Крашенинников П.В. Жилищное право

Подождите немного. Документ загружается.

181

ГлаВа 8. Жилищные и Жилищно-строительные

КооПератиВы

§ 1. Краткий очерк о развитии законодательства

о жилищной кооперации

Правовое регулирование жилищной кооперации в нашем государ-

стве претерпевало значительные изменения в зависимости от полити-

ческой и экономической ситуации.

Вплоть до 20-х гг. ХХ в. организация и деятельность жилищных

кооперативов регламентировались актами региональных органов

власти. Впервые упорядочение данных отношений, связанных с жи-

лищной кооперацией на уровне Союза ССР, нашло свое отражение

в постановлении ЦИК и СНК СССР от 19 августа 1924 г. «О жи-

лищной кооперации»

. В этом документе, в частности, определялись

следующие виды жилищных кооперативов: жилищно-арендные коо-

перативные товарищества; жилищно-строительные кооперативные

товарищества; общегражданские жилищно-строительные товари-

щества.

Однако такое многообразие в жилищной кооперации просущест-

вовало недолго. Согласно постановлению ЦИК и СНК СССР от 17 ок-

тября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жи-

лищного хозяйства в городах»

часть кооперативного жилья была

передана в государственный жилищный фонд, а все различные виды

жилищных кооперативов были принудительно реорганизованы в жи-

лищно-строительные кооперативы. по существу была установлена

жесткая привязка кооперативов к государственным и партийным

органам

. После этого в феврале 1938 г. были ликвидированы союзы

жилищно-строительных кооперативов всех уровней. Окончатель-

ное «уравнение» всех жилищных кооперативов было оформлено

См.: Раевич С.И. Жилищная кооперация // Советское хозяйственное право. М.:

Госиздат, 1926. С. 60.

СЗ СССР. 1937. № 69. Ст. 314.

Имеются в виду органы Коммунистической партии Советского Союза.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

182

с утверждением 31 октября 1939 г. Примерного устава жилищно-

строительного кооператива

В военный период жилищное строительство, в том числе и коо-

перативное, по понятным причинам практически было прервано.

После окончания Великой Отечественной войны восстановление

разрушенного жилищного фонда и строительство нового жилья

производились государством практически без помощи жилищной

кооперации.

Второе дыхание социалистическая жилищная кооперация получи-

ла только после ХХ съезда КПСС. Совет Министров СССР 20 марта

1958 г. принял постановление «О жилищно-строительной и дачно-

строительной кооперации»

. В Постановлении указывалось на необ-

ходимость более широкого распространения жилищно-строительных

кооперативов. Предприятия и учреждения получили возможность

создавать кооперативы для своих работников, для чего требовалось

обращаться в исполкомы местных Советов народных депутатов.

В связи с принятием вышеназванного документа 24 сентября 1958 г.

постановлением Совета Министров РСФСР был утвержден новый

Примерный устав жилищно-строительного кооператива

Совместным постановлением ЦК КПСС и Совета Министров

СССР от 1 июня 1962 г. «Об индивидуальном и кооперативном жи-

лищном строительстве»

предусматривалась необходимость включе-

ния в государственные плановые задания кооперативного строитель-

ства. Кроме того, данным актом были предусмотрены новые льготы

организационного и финансового порядка

В октябре того же года

снова был утвержден Примерный устав жилищно-строительного

кооператива

По существу с октября 1937 до марта 1988 г. в отечественной право-

вой регламентации жилищная кооперация отождествлялась с организа-

циями, именовавшимися «жилищно-строительными кооперативами».

В юридической литературе существовали различные точки зрения

СП Совета Министров (Правительства) РСФСР. 1939. № 12. Ст. 43.

СП Совета Министров (Правительства) СССР. 1958. № 5. Ст. 47.

СП Совета Министров (Правительства) РСФСР. 1958. № 13. Ст. 154.

СП Совета Министров (Правительства) СССР. 1962. № 12. Ст. 93.

См.: Гендзехадзе Е.Н. Жилищно-строительные кооперативы в городе и селе. М.:

Изд-во Моск. ун-та, 1976. С. 44–45.

СП Совета Министров (Правительства) РСФСР. 1962. № 21. Ст. 103.

Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

183

о наименовании таких объединений. Некоторые авторы – И.П. Про-

копченко, И.Б. Марткович, В.Р. Скрипко, П.Г. Соловьев – употребля-

ли термин «строительные кооперативы»

, В.К. Райхер предлагал такие

объединения именовать «жилищными кооперативами»

, Е.Н. Гендзе-

хадзе – «кооперативами по организации строительства и использова-

ния жилых домов»

. Однако большинство исследователей не уходили

от понятия, ранее уже сформулированного в законодательстве, упот-

ребляя словосочетание «жилищно-строительные кооперативы»

Жилищный кодекс РСФСР 1983 г. содержал 15 статей, посвящен-

ных жилищной кооперации. Однако кроме повышения уровня норма-

тивного регулирования до уровня закона принципиальных изменений

в правовом регулировании жилищной кооперации не произошло.

Началом нового этапа развития нормативно-правового регулирова-

ния жилищной кооперации, как нам представляется, следует считать

принятие ЦК КПСС и Советом Министров СССР 31 марта 1988 г. по-

становления № 406 «О мерах по ускорению развития жилищной коопера-

ции»

. Впервые на государственном уровне было признано, что жилищная

кооперация не внесла должного вклада в решение проблемы обеспечения

населения жильем. Данным документом наряду с попыткой обеспечить

динамику развития организации соответствующих кооперативов была

провозглашена необходимость существования разных форм жилищной

кооперации: жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Уже

через два месяца, 26 мая 1988 г., был принят Закон Союза ССР «О коопе-

рации в СССР»

, который законодательно закрепил две эти формы.

См.: Скрипко В.Р., Марткович И.Б., Соловьев П.Г. Жилищное законодательство

в СССР и РСФСР. М., 1965. С. 270; Прокопченко И.П. Управление и пользование жи-

лым фондом в СССР. М., 1970. С. 202.

См.: Райхер В.К. Пай в жилищном кооперативе // Уч. зап. ВНИИСЗ. Вып. 14. М.,

1968. С. 205.

См.: Гендзехадзе Е.Н. Указ. соч. С. 174.

См., например: Ватман Д.П. Споры, связанные с членством в ЖСК // Советское

государство и право. 1974. № 9. С. 116; Могилатов Н.Н. Внутрикооперативная, админи-

стративная и судебная защита прав и интересов жилищно-строительного кооператива:

Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 1975. С. 4; Кириллова М.Я. Обеспечение гра-

ждан жилыми помещениями в домах жилищно-строительных кооперативов // Основы

Советского жилищного законодательства. Свердловск, 1981. С. 92.

СП Совета Министров (Правительства) СССР. 1988. № 17. Ст. 43.

Ведомости ВС СССР. 1988. № 22. Ст. 355. В Закон неоднократно вносились изме-

нения и дополнения. Причем значительная часть норм данного Закона противоречит

российским законодательным актам, принятым позже.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

184

До принятия ЦК КПСС и Советом Министров СССР названного

постановления полная выплата паевого взноса означала лишь завер-

шение погашения задолженности кооперативу и не изменяла сущно-

сти жилищного правоотношения. С принятием этого постановления

член жилищного кооператива получил возможность в случае полной

выплаты паевого взноса передать квартиру своим родственникам

либо другим лицам, имеющим в соответствии с законодательством

право на вступление в кооператив и берущим на себя обязательство

по соблюдению устава кооператива, если при этом не ущемляются

права членов семьи, проживающих совместно с выбывающим членом

кооператива. Постановление связывало с фактом выплаты паевого

взноса возникновение нового субъективного права члена кооператива

в жилищном правоотношении – возможность по своему усмотрению

передать квартиру родственникам либо другим лицам с соблюдением

ряда условий. Требования были указаны гражданину как передаю-

щему, так и приобретающему квартиру. Общим основанием для них

являлось соглашение о передаче кооперативной квартиры.

Условия, предъявляемые к передающему, сводились к двум мо-

ментам: 1) чтобы была произведена полная выплата паевого взноса

(за исключением передачи квартиры совместно проживающим членам

семьи); 2) чтобы при передаче не ущемлялись права членов семьи пай-

щика, проживающих совместно с выбывающим членом кооператива.

Последнее положение вызвано тем, что у членов семьи, постоянно

проживающих вместе с пайщиком, было равное право пользования

жилым помещением, в связи с этим изменение в осуществлении этих

прав, а тем более их прекращение должны были происходить с их пись-

менного согласия. Лицам «передающим» требовалось предоставлять

доказательства того, что члены их семей не нуждаются в данной жилой

площади. Под ущемлением прав члена семьи следовало понимать при-

знание гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий

при передаче квартиры другим лицам.

