Лютий І.О., Савич В.І., Калівошко О.М. Іпотека: сучасні концепції, тенденції суперечності розвитку

Подождите немного. Документ загружается.

491

Додатки

Додаток Ї

Таблиця Ї.1

Характеристики німецьких систем іпотечного кредитування

Характеристики

Система

контрактних

заощаджень

Система

рефінансування

шляхом випуску

заставних листів

Кредитний інститут Ощадкаса Іпотечний банк

Механізм залучення коштів для

кредитування

Цільові ощадні

вклади на основі

ощадного контракту

Випуск і

розміщення

цінних паперів –

заставних листів

Інвестори

Вкладники, які

бажають отримати

іпотечний кредит на

пільгових умовах

Будь-які

інвестори, які

вкладають кошти

в довгострокові

активи

Середні ставки, % 4,5-6,0 6-10

Середня доходність, % 2,5-3,3 8-12

Термін кредитування, років 10 до 30

Термін заощадження, років 6-7 –

Термін дії цінних паперів, років – 1-10

492

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Таблиця Ї.2

Система обмежень на діяльність ощадних кас Німеччини

Види

обмежень

Зміст обмежень

Компетенція

ощадних кас

Надання короткострокових грошових позик для подолання тимчасо-

вих фінансових ускладнень чи для проміжного фінансування виплат

ощадних кас за договорами своїх вкладників

Надання грошових позик для проведення заходів у сфері

житлового будівництва

Управління, посередництво чи надання грошових позик третім осо-

бам від свого імені чи від чужого імені і за рахунок третьої особи,

якщо позика призначена для будівництва

Приймання на себе грошових позик третьої особи, які ощадна

каса сама мала б право надати

Надання будівельної позики, яка використовується для

формування ресурсів підприємства

Надання грошових позик підприємствам, в діяльності яких бере

участь ощадна каса

Дозволені

види

діяльності

ощадних кас

Попереднє і проміжне фінансування договорів заощаджень на

будівництво

Інші житлово-господарські позики в розмірі не більше

восьмикратного перевищення власного капіталу будощадкаси

Обмежене фінансування виробничого будівництва

Вкладення в активи, державні цінні папери і облігації, які

котируються на біржі

Отримання позик

Емісія облігацій терміном не більше як на 5 років

Види активів,

в які ощадні

каси можуть

вкладати

готівкові

кошти

Активи об’єднаних кредитних установ та іменні облігації,

емітовані ними

Безвідсоткові казначейські зобов’язання Федерації і земель,

аналогічні цінні папери ЄС і держав – членів співтовариства, а

також депозитні сертифікати об’єднаних кредитних установ

Боргові зобов’язання і боргові вимоги Федерації і земель, ЄС і

його членів

Інші боргові зобов’язання, які допущені до продажу на біржі

всередині країни чи в країнах – членах ЄС

Паї в інвестиційних компаніях

493

Додатки

Додаток Й

Таблиця Й.1

Перелік та зміст основних нормативно-правових актів,

спрямованих на врегулювання відносин в іпотечній сфері,

прийнятих впродовж 1991-2002рр.

Нормативно-

правовий акт

Завдання, що вирішується відповідним

нормативно-правовим актом

Розпорядження Президента

України «Про заходи щодо

сприяння будівництву житла

для молоді шляхом іпотек-

ного кредитування» від

22.06.1994 р. №55/94-рп

Визнано за необхідне ширше залучати позабюджетні

джерела фінансування для надання допомоги молодим

сім’ям у будівництві житла, розвивати довгострокове

кредитування житлового будівництва і придбання

житла, використовуючи при цьому як один з його

видів іпотечне кредитування. Згідно з цим документом

було створено робочу групу з розробки Положення

про житлові кредити для молодих сімей та розвиток

іпотечного кредитування в Україні, яке мало бути

подано Кабінету Міністрів України до 1 вересня 1994

р. Він, у свою чергу, мав внести до 1 жовтня 1994 р. на

розгляд Верховної Ради України проекти законодав-

чих актів у галузі розвитку іпотечного кредитування.

