Лютий І.О., Савич В.І., Калівошко О.М. Іпотека: сучасні концепції, тенденції суперечності розвитку

Подождите немного. Документ загружается.

481

Розділ 8. Іпотечний ринок та його роль

страхування, наприклад страхування цивільної відповідальності

власників автотранспорту, а також із розширенням самого ринку

іпотечного кредитування. Останнє об’єктивно супроводжується

страхуванням предмета іпотеки, життя позичальника, страхуван-

ня його на випадок втрати працездатності чи роботи, що неминуче

збільшуватиме інвестиційний ресурс страхових компаній.

У даному випадку можна прогнозувати значно вищі конкурент-

ні позиції зазначених суб’єктів порівняно з недержавними пенсій-

ними фондами на іпотечному ринку, механізми формування ресурс-

ної бази яких на сьогодні досить слабо задіяні на практиці. Разом із

тим, не слід виключати ситуацію, за якої недержавні пенсійні фонди

можуть скласти певну конкуренцію банкам в плані формування де-

позитних ресурсів останніх. З формуванням потужної мережі надій-

них недержавних пенсійних фондів можна очікувати щонайменше

уповільнення припливу грошових коштів населення на банківські

депозити та збільшення накопичень саме в таких фондах.

Висновки до розділу 8

Нинішній стан фінансового ринку України характеризується

досить слабо розвиненою інституційною структурою, передусім, в

частині його професійних учасників, їх слабкою активністю на пе-

риферійному рівні, вузьким асортиментом фінансових інструмен-

тів, домінуванням на ринку кредитних інструментів та окремих ін-

струментів боргу, представлених, головним чином, казначейськими

зобов’язаннями та векселями, при обмеженій частці сертифікатів

та облігацій, суттєвим відставанням реального платоспроможного

попиту на вільний фінансовий ресурс з боку реальної економіки та

населення.

Нерозвиненість фондового ринку зумовлює негативну ситуа-

цію у сфері ціноутворення на іпотечні продукти. Ціна на іпотечні

кредити нині є прерогативою монопольного становища банків на

іпотечному ринку, в основі встановлення якої знаходиться вузько-

інституційні інтерес – максимізація прибутку, що цілком реально в

умовах деформованого, передусім територіально, і «дутого» (в плані

цінової пропозиції) ринку житлової нерухомості.

Перспективи диверсифікації інституційної структури фінансо-

вого ринку та структури його фінансових інструментів слід очікува-

ти з розвитком ринку іпотечного кредитування. Це можливо за ра-

хунок формування на ринку реальної потреби в нових суб’єктах, які

482

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

за допомогою різноманітних іпотечних механізмів збільшуватимуть

ємність фінансового ринку за рахунок виведення на нього нових

фінансових активів. Із зміцненням ринку іпотечного кредитуван-

ня посилюватимуться позиції на ньому інституційних інвесторів –

страхових компаній, пенсійних фондів, інвестиційних фондів тощо

при одночасному послабленні ролі держави, основна функція якої

зводитиметься до регулювання ринку та підтримання його ліквід-

ності в окремих сегментах. Суттєвої активізації на ринку іпотечного

кредитування слід очікувати і з боку банків, які, окрім ролі іпотеч-

ного кредитора, активно перебиратимуть на себе і функцію інвесто-

ра. Особливо посилення такого вектора в діяльності банків слід очі-

кувати з активізацією процесів концентрації банківського капіталу.

