образования и не заключивших контракт о про-

хождении военной службы;

– лиц, отбывающих наказание в виде лишения свободы, лиц, в от-

ношении которых применена мера пресечения в виде заключения

под стражу, а также лиц, находящихся на принудительном лечении

по решению суда;

– лиц, пропавших без вести и находящихся в розыске;

– лиц, проживающих в учреждениях интернатного типа на полном

государственном обеспечении.

При этом для указанных категорий граждан целесообразно учи-

тывать доходы, получение которых не связано с местом их пребыва-

ния, например, доходы по вкладам в учреждениях банков и других

кредитных учреждениях, доходы от сдачи внаем, поднаем или аренду

имущества и иные аналогичные доходы.

В соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах к иму-

ществу, находящемуся в собственности членов семьи граждан и под-

лежащему налогообложению, могут быть отнесены:

П.В. Крашенинников. Жилищное право

112

– жилые дома, квартиры, дачи, садовые домики в садоводческих

товариществах;

– автомобили, мотоциклы, моторные лодки, катера, яхты, другие

транспортные средства;

– предметы антиквариата и искусства, ювелирные изделия, быто-

вые изделия из драгоценных металлов и драгоценных камней и лом

таких изделий;

– паенакопления в жилищно-строительных, гаражно-строительных

и дачно-строительных кооперативах;

– суммы, находящиеся во вкладах в учреждениях банков и других

кредитных учреждениях, средства на именных приватизационных сче-

тах физических лиц;

– стоимость имущественных и земельных долей (паев), валютные

ценности и ценные бумаги в их стоимостном выражении;

согласно Закону РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-I «О налогах на иму-

щество физических лиц» – жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные

строения, помещения и сооружения;

согласно гл. 28 «Транспортный налог» части второй НК РФ – ав-

томобили, мотоциклы, мотороллеры, автобусы и другие самоходные

машины и механизмы на пневматическом и гусеничном ходу, само-

леты, вертолеты, теплоходы, яхты, парусные суда, катера, снегоходы,

мотосани, моторные лодки, гидроциклы, несамоходные (буксируемые

суда) и другие водные и воздушные транспортные средства, зареги-

стрированные в установленном порядке в соответствии с законода-

тельством РФ;

согласно Закону РФ от 11 октября 1991 г. № 1738-I «О плате за зем-

лю» – земельные участки сельскохозяйственного и несельскохозяйст-

венного назначения, включая земельные участки, занятые строениями

и сооружениями, участки, необходимые для их содержания;

согласно гл. 31 «Земельный налог» части второй НК РФ – земель-

ные участки, расположенные в пределах муниципального образования

(городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на тер-

ритории которых введен земельный налог в соответствии с настоящей

главой Кодекса.

Законом субъекта Федерации, устанавливающим порядок при-

знания граждан малоимущими, рекомендуется утвердить перечень

документов, являющихся основанием для определения размера дохода

и стоимости имущества.

Глава 5. Договор найма жилого помещения

113

При определении прав граждан, нуждающихся в жилых помещени-

ях муниципального жилищного фонда, предоставляемых по договору

социального найма, на постановку на учет как малоимущих целесо-

образно ввести систему предварительного отбора с целью исключе-

ния уже на первом этапе возможности постановки на учет в качестве

малоимущих семей и одиноко проживающих граждан-заявителей,

уровень среднемесячных доходов или стоимость имущества которых

заведомо превышают пороговые значения размеров среднемесячного

дохода, приходящегося на каждого члена семьи гражданина-заявителя,

означающие, что данная семья в состоянии приобрести жилое поме-

щение по норме не ниже нормы предоставления жилых помещений

муниципального жилищного фонда по договорам социального найма

за счет собственных или заемных средств, в том числе за счет продажи

имеющегося имущества, собственных накоплений или кредитных

средств.

Жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда

ее субъекта по договорам социального найма могут предоставляться

иным определенным федеральным законом или законом субъекта Фе-

дерации категориям граждан, признанных нуждающимися в жилых

помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в порядке,

установленном ЖК РФ, если иной порядок не предусмотрен феде-

ральным законом или законом субъекта Федерации.

