Управление стоимостью бизнеса и подготовка кадров по ценообразованию и оценочной деятельности. Сборник докладов

Подождите немного. Документ загружается.

в среднем к 57 % снижению стоимости обремененных зданий. Также ис-

следование Уинсон и Джордан подтвердило, что в среднем обесценение

обремененных объектов со временем увеличивается.

Несмотря на то что охранные меры по защите исторической недви-

жимости устанавливаются в США повсеместно с 1970-х гг., оценка по-

добных объектов для оценщиков США представляет сложность и сегодня.

Многочисленные исследования подтвердили значимость специфических

факторов стоимости в оценке, однако непосредственно при оценке подоб-

ных объектов надежность результата целиком зависит от опыта и умений

конкретного оценщика. Многочисленные судебные тяжбы по вопросу

снижения стоимости и соответствующей адекватной компенсации пока-

зывают, что очень многие оценщики не могут правильно оценить объекты

исторической недвижимости.

Кроме того, остается множество неопределенностей и нестыковок в

области законодательного регулирования. Так, например, несмотря на

общее признание того, что компенсация собственнику должна быть равна

потере стоимости объекта и что величина потери стоимости для каждого

объекта индивидуальна, в штате Джорджия действует закон, установив-

ший единую для всех владельцев обремененных объектов налоговую

льготу по подоходному налогу в размере 25 % от справедливой рыночной

стоимости объекта недвижимости.

Российские и американские оценщики сталкиваются со схожими

проблемами при оценке объектов исторической недвижимости, в силу че-

го изучение опыта США представляет значительный интерес.

Список использованной литературы

1. Asabere Paul K., Hachey George and Grubaugh Steven. Architecture, His-

toric Zoning, and the Value of Homes // Journal of Real Estate Finance and

Economics. – 1989. – September. – Vol. 2. – Issue 3. – Р. 181–195.

2. Asabere Paul K. and Huffman Forrest E. Historic Districts and Land Values //

Journal of Real Estate Research. – 1991. – Spring. – Vol. 6. – Р. 1–7.

3. Asabere Paul K. and Huffman Forrest E. The Value Discounts Associated

with Historic Façade Easements // The Appraisal Journal. – 1994. – April. –

Р. 270–277.

4. Asabere Paul K., Huffman Forrest E., and Mehdian Seyed. The Adverse Im-

pacts of Local Historic Designation: The Case of Small Apartment Buildings

in Philadelphia // Journal of Real Estate Finance and Economics. – 1994. –

May. – Vol. 8. – Issue 3. – Р. 225–234.

5. Asabere Paul K. and Huffman Forrest E. Historic Designation and Residen-

tial Market Values // The Appraisal Journal. – 1994. – July. – Р. 39–401.

6. Winson-Geideman Kimberly and Jourdan Dawn. The Impact of Historic

Façade Easements on Condominium Value // The Appraisal Journal. – 2009.

– Fall. – Р. 329–337.

Н. В. Вейг, канд. экон. наук,

ст. преподаватель кафедры ценообразования

и оценочной деятельности СПбГУЭФ

Учет особенностей машин и оборудования при оценке их стоимости

Развитие рыночных отношений в России способствовало тому, что

вопрос о том, сколько может стоить предприятие или тот или иной его ак-

тив, перешел в разряд сугубо практических.

В процессе оценки стоимости предприятия рассчитывается стои-

мость всех активов, в частности: недвижимого имущества, машин и обо-

рудования, нематериальных активов и т.д.

В системе основных экономических ресурсов предприятий, опреде-

ляющих потенциал, конкурентоспособность и темпы их развития, важная

роль принадлежит машинам и оборудованию как основному производст-

венному капиталу. Эта часть производственного капитала в форме средств

труда функционирует на протяжении длительного периода. Физическое

состояние технических средств, уровень их функционального и экономи-

ческого обесценения во многом определяют стоимость предприятия в це-

лом.