З розширенням контингенту учасників іпотечного ринку слід

пов’язувати вирішення низки нагальних проблем підтримки ма-

кроекономічної стабільності та динамічного розвитку грошово-

кредитного ринку (приплив позичкового капіталу у сфери з відносно

меншими прибутками та швидкістю обертання – житлове будівни-

цтво, аграрний сектор, створення середовища для врівноваження

грошових потоків між регіонами з різним попитом на інвестиційний

ресурс, усунення значних диспропорцій в ціні позичкового капіталу,

збалансування потоків позичкового капіталу, збільшення грошово-

го мультиплікатора та пропозиції грошей в економіці, розширення

ринку рефінансування банків за рахунок використання іпотечних

цінних паперів, збільшення ємності ринку позичкового капіталу,

підвищення рівня інвестиційної спрямованості кредитного ринку,

диверсифікація ризиків між учасниками іпотечного ринку, створен-

ня конкурентного середовища на іпотечному ринку, здешевлення

різного роду фінансових послуг, формування рівноважної ціни на

фінансові активи, підвищення ліквідності фінансових активів на

ринку, забезпечення інвестиційної привабливості внутрішнього фі-

нансового ринку для господарюючих суб’єктів).

Процес становлення вторинного іпотечного ринку передбачає

позиціювання на ньому Державної іпотечної установи, з активізаці-

єю діяльності якої пов’язується вирішення низки важливих питань:

забезпечення високого рівня ліквідності іпотечних цінних паперів,

емітованих зазначеною інституцією; залучення до рефінансування

іпотечних кредиторів потужних інституційних інвесторів, інвести-

ційні стратегії яких орієнтовані на високоліквідні та малоризико-

вані цінні папери; здешевлення позичкового капіталу через значні

483

Розділ 8. Іпотечний ринок та його роль

обсяги рефінансування іпотечних кредитів; спрямування позичко-

вого капіталу у сфери (чи регіони) з прогнозованою низькою до-

хідністю (реалізація іпотечних програм в різноманітних соціальних

проектах, на депресивних територіях тощо); сегментація іпотечних

кредиторів та іпотечних цінних паперів за критерієм надійності. З

діяльністю Державної іпотечної установи пов’язується реалізація

механізму так званого «багатоканального мультиплікатора», який

дозволяє позиціонувати іпотечний ринок на фінансовому ринку.

Активізація діяльності Державної іпотечної установи спрямо-

вана на залучення в систему іпотечного кредитування інституцій-

них інвесторів з числа страхових компаній та пенсійних фондів,

спроможних акумулювати вільні кошти та перерозподіляти їх в

інвестиційну сферу, невід’ємною частиною якої є ринок іпотечного

кредитування, а також диверсифікувати власні активи за рахунок

інвестування коштів в іпотечні цінні папери з високими рейтинга-

ми, емітовані іншими учасниками іпотечного ринку – недержавни-

ми спеціалізованими іпотечними установами, банками, а також у

заставні. Привабливість страхового сектору та системи пенсійного

забезпечення для іпотеки зумовлена, передусім, акумулюванням

«довгих» грошей та відносно прогнозованим характером страхових

та, особливо, пенсійних виплат.

З виведенням іпотечних цінних паперів на фінансовий ринок

слід пов’язувати активізацію діяльності небанківських установ, се-

ред яких найбільше виділяються інститути спільного інвестування,

які, у свою чергу, сприяють приходу на ринок крупних інвесторів, а

також закритих іпотечних пайових інвестиційних фондів, ощадних

банків та ощадно-кредитних асоціацій, інвестиційних компаній.

Розвиток інституційної структури фінансового ринку, в кон-

тексті позиціювання на ньому іпотечного ринку, передбачає за-

провадження як обов’язкового елемента системи рейтингування,

спрямованої на підвищення надійності фінансових інструментів та

поліпшення діяльності інститутів фінансового ринку. Запроваджен-

ня системи рейтингування, у свою чергу, передбачає формування

розгалуженої мережі незалежних рейтингових агентств.

Іпотека виступає одним з напрямів диверсифікації структури

фінансових інструментів. З її впровадженням, як повноцінного рин-

кового інституту в структурі останніх, слід очікувати збільшення

частки основних фінансових інструментів, а в складі останніх – ін-

струментів позики. Співвідношення між кредитними інструмента-

484

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

ми та інструментами боргу у складі інструментів позики визнача-

тиметься динамікою розвитку первинного та вторинного іпотечного

ринків.