Розпорядження Пре-зидента

України від 30.11.1994 р.

за №177/94-рп «Про План

підготовки проектів актів за-

конодавства, спрямованих на

реалізацію положень Допові-

ді Президента України «Про

основні засади економічної

та соціальної політики»

Визначено першочергові акти законодавства,

прийняття яких дозволило б суттєво розширити

сферу правового регулювання іпотечних відно-

син в Україні. Такими, зокрема, були: закони про

інвестиційно-іпотечні банки, про іпотеку; проект

постанови Кабінету Міністрів України про Концеп-

цію розвитку житлово-комунального господарства

до 2005 року, якою передбачалось створення банку

кредитування (в тому числі на засадах іпотеки)

інвестицій у житлово-будівельний комплекс.

Постанова Верховної Ради

України (від 27.06.1995 р.

№247/95-ВР)

Затверджено Правила застосування Закону України

«Про оподаткування прибутку підприємств», якими

конкретизовано об’єкти іпотеки. Визначено, що іпоте-

кою визнається застава землі, нерухомого майна, при

якій земля та (або) майно, що становить предмет за-

стави, залишається у заставодавця або третьої особи.

494

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Продовження табл. Й.1

Положення Національ-

ного банку України «Про

кредитування» (№246 від

28.09.1995 р. (втратило

чинність лише у 2004 р. на

підставі Постанови Націо-

нального банку України №54

від 18.02.2004 р.)

Визначено правові основи надання, використання і по-

вернення кредитів та регулювання взаємовідносин між

суб’єктами, що виникають у процесі кредитування. В

його окремому блоці – «іпотечний кредит» – було визна-

чено, що: іпотечний кредит являє собою особливий вид

економічних відносин з приводу надання кредитів під

заставу нерухомого майна; кредиторами з іпотеки мо-

жуть бути іпотечні банки або спеціальні іпотечні компа-

нії, а також комерційні банки; позичальниками можуть

бути юридичні та фізичні особи, які мають у власності

об’єкти іпотеки або мають поручителів, які надають під

заставу об’єкти іпотеки на користь позичальника; пред-

метом іпотеки при наданні кредиту доцільно використо-

вувати: житлові будинки, квартири, виробничі будинки,

споруди, магазини, земельні ділянки, що є власністю по-

зичальника і не є об’єктом застави за іншою угодою.

Указ Президента України

«Про заходи щодо державної

підтримки сільськогоспо-

дарського виробництва» (від

23.03.1998 р. №215/98)

Здійснена спроба прискорити процес запроваджен-

ня іпотеки в аграрній сфері. Даним Указом сформу-

льовано завдання – вважати забезпечення економіч-

ного зростання виробництва в агропромисловому

комплексі та підтримку сільськогосподарського то-

варовиробника одними з пріоритетних напрямів

реалізації державної політики, визначивши серед

відповідних заходів у цьому напрямі забезпечення

розвитку відносин, пов’язаних з іпотекою землі, та

вирішення до 1 травня 1998 р. питання про утворен-

ня селянського іпотечного банку.

Указ Президента України

«Про Основні напрями

розвитку агропромислового

комплексу України»(від

29.04.1998 р. №389/98)

Для забезпечення стабілізації і наступного розви-

тку агропромислового комплексу ставить завдання

запровадити іпотечне кредитування, а для забезпе-

чення фінансово-кредитної підтримки підприємств

агропромислового комплексу – розробити законо-

давчу і нормативну базу для створення Державного

акціонерного селянського іпотечного банку.

Розпорядження Президента

України від 01.12.1998 р.

