Крашенинников П.В. Жилищное право

Подождите немного. Документ загружается.

Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

201

Как верно отмечал Ш.Д. Чиквашвили, объем полномочий правле-

ния совпадает с пределами специальной правоспособности юридиче-

ской личности кооператива. Все права и обязанности, которые нахо-

дятся в этих пределах, могут быть осуществлены правлением от имени

и за счет жилищного кооператива

Правление созывается председателем не реже определенного в ус-

таве количества раз в конкретный период, обычно не реже одного раза

в месяц; в пределах своей компетенции принимает решения, обяза-

тельные к исполнению всеми членами кооператива, а также лицами,

работающими в кооперативе по трудовым договорам. Решения прав-

ления могут быть отменены только общим собранием (конференцией)

кооператива. Правление не реже одного раза в год отчитывается перед

высшим органом управления кооператива. Надо полагать, что общее

собрание (конференцией) вправе потребовать отчета у отдельного

члена правления.

Руководит деятельностью членов правления кооператива председа-

тель, который избирается на заседании высшего органа управления или

исполнительно-распорядительного органа. Согласно ст. 119 ЖК РФ

председатель правления жилищного кооператива избирается правле-

нием жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный

уставом жилищного кооператива.

Председатель правления жилищного кооператива:

– обеспечивает выполнение решений правления кооператива;

– без доверенности действует от имени кооператива, в том числе

представляет его интересы и совершает сделки;

– осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Ко-

дексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания

членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

Председатель правления жилищного кооператива при осуществле-

нии прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах

кооператива добросовестно и разумно.

В соответствии с п. 4 ст. 14 Закона СССР «О кооперации в СССР» пред-

седатель обеспечивает выполнение решений общего собрания (собрания

уполномоченных) и правления, представляет кооператив в отношениях

с государственными органами, предприятиями, организациями и дру-

гими кооперативами, заключает договоры, совершает иные действия.

См.: Чиквашвили Ш.Д. Жилищно-строительная кооперация в СССР. М., 1965. С. 72.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

202

Ревизионная комиссия является контрольным органом коопера-

тива. Комиссия избирается на общем собрании (собрании уполномо-

ченных), как правило, на тот же срок, что и правление. В обязанность

ревизионной комиссии входит проверка хозяйственной и финан-

совой деятельности правления кооператива. На основании ст. 120

ЖК РФ для осуществления контроля за финансово-хозяйственной

деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов

кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия

(ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года.

Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооперати-

ва определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комис-

сии не могут являться членами правления жилищного кооператива

и одновременно занимать иные должности в органах управления

жилищного кооператива.

Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава

избирает председателя ревизионной комиссии. Ревизионная комиссия

(ревизор) жилищного кооператива:

– в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-

хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного

раза в год;

– представляет общему собранию членов кооператива (конферен-

ции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете

и размерах обязательных платежей и взносов;

– отчитывается перед общим собранием членов кооператива (кон-

ференцией) о своей деятельности.

Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое

время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятель-

ности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся

деятельности кооператива. Порядок работы ревизионной комиссии

(ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива

и другими документами кооператива.

Думается, что в целях решения конкретной задачи высшим ор-

ганом управления или правлением кооператива может создаваться

временная комиссия. Полномочия этой комиссии должны оформ-

ляться доверенностью, выданной руководителю данного образова-

ния. При достижении поставленной цели комиссия отчитывается

на общем собрании (конференции уполномоченных) или правлении

кооператива.

Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

203

§ 4. Прекращение деятельности жилищного

или жилищно-строительного кооператива

Прекращение деятельности и коммерческих, и некоммерческих

организаций регулируется ГК РФ и специальными законами, посвя-

щенными отдельным организационно-правовым формам юридиче-

ских лиц. Применительно к жилищным и жилищно-строительным

кооперативам следует констатировать тот факт, что в настоящее время

специального закона нет, а ЖК РФ предлагает отсылочные статьи (122

и 123). Следовательно, при прекращении деятельности рассматривае-

мых кооперативов следует руководствоваться ст. 58–64 ГК РФ.