Указанным категориям граждан могут предоставляться по догово-

рам социального найма жилые помещения муниципального жилищ-

ного фонда органами местного самоуправления в случае наделения

данных органов государственными полномочиями на обеспечение этих

категорий граждан жилыми помещениями.

Подобная норма применима и к муниципальным образованиям.

Жилые помещения муниципального жилищного фонда по догово-

рам социального найма предоставляются в порядке, установленном

ЖК РФ, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом

или законом субъекта Федерации

Рассматривая указанную проблему, нельзя не отметить попытку законодателя урегу-

лировать данный вопрос в Законе РФ 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Рос-

сийской Федерации», в ст. 9 которого указывалось, что для инвалидов Великой Отече-

ственной войны и приравненных к ним в установленном порядке лиц, инвалидов труда,

а также инвалидов с детства, ветеранов войны, семей погибших при исполнении госу-

дарственных обязанностей, семей с доходами ниже официально установленного про-

П.В. Крашенинников. Жилищное право

114

Жилые помещения по договорам социального найма не предос-

тавляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если

международным договором Российской Федерации не предусмот-

рено иное.

основания нуждаемости в улучшении жилищных условий

В соответствии со ст. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жи-

лых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма,

признаются малоимущие:

– не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам

социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения

по договору социального найма либо собственниками жилых помеще-

ний или членами семьи собственника жилого помещения;

– являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам со-

циального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения

по договору социального найма либо собственниками жилых поме-

щений или членами семьи собственника жилого помещения и обес-

печенные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи

менее учетной нормы;

– проживающие в помещении, не отвечающем установленным

для жилых помещений требованиям;

– являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам

социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения

по договору социального найма или собственниками жилых помеще-

ний, членами семьи собственника жилого помещения, проживающи-

ми в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи

имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболе-

вания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире

невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого

по договору социального найма или принадлежащего на праве собст-

житочного минимума, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется по-

рядок предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального

жилищных фондов на условиях договора найма. Однако следующая статья названного

Закона уводила вступление в действие ст. 9 в неопределенность, устанавливая, что имен-

но «в период перехода к рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в улучше-

нии жилищных условий, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обес-

печения жилыми помещениями». Иначе говоря, до введения в действие ЖК РФ 2004 г.

сохранялся прежний порядок.

Глава 5. Договор найма жилого помещения

115

венности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается

Правительством РФ.

Следует отметить, что при наличии у гражданина и (или) членов

его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам

социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственно-

сти, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого

помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех

указанных жилых помещений.

Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий

Согласно ст. 52 ЖК РФ жилые помещения по договорам социаль-

ного найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет

в качестве нуждающихся в жилых помещениях. При этом надо еще

раз отметить, что состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых

помещениях имеют право малоимущие и иные указанные в законе

категории граждан, нуждающиеся в жилых помещениях. Если гра-

жданин имеет право состоять на указанном учете по нескольким

основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к оп-

ределенной федеральным законом или законом субъекта Российской

Федерации категории), то по своему выбору такой гражданин может

быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем ос-

нованиям.

Само принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых

помещениях осуществляется органом местного самоуправления на ос-

новании заявлений указанных граждан, поданных ими по месту своего

жительства. В случаях и в порядке, которые установлены законода-

тельством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по

месту своего жительства. Принятие на указанный учет недееспособных

граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет,

поданных их законными представителями.

Необходимо обратить внимание на то, что в ЖК РФ не указывается

конкретный размер учетной нормы. На основании ч. 5 ст. 50 Кодекса

учетная норма устанавливается органом местного самоуправления.