№574/98-рп «Про заходи

щодо економічної стабі-

лізації та стимулювання

виробництва»

З метою створення засад економічної стабілізації та

стимулювання виробництва, забезпечення реалізації

пріоритетів економічної політики, визначених у по-

зачерговому посланні Президента України до Вер-

ховної Ради України 19 листопада 1998 р., Кабінету

Міністрів України доручалося внести до 20 грудня

1998 р. до Парламенту в порядку, передбаченому

пунктом 4 розділу XV «Перехідні положення» Кон-

ституції України, проект Указу Президента України

та відповідний законопроект про іпотеку землі. Крім

того, Національному банку України разом з Кабіне-

том Міністрів України було рекомендовано вжити

заходів до розробки проекту Закону України щодо

здійснення державою санації банку «Україна» з пе-

ретворенням його у селянський іпотечний банк.

495

Додатки

Продовження табл. Й.1

Указ Президента Укра-

їни «Про іпотеку» (від

14.06.1999 р. №641/99)

Врегульовував питання іпотеки земельних ділянок.

Визначав іпотеку як заставу нерухомого майна,

коли земельні ділянки та (або) інші речі, що станов-

лять предмет іпотеки, залишаються у заставодавця

або третьої особи (майнового поручителя), а заста-

водержатель набуває право на задоволення забез-

печеного іпотекою зобов’язання, яке не виконане, за

рахунок предмета іпотеки. Під нерухомим майном у

даному випадку слід було розуміти земельні ділян-

ки і все, що розташоване на них і тісно пов’язане з

ними, тобто об’єкти, переміщення яких без непро-

порційної шкоди їх призначенню неможливе. До не-

рухомого майна були віднесені також повітряні та

морські судна, судна внутрішнього плавання, кос-

мічні об’єкти. Крім того, допускалось, що Законом

до нерухомого майна може бути віднесене й інше

майно.

Указ врегульовував питання виникнення іпотеки,

предмета іпотеки, іпотечного договору, передачі

в іпотеку майна, що знаходилося у спільній суміс-

ній власності, звичайної, попередньої, наступної

та умовної іпотек, задоволення вимог заставодер-

жателя, прав і обов’язків заставодержателя та за-

ставодавця, іпотеки земельних ділянок, житлових

будинків, квартир, підприємств та їх структурних

підрозділів, заставної та операцій з нею, припинен-

ня іпотеки тощо.

Даний Указ майже за весь десятирічний період

був першим системним спеціальним нормативно-

правовим актом, який комплексно врегульовував

питання іпотеки. Проте він так і не вступив у дію у

зв’язку з відхиленням проекту Закону про іпотеку

згідно з Постановою Верховної Ради України «Про

проект Закону України про іпотеку» від 07.07.1999

р. №840-XIV.

Постанова Верховної Ради

України від 07.07.1999 р. за

№839-ХІV «Про проект За-

кону України про іпотеку»

Відправлено на повторне перше читання внесений

Кабінетом Міністрів України проект Закону про

іпотеку. За основу ж урядовий законопроект був

взятий лише у жовтні 2000 року.

496

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Продовження табл. Й.1

Розпорядження Кабі-нету

Міністрів України від

21.07.1999 р. №709-р

Даний документ свідчить про здійснення Урядом

кроків у напрямі відпрацювання експерименталь-

ної бази щодо запровадження іпотеки земельних

ділянок. Зокрема, для забезпечення відпрацю-

вання механізмів іпотечного кредитування під

заставу земельних ділянок сільськогосподарсько-

го призначення Мінагропрому, Держкомзему,

Львівській та Черкаській облдержадміністраці-

ям доручалось розробити до 1 грудня 1999 р. на

окремих сільськогосподарських підприємствах

Львівської та Черкаської областей пілотні про-

екти іпотечного кредитування під заставу земель-

них ділянок сільськогосподарського призначен-

ня. Замовниками пілотних проектів визначались

Львівська та Черкаська облдержадміністрації.