Начнем с ликвидации. Как следует из ст. 61 ГК РФ, ликвидация

кооператива влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей

в порядке правопреемства к другим лицам. Кооператив может быть

ликвидирован:

– по решению общего собрания его членов;

– по решению суда в случае допущенных при его создании гру-

бых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый

характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разре-

шения (лицензии) либо деятельности, запрещенной законом, либо

с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или

иных правовых актов, а также в иных случаях, предусмотренных

законом.

Заявление с требованием о ликвидации кооператива по вышена-

званным основаниям может быть предъявлено в суд государствен-

ным органом или органом местного самоуправления, которому право

на предъявление такого требования предоставлено законом.

Решением суда о ликвидации кооператива на его членов могут быть

возложены обязанности по осуществлению его ликвидации.

Как ни парадоксально, но в отсутствие специальных норм в ЖК

РФ кооператив может быть ликвидирован вследствие признания его

несостоятельным (банкротом).

Общее собрание членов жилищного или жилищно-строительного

кооператива, принявшее решение о ликвидации юридического лица,

обязано незамедлительно письменно сообщить об этом в налоговые

органы для внесения в единый государственный реестр юридических

лиц сведений о том, что кооператив находится в процессе ликви-

дации.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

204

Общее собрание членов кооператива, принявшее решение о лик-

видации юридического лица, назначает ликвидационную комиссию

(ликвидатора) и устанавливает порядок и сроки ликвидации.

С момента назначения ликвидационной комиссии к ней перехо-

дят полномочия по управлению делами кооператива. Ликвидаци-

онная комиссия от имени ликвидируемого кооператива выступает

в суде.

Ликвидационная комиссия помещает в органах печати, в которых

публикуются данные о государственной регистрации юридического

лица, публикацию о его ликвидации, порядке и сроке заявления тре-

бований его кредиторами. Этот срок не может быть менее двух месяцев

с момента публикации о ликвидации.

Ликвидационная комиссия принимает меры к выявлению креди-

торов и получению дебиторской задолженности, а также письменно

уведомляет кредиторов о ликвидации кооператива.

После окончания срока для предъявления требований кредитора-

ми ликвидационная комиссия составляет промежуточный ликвида-

ционный баланс, который содержит сведения о составе имущества

ликвидируемого кооператива, перечне предъявленных кредиторами

требований, а также о результатах их рассмотрения.

Промежуточный ликвидационный баланс утверждается общим

собранием кооператива.

Если имеющиеся у ликвидируемого кооператива денежные средст-

ва недостаточны для удовлетворения требований кредиторов, ликви-

дационная комиссия осуществляет продажу имущества кооператива

с публичных торгов в порядке, установленном для исполнения судеб-

ных решений. Представляется, что к такому имуществу не могут быть

отнесены жилые помещения, занимаемые членами ликвидируемого

кооператива.

После завершения расчетов с кредиторами ликвидационная ко-

миссия составляет ликвидационный баланс, который утверждается

общим собранием членов кооператива.

Ликвидация считается завершенной, а кооператив – прекратившим

существование после внесения об этом записи в единый государствен-

ный реестр юридических лиц.

На основании ст. 64 ГК РФ при ликвидации жилищного или жи-

лищно-строительного кооператива требования его кредиторов удов-

летворяются в следующей очередности:

Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

205

в первую очередь удовлетворяются требования граждан, перед ко-

торыми ликвидируемый кооператив несет ответственность за причи-

нение вреда жизни или здоровью;

во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных

пособий и оплате труда с лицами, работающими по трудовому дого-

вору, в том числе по контракту;

в третью очередь удовлетворяются требования кредиторов по обя-

зательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого коо-

ператива;

в четвертую очередь погашается задолженность по обязательным

платежам в бюджет и во внебюджетные фонды;

в пятую очередь производятся расчеты с другими кредиторами

в соответствии с законом.

