Кузьминов Я.И., Бендукидзе К.А., Юдкевич М.М. Курс институциональной экономики: институты, сети, трансакционные издержки, контракты

Подождите немного. Документ загружается.

• Глава 5. Теория контрактов

управлять этими рисками, ни одно агентство не способно снизить их до нуля из-за массы за-

крытой информации. Единственно возможный способ для риелторов обезопасить себя — это

страхование риелторской деятельности.

Страховые компании выделяют в договорах страхования такие дополнительные риски, как

• риск утраты различных документов, подтверждающих права собственности на недвижи-

мость;

• риск признания незаконными прав собственности на недвижимость;

• риск упущенной выгоды от недоолределенности прав собственности на недвижимость;

• риск невозможности реализации в полной мере прав собственности на недвижимость (когда

эти права уже принадлежат вам, а недвижимостью по-прежнему пользуется ее продавец);

• риск снижения инвестиционной привлекательности недвижимости (когда рядом с вашим до-

мом строится, например, завод, что сделает вашу квартиру неудобной для проживания).

За свои услуги риелторские агентства берут с клиентов комиссионные, которые сегодня

в России, как и на Западе, составляют 4—8% от суммы сделки. Их размер зависит от стоимости

объекта недвижимости (даже 4% от цены квартиры в 100 тыс. дол. составляют сумму большую,

чем 8% от цены комнаты в 30 тыс. дол.), а также от сложности сделки (одно дело — просто про-

дать квартиру, совсем другое — подобрать альтернативный вариант, а если продается большая

коммунальная квартира, то и несколько вариантов сразу).

Риелшоры:

контрактные

отношения

Отношения риелторов и клиентов ограничены рамками договоров (табл. 5.14)

Таблица 5.14 составлена по материалам статьи: Финионов М.И. Вы заключили договор... // За-

городное обозрение. 2002. № 2.

Помимо договоров; указанных в табл. 5.14, существует также предварительный договор, применяе-

мый в основном при намерении сторон совершить в ближайшем будущем сделку, условия которой они

хотели бы выработать заранее.

380

5.5. Контракты новой экономики и экономики услуг

Табл. 5.14

Виды договоров

на рынке риелторских услуг

№ статьи

ГК РФ

Договор возмездного

оказания услуг

Ст. 39

Договор поручения

Ст. 49

Агентский договор

Ст. 52

Стороны

Заказчик

Исполнитель

Доверитель

Поверенный

Агент

Принципал

Исполнитель, если

Действия иное не установлено

и ответ- договором, действует

ственность по заданию заказчика,

сторон а заказч и к обязан

оплатить его услуги

Поверенный по

договору поручения

обязуется совершить от

имени и за счет

доверителя

юридические действия,

права и обязанности по

которым возникают у

доверителя

Агент может действовать

как от имени принципала,

так и от собственного

имени. Права и

обязанности по сделке,

совершенной агентом,

могут возникать как у

самого агента, так и у

принципала, в зависимости

от того, от чьего имени

действовал агент. Агент-

ским договором может быть

установлено ограничение

прав принципала на

заключение подобных

договоров с другими

агентами

Срок ис-

полнения

договора

Срок на оказание услуг

и осуществление

действий

устанавливается

сторонами по

взаимному

соглашению и

фиксируется в договоре

Договор может быть

заключен с указанием

срока на совершение

действий поверенным

или без указания такого

срока

Договор может быть

заключен на

неопределенный срок или

без указания срока

Односторонний отказ

от исполнения

договора возможен.

Отказ от Заказчик в случае

испол- отказа возмещает

нения исполнителю

договора понесенные расходы.

Исполнитель в случае

отказа возмещает

заказчику убытки

Любая из сторон вправе

отказаться в

одностороннем порядке

от договора поручения.

Но доверитель в случае

своего отказа обязан

оплатить работу и

издержки поверенного

Агентский договор, если

он заключен на

определенный срок, не

может быть прекращен в

связи с отказом от него

одной из сторон

381

Глава 5. Теория контрактов

Основные

формы проявления

оппортунизма

си стороны риелторов

Покупатель минимизирует трансакционные издержки самостоятельного принятия решений

на рынке, если обращается к риелторам. Однако при этом он сталкивается с риском оппорту-

нистического поведения с их стороны, чему немало способствуют информационная структура,

организация рынка, его правовые особенности и еще целый ряд факторов. Риелторы склонны

использовать свои информационные и иные преимущества и занижать собственные усилия,

чтобы получить большую цену (в сравнении с той, по которой они заключали бы сделку для

себя). Перечислим основные формы проявления оппортунизма.

