Крашенинников П.В. Жилищное право

Подождите немного. Документ загружается.

Глава 6. Пользование специализированными жилыми помещениями

171

§ 6. Пользование жилыми помещениями в специальном фонде

для беженцев и вынужденных переселенцев

Согласно ст. 97 ЖК РФ жилые помещения фондов для временного

поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами,

предназначены для временного проживания граждан, признанных

в установленном федеральным законом порядке соответственно вы-

нужденными переселенцами или беженцами.

Специальный фонд для беженцев и вынужденных переселенцев

создается органами государственной власти или местного самоуправ-

ления при непосредственном участии либо по согласованию с органом

миграционной службы (федеральной либо региональной) и предостав-

ляется лицам, которые в соответствии с действующим законодатель-

ством признаны беженцами или вынужденными переселенцами.

На основании Федерального закона от 19 февраля 1993 г. № 4528-I

«О беженцах» (далее – Закон о беженцах) беженцем признается при-

бывшее или желающее прибыть на территорию Российской Федерации

лицо, не имеющее гражданства Российской Федерации, которое было

вынуждено или имеет намерение покинуть место своего постоянного

жительства на территории другого государства вследствие совершен-

ного в отношении его насилия или преследования в иных формах либо

реальной опасности подвергнуться насилию или иному преследованию

по признаку расовой или национальной принадлежности, вероиспо-

ведания, языка, а также принадлежности к определенной социальной

группе или политических убеждений

. При этом беженцем не может

быть признано лицо, совершившее преступление против мира, чело-

вечности или другое тяжкое умышленное преступление.

В соответствии с Законом РФ от 19 февраля 1993 г. № 4530-I «О вы-

нужденных переселенцах»

(далее – Закон о вынужденных переселен-

цах) таковыми являются граждане России, которые были вынуждены

покинуть место своего постоянного жительства на территории другого

государства либо на территории Российской Федерации вследствие

совершенного в отношении их или членов их семей насилия или пре-

следования в иных формах либо реальной опасности подвергнуться

преследованию по признаку расовой или национальной принадлежно-

Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 12. Ст. 425; Российская газета. 1997. 3 июня.

№ 126.

СЗ РФ. 1995. № 52. Ст. 5110.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

172

сти, вероисповедания, языка, а также принадлежности к определенной

социальной группе или политических убеждений, ставших поводом

для проведения враждебных кампаний в отношении отдельных лиц или

группы лиц, массовых нарушений общественного порядка, и другими

обстоятельствами, существенно ущемляющими права человека. Вы-

нужденными переселенцами могут быть признаны также не имеющие

гражданства Российской Федерации лица, покинувшие место своего

постоянного жительства на территории Российской Федерации по ос-

нованиям, предусмотренным в вышеназванном Законе.

Кроме того, вынужденными переселенцами могут признаваться

граждане бывшего СССР, проживавшие на территории республики,

входившей в состав СССР, прибывшие в Российскую Федерацию по вы-

шеназванным обстоятельствам и приобретшие российское гражданство,

находясь на территории России.

Представляется важным отметить, что вынужденными переселенца-

ми не могут быть признаны лица, совершившие преступление против

мира, человечности или другое тяжкое умышленное преступление.

На основании вышеуказанных законодательных актов (ст. 7 Закона

о беженцах и ст. 6 Закона о вынужденных переселенцах) обязанно-

стями органов государственной власти и местного самоуправления

в отношении беженцев и вынужденных переселенцев кроме прочего

являются:

– предоставление беженцу или вынужденному переселенцу перечня

населенных пунктов, рекомендуемых органами миграционной полити-

ки для постоянного проживания, и информации об условиях прожи-

вания и возможности трудоустройства в этих населенных пунктах;

– предоставление беженцу или вынужденному переселенцу при вы-

боре им постоянного места жительства по направлению (рекоменда-

ции) органов миграционной политики жилья из специального жилищ-

ного фонда, выделенного для беженцев и вынужденных переселенцев.

Указанные органы могут включить таких лиц в список граждан, ко-

торым в соответствии с жилищным законодательством Российской

Федерации дано право первоочередного получения (приобретения)

жилья из государственного или муниципального жилищного фонда.

Многие субъекты Российской Федерации на основании указанных

актов приняли региональные акты, регулирующие вопросы, касаю-

щиеся жилищного фонда для беженцев и вынужденных переселенцев.

