Лютий І.О., Савич В.І., Калівошко О.М. Іпотека: сучасні концепції, тенденції суперечності розвитку

Подождите немного. Документ загружается.

501

Додатки

Додаток К

Стандарти житлового іпотечного кредитування

(основні положення)

Стандарти мають на меті встановлення єдиних стандартних вимог

до надання житлових кредитів, стандартизацію процедур їх надання,

сприяння запровадженню типових форм документів й методик, які

використовуються при наданні житлових іпотечних кредитів, та ви-

значення єдиних критеріїв відповідності суб’єктів ринку іпотечного

кредитування функціям, що ними виконуються. Вони мають рекомен-

даційний характер, не є обов’язковими для застосування суб’єктами

ринку іпотечного кредитування, не поширюються на житлові кредити,

забезпечені іпотекою об’єктів незавершеного будівництва, визначають

мінімально необхідні стандартні вимоги, дотримання яких дозволяє

кваліфікувати ті чи інші житлові іпотечні кредити як стандартні. Ви-

моги, які не визначені в цих Стандартах, зокрема щодо розміру креди-

ту, процедур його надання і погашення, додаткових до іпотеки способів

забезпечення виконання зобов’язань позичальників, штрафних санк-

цій за кредитами тощо, не впливають на кваліфікацію житлового іпо-

течного кредиту як стандартного чи нестандартного.

Розроблені Стандарти можуть використовуватись Національ-

ним банком України, фінансовими установами другого рівня, спе-

ціалізованими іпотечними установами, банками, іноземними фі-

нансовими установами для здійснення рефінансування іпотечних

кредиторів під заставу іпотечних активів (прав вимоги за житлови-

ми іпотечними кредитами), при здійсненні емісії іпотечних цінних

паперів або для інших цілей.

Документ встановлює стандартні вимоги до особи позичаль-

ника, які передбачають наступне. Позичальник повинен бути рези-

дентом України, бути правоздатним та дієздатним у відповідності

з чинним законодавством України. Позичальником не може бути

особа, яка не досягла 18 років. Вік позичальника після закінчення

строку житлового іпотечного кредиту не може перевищувати 65 ро-

ків. Якщо вік позичальника після закінчення строку житлового іпо-

течного кредиту перевищує 65 років, такий кредит може вважатися

стандартним за умови наявності співпозичальника за цим кредитом,

який відповідає встановленим віковим критеріям. Позичальник по-

винен мати стабільний рівень доходів та бути плато- та кредито-

спроможним відповідно до цих Стандартів.

502

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Стандарти визначають процедуру попереднього опитування по-

зичальника, яке проводиться кредитором з метою виявлення загаль-

ної інформації про особу потенційного позичальника, яка дозволяє

зробити попередній висновок про придатність такої особи бути по-

зичальником за житловим іпотечним кредитом. У ході попереднього

опитування кредитор визначає потреби потенційного позичальника

в житловому іпотечному кредиті і, в разі позитивного попередньо-

го висновку про можливість надання такого кредиту, інформує по-

зичальника про стандартні вимоги до надання житлових іпотечних

кредитів. Такими є: вимоги до плато- та кредитоспроможності пози-

чальника; умови забезпечення виконання зобов’язань позичальника

за кредитом іпотекою, включаючи значення LTV; перелік докумен-

тів, що мають бути надані позичальником, і умови використання

цих документів кредитором; умови надання позичальником повно-

важень кредитору на перевірку інформації щодо працевлаштування

позичальника, його доходів, кредитної історії тощо; порядок укла-

дення та основні умови кредитного та іпотечного договорів; вимо-

ги до оцінки предмета іпотеки, визначення його фізичного стану

і правового статусу; максимальний розмір житлового іпотечного

кредиту, розмір плати за кредит та порядок його погашення; розмір

всіх грошових зборів і витрат, які будуть понесені позичальником у

зв’язку з укладенням кредитного та іпотечного договорів.