Водночас дієвість такого заходу відразу ж фахів-

цями оцінювалась як досить низька, адже зазна-

чені облдержадміністрації – суб’єкти проведення

експерименту самостійно повинні були вишукати

джерела фінансування робіт з розроблення цих

проектів. Крім того, незрозуміло, яким чином цей

проект мав бути реалізований в умовах невиріше-

ності питання ні щодо купівлі-продажу сільсько-

господарських земель, ні щодо використання як

предмета іпотеки права оренди зазначеної катего-

рії земель.

Розпорядження Кабі-нету

Міністрів України від

10.07.1998 р. №569-р «Про

створення координаційної

ради з розроблення норма-

тивно-правових актів з

іпотечного кредитування

будівництва та придбання

житла»

Даним документом голові новоствореної ради до-

ручалося затвердити заходи щодо запровадження

системи іпотечного кредитування будівництва та

придбання житла, а Мінекономіки, Мінфіну, Держ-

буду та Держкомзему разом з іншими зацікавлени-

ми центральними органами виконавчої влади за-

безпечити організацію роботи щодо запровадження

системи іпотечного кредитування будівництва та

придбання житла.

Розпорядження Кабіне-

ту Міністрів України від

11.07.2002 р. за №384-р «Про

утворення Координаційної

ради з питань створення

системи іпотечного кредиту-

вання»

Новостворена Рада повинна була забезпечити про-

ведення організаційних заходів щодо створення

сучасної системи іпотечного кредитування, у тому

числі підготовку пакета законодавчих та інших

нормативно-правових актів з питань іпотечного

кредитування.

497

Додатки

Продовження табл. Й.1

Указ Президента України від

8 серпня 2002 р. №695/2002

«Про заходи щодо розвитку

іпотечного ринку в Україні»

Тривала відсутність базового Закону про іпотеку в чер-

говий раз підштовхнула Президента України сформу-

лювати власну концептуальну позицію та визначити

нагальні завдання щодо перспектив розвитку іпотечно-

го ринку в країні. Основна мета цього Указу полягала у

створенні ефективних механізмів розвитку іпотечного

ринку, додаткових можливостей для залучення інвес-

тицій у пріоритетні галузі економіки України. Відпо-

відно до сформульованої мети зазначеним документом

окреслено коло пріоритетних напрямів діяльності щодо

створення та розвитку іпотечного ринку в Україні, яки-

ми, зокрема, були визначені: формування нормативно-

правової бази з питань іпотеки з метою ефективного

використання можливостей іпотеки як додаткового

джерела залучення коштів для вирішення соціально-

економічних проблем; створення системи гарантій та

прозорих умов діяльності учасників іпотечного ринку,

насамперед через запровадження ефективної системи

державної реєстрації прав на нерухоме майно, вдоско-

налення системи оцінки нерухомого майна, стандарти-

зацію діяльності на іпотечному ринку, визначення ме-

ханізмів страхування іпотечних кредитів; встановлення

видів іпотечних цінних паперів, визначення порядку їх

випуску та обігу, забезпечення належного контролю за

їх обігом; створення спеціалізованих іпотечних банків

та інших установ, які здійснюватимуть діяльність на

іпотечному ринку; розширення наукових досліджень з

проблем іпотеки та іпотечного ринку, підготовка фахів-

ців з питань іпотеки.

Виходячи з окреслених пріоритетних напрямів Кабі-

нету Міністрів України у досить стислі строки (всього

до 1 жовтня 2002 р.) доручалося:

розробити законопроекти про іпотеку, про іпотечні

цінні папери, про довірче управління майном, у яких,

зокрема, мали б бути визначені: підстави виникнення

іпотеки та вимоги, що нею забезпечуються; перелік

майна та майнових прав, включаючи право оренди зе-

мельної ділянки, які можуть бути предметом іпотеки;