Требования, которые предъявлялись к лицу, получающему квар-

тиру, были следующими:

во-первых, чтобы лицо было нуждающимся в улучшении жилищ-

ных условий. Для этого не обязательно было стоять в очереди на по-

лучение жилого помещения в исполкоме местного Совета народных

депутатов или на предприятии, достаточно было фактической нуж-

даемости;

Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

185

во-вторых, чтобы по общему правилу лицо постоянно прожива-

ло в данной местности, о чем могла свидетельствовать постоянная

прописка;

в-третьих, чтобы лицо достигло 18-летнего возраста;

в-четвертых, важно, чтобы лицо брало на себя обязательство по со-

блюдению устава данного кооператива.

Принятое в члены кооператива лицо вносило паевой взнос на счет

кооператива. Размер вносимого пая не должен был быть меньше

балансовой стоимости квартиры. После этого выплачивался паевой

взнос за вычетом амортизационных отчислений лицу, выбывшему

из кооператива. Данное правило не применялось, когда передача про-

исходила безвозмездно.

На практике зачастую общее собрание (конференция) жилищного

кооператива отказывало в приеме в члены кооператива, несмотря на то,

что все оговоренные постановлением условия были соблюдены

Сформулированное в постановлении ЦК КПСС и Совета Мини-

стров СССР № 406 право передачи квартиры фактически означало

предоставление права распоряжения путем продажи, дарения, мены.

Однако это право в полном объеме является одним из основных эле-

ментов права собственности. Названное постановление логически

подводило законодателя к тому, что кооперативная квартира, паевой

взнос за которую полностью выплачен, должна принадлежать члену

кооператива на праве собственности

С 1 июля 1990 г. вступил в силу Закон Союза ССР «О собственности

в СССР», который кардинально изменил отношение к жилым помеще-

ниям как членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов,

полностью выплативших паевые взносы, так и самих кооперативов.

Указанные граждане стали собственниками занимаемого (бывшего

кооперативного) жилья, а кооперативы стали трансформироваться

первоначально в кооперативы, имеющие на праве собственности толь-

ко объекты общего пользования (с 1 июля 1990 по 1 января 1995 г., т.е.

Бюллетень ВС РСФСР. 1990. № 9. С. 3.

Совет Министров СССР постановлением от 26 сентября 1990 г. № 971 «Об изме-

нении и признании утратившими силу решений Правительства СССР в связи с Зако-

ном СССР «О собственности в СССР»» признал п. 6 постановления ЦК КПСС и Со-

вета Министров СССР от 31 марта 1988 г. № 406 «О мерах по ускорению развития жи-

лищной кооперации» утратившим силу (СП Совета Министров (Правительства) СССР.

1990. № 27).

П.В. Крашенинников. Жилищное право

186

до вступления в действие части первой Гражданского кодекса РФ),

а затем в кооперативы, не имеющие на праве собственности недви-

жимые объекты общего пользования, подлежащие преобразованию

в товарищества собственников жилья

Нельзя не согласиться с тем, что в последнее время произошло ожив-

ление интереса к жилищной кооперации

. ЖК РФ с учетом положе-

ний ГК РФ достаточно подробно урегулировал отношения, связанные

с организацией и деятельностью жилищных и жилищно-строительных

кооперативов, а также упорядочил нормативно-правовое регулирова-

ние прав и обязанностей членов жилищных и жилищно-строительных

кооперативов

§ 2. организация и деятельность жилищных

и жилищно-строительных кооперативов

Как указывалось в предыдущем параграфе, до недавнего времени

организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных

кооперативов вызывали значительные трудности, и не в последнюю

очередь из-за того, что в Российской Федерации этот вопрос достаточ-

ным образом законодательно не был урегулирован. В правовой лите-

ратуре современные проблемы жилищных кооперативов практически

перестали обсуждаться. По существу могло сложиться впечатление

о том, что законодатель «застыл» в ожидании соответствующих науч-

ных предложений, а правовая наука «ждет» адекватной современным

экономическим отношениям правовой регламентации.

Вплоть до принятия в 2004 г. ЖК РФ в связи с отменой Примерного

устава жилищно-строительного кооператива РСФСР, утвержденно-

го Постановлением Совета Министров РСФСР от 2 октября 1965 г.

№ 1143

, кооперативы при организации фактически руководствовались

О возникновении права собственности у членов жилищных и жилищно-строи-

тельных кооперативов см. § 6 настоящей главы.