Как объекты оценки рыночной стоимости машины и оборудование

характеризуются следующими отличительными чертами: не связаны же-

стко с землей; могут быть перемещены в другое место без причинения не-

восполнимого физического ущерба как самим себе, так и той недвижимо-

сти, к которой они были временно присоединены; могут быть как функ-

ционально самостоятельными, так и образовывать технологические ком-

плексы.

При этом объектами оценки машин и оборудования в зависимости

от целей и мотивов могут выступать:

 функционально самостоятельные машины, агрегаты и установки, т.е.

одна отдельно взятая машина или единица оборудования;

 машинный или станочный парк производственного структурного

подразделения, представляющий собой совокупность инвентарных

объектов, т.е. множество условно независимых друг от друга единиц

машин и оборудования;

 технологические комплексы, объединяющие в соответствии с техно-

логическим процессом технологические машины и вспомогательные

устройства в технологические линии, т.е. комплекс машин и обору-

дования с учетом имеющихся производственно-технологических

связей как между отдельными элементами комплекса, с одной сто-

роны, так и окружающей их инженерно-технической инфраструкту-

рой, – с другой.

При большом количестве машин и оборудования на предприятиях

особенно часто возникают вопросы определения рыночной стоимости и

отдельных единиц, и групп машин и оборудования, а также всего парка

машин и оборудования в целом.

Оценка рыночной стоимости машин и оборудования должна учиты-

вать:

 многообразие наименований, видов, модификаций машин и обору-

дования: отраслевые перечни исчисляются сотнями тысяч наимено-

ваний; число производителей машин и оборудования также велико,

что приводит к широкому разбросу цен на одно и то же изделие;

 технический прогресс, который не только изменяет технологию из-

готовления и вид машин и оборудования, но и их функциональное

назначение. Функциональное устаревание имеет тенденцию уско-

ренного роста, время от времени происходят «технические револю-

ции», которые приводят к радикальному изменению потребитель-

ских приоритетов;

 сложную структуру призводственного цикла.

Таким образом, в рыночной стоимости машин и оборудования

должны найти отражение: многовариантность исполнения машин и обо-

рудования с одним и тем же функциональным назначением; большая но-

менклатура элементов, составляющих изделия; большой объем базы дан-

ных для автоматизированной оценки; относительно короткий жизненный

цикл изделий и его этапы; проблема взаимозаменяемости запасных частей

при ремонте и др.

При определении рыночной стоимости машин и оборудования, осо-

бенно сложных видов техники, необходимо учитывать степень их ком-

плектности, ее соответствие требованиям стандартов, технических усло-

вий или другой нормативно-технической документации, внося соответст-

вующие поправки. Поэтому с оценкой рыночной стоимости сложной тех-

ники связана еще одна проблема – необходимость и возможность оценки

этой техники не только в целом как единой системы или одной инвентар-

ной единицы, но и по основным ее составляющим – узлам и агрегатам, ко-

торые на бухгалтерском учете рассматриваемого предприятия как само-

стоятельные инвентарные единицы могут и не состоять.

При оценке рыночной стоимости машин и оборудования необходи-

мо учитывать наличие или отсутствие системы гарантийного и постгаран-

тийного (ремонтного) обслуживания, а также степень ремонтопригодно-

сти оцениваемых объектов в случае осуществления ремонта собственны-

ми силами пользователя. При этом следует иметь в виду, что она опреде-

ляется не только технической возможностью ремонта и сложностью его

технологии, но и возможностью приобретения необходимого комплекта

запасных частей. Так, для машин и оборудования, снятых с производства,

как правило, прекращается и выпуск запчастей.

Оценку рыночной стоимости машин и оборудования затратным и

сравнительным подходами затрудняет высокий удельный вес импортного

оборудования как в составе действующего машинного парка, так и на се-

годняшнем российском рынке машин. Отечественные и импортные ма-

шины, как правило, не сопоставимы не только по техническому уровню и

уровню качества, но и по ценам. Следует иметь в виду, что согласно дей-

ствующему законодательству стоимость импортного товара складывается

из его таможенной стоимости, суммы акцизов по подакцизным товарам,

таможенной (импортной) пошлины, сборов за таможенное оформление, а

также прочих накладных расходов по импорту без учета уплаченного

НДС. Изменение таможенной и протекционистской политики существен-

но меняет цены на импортные машины и оборудование.