порядок державної реєстрації іпотеки та орган, який

здійснюватиме таку реєстрацію; види іпотечних цін-

них паперів, порядок їх випуску та обігу, права влас-

ників іпотечних цінних паперів; регулювання питань

іпотечного кредитування; порядок оподаткування

операцій з іпотечними цінними паперами, операцій з

будівництва або придбання житла за рахунок коштів

іпотечних кредитів; порядок забезпечення схороннос-

ті нерухомого майна, що закладене за договором іпоте-

ки, переходу прав на таке майно; особливості іпотеки

окремих видів майна; порядок звернення стягнення та

реалізації майна, що є предметом іпотеки;

498

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Продовження табл. Й.1

розробити спільно з Національним банком України,

Державною комісією з цінних паперів та фондового

ринку законопроекти щодо: порядку запроваджен-

ня іпотеки земельних ділянок, розширення кола

осіб, які можуть бути заставодержателями земель-

ної ділянки, оцінки земель, державного земельного

кадастру; внесення до законів з питань банківської

та страхової діяльності, діяльності на фондовому

та інших фінансових ринках змін та доповнень,

пов’язаних із розвитком іпотечного кредитуван-

ня, визначивши, зокрема, порядок рефінансування

іпотечних позик, механізми страхування іпотечних

кредитів, порядок та умови випуску та обігу цінних

паперів та їх похідних, які використовуються на

ринку іпотеки, механізми використання іпотечних

цінних паперів для цілей пенсійного забезпечення;

розробити та затвердити державну програму забез-

печення житлом малозабезпечених громадян та мо-

лодих сімей на засадах кредитування будівництва та

придбання житла під його заставу;

розробити за участю Національного банку України,

Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку

заходи щодо залучення банків до іпотечного кредиту-

вання, розширення використання банківських кредит-

них механізмів та інструментів фондового ринку для

розвитку ринку іпотеки як засобу концентрації інвести-

цій у пріоритетних галузях економіки, а також визначи-

ти та запровадити механізми стимулювання створення

спеціалізованих іпотечних банків та філій комерційних

банків України для іпотечного кредитування.

Уряду та органам влади на місцях доручалося сприяти

запровадженню іпотечного кредитування для реаліза-

ції програм реконструкції житлових будинків перших

масових серій як реального механізму залучення ін-

вестицій для відновлення існуючого житла та поліп-

шення його експлуатаційних якостей, широко висвіт-

лювати питання іпотеки в засобах масової інформації,

в тому числі шляхом заснування в установленому по-

рядку спеціального друкованого видання.

Постанова Кабінету Міні-

стрів України від 25 жовтня

2002 р. №1586 «Про Прогноз

економічного і соціального

розвитку України на 2002-

2006 роки»

Конкретизація зазначених напрямів розвитку іпотеч-

ного ринку знайшла своє відображення в цьому доку-

менті. Уряд визначив конкретний перелік нормативно-

правових актів (із встановленням конкретних термінів

їх запровадження), які прямо чи опосередковано зачіпа-

ли відносини іпотеки. При цьому зазначені нормативно-

правові акти розглядалися в контексті удосконалення

загального правового забезпечення реалізації стратегіч-

них цілей економічного розвитку України в 2002-2006

рр., серед яких, зокрема, були виділені наступні:

499

Додатки

Продовження табл. Й.1

проект Закону про іпотеку, з прийняттям якого

пов’язувалась можливість активізації впроваджен-

ня в життя іпотечного кредитування, що має ве-

лике значення для функціонування і стабільності

та ефективності банківської системи, вирішення

проблеми введення заставної як цінного паперу,

що мав з’явитися на фондовому ринку України, та

прискорення створення механізму реєстрації пра-

ва приватної власності на землю і нерухомість, в

кінцевому плані для створення системи іпотечного

кредитування, що мало сприяти розвитку ринку не-

рухомості та інвестиційної активності;

проект Закону про Державний земельний (іпо-

течний) банк, який мав визначати організаційно-

правову форму та основні функції Державного

земельного (іпотечного) банку, що сприятиме ак-

тивізації іпотечних відносин в Україні, а в разі за-

лучення в економічний обіг земельних ділянок

сільськогосподарського призначення – розвитку

кредитування аграрного сектору економіки;

проект Закону про особливості створення та ді-

яльності іпотечних установ, який мав забезпечити

правове врегулювання особливостей створення та

діяльності іпотечних установ в Україні, що мало

сприяти становленню ринків середньо- і довгостро-

кового капіталу та активізації інвестиційної діяль-

ності.