Позичальник повинен надати кредитору інформацію про дже-

рела та розмір отриманих ним доходів принаймні за останні 12 мі-

сяців, а також на вимогу кредитора підтвердити цю інформацію до-

кументально. Інформація про доходи позичальника може включати

відомості про доходи членів його сім`ї, які підтверджуються доку-

ментально і за рахунок яких може здійснюватись погашення кре-

диту. Якщо члени сім’ї позичальника не є співпозичальниками за

кредитним договором, сукупний доход позичальника визначається

на щомісячній або середньомісячній основі як загальна сума чистих

(після оподаткування) доходів. Якщо позичальник та члени його

сім’ї є співпозичальниками за кредитним договором, то сукупний

доход кожного з них визначається на індивідуальній основі без вра-

хування доходів інших співпозичальників. До розрахунку сукупно-

го доходу позичальника включаються: заробітна плата за основним

місцем роботи; заробітна плата від роботи за сумісництвом або інші

доходи від трудової діяльності не за основним місцем роботи; ав-

торські винагороди та роялті, якщо такі доходи мають регулярний

503

Додатки

(систематичний) характер; заохочувальні та компенсаційні випла-

ти, а також додаткова заробітна плата за основним місцем роботи

чи від роботи за сумісництвом; доходи у вигляді дивідендів, процен-

тів, орендної плати тощо, якщо їх виплата має регулярний характер;

аліменти та дотації на дітей; чистий прибуток від підприємницької

діяльності, якщо позичальник є суб’єктом підприємницької діяль-

ності; інші регулярні (систематичні) доходи.

Сукупний доход позичальника може бути збільшений кредито-

ром у разі наявності у власності позичальника іншого нерухомого

майна житлового призначення, крім того майна, що використову-

ється як предмет іпотеки і щодо якого позичальник може довести

свій намір про продаж або надання його в оренду у майбутньому.

Позичальник повинен надати кредитору документальне підтвер-

дження свого права власності на відповідне нерухоме майно, права

на його відчуження, а також професійну оцінку вартості цього май-

на. У цьому разі сукупний місячний доход позичальника може бути

збільшений на суму в розмірі 0,5% від оцінної вартості такої неру-

хомості.

Доходи позичальника можуть бути підтверджені податковою

декларацією про доходи, отримані у попередньому році (декларація

повинна бути завіреною відповідним податковим органом), довід-

кою з місця роботи про отримані доходи та/або іншими документа-

ми, які є підставою для нарахування та виплати відповідного доходу

позичальнику. Відомості про доходи у вигляді дивідендів, процентів,

орендної плати, роялті підтверджуються документами, на підставі

яких виникли боргові зобов’язання перед позичальником, – цінни-

ми паперами, депозитними договорами, договорами оренди, ліцен-

зійними угодами тощо. Якщо позичальник отримує відповідно до

вимог чинного законодавства України допомогу, субсидії або дота-

ції з державного або місцевого бюджетів, такі платежі враховуються

при розрахунку сукупного доходу позичальника протягом строку

дії відповідних пільг у майбутньому. Якщо у позичальника відсутні

документи, що підтверджують джерела його доходів, такі доходи не

враховуються при визначенні сукупного доходу позичальника.

Позичальник повинен надати кредитору інформацію про розмір

сплачених зобов’язань (витрат) принаймні за останні 12 місяців. Ці

зобов’язання мають включати також витрати, здійснені чоловіком

або дружиною позичальника (якщо тільки чоловік або дружина не є

співпозичальниками за житловим іпотечним кредитом), а також ін-

504

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

шими членами сім’ї, які перебувають на утриманні позичальника. На

підставі цих даних розраховується щомісячний розмір зобов'язань

позичальника. Якщо у позичальника відсутні документи, що під-

тверджують наявність окремих витрат у складі його щомісячних

зобов’язань, такі витрати визначаються розрахунковим методом.