См.: Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебник. М.: ТК «Велби»; Проспект, 2007.

С. 53.

На момент подписания в печать данной книги подготовлен и принят в первом чте-

нии государственной Думой Федерального Собрания РФ пакет изменений в законода-

тельство, касающихся в том числе организации деятельности жилищных кооперативов

в малоэтажной застройке.

СП Совета Министров (Правительства) РСФСР. 1965. № 23. Ст. 144. Примерный

устав жилищно-строительного кооператива отменен постановлением Совета Министров

Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

187

практикой, сложившейся при действии Примерного устава, и начала-

ми, предусмотренными ст. 116 ГК РФ, гл. 5 ЖК РСФСР, некоторыми

положениями Закона РФ «Об основах федеральной жилищной поли-

тики», а также ст. 51 Закона Союза ССР «О кооперации в СССР».

Следует отметить, что ГК РФ дает лишь общие положения, регу-

лирующие правовой режим создания и деятельности потребитель-

ских кооперативов, к которым наряду с другими относятся жилищные

и жилищно-строительные кооперативы. Подробная регламентация

организации и деятельности таких кооперативов содержится в разд. V

ЖК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строи-

тельным кооперативом

признается добровольное объединение граждан

и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения

потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми

помещениями в кооперативном доме. Количество членов жилищного

и жилищно-строительного кооператива не может быть менее пяти,

но не должно превышать количества жилых помещений в строящемся

или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Безусловно, основным видом кооперации, удовлетворяющей жи-

лищно-бытовые потребности своих членов, остаются жилищно-строи-

тельные кооперативы, которые организуются для строительства много-

квартирных жилых домов и их последующей эксплуатации. При этом

данные кооперативы можно разделить на два вида: 1) создаваемые

гражданами при содействии органов местного самоуправления либо

заинтересованных юридических лиц (условно назовем их патронаж-

ными) и 2) организуемые гражданами и (или) юридическими лицами

самостоятельно.

В первом случае, как правило, в члены жилищно-строительных

кооперативов принимаются граждане, нуждающиеся в улучшении

жилищных условий. Достаточно часты случаи, когда субъекты Рос-

РСФСР от 19 апреля 1989 г. № 12-б «О признании утратившими силу решений Прави-

тельства РСФСР по вопросам кооперации» (СП Совета Министров (Правительства)

РСФСР. 1989. № 13. Ст. 73).

ЖК РФ не регламентирует организацию и деятельность жилищных накопитель-

ных кооперативов. Нормативно-правовая база такой организации – Федеральный за-

кон «О жилищных накопительных кооперативах», который вступил в силу 1 апреля

2005 г. и который, к слову сказать, почти не регулирует жилищные отношения (СЗ РФ.

2005. № 1 (ч. 1). Ст. 41).

П.В. Крашенинников. Жилищное право

188

сийской Федерации и органы местного самоуправления либо заин-

тересованные юридические лица принимают на себя значительную

часть расходов по строительству дома, подведению и подключению

объектов инженерной инфраструктуры. Так, в г. Москве распоряже-

нием мэра от 12 февраля 1996 г. № 70-рм установлено, что, во-первых,

жилищно-строительные кооперативы освобождаются от надбавок

к сметной стоимости жилых домов; во-вторых, до 50% затрат на строи-

тельство домов ЖСК покрывается из городского бюджета и за счет

реализации на коммерческой основе до 10% общей жилой площади

в каждом кооперативном доме. Кроме того, согласно этому документу

предполагается предусматривать в бюджетных показателях ассигно-

вания на покрытие расходов по строительству домов ЖСК с учетом

объемов, предусмотренных в ежегодных инвестиционных программах

правительства г. Москвы.

Во втором случае все затраты возлагаются на членов конкретного

жилищно-строительного кооператива. органы местного самоуправле-

ния не несут ответственность за обязательства кооператива

Создание кооператива, как правило, проходит в четыре этапа.

На первом этапе по инициативе и с участием юридического лица

либо органа местного самоуправления проводится собрание учреди-

телей, желающих объединиться в потребительский кооператив. Если

кооператив создается без поддержки органа местного самоуправления

или юридического лица, то собрание организуется самостоятельно.