Для повышения достоверности результатов оценки рыночной стои-

мости технических объектов необходимо особое внимание уделять анали-

зу тенденций развития рынка оцениваемых машин в мировом и регио-

нальном масштабах, что обеспечивает достоверность выбора аналогов и

позволяет оценить уровень утраты стоимости технических объектов в свя-

зи с физическим, функциональным и экономическим износом.

Более того, достоверное определение износа является в оценке ма-

шин и оборудования отдельной чрезвычайно важной задачей, не всегда

имеющей однозначное решение, что кардинально влияет на стоимость

машин и оборудования. В качестве объекта оценки, как правило, выступа-

ет уже используемая то или иное время машина. Соответственно, техни-

ческий объект на момент оценки уже имеет ту или иную степень износа,

причем как физического, так и экономического, что делает оценку износа

наиболее значимой в процессе выполнения оценочных процедур.

При проведении процедуры расчета стоимости технического объекта

особое значение приобретает полнота и документальная состоятельность

исходной информации, анализ и использование которой для реализации

общепринятых методов позволяют рассчитать искомую стоимость, отве-

чающую требованию достоверности или, иными словами, надежности по-

лучаемого результата.

Соответственно информация, обеспечивающая оценку уровня обес-

ценения, в обязательном порядке должна содержать сведения об условиях

эксплуатации машины с момента ввода в эксплуатацию до момента оцен-

ки, что нередко составляет ряд лет. Это приводит к неизбежности экс-

пертного обследования состояния машины в момент оценки и подбору

статистики по эксплуатации и ремонту технических объектов, аналогич-

ных оцениваемым.

Таким образом, для оценки износа машин и оборудования требуется

большой объем самой разнообразной информации: экономической, тех-

нической, маркетинговой, эксплутационной и т.д. Состав доступной для

исследования информации имеет непосредственное влияние на точность

методов определения износа, что в итоге обеспечивает надежность ре-

зультата.

Повышение требований к оценке стоимости технических объектов

по надежности результата сопряжено с затратами на получение дополни-

тельной информации, на ее анализ и многовариантные расчеты несколь-

кими методами, соответственно, возникает проблема выбора между двумя

векторами различной направленности. Снижение затрат времени на оцен-

ку, как правило, снижает качество оценки, а рост последнего непосредст-

венно определяет увеличение длительности оценки, а следовательно, и ее

стоимости. В связи с этим при интенсификации оценочного проекта вста-

ет задача снижения трудоемкости, а значит, и затрат на оценку машин и

оборудования без снижения надежности результата и информационной

обоснованности.

А. Н. Вязников, аспирант

кафедры ценообразования

и оценочной деятельности СПбГУЭФ

Проблемы использования бухгалтерской отчетности

в российской практике оценки бизнеса

В настоящее время рынок капитала в России получает все большее и

большее развитие, даже несмотря на произошедший финансово-

экономический кризис, который лишь замедлил его поступательное разви-

тие. Расширяется как количество предприятий, чьи акции котируются на

торговых площадках, так и число инвесторов, вкладывающих свой капитал в

акции перспективных предприятий, развивается и внебиржевой рынок капи-

тала. Так, из года в год все больше наблюдается сделок слияний и поглоще-

ний. Все это требует оценки стоимости как первоначально размещаемых на

бирже, так и участвующих в сделках слияний-поглощений компаний.

Качественная оценка стоимости компании невозможна без наличия

качественной бухгалтерской (финансовой) отчетности, ориентированной

на потребности оценщиков. До сих пор при оценке стоимости компании

оценщики проводят так называемую «нормализацию» отчетности, что вы-

ражается в детальном рассмотрении всех показателей основных форм от-

четности на предмет: а) выявления несвойственных данной компании до-

ходов и расходов, которые могут помешать, например, выстраивать тренд

доходов и расходов на прогнозный период и б) перегруппировки исход-

ных данных для формирования более качественной финансовой отчетно-

сти, подходящей для реализации методов оценки стоимости и анализа хо-

зяйственной деятельности.