Экономия

на издержках

поиска

Экономя собственные усилия, риелторы могут отказаться от анализа возможных нестандарт-

ных решений и ориентироваться на уже закрепленные и отработанные рутины. Когда проб-

лема имеет несколько вариантов решения, риелторы зачастую отвергают все, что выходит за

рамки набора стандартных шаблонов, хотя это и ущемляет интересы их клиентов. То есть име-

ет место неблагоприятный отбор.

Искажение

представляемой

информации

пб объекте

недвижимости

Нередко риелторы, совершая определенные действия или, наоборот, не совершая их, умыш-

ленно искажают информацию. В данном случае покупатель также сталкивается с неблагопри-

ятным отбором. '

То, что риелторы порой «забывают» о некоторых формальностях, можно расценить как мелкое

мошенничество. Например, принимая от клиентов подлинники правоустанавливающих доку-

ментов на квартиру (договор, свидетельство и т.д.) или определенные денежные суммы, агенты

могут «забыть» дать расписку в их получении.

' Саморядов А. Не бойтесь сказать риэлтеру — нет // Недвижимость (портал www.km.ru).

382

5.5. Контракты новой экономики и экономики услуг

услуг

Риелторы заинтересованы в завышении суммы сделки, поскольку с ее ростом растут и их

комиссионные. Поэтому они могут навязывать клиентам дополнительные (сопутствующие)

услуги. Скажем, клиента обязывают удостоверить все заключаемые сделки с недвижимостью

у определенного («своего») нотариуса, что сопряжено с дополнительными расходами, хотя,

согласно закону, нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не является обязатель-

ным. Здесь клиент имеет дело с моральным риском со стороны риелторов.

Невозвращение

аванса

пли задатка

Как только покупатель начинает сотрудничать с риелторским агентством, оно предлагает ему

сделать предварительный платеж в счет будущей сделки. Такой платеж, в соответствии с дей-

ствующим законодательством, может являться либо авансом, либо задатком. Аванс — это про-

сто часть суммы, вносимая до заключения сделки в счет основного платежа. В случае отказа

от заключения сделки аванс возвращается. Задаток же представляет собой способ обеспечения

исполнения каждой из сторон обязательств, содержащихся в договоре купли-продажи кварти-

ры. Если данный договор не будет исполнен по вине стороны, давшей задаток (покупателя),

то этот задаток остается у другой стороны (продавца). Если за неисполнение договора ответ-

ственна сторона, получившая задаток (продавец), то она обязана возвратить другой стороне

(покупателю) этот задаток в удвоенном размере.

Однако на практике многие риелторские агентства в собственных интересах искажают

правовой смысл предварительного платежа, что чревато риском вымогательства с их стороны.

Во-первых, обычно предварительный платеж с покупателя получает само агентство, а не

продавец. Необходимость такого платежа объясняется достаточно просто и на первый взгляд

убедительно: чтобы покупатель не передумал покупать данную квартиру. На самом деле все

обстоит несколько иначе.

Как правило, покупатель после осмотра квартиры готов к совершению сделки, т.е. к под-

писанию договора, уплате денег и пр. Но к этой процедуре не готово агентство. Оно должно

было заранее собрать необходимые документы, без которых договор не будет зарегистриро-

ван, а приступает к их сбору лишь сейчас — после получения аванса или задатка. Таким обра-

зом, предварительный платеж оказывается не способом обеспечения договора купли-продажи

квартиры, а оплатой услуг агентства. Причем берется этот платеж с покупателя, который часто

даже не состоит с агентством в договорных отношениях.

Более того, вполне возможно, что в процессе сбора документов выяснятся какие-либо

неблагоприятные обстоятельства в отношении продаваемой квартиры (не получено согласие

на сделку всех необходимых лиц, отсутствует ряд долевых собственников или лиц, сохраняю-

щих право на проживание в данной квартире, и т.д.), и покупатель просто не сможет заключить

договор купли-продажи. При этом агентство, которое некачественно выполнило свою работу

383

• Глава 5. Теория контрактов

(заблаговременно не осуществило необходимые проверки и не выяснило всех особенностей

правового статуса продаваемой квартиры), покроет все свои расходы за счет предварительного

платежа несостоявшегося покупателя.