Размер такой нормы не может превышать размер нормы предостав-

ления, установленной данным органом. Например, в г. Благовещен-

ске размер учетной нормы жилого помещения для принятия на учет

граждан в качестве нуждающихся в жилом помещении составляет

П.В. Крашенинников. Жилищное право

116

14 квадратных метров общей площади жилого помещения на одного

члена семьи

Вместе с заявлениями о принятии на учет должны быть представ-

лены документы, подтверждающие право соответствующих граждан

состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. К за-

явлению могут прилагаться:

– документы, подтверждающие состав семьи (свидетельство о ро-

ждении, свидетельство о заключении брака, решение об усыновлении

(удочерении), судебное решение о признании членом семьи и т.п.);

– документы, необходимые для признания гражданина малоиму-

щим (рекомендуется запрашивать после признания гражданина нуж-

дающимся в жилом помещении);

– документы, подтверждающие право быть признанным нуждаю-

щимся в жилом помещении;

– выписка из домовой книги;

– документы, подтверждающие право пользования жилым поме-

щением, занимаемым заявителем и членами его семьи (договор, ордер,

решение о предоставлении жилого помещения и т.п.);

– выписка из технического паспорта БТИ с поэтажным планом

(при наличии) и экспликацией;

– справка органов государственной регистрации о наличии или

отсутствии жилых помещений на праве собственности по месту по-

стоянного жительства членов семьи, предоставляемая каждым дееспо-

собным членом семьи заявителя;

– иные документы при наличии необходимости.

Все документы рекомендуется представлять в копиях с одновремен-

ным представлением оригинала. Копию документа после проверки ее

соответствия оригиналу рекомендуется заверять лицом, принимающим

документы (см.: Методические рекомендации для субъектов Россий-

ской Федерации и органов местного самоуправления по определению

порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан

в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по до-

говорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам

жилых помещений по договору социального найма, утвержденные

Приказом Министерства регионального развития РФ от 25 февраля

2005 г. № 18).

Постановление мэра г. Благовещенска от 12 апреля 2005 г. № 975.

Глава 5. Договор найма жилого помещения

117

Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается

расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты

их получения органом, осуществляющим принятие на учет.

Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет долж-

но быть принято по результатам рассмотрения заявления о принятии

на учет не позднее чем через 30 рабочих дней со дня представления

документов и не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия

решения. Орган местного самоуправления, принявший указанное ре-

шение, выдает гражданину, подавшему соответствующее заявление,

документ, подтверждающий принятие такого решения.

Порядок ведения органом местного самоуправления учета граждан

в качестве нуждающихся в жилых помещениях должен устанавливаться

субъектом Российской Федерации.

ЖК РФ содержит принципиально важную норму, отсутствие которой

в прежнем законодательстве порождало злоупотребления. Так, в соответ-

ствии со ст. 53 ЖК РФ граждане, которые с намерением приобретения

права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях

совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть

признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет

в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять

лет со дня совершения указанных намеренных действий.

Безусловно, в данной норме речь не идет о рождении ребенка, вселе-

нии престарелых родителей, которые не обладают жилым помещением.

Речь идет о волевых действиях, именно направленных на приобретение

права состоять на учете (скажем, обмен, продажа, перевод из жилого

помещения в нежилое и т.п.).

ЖК РФ предусматривает отказ в принятии граждан на учет в каче-

стве нуждающихся в жилых помещениях (ст. 54).

Такой отказ допускается в случаях, если:

– не представлены документы, о которых говорилось выше;

– представлены документы, которые не подтверждают право со-

ответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся

в жилых помещениях;

– не истек пятилетний срок с тех пор, когда граждане намеренно

ухудшили свои жилищные условия.

Решение об отказе в принятии на учет должно содержать основа-

ния такого отказа. Данное решение выдается гражданину, подавшему

соответствующее заявление, не позднее чем через три рабочих дня

П.В. Крашенинников. Жилищное право

118

со дня принятия такого решения и может быть обжаловано им в су-

дебном порядке.

Право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых поме-

щениях сохраняется за гражданами до получения ими жилых помеще-

ний по договорам социального найма или при выявлении оснований

для снятия их с учета.

В соответствии со ст. 56 ЖК РФ снятие граждан с учета в качестве

нуждающихся в жилых помещениях производится в случаях:

– подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;

– утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого

помещения по договору социального найма;

– их выезда на место жительства в другое муниципальное образова-

ние, за исключением случаев изменения места жительства в пределах

городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

– получения ими в установленном порядке от органа государствен-

ной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств

на приобретение или строительство жилого помещения;

– предоставления им в установленном порядке от органа госу-

дарственной власти или органа местного самоуправления земельного

участка для строительства жилого дома;

– выявления в представленных ими документах в орган, осуще-

ствляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих дейст-

вительности и послуживших основанием принятия на учет, а также

неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего

принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.