На собрании наряду с вопросами, связанными с организацией

жилищно-строительного кооператива, оговариваются возможные

места отводов либо приобретения земельных участков под жилищное

строительство, рассматриваются варианты типовых или индивидуаль-

ных проектов жилого дома, уточняется список граждан, желающих

стать членами кооператива, и членов их семей. Собрание принимает

решение о создании жилищно-строительного кооператива и выбирает

из своего состава группу лиц – комиссию либо организационный ко-

См., например: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Архан-

гельского областного суда от 10 февраля 2000 г., где в частности указывается на то, что

в связи с тем, что администрация города обязательств по финансированию строитель-

ства жилья на себя не принимала, суд обоснованно освободил администрацию от ответ-

ственности за выплату истребуемых истицей денежных сумм в связи с невыполнением

обязательств по строительству жилья и возложил обязанность по выплате пая на ЖСК

(Судебная практика по жилищным спорам. В 2 ч. Ч. 1. М.: Статут, 2006. С. 277–279).

Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

189

митет (оргкомитет), которые должны будут заниматься организацион-

ными вопросами до регистрации кооператива в качестве юридического

лица и избрания правления кооператива. Комиссия разрабатывает

проект устава, подготавливает и проводит общее собрание учредителей

для принятия устава.

Возможен вариант, когда инициативная комиссия не выбирается

на собрании, а создается до проведения собрания решением органа

местного самоуправления либо юридического лица из числа граждан,

желающих объединиться в кооператив.

До оформления управленческих структур инициативная комиссия

должна выступать по вопросам, связанным с будущим кооперативом,

перед органами местного самоуправления и другими организациями.

Полномочия по решению организационных вопросов создания жи-

лищно-строительного кооператива необходимо оформлять доверен-

ностью, которая должна выдаваться гражданами, желающими создать

кооператив, руководителю инициативной комиссии.

На втором этапе решаются вопросы, связанные с земельным уча-

стком, на котором будет вестись кооперативное жилищное строи-

тельство.

Если орган местного самоуправления поддерживает конкретный

кооператив, то он проверяет обоснованность решения собрания гра-

ждан, желающих объединиться в кооператив, и наличие возможности

осуществить жилищное строительство, утверждает решение собрания

об образовании жилищно-строительного кооператива, производит

отвод земли для строительства дома и при необходимости включает

в государственный план проектные и строительно-монтажные работы

по возведению кооперативного жилого дома. В таких случаях отвод

земли производится, как правило, в районах массового жилищного

строительства, имеющих дороги, магистральные сети водопровода,

канализации и водоснабжения.

В тех случаях, когда жилищно-строительный кооператив создается

без поддержки органов местного самоуправления либо юридического

лица, граждане самостоятельно решают вопросы, связанные с отводом

земельного участка либо приобретением его в аренду или на праве

собственности.

На третьем этапе инициативная комиссия созывает собрание уч-

редителей, на котором принимается устав жилищно-строительного

кооператива.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

190

На четвертом, заключительном, этапе устав, принятый собранием

учредителей, и протокол этого собрания представляются в орган госу-

дарственной регистрации юридических лиц по месту нахождения жи-

лищно-строительного кооператива, где кооператив регистрируется.

С момента государственной регистрации кооператив приобретает ста-

тус юридического лица, а учредители становятся его членами. Как верно

отмечается в литературе, регистрация означает возможность реализации

прав и обязанностей учредителей (участников) в полном объеме

В уставе жилищно-строительного кооператива должны быть обя-

зательно указаны:

– наименование с указанием на основную цель его деятельности,

а также слово «кооператив». Например, «Юго-западный жилищно-

строительный кооператив» либо «Кооператив по строительству и экс-

плуатации жилья «Вишневый сад»»;

– место нахождения кооператива, которое определяется местом

его государственной регистрации;

– порядок управления деятельностью жилищно-строительного

кооператива;

– предмет и цели деятельности кооператива;

– сведения о порядке вступления в члены кооператива;

– порядок выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных

выплат;

– размер вступительных и паевых взносов;

– состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов;

– ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых

взносов;

– состав и компетенция органов управления кооператива и органов

контроля за деятельностью кооператива, порядок принятия ими ре-

шений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются

единогласно или квалифицированным большинством голосов;

– порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;

– порядок реорганизации и ликвидации кооператива.

Кроме того, в устав могут включаться и другие не противоречащие

законодательству положения, связанные с особенностями деятельно-

сти конкретного кооператива.

См.: Захаров В.А. Создание юридических лиц: правовые вопросы. М.: Норма, 2002.

С. 133.