Розмір щомісячних зобов’язань включає такі витрати позичаль-

ника та членів його сім’ї: плановані щомісячні (або з розрахунку на

місяць) витрати позичальника, пов'язані з нерухомим майном жит-

лового призначення, що буде придбане за рахунок кредиту, вклю-

чаючи платежі за житловим іпотечним кредитом, плату за житло,

плату за користування послугами зв’язку та комунальними послу-

гами, страхові платежі і податки з цього нерухомого майна, інші

можливі регулярні збори і виплати, пов'язані з його експлуатацією;

щомісячні (або з розрахунку на місяць) витрати позичальника у

зв’язку з наявністю в нього іншого рухомого чи нерухомого майна,

а також зобов’язань за іншими кредитами; нерегулярні (з розрахун-

ку на місяць) витрати позичальника і членів його сім’ї, пов'язані з

щорічним відпочинком, медичним страхуванням, навчанням тощо;

інші постійні та обов'язкові витрати позичальника, що сплачують-

ся щомісяця або з іншою періодичністю протягом року, включаючи

аліменти, членські внески тощо.

Дані про сукупний доход позичальника та про розмір його щомі-

сячних зобов’язань використовуються кредитором для розрахунку

коефіцієнтів РТІ та ОТІ.

Оцінка плато- і кредитоспроможності позичальника перед на-

данням житлового іпотечного кредиту здійснюється відповідно до

методики, прийнятої кредитором, з врахуванням стандартних ви-

мог, викладених у Стандартах. На підставі такої оцінки кредитор

визначає максимальний розмір кредиту, який може бути наданий

позичальнику, за умови, що у кредитора існують достатні підстави

вважати, що рівень доходів позичальника зберігатиметься принай-

мні на такому ж рівні протягом строку житлового іпотечного кре-

диту. Оцінка плато- і кредитоспроможності позичальника також

здійснюється після надання житлового іпотечного кредиту у разі іс-

тотних змін у фінансовому стані позичальника, зокрема у разі втра-

ти джерела доходів, а також у випадку прострочення позичальником

будь-якого платежу за кредитом більш ніж на один місяць.

Основними показниками плато- і кредитоспроможності пози-

чальника є коефіцієнти РТІ та ОТІ. Максимальне значення коефі-

505

Додатки

цієнта PTI повинно становити не більше 40%. Нижче значення кое-

фіцієнта РТІ свідчить про вищу платоспроможність позичальника.

Максимальне значення коефіцієнта ОТІ не повинно перевищувати

50%. Допускається відхилення від нормативних значень PTI та OTI,

але не більше ніж на два відсоткових пункти.

При оцінці плато- та кредитоспроможності позичальника креди-

тор повинен визначити рівень достатності його доходу для підтри-

мання на належному рівні життєдіяльності позичальника і членів

його сім’ї, включаючи оплату харчування, медичного обслуговуван-

ня, одягу тощо (витрати на утримання). Сукупний доход позичаль-

ника вважається достатнім, якщо залишок цього доходу після спла-

ти всіх його щомісячних зобов'язань забезпечує покриття витрат

на утримання. Витрати на утримання розраховуються як добуток

кількості членів сім’ї позичальника на суму прожиткового мініму-

му, встановленого на дату проведення оцінки.

Якщо залишок сукупного доходу позичальника після сплати

всіх щомісячних зобов’язань суттєво (більше ніж в три рази) пере-

вищує мінімально необхідні витрати на утримання, значення кое-

фіцієнтів PTI та OTI можуть бути збільшені, але не більше ніж на

п’ять процентних пунктів. Дане збільшення може мати місце, якщо

позичальник спроможний надати банку переконливі докази інших

своїх доходів, які документально не підтверджені, але забезпечують

зазначений залишок сукупного доходу.