К сожалению, отчетность, составленная по российским положениям

по бухгалтерскому учету (далее – РПБУ), не отвечает ряду существенных

требований, предъявляемых к ней инвесторами. Правительством России с

1997 года начаты мероприятия по последовательной гармонизации РПБУ

и Международных стандартов бухгалтерской отчетности (далее – МСФО):

были приняты «Концепция бухгалтерского учета в рыночной экономике

России» (одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету

при Минфине РФ) и «Концепция развития бухгалтерского учета и отчет-

ности на среднесрочную перспективу» (Приказ Минфина № 180 от

01.07.2004), для реализации которых были пересмотрены и разработаны

новые ПБУ, которые значительно приблизили «теорию», или нормативно-

правовую базу, российского бухгалтерского учета к международным

стандартам. Определенные успехи в направлении гармонизации учета по

РПБУ и МСФО уже достигнуты, однако о завершении процесса говорить

пока рано. И вот почему.

Прошло более 10 лет с момента декларирования указанных выше

концепций, однако практика российского бухгалтерского учета остается

весьма далекой не только от правил международных стандартов, но даже

от концептуальных принципов, на которых они базируются и которые

провозглашены концепциями 1997 и 2004 гг.

На наш взгляд, корень проблемы расхождения теории и практики

российского бухгалтерского учета кроется в его многозадачности. Так,

бухгалтерский учет в России стремится решить следующие задачи:

 расчет налогов, налоговое администрирование;

 имущественные вопросы при реорганизации и ликвидации органи-

заций;

 разрешение гражданско-правовых споров в судебном и досудебном

порядке;

 макроэкономическое регулирование со стороны Правительства;

 регулирование рынка ценных бумаг со стороны ФСФР и ЦБ (в части

валютного законодательства);

 удовлетворение специфических информационных требований госу-

дарственной статистики;

 контроль за использованием целевых государственных средств в

рамках специальных программ и госзаказов;

 удовлетворение специфических информационных требований анти-

монопольной службы;

 удовлетворение информационных потребностей пользователей фи-

нансовой информации: собственников, инвесторов, кредиторов, пер-

сонала и прочих;

 удовлетворение информационных потребностей руководства орга-

низации: планирование, детальный анализ себестоимости, информа-

ция по сегментам и прочее.

Очевидна невозможность решить все перечисленные выше задачи,

стоящие перед российским бухгалтерским учетом. Именно поэтому, на

наш взгляд, российскому бухгалтеру приходиться выбирать «меньшее из

зол». В настоящее время в России можно выделить три системы учета,

выполняющие перечисленные задачи для внешних пользователей – это на-

логовый учет, бухгалтерский учет по РПБУ и финансовый учет по МСФО:

1. Налоговый учет предназначен для расчета налогов и налогового ад-

министрирования, но он полностью не решает своих задач, поскольку

часть данных заимствует в бухгалтерском учете. Имущественных во-

просов он также не решает, так как они находятся вне его сферы.

2. Бухгалтерский учет по РПБУ не предназначен для решения какой-

либо конкретной задачи, хотя и обязателен для всех субъектов. Он

выполняет разрозненные, не связанные между собой задачи – рассчи-

тывает налоги, правила для которых остались не до конца урегулиро-

ваны НК РФ, позволяет идентифицировать имущество при решении

гражданско-правовых вопросов и дает некоторую информацию о фи-

нансовом положении и финансовых результатах при отсутствии от-

четности по МСФО.

3. Учет на основе МСФО предназначен для достоверной демонстрации

эффективности деятельности экономических субъектов на основе ме-

ждународных стандартов. Он также полностью не решает своих задач,

так как независимо от потребностей пользователей отчетность по

МСФО в большинстве случаев не является обязательной и составля-

ется лишь по добровольной инициативе отчитывающегося лица.