При этом требования каждой очереди удовлетворяются после пол-

ного удовлетворения требований предыдущей очереди.

В случае недостаточности имущества оно распределяется между

кредиторами соответствующей очереди пропорционально суммам

требований, подлежащих удовлетворению.

При отказе ликвидационной комиссии в удовлетворении требова-

ний кредитора либо уклонении от их рассмотрения кредитор вправе

до утверждения ликвидационного баланса кооператива обратиться

в суд с иском к ликвидационной комиссии. По решению суда тре-

бования кредитора могут быть удовлетворены за счет оставшегося

имущества ликвидированного кооператива.

Требования кредиторов, заявленные после истечения срока,

установленного ликвидационной комиссией для их предъявле-

ния, удовлетворяются из имущества ликвидируемого кооператива,

оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, заяв-

ленных в срок.

Требования кредиторов, не удовлетворенные из-за недостаточности

имущества ликвидируемого кооператива, считаются погашенными.

Погашенными считаются также требования кредиторов, не признан-

ные ликвидационной комиссией, если кредитор не обращался с иском

в суд, а также требования, в удовлетворении которых решением суда

кредитору отказано.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы могут пре-

кращать свою деятельность путем реорганизации. Общее собрание

членов кооператива вправе произвести присоединение, слияние

П.В. Крашенинников. Жилищное право

206

с другим аналогичным кооперативом или провести преобразование

кооператива.

Рассмотрим процедуры возможных вариантов слияний и присое-

динений.

Слияние происходит, когда два, три или более кооперативов ре-

шили организовать один. Такие организации иногда называют объе-

диненными кооперативами.

Присоединение возможно, когда один кооператив присоединяется

к другому, как правило, более крупному или ранее организованному.

Оба варианта – и слияние, и присоединение – осуществляются

в целях более оптимального эксплуатирования жилищного фонда

и придомовых территорий. В обоих случаях имеет место правопре-

емственность, т.е. переход прав и обязанностей прекратившего свою

деятельность кооператива: в первом случае к вновь возникшему коо-

перативу (п. 1 ст. 58 ГК РФ), во втором случае к присоединяемому

(п. 2 ст. 58 ГК РФ). Правопреемство осуществляется на основании

передаточного акта.

Преобразование жилищного или жилищно-строительного коо-

ператива производится, как правило, в товарищество собственников

жилья, т.е. происходит изменение организационно-правовой формы

юридического лица, к вновь возникшему товариществу переходят

права и обязанности реорганизованного кооператива в соответствии

с передаточным актом

Передаточный акт должен содержать положения о правопреемстве

по всем обязательствам реорганизованного кооператива в отношении

всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспари-

ваемые сторонами.

Передаточный акт утверждается общим собранием кооператива

и представляется вместе с учредительными документами в налоговые

органы для государственной регистрации вновь возникших юриди-

Следует отметить, что первоначально на основании ст. 14 Федерального закона

«О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» при выплате пол-

ностью паевого взноса хотя бы одним членом кооператива кооператив мог преобра-

зоваться в товарищество собственников жилья, а при выплате всеми членами паевых

взносов обязан был преобразоваться в товарищество до 1 января 2007 г. В качестве от-

ветственности за невыполнение данной обязанности Закон предусматривал ликвида-

цию кооператива. В соответствии с Федеральным законом от 30 июня 2006 г. ст. 14

утратила силу.

Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

207

ческих лиц или внесения изменений в учредительные документы уже

существующих юридических лиц

Непредставление вместе с учредительными документами переда-

точного акта, а также отсутствие в них положений о правопреемстве

по обязательствам реорганизованного кооператива влекут отказ в го-

сударственной регистрации вновь возникших юридических лиц.

ГК РФ (ст. 60) устанавливает гарантии прав кредиторов при реорга-

низации юридического лица, в том числе и жилищного или жилищно-

строительного кооператива.

Общее собрание членов кооператива, принявшее решение о ре-

организации, обязано письменно уведомить об этом кредиторов ре-

организуемого кооператива. При этом кредитор вправе потребовать

прекращения или досрочного исполнения обязательства, должником

по которому является данный кооператив.