На вимогу кредитора на момент укладання кредитного догово-

ру позичальник повинен довести його володіння мінімальним роз-

міром грошових коштів, необхідних для: сплати частини вартості

нерухомого майна (предмета іпотеки) як первинного внеску (ви-

моги цього пункту не застосовуються, якщо кредит надається по-

зичальнику для будь-яких інших цілей під забезпечення іпотекою

нерухомого майна житлового призначення); покриття всіх витрат,

пов’язаних з укладенням кредитного та іпотечного договорів і до-

говору купівлі-продажу нерухомості, включаючи комісійну винаго-

роду ріелтора (за наявності), плату за послуги оцінювача, страхові

платежі, плату за нотаріальні послуги; сплати державного мита за

оформлення договору купівлі-продажу нерухомості та іпотечного

договору; покриття витрат, пов’язаних з оформленням права влас-

ності на нерухоме майно та реєстрацією іпотеки; сплати винагороди

банку за надання кредиту або відкриття рахунку (за наявності). Ці

кошти можуть формуватися за рахунок власних заощаджень пози-

506

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

чальника чи з інших джерел некредитного характеру, таких як по-

дарунки, гранти, субсидії та позики від інших осіб, що надані пози-

чальнику без зобов’язання щодо їх повернення принаймні протягом

дії іпотечного кредитного договору. Кредитор перевіряє достатність

цих коштів. Для цього позичальник повинен надати кредитору до-

кази, які підтверджують наявність коштів у позичальника.

Кредитор повинен проаналізувати суб’єктивні фактори, що мо-

жуть вплинути на плато- та кредитоспроможність позичальника.

Такий аналіз здійснюється, зокрема, на підставі прогнозу працевла-

штування позичальника та вивчення його кредитної історії. Відсут-

ність документованої кредитної історії не розглядається як негатив-

ний фактор за умови наявності компенсуючих факторів.

Документ встановлює стандартні вимоги до житлового іпотеч-

ного кредиту. Так, житловий іпотечний кредит може надаватися в

національній або іноземній вільно конвертованій валюті в розмірі,

який не перевищує 70% від оцінної вартості предмета іпотеки (нині

це обмеження знято законодавцем). Розмір житлового іпотечного

кредиту повинен встановлюватись на рівні, який забезпечує дотри-

мання значення коефіцієнтів РТІ та ОТІ. Житловий іпотечний кре-

дит вважається стандартним, якщо його розмір на момент надання

перевищує еквівалент 5 000 доларів США.

Строк житлового іпотечного кредиту не може бути меншим ніж

три роки (36 місяців) (у даному випадку цей строк не збігається із

строком, визначеним Законом України «Про податок з доходів фі-

зичних осіб»). Процентні ставки за житловими іпотечними кредита-

ми, які надаються в національній валюті, можуть бути фіксованими

або плаваючими. При застосуванні плаваючої ставки в кредитному

договорі повинні бути визначені критерії її розрахунку. Як крите-

рії розрахунку плаваючої ставки можуть використовуватись: зміна

індексу споживчих цін в річному розрахунку за останні 12 місяців;

зміна ставок залучення коштів на депозити фізичних осіб у гривні

на строк понад 1 рік; зміни доходності середньострокових та довго-

строкових державних цінних паперів; зміна облікової ставки Націо-

нального банку України. Рекомендованим критерієм є зміна індексу

споживчих цін в річному розрахунку за останні 12 місяців. Для цьо-

го, зокрема, передбачається розрахунок коефіцієнта коригування.

Якщо коефіцієнт коригування є меншим ніж 0,03, діюча процентна

ставка коригуванню не підлягає. Періодичність коригування про-

центних ставок визначається кредитним договором, але впродовж

507

Додатки

першого року його дії процентна ставка коригуванню не підлягає.

Рекомендованим періодом зміни ставок є 6 місяців.

Кредитним договором має передбачатися максимальна межа

зростання та зменшення процентної ставки протягом року. Реко-

мендованими є гранична межа зростання на рівні 4-5 процентних

пунктів та межа зменшення на рівні 2-3 процентних пунктів.

Житлові іпотечні кредити надаються за умови наявності у по-

зичальника мінімальної суми грошових коштів. Дане правило не

поширюється на цільові субсидії на придбання житла, які отримані

позичальником з державного чи місцевого бюджетів, якщо для ви-

користання цих субсидій передбачений окремий порядок їх вико-

ристання.