Так, Положением о специальном жилищном фонде для вынужденных

Глава 6. Пользование специализированными жилыми помещениями

переселенцев и беженцев в Алтайском крае, утвержденным поста-

новлением главы Алтайского края от 17 мая 1995 г. № 184, установ-

лено, что такой фонд включает жилые дома, квартиры, общежития,

пункты временного размещения мигрантов, иные жилые помещения

в других пригодных для проживания строениях, построенные или

приобретенные за счет средств федерального бюджета, выделенных

Министерством по делам федерации, национальной и миграционной

политики Российской Федерации миграционной службе Алтайского

края, и предоставляемые в пользование вынужденным переселенцам

или беженцам, не имеющим постоянного жилья на территории Рос-

сии. По данному документу предоставление жилья из вышеназванного

фонда производится в пределах не менее 6 квадратных метров жилой

площади на одного человека. Вынужденные переселенцы и беженцы

используют право пользования жильем в специальном жилищном

фонде для вынужденных переселенцев и беженцев до получения или

приобретения ими жилых помещений в установленном порядке.

174

ГлаВа 7. аренДа и БезВозмезДное ПользоВание

Жилыми Помещениями

§ 1. аренда жилых помещений

Еще совсем недавно, точнее, до вступления в силу части второй

ГК РФ (до 1 марта 1996 г.), договор аренды жилых помещений распро-

странялся на отношения, связанные с возмездным владением и поль-

зованием жилищем как гражданами, так и юридическими лицами.

Регулированию таких отношений были посвящены нормы Закона РФ

«Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 17, 18), Жилищ-

ного кодекса РСФСР (ст. 131–136), Закона РФ «О приватизации жи-

лищного фонда в Российской Федерации» (ст. 2)

В настоящее время законодатель изменил основания классифи-

кации договорных отношений, связанных с возмездным владением

и пользованием жилыми помещениями. Основными отличиями таких

соглашений перестали быть срок и условия оплаты жилого помещения:

в настоящее время договоры найма и аренды в жилищной сфере разли-

чаются по субъекту – пользователю жилого помещения. Законодатель,

не рассматривая в данном контексте иные различия соглашений, ус-

танавливает четкий принцип деления договоров: «если пользователем

выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если

юридическое лицо – то договор аренды»

. Соответственно в первом

случае применяется гл. 35, а во втором – гл. 34 ГК РФ. В первом случае

В приватизационном законодательстве нормы, касающиеся договора аренды поме-

щений в государственных и муниципальных жилищных фондах, содержались до введе-

ния в действие Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Граждан-

ский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации

жилищного фонда в Российской Федерации» // Российская газета. 2001. 31 мая.

Арендатором по договору аренды жилого помещения может выступать и индиви-

дуальный предприниматель. Такой вывод можно сделать, учитывая то, что в соответ-

ствии с п. 3 ст. 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляе-

мой без образования юридического лица, соответственно применяются правила этого

Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерче-

скими организациями.

Глава 7. Аренда и безвозмездное пользование жилыми помещениями

175

регламентация осуществляется применительно к договору коммерче-

ского найма гражданским законодательством, по отношению к дого-

вору социального найма – в основном актами жилищного законода-

тельства (как России, так и ее субъектов)

, во втором случае – только

актами гражданского законодательства (исключительно России).

Итак, главным отличием договора аренды жилых помещений от до-

говора найма жилых помещений является субъект возмездного владе-

ния и пользования жилищем.

Правовая регламентация арендных отношений, в том числе в жи-

лищной сфере, содержится в гл. 34 ГК РФ.

По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется

предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом, жилое по-

мещение за плату во временное владение и пользование. При этом арен-

датор не вправе использовать жилое помещение для промышленных,

складских и тому подобных целей. Суды признают подобные договоры

аренды недействительными в силу их ничтожности в связи с использо-

ванием арендованного жилого помещения в производственных целях

без перевода в установленном порядке жилого помещения в нежилое

Единственная возможность использования жилища арендатором –

сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим со-

трудникам или иным гражданам. Поскольку ГК РФ (ст. 615) указывает

на необходимость получения согласия арендодателя на заключение

договора поднайма, думается, что на такую возможность следует сразу

указывать в договоре аренды жилого помещения.

В литературе можно встретить мнение о том, что арендатор должен

предоставлять полученное им по договору аренды жилье по договору

найма жилого помещения

. Представляется, что такое положение луч-

ше бы защищало права пользователей жильем. Однако в настоящее

время об этом говорить не приходится в связи с отсутствием специ-

ального регулирования данных отношений.