§ 5. Правовое положение членов жилищных

и жилищно-строительных кооперативов

При рассмотрении правового положения членов жилищных и жи-

лищно-строительных кооперативов следует иметь в виду, что граж-

данское и жилищное законодательство предусматривает, что членами

кооперативов могут быть граждане, достигшие 16 лет (ст. 26 ГК РФ

и ст. 111 ЖК РФ). При организации кооператива его членами при-

знаются граждане-учредители после государственной регистрации

кооператива.

Лица, состоящие на учете нуждающихся в получении жилых по-

мещений в домах государственного и муниципального жилищных

фондов

, как правило, имеют преимущественное право на вступление

в жилищные или жилищно-строительные кооперативы, организуемые

при содействии органов местного самоуправления.

В таких случаях основания нуждаемости гражданина в улучшении

жилищных условий дают ему возможность для вступления в право-

отношения, связанные с жилым помещением, т.е. в жилищные пра-

О государственной регистрации, осуществляемой при реорганизации юридиче-

ского лица, см.: Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистра-

ции юридических лиц» / Под ред. Б.М. Гонгало и П.В. Крашенинникова. М.: Статут,

2003. С. 138–183.

Подробнее см. § 3 гл. 5 настоящей работы.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

208

воотношения. Для реализации указанной возможности гражданин

вправе подать заявление о постановке на кооперативный учет в орган

местного самоуправления, где ведется соответствующий учет. Как

правило, на основании актов органов местного самоуправления при-

нятие на учет граждан, желающих вступить в кооператив, производится

по месту жительства решением органа местного самоуправления, а по

месту работы – совместным решением администрации и профсоюз-

ного комитета организации, при содействии которых организуется

кооператив. Жилищное правоотношение возникает с момента решения

соответствующего органа о принятии на учет. С этого времени граж-

данин имеет право требовать улучшения жилищных условий, а орган

местного самоуправления либо организация содействуют в получении

жилого помещения. представляется, что это – организационное жи-

лищное правоотношение, которое с момента выделения квартиры пре-

образуется в жилищное правоотношение с конкретным объектом.

В литературе вопрос о возникновении жилищных правоотношений

в кооперативных домах в прошлом веке не получил однозначной оценки.

Одни авторы утверждают, что жилищные правоотношения возникают

со времени принятия гражданина в члены кооператива. Так, Ш.Д. Чи-

квашвили отмечал, что фактом, обусловливающим возникновение жи-

лищных правоотношений, является членство в кооперативе

Другие исследователи считают, что юридическим обстоятельством,

порождающим жилищные правоотношения в кооперативных домах,

является решение общего собрания о закреплении за членом коопе-

ратива конкретного жилого помещения

Некоторые авторы полагают, что для возникновения жилищных

правоотношений необходима выдача ордера на занятие жилого поме-

щения. Например, по мнению И.С. Гуревича, «без этой санкции не мо-

жет возникнуть правоотношений между кооперативом и его членами

и их семьями в связи с пользованием последними жилплощадью»

См.: Чиквашвили Ш.Д. Личные и имущественные правоотношения в жилищных

кооперативах. М., 1973. С. 120; Гендзехадзе Е.Н. Указ. соч. С. 58.

См.: Курбанова И.С. Основания возникновения и прекращения жилищных право-

отношений в домах жилищно-строительной кооперации: Автореф. дис. … канд. юрид.

наук. Баку, 1970. С. 9.

Гуревич И.С. О жилищных правоотношениях в домах жилищно-строительной коопе-

рации // Проблемы жилищно-строительной кооперации. Л., 1966. С. 30; Чигир В.Ф. Жи-

лищные правоотношения: Автореф. дис. ... докт. юрид. наук. Минск, 1970. С. 18.

Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

209

Существует также мнение, приверженцы которого указывают на то,

что жилищные правоотношения возникают с фактического занятия

членами кооператива жилой площади

Приведенные точки зрения отличаются по взглядам на момент воз-

никновения жилищных правоотношений, причем вторая, третья и чет-

вертая позиции отождествляют жилищные правоотношения с правом

пользования членом кооператива жилым помещением, оставляя без

внимания отношения, складывающиеся при предоставлении жилья,

и только первая позиция трактует жилищные правоотношения шире

права пользования, вместе с тем ограничиваясь рамками членства

в кооперативе. Наиболее обоснованным, на наш взгляд, необходимо

признать данное Н.П. Ворониной определение указанного правоот-

ношения как единого гражданско-правового отношения по передаче

жилого помещения гражданину (и членам его семьи) и пользованию

предоставленным жильем

Из приведенного определения следует, что динамика жилищного

правоотношения состоит из двух стадий: предоставления и пользо-

вания. Субъектами жилищного правоотношения на любой стадии,

с одной стороны, являются граждане, нуждающиеся в улучшении жи-

лищных условий и желающие в этих целях объединиться в жилищный

или жилищно-строительный кооператив. К ним предъявляются все

требования, которые установлены для членов названных кооперативов.

Второй стороной рассматриваемого правоотношения первоначально

выступает орган местного самоуправления, организации, которая со-

действует созданию кооператива, а затем – образованные жилищные

и жилищно-строительные кооперативы. Если кооператив создается

без поддержки, то субъектом такого правоотношения сразу становится

кооператив.

С момента принятия гражданина на учет у него возникает пра-

во на обеспечение жилой площадью. Однако пребывание на учете

для улучшения жилищных условий есть начальное состояние жилищ-

ных правоотношений, долгое время остающееся таковым. И лишь

при последующих благоприятных условиях (продвижение в очереди)

и при наличии определенных юридических фактов это правоотношение

См.: Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 70–71.

См.: Воронина Н.П. Правообразующие юридические факты в советском жилищ-

ном праве: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Свердловск, 1982. С. 7.

П.В. Крашенинников. Жилищное право

210

начнет развиваться. При проведении организационных мероприятий

по созданию кооператива гражданин подает заявление о вступлении

в кооператив, тем самым становясь его учредителем. С момента реги-

страции кооператива последний получает статус юридического лица,

а его учредители становятся его членами.

Создание кооператива – самостоятельная стадия динамики жи-

лищных правоотношений, в которой гражданин, оставаясь нуждаю-

щимся в улучшении жилищных условий, приобретает членские права

и обязанности. Его основным правомочием является право требовать

предоставления обусловленного денежными взносами и составом се-

мьи жилого помещения в конкретном доме. Второй стороной на этой

стадии развития жилищных правоотношений выступает кооператив,

строящий или приобретающий жилой дом. На данном этапе основная

обязанность второй стороны – предоставление жилого помещения.

Гражданин может стать членом действующего жилищного или жи-

лищно-строительного кооператива на основании решения общего

собрания членов кооператива или уполномоченного им органа при ус-

ловии внесения вступительного взноса и части паевого взноса.

В отличие от прежнего действующее законодательство допускает

возможность гражданам быть одновременно членами нескольких

(например, трех) жилищных и (или) жилищно-строительных коо-

перативов.

Паевой взнос в кооператив является имущественным (как правило,

денежным), равным в общей сумме строительной или соответственно

покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом коопе-

ратива. Вносится он членом кооператива единовременно или в рас-

срочку, условия которой определяются в уставе кооператива. При этом

член жилищного или жилищно-строительного кооператива имеет

право внести оставшуюся часть паевого взноса досрочно и соответст-

венно стать собственником занимаемого жилого помещения

Как следует из ст. 124 ЖК РФ, лицу, принятому в члены коопера-

тива по решению общего собрания, предоставляется отдельная квар-

тира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии

с количеством членов семьи и суммой паевого взноса. В тех случаях,

когда кооператив организовывался при поддержке органов местного

самоуправления, последние утверждают решение общего собрания.

См. § 5 настоящей главы.