Низка законопроектів, які вважалися важливими в

плані формування завершеної правової бази щодо

регулювання повноцінного ринку іпотеки актами,

стосувалися проблем розвитку ринків землі та не-

рухомості, їх оцінки та прав власності. Такими, зо-

крема, були наступні: про ринок земель, про оцінку

земель, про Державний земельний кадастр та про

Державну систему реєстрації нерухомості, про дер-

жавну реєстрацію прав на нерухоме майно.

Розпорядження Кабі-нету

Міністрів України від 9

серпня 2002 р. №440-р «Про

схвалення плану заходів

щодо ви-конання Програми

роз-витку інвестиційної дія-

льності на 2002-2010 роки»

Передбачалося запровадити в системі органів юс-

тиції державну реєстрацію прав на нерухоме майно,

розробити проект Концепції іпотечного кредиту-

вання, в якій мали бути передбачені механізми за-

хисту прав кредиторів, визначення порядку реаліза-

ції майна, що перебуває у заставі, розробити проект

Закону про іпотеку, а також підготувати пропозиції

щодо вдосконалення правової бази з регулювання

земельних відносин в плані запровадження іпотеки

земельних відносин.

500

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Продовження табл. Й.1

Постанова Кабінету Міні-

стрів України від 29 липня

2002 р. №1089 «Про затвер-

дження Державної програми

забезпечення молоді житлом

на 2002-2012 роки»

Визначено, що метою Програми є реалізація дер-

жавної молодіжної політики в частині розв’язання

житлової проблеми шляхом створення сприятли-

вих умов для розвитку молодіжного будівництва,

удосконалення механізмів придбання житла і забез-

печення на цій основі подальшого розвитку систе-

ми іпотечного житлового кредитування. При цьому

удосконалення нормативно-правової бази з питань

будівництва (реконструкції) та придбання житла

для молодих сімей та одиноких молодих громадян,

формування організаційних засад для забезпечення

ефективного функціонування загальнодержавних

та регіональних механізмів іпотечного кредитуван-

ня, а також удосконалення системи державної реє-

страції права власності фізичних осіб на нерухоме

майно з метою створення ефективних умов для

іпотечного кредитування житлового будівництва

були визначені в числі основних напрямів Програ-

ми. Крім того, було поставлено чіткі завдання щодо:

розробки та забезпечення реалізації спільного із

Світовим банком проекту фінансування довготер-

мінового житлового іпотечного кредитування бу-

дівництва (реконструкції) та придбання житла для

молоді; подання пропозицій щодо удосконалення

нормативно-правової бази з питань державної під-

тримки забезпечення молоді житлом, у тому числі

правовідносин у сфері довгострокового іпотечного

кредитування будівництва житла.

Постанова Кабінету Міні-

стрів України від 17 вересня

2002 р. №1394 «Про вико-

нання завдань, що виплива-

ють з послань Прези-дента

України до Вер-ховної Ради

України «Європейський

вибір. Концептуальні засади

стратегії економічного та со-

ціального розвитку України

на 2002-2011 роки» та «Про

внутрішнє і зовнішнє стано-

вище України у 2001 році»

Поставлено завдання впровадження та розширення

іпотечного житлового кредитування у житловому

будівництві, що потребувало прийняття закону про

іпотеку.

Рішення Держкомбуду

України від 26.07.2002 р. №1

«Про основні напрями діяль-

ності та завдання Держбуду

України на 2002 рік»

Впровадження іпотечного кредитування розгля-

далося як одне з основних завдань діяльності Дер-

жавного комітету України з питань будівництва та

архітектури у напрямі стабілізації та розвитку буді-

вельного комплексу.