Договор аренды жилого помещения заключается в простой пись-

менной форме, и если срок договора превышает один год, то в от-

О договоре найма см. гл. 5 настоящей работы.

См., например: Постановление Федерального арбитражного суда (далее – ФАС)

Московского округа от 29 марта 2001 г. // Судебная практика по жилищным спорам.

В 2 ч. Ч. 1. М.: Статут, 2006. С. 342–344.

См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Догово-

ры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. С. 658.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

176

личие от договора найма подлежит обязательной государственной

регистрации

Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды жи-

лого помещения определяется соглашением сторон; если же срок

в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопреде-

ленный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое

время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три

месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок

для предупреждения.

Так же, как и при регламентации договора коммерческого найма,

ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора перед

другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 621). Од-

нако данное право несколько отличается от права нанимателя жилого

помещения. Для соблюдения преимущественного права арендатору

необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить

арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях.

В тех случаях, когда арендодатель отказался от продления договора

в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года

со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор

с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке

перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору

и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить

с ним договор.

Поскольку любое жилище непосредственно связано с землей, закон

предусматривает сохранение права пользования земельным участком,

на котором расположено жилое помещение (многоквартирный дом,

в котором расположено жилое помещение), даже при переходе права

собственности на участок.

Необходимо обратить внимание на то, что договор аренды жилого

помещения обязательно должен предусматривать размер арендной

платы. При отсутствии таковой договор считается незаключенным

(ст. 654 ГК РФ).

Аналогично передаче жилого помещения по договорам купли-про-

дажи и мены передача жилища по арендному договору осуществляется

по приемосдаточному документу.

О государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними см.

§ 4 гл. 2 настоящей работы.

Глава 7. Аренда и безвозмездное пользование жилыми помещениями

177

При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор

обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с уче-

том нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре

(например, с произведенным ремонтом).

§ 2. Безвозмездное пользование жилыми помещениями

Как верно отметил Г.Е.Авилов, в последние десятилетия в обиход

вошло некорректное употребление термина «ссуда» применительно

к отношениям займа (например, «банковская ссуда», «ссуда в кас-

се взаимопомощи»), а сам договор ссуды был переименован в дого-

вор безвозмездного пользования имуществом (см. например, гл. 29

ГК РСФСР 1964 г.). В новом ГК РФ сохранен термин «безвозмездное

пользование», но вместе с тем восстановлено исторически сложив-

шееся название данного института – «ссуда»

Возможность безвозмездной передачи имущества, в том числе

и жилых помещений, во владение и пользование закреплена в гл. 36

ГК РФ.

В соответствии с договором безвозмездного пользования жилым

помещением одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или пере-

дает жилое помещение в безвозмездное временное пользование другой

стороне (ссудополучателю, пользователю) для проживания. При этом

при наличии встречной передачи вещи или прав либо встречного обя-

зательства договор считается ничтожным

На стороне, передающей жилище по договору безвозмездного поль-

зования жилым помещением, как правило, выступают собственники.

При этом закон значительно ограничивает коммерческие организации

по заключению таких сделок с лицами, являющимися их учредите-

лями, участниками, руководителями, а также членами их органов

управления или контроля. Такое ограничение предусмотрено в п. 2

ст. 690 ГК РФ. Согласно указанной нормы коммерческая организация

не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу,

Авилов Г.Е. Безвозмездное пользование // Гражданский кодекс Российской Феде-

рации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред.

О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М.: Международный центр финансово-

экономического развития, 1996. С. 359.

См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Догово-

ры о передачи имущества. С. 762.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

178

являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее

органов управления или контроля.

В отличие от договора коммерческого найма жилого помещения

срок договора безвозмездного пользования жилым помещением не ог-

раничивается законом, а определяется только соглашением сторон.

В тех случаях, когда срок не указан, сделка считается заключенной

на неопределенный срок.

Как следует из ст. 691 ГК РФ, ссудодатель обязан предоставить

жилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора

безвозмездного пользования и его назначению. Если жилище не пе-

редается, то пользователь вправе потребовать расторжения договора

безвозмездного пользования и, что немаловажно, возмещения поне-

сенного им реального ущерба.