Вплив глобалізаційних процесів, прихід іноземного банківсько-

го та страхового капіталу на фінансовий ринок України на фоні

можливих і ймовірних небезпек та загроз слід розглядати під кутом

збільшення ємності інвестиційного, в тому числі, й іпотечного рин-

ку країни та посилення конкурентного середовища у банківському

секторі та на ринку страхових послуг, що, у свою чергу, вимагає

здійснення відповідними суб’єктами активних зусиль у напрямі по-

силення власних конкурентних позицій на ринку.

485

ДОДАТКИ

Додаток А

Таблиця А.1

Застава маєтків в державних кредитних установах Росії в 1859 році

Назва кредитної

установи

Видано позик

під заставу

заселених

маєтків

Заставлено

Середнє

число

душ на

маєток

в тис. руб. в % К-сть в % душ в %

Московська

схоронна казна

190397 45 20067 46 3076269 43 150

Петербурзька

схоронна казна

151244 36 8463 19 2469230 35 300

Позиковий банк 32198 8 959 2 622089 9 650

Прикази

суспільної опіки

47331 11 14673 33 922820 13 63

Всього 425503 100 54033 100 7091008 100 160

Додаток Б

12,13

12,82

12,09

9,11

9,33

8,37

7,11

6,61

5,94

5,76

6,41

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

Рис. Б.1 Середні процентні ставки за іпотечними кредитами в країнах

Європейського Союзу в 1990-2000 рр., %

486

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Додаток В

Таблиця В.1

Процентні ставки за іпотечними кредитами в країнах Європей-

ського Союзу в 1990-2000 рр., %

/на кінець року/

Країна

Роки

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

Бельгія 11,6 11,6 10 8,8 10,2 8,1 6,9 7,3 5,1 6,7 7,1

Данія 11,2 9,8 10,2 7,1 9,6 8,2 7,8 7,1 6,5 6,8 6,7

Німеччина 9,9 9,9 9,2 7,5 8,4 7,2 6,7 6,5 5,5 6,2 6,1

Іспанія - - - 9,5 8,4 8,4 6,5 5,6 4,9 4,4 5,7

Франція 10,9 11,1 10,7 8,7 8,8 8,6 7,4 6,6 5,8 5,6 5,8

Ірландія 11,2 11,5 12,9 7,8 7,5 7 6,6 7 5,8 5,6 5,8

Італія 14,8 14 16,9 11,3 11,1 12,2 9,2 7,5 6 4,7 6,1

Нідерланди 9,7 9,6 8,6 6,8 8,1 6,4 5,9 6,1 5,2 5,9 6,5

Австрія 10,1 10,3 10,7 8,4 8,7 7,3 7,1 6 5,5 5 6,2

Португалія 20,5 20,3 18,4 14,6 13 12,4 11 7,4 5,5 5 6,9

Фінляндія 14,4 14,6 14,7 11 9,1 7,6 5,7 5,9 5,4 4,6 5,8

Швеція - - - 9,2 11,7 8,8 6,1 6,4 5,2 6,6 5,8

Великобри-

танія

14,3 11,4 9 7,9 7,8 7,5 6,5 7,6 7,3 6,5 6,7

Норвегія 14,2 13,7 13,8 8,9 8,2 7,5 6,2 5,6 9,5 7,1 8,5

Додаток Г

500000

1000000

1500000

2000000

2500000

3000000

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

млн.

євро.

Рис. Г.1 Заборгованість за житловими кредитами

в країнах Європейського Союзу в 1990-2000 рр.