Соответствующее решение о снятии с учета принимается не позднее

чем в течение 30 рабочих дней со дня выявления обстоятельств, являю-

щихся основанием принятия такого решения. Решения о снятии с учета

граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях выдаются или

направляются гражданам, в отношении которых приняты такие решения,

не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия таких решений

и могут быть обжалованы указанными гражданами в судебном порядке.

Предоставление жилых помещений

по договорам социального найма

По общему правилу жилые помещения предоставляются гражданам,

состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях,

Глава 5. Договор найма жилого помещения

119

в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан

на учет.

Исключение составляют так называемые внеочередники, т.е. от-

дельные категории граждан, являющихся малоимущими и нуждаю-

щимися в жилых помещениях, для которых федеральное законода-

тельство предусматривает внеочередное право предоставления жилого

помещения по договору социального найма. В частности, вне очереди

жилые помещения предоставляются:

– гражданам, жилые помещения которых признаны в установлен-

ном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконст-

рукции не подлежат;

– детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей,

лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения ро-

дителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных уч-

реждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания,

в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении

опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооружен-

ных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений,

исполняющих наказание в виде лишения свободы;

– гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических забо-

леваний, перечень которых устанавливается Правительством РФ.

Вне зависимости от очередности гражданам, состоящим на учете

в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения

по договорам социального найма предоставляются на основании ре-

шений органа местного самоуправления. Решения о предоставлении

жилых помещений по договорам социального найма выдаются или

направляются гражданам, в отношении которых данные решения

приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия дан-

ных решений.

Социальное жилье предоставляется, как правило, в виде отдельной

квартиры исходя из нормы предоставления, установленной органом

местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответст-

вующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми

помещениями. Например, норма предоставления жилого помещения

в г. Красноярске составляет 15 квадратных метров. При этом жилое

помещение предоставляется из расчета:

– на состав семьи из одного-двух человек – однокомнатная квартира;

– на состав семьи из двух-трех человек – двухкомнатная квартира;

П.В. Крашенинников. Жилищное право

120

– на состав семьи из трех-четырех человек – трехкомнатная квартира;

– на состав семьи из пяти-шести человек – четырехкомнатная или

пятикомнатная квартира,

но не менее нормы предоставления

Жилое помещение, предоставляемое по договору социального най-

ма, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного

населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техниче-

ским требованиям. При этом, как правило, не допускается заселение

одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов. Такое

заселение возможно только с их согласия.

При определении общей площади жилого помещения, предос-

тавляемого по договору социального найма гражданину, имеющему

в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого по-

мещения, находящегося у него в собственности.

В случае предоставления по договору социального найма кварти-

ры, не отвечающей установленным санитарным и техническим требо-

ваниям, наниматель и члены его семьи вправе требовать от наймодате-

ля зачета понесенных ими расходов на устранение недостатков в счет

платежей за квартиру и коммунальные услуги, за исключением рас-

ходов на материалы, использованные для текущего ремонта квартиры

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного

Суда РФ от 19 апреля 2005 г.).

Следует обратить внимание на то, что жилое помещение предостав-

ляется с учетом состояния здоровья граждан и других заслуживающих

внимания обстоятельств. На основании ч. 2 ст. 58 ЖК РФ жилое по-

мещение по договору социального найма может быть предоставлено

общей площадью, превышающей норму предоставления на одного

человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение

представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо

предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тя-

желых форм хронических заболеваний.

Специальное правило содержится в ст. 59 ЖК РФ по поводу ос-

вободившихся жилых помещений в коммунальной квартире. Осво-

бодившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой

Постановление Администрации г. Красноярска от 14 апреля 2005 г. № 192 «Об уста-

новлении нормы предоставления площади жилого помещения муниципального жилищ-

ного фонда по договору социального найма и учетной нормы площади жилого помещения

на территории г. Красноярска».