Важно отметить, что ссудодатель отвечает за недостатки жилища,

которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил

при заключении договора безвозмездного пользования. При обна-

ружении таких недостатков пользователь вправе по своему выбору

потребовать безвозмездного устранения недостатков либо досрочного

расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущер-

ба. Лицо, передающее жилище по договору безвозмездного пользо-

вания жилым помещением, извещенное о названных требованиях,

может без промедления произвести замену ненадлежащего жилья

другим аналогичным помещением, находящимся в нормальном со-

стоянии.

Вместе с тем ссудодатель не отвечает за недостатки жилого поме-

щения, которые были им оговорены при заключении договора либо

были заранее известны пользователю. Кроме того, он не отвечает, если

такие недостатки должны были быть обнаружены ссудополучателем

во время осмотра жилья или проверки его исправности при заключе-

нии договора или при передаче жилого помещения.

Нельзя не обратить внимание на то, что, заключая договор без-

возмездного пользования жилым помещением, ссудодатель обязан

предупредить пользователя о всех правах третьих лиц на это жилое

помещение, в частности о правах членов семьи собственника жилого

помещения, об ипотеке, пожизненном пользовании жилищем и др.

Неисполнение этой обязанности дает пользователю право требовать

расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба

(ст. 694 ГК РФ).

Глава 7. Аренда и безвозмездное пользование жилыми помещениями

179

Одна из основных обязанностей пользователя – всегда поддержи-

вать жилище в исправном состоянии, включая осуществление текущего

и капитального ремонта, а также нести все расходы на его содержание,

если иное не установлено договором.

Пользователь несет риск случайной гибели или случайного по-

вреждения полученного в безвозмездное пользование жилья, если

оно погибло или было испорчено в связи с тем, что он использовал

его не в соответствии с договором безвозмездного пользования или

назначением вещи либо передал жилое помещение третьему лицу

без согласия ссудодателя. Пользователь несет также риск случайной

гибели или случайного повреждения жилища, если с учетом факти-

ческих обстоятельств мог предотвратить его гибель или порчу (ст. 696

ГК РФ).

Регламентируя права и обязанности сторон по договору безвоз-

мездного пользования жилым помещением, закон предусматривает

основания, которые дают повод для расторжения договора.

На основании ст. 698 ГК РФ ссудодатель вправе потребовать дос-

рочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях,

если пользователь:

во-первых, использует жилое помещение не в соответствии с до-

говором или назначением жилья;

во-вторых, не выполняет обязанностей по поддержанию жилья

в исправном состоянии или по его содержанию;

в-третьих, существенно ухудшает состояние жилища;

в-четвертых, без согласия ссудодателя передал жилое помещение

третьему лицу.

Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения дого-

вора безвозмездного пользования:

во-первых, при обнаружении недостатков, делающих нормальное

использование жилого помещения невозможным или обременитель-

ным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заклю-

чения договора;

во-вторых, если жилье в силу обстоятельств, за которые он не от-

вечает, окажется в состоянии, непригодном для пользования;

в-третьих, если при заключении договора ссудодатель не предупре-

дил его о правах третьих лиц на передаваемое жилище;

в-четвертых, при неисполнении ссудодателем обязанности пере-

дать жилье.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

Наряду с указанными случаями расторжения договора каждая из сто-

рон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного с ука-

занием срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если

иное не указано в самом договоре.

Кроме того, пользователь вправе во всякое время отказаться от до-

говора, заключенного с указанием срока, если иное не указано в до-

говоре.

При продаже или ином отчуждении жилого помещения, по по-

воду которого заключен договор безвозмездного пользования, право

пользования по договору сохраняется. При этом новый собственник

становится ссудодателем.

Если гражданин, передавший жилище по договору безвозмездного

пользования жилым помещением, умер либо юридическое лицо –

ссудодатель реорганизовано или ликвидировано, права и обязанности

ссудодателя по договору безвозмездного пользования переходят к на-

следнику (правопреемнику) или к другому лицу, к которому перешло

право собственности на жилище.

В случае реорганизации юридического лица – ссудополучателя его

права и обязанности по договору переходят к юридическому лицу,

являющемуся его правопреемником, если иное не предусмотрено

договором.

На основании ст. 701 ГК РФ договор безвозмездного пользования

жилым помещением прекращается в случае смерти гражданина-ссу-

дополучателя или ликвидации юридического лица – ссудополучателя,

если иное не предусмотрено договором.