Платежі за житловим іпотечним кредитом здійснюються по-

зичальником періодично і включають: погашення основної суми

боргу; сплату процентів; штрафні санкції (пеню, неустойку) за не-

своєчасне виконання зобов’язань позичальника за кредитом. По-

вернення основної суми кредиту і сплата процентів здійснюються

ануїтетними платежами або періодичними платежами, які вклю-

чають погашення основної суми боргу рівними частками та сплату

процентів, нарахованих на непогашену частину основного боргу за

кредитом. В останньому випадку платежі здійснюються відповідно

до графіка, який є невід’ємною частиною кредитного договору. На-

рахування процентів на залишок суми заборгованості за житловим

іпотечним кредитом здійснюється щомісячно.

Мораторій на дострокове повернення кредиту встановлюється на

строк в один календарний рік з моменту фактичного отримання кре-

дитних коштів позичальником. Протягом дії мораторію кошти, що на-

дійшли в погашення заборгованості понад суми, належні до оплати у

поточному процентному періоді, не враховуються в погашення забор-

гованості і підлягають поверненню на поточний рахунок позичальни-

ка. Кредитним договором можуть бути встановлені штрафні санкції

за дострокове повернення кредиту. Сума дострокового часткового

платежу за кредитом не може бути меншою ніж еквівалент 500 дол.

США. Дострокове виконання зобов'язань позичальника може відбу-

ватись тільки в строки, передбачені для здійснення планових періо-

дичних платежів, з врахуванням строку попереднього повідомлення,

протягом якого забороняється здійснювати дострокове погашення.

Кредитний договір та іпотечний договір укладаються одночас-

но, вони можуть бути складеними у формі одного документа. Кре-

508

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

дитний договір не повинен містити положення, які забороняють

кредитору відступати своє право вимоги за ним іншій особі або обу-

мовлюють таке відступлення згодою позичальника.

Документ визначає стандартні вимоги до предмета іпотеки.

Так, предметом іпотеки, відповідно до цих Стандартів, можуть бути

окремі квартири в багатоквартирних житлових будинках, житлові

будинки, які зареєстровані у встановленому законом порядку як

окремі, виділені в натурі, об’єкти права власності. Предмет іпоте-

ки повинен належати позичальнику чи майновому поручителю на

праві власності або на праві спільної власності, що підтверджується

свідоцтвом про право власності або іншим документом, виданим у

встановленому законом порядку. Предметом іпотеки також може

бути нерухоме майно, яке стане власністю позичальника після укла-

дення іпотечного договору (крім об’єктів незавершеного будівни-

цтва). Позичальник повинен надати кредитору документи (зокрема

договір купівлі-продажу нерухомого майна, який набув сили), які

є підставою для набуття позичальником права власності на відпо-

відне нерухоме майно у майбутньому. Предмет іпотеки повинен

бути вільним від будь-яких обтяжень (попередніх іпотек, арештів

тощо), він не є предметом інших договірних зобов’язань позичаль-

ника (майнового поручителя) або судових позовів, на нього не було

звернене стягнення за іншими зобов’язаннями позичальника (май-

нового поручителя), це майно не було нікому продано, подаровано,

здано в найм (оренду, лізинг), воно не знаходиться під забороною

відчуження і не занесене чи не підлягає занесенню до Державного

реєстру національної культурної спадщини. Стосовно предмета іпо-

теки не може бути оформлена довіреність іншій особі щодо володін-

ня з правом відчуження.