Во-вторых, соглашение о задатке или авансе агентство предпочитает заключать (сразу же

получая от клиента соответствующую денежную сумму) до заключения договора купли-про-

дажи квартиры, когда продавец и покупатель еще не пришли к соглашению о взаимоприемле-

мых для них условиях (об окончательной стоимости квартиры, способе расчетов, сроке фак-

тической передачи квартиры и пр.). Но не исключено, что они просто не смогут договориться.

И тогда покупатель рискует потерять предварительно уплаченную сумму как лицо, виновное в

незаключении договора, хотя в действительности виновным в такой ситуации является агент-

ство, которое незаконно форсировало заключение соглашения о задатке или авансе.

Примеры оппортунизма риелторов суммированы в табл. 5.15.

Табл. 5.15

Примеры

оппортунизма

;

риелторов

Вид оппортунизма

Неблагоприятный отбор

Моральный риск

Вымогател ьство

Форма проявления оппортунизма

Экономия на издержках поиска.

Искажение представляемой информации

об объекте недвижимости

Навязывание дополнительных услуг

Невозвращение аванса или задатка

Механизмы

предотвращения

иппиртунизма

си стороны риелтиров

Как клиенту, заключающему договор с риелтором, обезопасить себя от риска оппортунизма с

его стороны? Что может удерживать риелторов от недобросовестного поведения?

Добровольная

сертификация

Риелторская деятельность в России в настоящее время уже не подлежит обязательному го-

сударственному лицензированию. Однако на рынке риелторских услуг существует система

добровольной их сертификации. Сертифицированные агентства, объединенные в гильдию,

384

5.5. Контракты новой экономики и экономики услуг

могут привлечь клиента тем, что в случае, если проведенная ими сделка будет признана не-

действительной, он получит страховые выплаты. Как это делалось и раньше при системе госу-

дарственного лицензирования, агентства страхуют свою ответственность перед клиентом. Но

если раньше выплаты производились только по решению суда, то сейчас для этого достаточно

решения сертифицирующего органа, который в состоянии принимать более информирован-

ные, а значит, и более эффективные решения.

Гильдия заботится о своей репутации и потому следит за профессиональной деятельнос-

тью своих членов. Делать ей это легче, нежели клиентам, поскольку риелторам как специали-

стам гораздо виднее оппортунизм коллег. И под угрозой потери сертификата и исключения из

гильдии ее членам приходится вести себя достойно. Впрочем, здесь есть одно «но»: выплаты

при расторжении сделки осуществляются не в любом случае, а только когда агентство нару-

шило условия договора с клиентом. Обязанности же риелторов ограничиваются обычно под-

бором вариантов, проверкой представленных документов на предмет их подлинности, орга-

низацией осмотров, юридическим сопровождением сделки, в то время как за самую сложную

работу (анализ предшествующих сделок с квартирой, из-за нелегитимности которых зачастую

страдают добросовестные покупатели) они не берутся. Чтобы заметно улучшить ситуацию,

нужны информационные институты, которые (при большой отдаче от масштаба) насытили бы

информационную среду и прочистили каналы информации.

Очевидно, что оппортунизм риелторов прежде всего обусловлен характеристиками то-

вара и сложностями передачи прав собственности, но он может быть обусловлен и самой тех-

нологией продаж. Точно так же появление интернет-аукционов привело к снижению транс-

акционных издержек и одновременно, именно в силу новых технологических возможностей,

к новым рискам оппортунизма.

Интернет-аукционы:

оппортунизм

и борьба с ним

Рассмотрим подробнее такие виды оппортунистического поведения на интернет-аукционах,

как манипуляция ценами и мошенничество.

ценами

Этот вид оппортунизма возможен и со стороны продавца, и со стороны покупателя.

Материал подготовлен на основе статьи: Lucking-Reiley D. Auctions on the Internet: What's Being

Auctioned, and How? //Journal oflndustrial Economics. 2000. Vol. 48. N 3. P. 227—252.

385

• Глава 5. Теория контрактов

Манипуляция

ценами со стороны - '

продавца

Когда на аукционной площадке остается один участник, продавец может попытаться под-

нять цену, сам сделав ставку. Данная схема манипуляции ценами наиболее распространена.

В принципе, согласно закону, продавцам запрещено самим делать ставки, пока продолжается

интернет-аукцион (а в некоторых штатах США это касается вообще всех аукционов). Но при-

влечь кого-либо за нарушение закона очень сложно, особенно в случае торгов через Интернет,

когда участники не видят друг друга, и продавец может просто взять поддельное имя с новым

электронным адресом и делать ставки от этого вымышленного лица.