487

Додатки

Додаток Д

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1000

Рис. Д.1 Темпи зростання ринків іпотечного кредитування

в країнах Європейського Союзу в 1990-2000 рр., %

Додаток Е

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

Рис. Е.1 Співвідношення заборгованості за іпотечними кредитами та вало-

вого внутрішнього продукту в країнах Європи в 1990-2000 рр., %

488

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Додаток Є

Данія

Нідерланди

Німеччина

Великобритані

Швеція

Португалія

Норвегія

Європейський

Союз

Ірландія

Іспанія

Фінляндія

Бельгія

Франція

Люксембур

Ліхтенштей

Італія

Австрія

Рис. Є.1 Відношення заборгованості за іпотечними кредитами до валово-

го внутрішнього продукту в країнах Європейського Союзу у 2001 р., %

Додаток Ж

Таблиця Ж.1

Порівняльні характеристики програм «Джинні Мей І» і «Джинні Мей ІІ»

Джинні Мей І Джинні Мей ІІ

Кожний пул кредитів має одного емітента

Пули мають кількох емітентів

– «гігантські (jumbo)» пули

Пули включають кредити під нерухо-

мість, зосереджену в невеликому геогра-

фічному районі

Пули включають кредити під

нерухомість, що має широку

географію

Інвестор щомісяця отримує окремий чек

від кожного емітента пулу, пов’язаного з

кожним вкладом інвестора в рамках даної

програми, а в багатьох випадках інвестор

отримує окремий чек по кожному на-

лежному йому цінному паперу «Джинні

Мей І»

Основним платіжним агентом

для пулів «Джинні Мей ІІ»

є «Кемікал Бенк» (Chemical

Bank), що дозволяє організу-

вати виплату щомісячних пла-

тежів іншим, більш прийнят-

ним для інвестора способом

489

Додатки

Додаток З

Таблиця З.1

Показники стану іпотечних ринків США і Європи

Показники США Європа

Заборгованість за житловими іпотечними кредитами

Млн. євро 3751 2700

у % до ВНП 53 36

Обсяг випуску MBS-паперів у США та іпотечних

боргових паперів в Європі

Млн. євро 2041 500

у % до загального обсягу заборгованості за іпотечними

кредитами

54 19

у % до ВНП 29 7

Частка мешканців, які мають житло у власності, % 66 63

Кількість угод купівлі-продажу житла в рік, млн. 5,7 4,0

Населення, млн. чол. 267 375

Валовий національний продукт, млн. євро 7055 7470

Додаток И

100,0

63,0

22,0

21,0

6,0

0,3

15,0

100

120

Данія

Швеція

Німеччина

Норвегія

Іспанія

Нідерланди

Франція

Рис. И.1 Фінансування житлових кредитів за рахунок випуску іпотечних облігацій

(відношення обсягу випущених іпотечних облігацій до обсягу заборгова-

ності за іпотечними кредитами, %)

490

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Додаток І

Таблиця І.1

Основні характеристики іпотечних облігацій,

емітованих банками та SPV в Європі

Вид облігацій

Банківські іпотечні

облігації

Іпотечні облігації SPV

Процес надання

кредитів

Портфельний Іпотечні облігації SPV

Форма забезпечення

Активи залишаються

на балансі

підприємства

Іпотечні облігації SPV

Можливі ризики:

Кредитний ризик Емітент Інвестор

Ризик дострокового

погашення кредиту

Емітент Інвестор

Ринкові ризики змін

цін на нерухомість

Інвестор Інвестор

Захист інвестора у

випадку банкрутства

емітента

Держатель облігацій

має право вимоги щодо

забезпечення у випадку

банкрутства емітента

Банкрутство первинної

установи (банку) не

впливає на обслуговування

облігацій SPV

Гарантії

Гарантії надаються

первинною кредитною

установою

Гарантії надає третя

сторона (страхова

компанія або банк) –

хеджування кредитних

ризиків

Структура

іпотечного пулу

1.Переважно

неоднорідні активи

2. Придатні до

використання як

застава активи,

визначені

законодавством

1. Переважно однорідні

активи

2. Придатні до

використання як

застава активи, не

обов’язково визначені

законодавством

Виплати за

відсотками

Як правило, щорічні Як правило, щомісячні