Якщо предмет іпотеки належить на праві спільної власності

декільком особам, позичальник (майновий поручитель) надає но-

таріально посвідчену згоду всіх інших співвласників на укладення

іпотечного договору. Позичальник (майновий поручитель) повинен

на момент укладення іпотечного договору надати кредитору нота-

ріально посвідчені згоди всіх повнолітніх осіб, які зареєстровані і

мешкають або будуть мешкати у житловому приміщенні – предметі

іпотеки, на їх виселення у разі звернення стягнення кредитором на

предмет іпотеки. Така ж згода органу опіки і піклування повинна

бути наданою кредитору на виселення неповнолітніх дітей, які меш-

кають або будуть мешкати у цьому житловому приміщенні разом з

509

Додатки

батьками. Якщо відповідні особи є недієздатними або обмежено ді-

єздатними, зазначені у цьому пункті згоди надаються їх опікунами.

Якщо предметом іпотеки є житловий будинок, передачі в іпоте-

ку також підлягає належна на праві власності позичальнику (май-

новому поручителю) земельна ділянка, на якій розташований цей

будинок.

Обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній ре-

єстрації у встановленому законодавством України порядку. Пред-

мет іпотеки підлягає професійній оцінці з метою визначення його

ринкової ціни на момент укладення іпотечного договору. Предмет

іпотеки підлягає страхуванню на його повну вартість від ризиків ви-

падкового знищення, випадкового пошкодження або псування на

користь кредитора.

Документ встановлює стандартні вимоги до іпотечного дого-

вору, а також стандартні вимоги до страхування. Сума страхового

відшкодування за договором майнового страхування повинна бути

адекватною вартості предмета іпотеки протягом усього строку іпо-

течного договору. Відповідно до договору страхування страхове від-

шкодування повинно сплачуватись кредитору або за його згодою –

позичальнику для відновлення предмета іпотеки.

До моменту отримання житлового іпотечного кредиту позичаль-

ник повинен укласти договір про особисте страхування життя та

працездатності на весь період дії кредитного договору. Страховими

випадками визнаються: смерть з будь-якої причини; повна та стійка

втрата працездатності без права на працевлаштування (1 група інва-

лідності та/чи 2 група без права на трудову діяльність).

Розмір страхового відшкодування повинен бути не меншим за-

лишку заборгованості за житловим іпотечним кредитом, включа-

ючи основну суму та нараховані проценти, на момент виникнення

страхового випадку. Вигодонабувачем за договорами особистого

страхування є кредитор.

Кредитним договором можуть бути передбачені інші види стра-

хування позичальника у зв’язку з наданням йому житлового іпотеч-

ного кредиту. Договори страхування мають діяти протягом усього

строку дії іпотечного та кредитного договорів.

Документ встановлює стандартні вимоги до страховиків та оці-

нювачів. Так, страхові компанії, що мають ліцензію на страхування

ризиків, обумовлених цими Стандартами, повинні задовольняти

наступним вимогам: мати досвід за відповідним видом страхування

510

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

не менше двох років; мати в своєму штаті сертифікованих спеціа-

лістів з перестрахування; мати договори перестрахування з провід-

ними українськими чи закордонними страховими або перестраху-

вальними компаніями, які мають міжнародний офіційний рейтинг

не нижче «інвестиційний клас» (підтверджений у бюлетені однієї з

провідних світових рейтингових компаній Fitch IBCA, Standard &

Poors, Moody‘s), або бути дочірньою компанією іноземної страхової

чи перестрахувальної компанії, яка має вищезазначений рейтинг; не

бути пов’язаною особою з Кредитором.

Оцінювач повинен: бути незалежним згідно із встановленими

чинним законодавством України критеріями та не бути пов’язаною

особою з іншими суб’єктами ринку іпотечного кредитування; мати

досвід практичної діяльності в сфері оцінки більше трьох років та

не мати прецедентів у своїй професійній діяльності, які ставлять

під сумнів його ділову репутацію. Зокрема, кредитор повинен впев-

нитись, що в ході професійної діяльності оцінювача не було фактів

порушення господарських чи цивільних справ, які ґрунтувались на

некоректних висновках оцінювача щодо вартості певного майна.

Оцінювачем не може бути особа, яка притягалась до кримінальної

відповідальності за корисливі злочини чи фінансові зловживання.