Используется продавцами и другая схема манипуляции ценами, так сказать, «на аппа-

ратном уровне»: за несколько секунд до конца аукциона автоматически проверяется и резко

повышается текущая ставка, если она слишком низка.

Конечно, всегда есть риск, что продавец, перебив ставку покупателя, продаст товар са-

мому себе. Но для продавца данная проблема разрешима: он может отозвать свою ставку по

окончании электронных торгов, заявив, например, что в их результаты вкралась опечатка, и

тогда товар уйдет к лицу, сделавшему следующую по величине, вторую, ставку (такое правило

действует на большинстве аукционных площадок). Конечно, подобный номер много раз не

пройдет, поскольку организаторы торгов собирают всю информацию об их ходе. Тем не менее

законодательство в этой области несовершенно. В частности, продавец может выставить этот

товар на следующие торги, если он все же остался у него.

Манипуляция

ценами со стороны

покупателя

В этой схеме, как и в предыдущей, используются искусственные цены. Покупатель объявляет

очень низкую ставку на интересующий его лот, а подставное лицо по предварительному сгово-

ру с ним объявляет на тот же лот огромную ставку. Столь высокая ставка отпугивает остальных

покупателей, больше никто ставок не делает, а в самый последний момент подставное лицо

свою ставку снимает, и в итоге товар уходит к покупателю по очень низкой ставке. Бороться с

такими схемами сложно, поскольку затруднительно доказать наличие предварительного сго-

вора между участниками. ..

ошенничество

Обычно сайты только предоставляют торговые площадки, а порядок осуществления транс-

акции устанавливают сами участники аукциона. Стандартная процедура выглядит следующим

образом: покупатель посылает чек продавцу, а тот, получив чек, отправляет покупателю товар.

Как ни странно, вопреки всем утверждениям экономистов об эгоистической и оппортунисти-

ческой природе человека, случаи мошенничества, согласно статистике, крайне редки. Помимо

морально-этических норм, мошенничество сдерживают сами владельцы сайтов.

386

5.5. Контракты новой экономики и экономики услуг

Во-первых, они всячески призывают покупателей посылать им жалобы по электронной

почте или обращаться в суд. Во-вторых, они предоставляют покупателям возможность выска-

зать свое мнение о продавце, с которым те имели дело, и это мнение становится известно всем

посетителям сайта. В-третьих, они стимулируют покупателей, если те опасаются обмана или

мошенничества, прибегнуть к услугам посредника. Схема с участием посредника такова: поку-

патель посылает посреднику деньги, посредник сообщает об их получении продавцу, продавец

посылает товар покупателю, покупатель быстро проверяет его качество и дает «добро» посред-

нику на перевод денег продавцу. Услуги такого посредника обходятся обычно в 1 —6% от суммы

сделки. Тем не менее они оказываются востребованы

(особенно в ситуации, когда на продажу

выставляется дорогостоящий товар и, соответственно, потери покупателей при обмане могут

быть велики, а стимулы продавцов к обману сильны).

Электронные

государственные

закупки

Сектор государственных закупок с его гигантскими объемами, разнообразием и зачастую тех-

нической сложностью закупаемых товаров и услуг традиционно неэффективен. Для этого сек-

тора характерны

• высокие издержки входа на рынок (в том числе информационные, временные, геогра-

фические);

• низкая прозрачность процедуры закупок;

• наличие агентских проблем между организаторами конкурса и государственным за-

казчиком;

• коррупция среди государственных чиновников, причастных к закупкам (ведь чинов-

ники представляют на рынке не собственные, а чужие, в данном случае — государственные,

интересы).

Электронная торговля позволяет увеличить эффективность и в традиционно неэффек-

тивных секторах экономики. Ее применение при государственных закупках товаров и услуг

может дать и уже дает огромную экономию средств. Чтобы понять, с чем это связано, рассмот-

рим детально используемую процедуру.

В данном случае поставщик того или иного товара определяется на конкурсной основе.

Конкурс (его подготовка и проведение) включает три этапа (рис. 5.27).

На подготовительном этапе государственный заказчик разрабатывает конкурсную до-

кументацию и затем размещает на сервере краткое объявление о конкурсе. Оно делается по

По данным посреднической компании «I-Escrow», в 1998 г. объемы ее услуг росли ежемесячно на

25%, что заметно опережает рост объемов продаж на интернет-аукционах.

387