Парадоксально, но в настоящее время наблюдается тенденция к

сближению «практики» бухгалтерского и налогового учета с одновремен-

ным сближением «теории» бухгалтерского и финансового учета на основе

МСФО. Такая ситуация привела к тому, что на практике установились да-

же неписаные правила, противоречащие требованиям ПБУ, но тем не ме-

нее выполняемые российскими организациями. Примером может служить

определение сроков полезного использования объектов основных средств.

По своей сути эти требования не отличаются от требований МСФО, но

подавляющее большинство российских организаций вместо выполнения

данных норм определяют сроки полезного использования основных

средств в соответствии с амортизационными группами по Классификации,

утвержденной Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1, то-

гда как данная Классификация предназначена для целей налогообложения

прибыли в соответствии с гл. 25 НК РФ. ПБУ 6/01 не содержит ссылки на

возможность применения Классификации.

Другим примером практического применения налоговых норм в це-

лях бухгалтерского учета основных средств является п. 4 ПБУ 6/01. В нем

определяются условия принятия к бухгалтерскому учету активов в качест-

ве основных средств. Среди этих условий отсутствует необходимость на-

личия права собственности. Из других норм ПБУ 6/01 также невозможно

вывести необходимость наличия такого права. На практике указанные ус-

ловия искусственно дополняются условием о праве собственности из абз.

1 п. 1 ст. 256 НК РФ. В результате реально эксплуатируемые объекты не

принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств по

причине отсутствия права собственности (например, при отсутствии реги-

страции права собственности на недвижимое имущество). И таких приме-

ров можно привести множество.

В процессе нормализации отчетности оценщику приходится искать

подобные нарушения в составлении отчетности и пересчитывать ряд ее

показателей. Процесс этот очень трудоемкий и сравним с аудиторской

проверкой качества составления отчетности. В случае, если анализируе-

мая компания применяет в полном объеме МСФО для составления финан-

совой или управленческой отчетности, то задача оценщика в плане норма-

лизации отчетности сводится лишь к выявлению несвойственных данной

компании доходов и расходов.

Использование отчетности, составленной в соответствие с МСФО,

не только облегчает задачу по нормализации отчетности оценщиком, но и

позволяет применять целый спектр методов, широко используемых оцен-

щиками за рубежом. А развитие фондового рынка позволит оценщику

ориентироваться на показатели стоимости котируемых ценных бумаг

компании, что со временем приведет к постепенной адаптации российской

практики оценки к достижениям мировой оценочной деятельности.

Г.А. Маховикова,

профессор кафедры ценообразования

и оценочной деятельности СПбГУЭФ

Основные причины ошибок в оценке бизнеса и пути их устранения

Рыночный, или сравнительный, подход к оценке бизнеса по попу-

лярности не знает себе равных. Секрет популярности – в простоте. В 1950-е

годы в Америке, в момент бурного роста фондового рынка, новых акцио-

неров обучали ориентироваться в ситуации именно с его помощью. Цена

акции получается умножением коэффициента P/E (отношение цены акции

к прибыли фирмы) на прибыль компании по данным последнего отчета.

Также легко определить стоимость бизнеса с использованием дан-

ных по компании-аналогу, взятых с фондового рынка, из сообщений о

сделках слияния и поглощения.

С простотой рыночного подхода может соперничать только его при-

близительность. В России ориентироваться по ценам фондового рынка

сейчас могут только энергетики, нефтяники и металлурги (да и то со мно-

жеством оговорок). Вне фондового рынка информация обрывочная и не-

достоверная. В Интернете можно найти информацию о сделках, которые

совершались в течение года, а это всего 5-6 приобретений. Значит, полу-

ченный мультипликатор цены будет очень приблизительным. Усреднение,

которое при этом осуществляется, сильно искажает информацию. Ведь

нельзя приравнивать себестоимость добычи угля в разрезе и на шахте.

Кроме того, нередко деятельность одной компании «распылена» ме-

жду дочерними и аффилированными структурами.

При сравнительном подходе особенно сложен поиск информации

для малого бизнеса. Если даже известны цена сделки и общий объем про-

даж предприятия-аналога, то ключевые данные – об уровне прибыльности

бизнеса – получить практически невозможно.

Владельцы российских компаний часто пользуются мультипликато-

рами с западных рынков, однако они признают, что эти мультипликаторы

в России не работают. Кроме того, обоснование выбора мультипликатора

часто отсутствует, а поэтому он может быть выбран неправильно. Напри-

мер, для предприятия со скачкообразными характеристиками выручки

выбирается мультипликатор на основе выручки. Чаще всего отсутствует

обоснование выбора финансовой базы мультипликатора (стоимость 1 ак-

ции, акционерного капитала, инвестированного капитала), а также обос-

нование весовых коэффициентов при согласовании результатов, получен-

ных с применением разных мультипликаторов.

Таким образом, безошибочность применения сравнительного подхо-

да возможна только при наличии большого количества информации по

совершенным сделкам. А выбор предприятий-аналогов для использования

в сравнительном подходе должен производиться на основе комплексного

исследования рыночной истории этих предприятий, тщательной отбра-

ковки предприятий с недостоверной капитализацией, учета при оценке

курса рубля к доллару, темпов инфляции и т.д.

На затратный подход наталкивается каждый предприниматель, ко-

торый пытается подключить логику к процессу оценки стоимости своего

бизнеса. Идея проста: чтобы узнать, сколько ты стоишь, посчитай, чем ты

владеешь. Однако при использовании затратного подхода надо подвергать

сомнению каждую записанную на бумаге сумму. Балансовая стоимость

станка или автомобиля близка к рыночной, только если он новый; в деби-

торской задолженности часто «прячутся» безнадежные долги и т.д. Ос-

новная формула расчета стоимости бизнеса при затратном подходе: «Соб-

ственный капитал = Активы – Обязательства». Но обычно цена активов и

обязательств не соответствует рыночной, поэтому необходима их коррек-

тировка. Но даже и откорректированная балансовая стоимость компании

вследствие упрощенности процедуры, проведения корректировок не по

всем группам активов, непоследовательности алгоритма в оценочном

смысле (начисления амортизации, а не оценочного износа) почти всегда

не соответствует рыночной стоимости компании.

В затратном подходе очень много субъективизма. Например, сложно

определить, будет ли степень изношенности оборудования 20% или 30%.

Во многих случаях стоимость бизнеса, рассчитанная затратным подходом,

на 30-40% ниже, чем при использовании доходного подхода, поскольку не

учитываются перспективы развития бизнеса.

Для более точной оценки рыночной стоимости компании затратным

подходом целесообразно использовать не метод откорректированной ба-

лансовой стоимости, а метод чистых активов. В основе данного метода

лежит расчет стоимости компании на основании не только сведений об ее

активах и обязательствах, но также с учетом фактора времени, инфляции,

конъюнктуры рынка, при этом в состав оцениваемых активов включаются

так называемые нематериальные активы (т.е. лицензии, патенты, торговые

марки, гарантии, программные продукты, ноу-хау и нематериальные акти-

вы группы гудвилл).

Доходный подход, по мнению большинства экспертов, самый на-

дежный и точный, но и самый трудоемкий. Основной метод при данном

подходе – дисконтирование денежных потоков. Предполагается, что по-

тенциальный покупатель не заплатит за бизнес большую сумму, чем те-

кущая стоимость будущих доходов компании. Чтобы эту сумму посчи-

тать, используется дисконтирование по норме доходности, отражающей

присущие бизнесу риски – чем они выше, тем выше ставка дисконтирова-

ния и тем меньше итоговая стоимость бизнеса.

Данный метод позволяет учитывать многие факторы, которые выпа-

дают из поля зрения при использовании других подходов: реальную фак-

тическую и потенциальную будущую доходность бизнеса, возможности

эффективного использования активов и т.д. Но при этом надо тщательно

прогнозировать будущие денежные потоки, учитывать все возможные из-

менения на рынке и в самой организации. Однако делать расчеты на

10 лет вперед (особенно для небольших компаний) бессмысленно. Необ-

ходимо учесть и колебания доходов. Зачастую предприниматели, основы-

ваясь на результатах года или двух лет работы, делают чересчур оптими-